自去年底南京市首家銷品茂——新城市購物廣場正式開業后,陸續傳來南京其他一些地方也要興建銷品茂的消息,總數超過5個,面積大多在10萬平方米以上。這引起了兩種不同的看法:南京商業的飽和度已經很高,再出現幾個大體量的“銷品茂”,有那么多的消費人群嗎?而另一種意見認為,建不建“銷品茂”已經不是政府行為而是市場行為,數量多少由市場說了算,從提升城市形象和檔次的角度看,多一點比少一點好。

南京需要多少“銷品茂”?

“銷品茂”到底是什么?

正規說法,“銷品茂”是ShoppingMall的音譯,意思就是大型購物中心,屬于一種新型的復合型商業形態。與目前國內把百貨商店當作購物中心不一樣,“銷品茂”特指規模巨大,集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體的商業業態,里面行業多、店鋪多、功能多,商品組合的寬度極寬、深度極深,高中低檔齊備,品種齊全。一般建筑面積達到10萬平方米以上,擁有長廊、廣場、庭院等,在一定區域內,能滿足一站式購物消費和一站式享受。它的輻射半徑一般為擁有30萬人的區域。

經濟發展催生“銷品茂”

后來營銷策劃機構營運總經理程海東認為,當某一地區年人均國內生產總值超過1.5萬元時,就具備了創辦“銷品茂”的經濟基礎。在全國很有影響的廣州天河城“銷品茂”是1994年創辦的,當年廣州人均國內生產總值正好達到1.5萬元。南京新城市廣場是2000年建設的,當時南京人均國內生產總值已經在2萬元左右。

南京“銷品茂”出現晚于廣州、北京、上海,是與經濟發展的速度有關系,現在北京有新東安、新紀元廣場,上海有正大廣場和港匯廣場,廣州除了天河城外,正大集團將進入廣州開設“銷品茂”。南京為什么突然有一批“銷品茂”要興建,同樣與經濟發展有關系。

“銷品茂”實際是“替代品”

后來營銷策劃機構營運總經理程海東認為,超市沒有出現前,我市的糖酒食品商店到處都能看到,超市出現后,各類糖酒食品商店逐漸消失,我市曾經很著名的“十大食品店”在超市出現后的3年內全軍覆沒。同樣,在大型商場不斷擴容、新增后,我市原有的一批中小型百貨店和區屬商場也逐漸消失了。從這個意義上講,超市和大型百貨商店都是“替代品”,這種升級換代的背后,是消費者消費觀念、消費需求的改變。同樣,“銷品茂”是對原有商業街、商業群落的替代。過去商業的輻射圈是以步行時間、騎自行車時間、坐公交車時間來計算的,隨著私家車的增多,現在的輻射半徑已經將私家車的通行時間綜合考慮進去。

未來還將出現社區型的“銷品茂”,其實就是將現有社區內零散的服務、休閑、娛樂和購物的設施,整合進入一個大型設施中,并對這些行當進行提檔升級。從某種意義上說,“銷品茂”只是在更新消費場所的選擇,而不是新增多少客源,也就像過去到大商場買日用雜品和到糧站買糧油,現在轉到了超市一樣。

南京需要多少“銷品茂”?

作為一種商業進化,任何形態都很難說清其數量該有多少,它是由市場需求和競爭能力決定的。市商貿局一位官員這樣認為。當初新街口每增加一個大商場,都傳來“飽和”的質疑聲,的確,一些大商場在新街口消失了,但同樣一批大商場擠進來后,日子過得很好。

一家商業咨詢公司說,大的商業公司在選址立項前,都委托咨詢公司作十分詳盡的市場調查論證,投資動輒數億元的項目,不會不謹慎的。當然后來競爭環境和內部管理出現了變化導致失敗,這另當別論。

不過,經驗豐富的后來營銷策劃機構老總認為,南京在未來10年內,“銷品茂”的數量還是以5個左右為宜,并且要“保持距離”,這樣可以在全市形成多個商貿副中心,以疏解新街口、山西路的壓力,方便市民購物休閑,滿足市民時尚消費。

后來營銷策劃機構營運總經理程海東另外認為,中國的商業情況特殊,ShoppingMall也可以走連鎖化和規?；l展之路。目前,國內很多原有的大型商業機構紛紛在外地進行拓展,這不為是一件上上之舉。

ZSLZB點評:現在建ShoppingMall在國內十分流行,做得很好的太少,失敗案例很多。

第二關于收入水平的商業業態?，F在不光是北京、上海人均GDP超過五千美元、三千美元經濟發達的城市,還是小縣城,都在搞商業開發。甚至把大城市的商業開發模式用到小城鎮去,我覺得這個問題值得考慮的。據許多方面研究表明,人均收入GDP一千美元以下基本上原始狀態的業態都不行,一千到兩千美元開始出現商業街,兩千到四千美元可能是現代化的商業業態,四千到五千美元可能是現代化的廣場或者休閑街。在開發的時候,要根據不同城市的收入水平狀況來確定。這一點我覺得應該引起我們各方面的關注,根據不同水平,不要別人怎么搞我們就怎么搞,房地產差異性很大的,住宅差異很大,商業地產差異也很大。

 

; 另外我想講農貿市場和農貿超市的問題。因為有一段時間我專門到重慶參加了關于農貿超市的一個發布會,重慶有一家公司搞了農貿超市,我覺得中國現在老百姓去的最多的還是農貿市場。但是農貿市場的環境,農貿市場的業態始終比較原始,我們最古老最原始的業態保留了下來,恰恰是老百姓經常要去的地方。這兩年雖然有改進,但是還是最差的購物場所。天天要去的地方,能不能把農貿市場的問題,農貿超市問題能夠進行研究,我覺得應該在中國現在的收入情況下,大部分城市應該研究這個問題。我發現重慶那個會把農貿超市農貿市場搞得很好,里面的管點、一直到將來購物環境到價格方面都比較好,盡管環境比較好,但是售價和沿街售價是一樣的。我們現在可能重視的農貿市場。我們現在商業地產的時候,要把老百姓最需要的特別最日常的超市,農貿市場認真進行研究,不要把目光一味盯著shopping mall的業態。這是我講的這一點。

篇2：東南亞Shopping Mall發展觀察分析

1. 導論

新加坡Shopping Mal的建設始于70年代。隨著70年至90年經濟迅猛發展,東南亞國家的經濟也經年享有6至10%國民生產總值的年增長率。高就職率、可支配收入的提高,加上消費者喜愛名牌、提升生活方式以及更好的服務,導致Shopping Mall如雨后春筍般出現,以迎合消費者的需求。

中國目前的經濟也正處騰飛階段,許多城市都達到8至10%的國民生產總值的年增長率,這促使許多一向建設住宅和寫字樓的開發商轉而開發Shopping Mall。Shopping Mall勢必成為房地產開發下一波的發展主流,Shopping Mall更新和更好的消費環境使自90年代在中國建設起來的傳統獨立大型超市和百貨公司相形見拙。有遠見的開發商為了分攤房產組合的風險,除了售賣住宅和寫字樓的收入源頭之外,也有作為資產或長期投資的Shopping Mall租金收益起著平衡風險的作用。

Shopping Mall的開發在東南亞已有20年的歷史,而正致力于Shopping Mall開發的開發商/項目經理/投資商/銀行家可從東南亞Shopping Mall發展史中學習到許多重要的經驗。作者曾于亞洲多個城市親自參與開發、重定位以及經營Shopping Mall和大型的綜合性發展項目,并期盼分享一些新加坡和馬來西亞歷年來重大的成功與失敗原因,以便從事或有志于開發Shopping Mall的中國開發商從中獲得一些寶貴的知識。

2. 新加坡Shopping Mall的發展史

2.1 概述

新加坡主要有三種類型的Shopping Mall:

- 綜合性發展項目中的Shopping Mall

座落在譽為世界最佳購物街道之一的烏節路著名商圈,與酒店、寫字樓和服務式公寓相結合的大型Shopping Mall。 這里不但有迎合年輕人需求的專門Shopping Mall,也有面對高端市場的Shopping Mall如 Paragon 購物中心、義安城和 Wisma Atria。 另一個Shopping Mall重點開發項目則在濱海城,其間的Shopping Mall面積介于3萬至5萬平方米之間,例如新達城和濱海廣場。烏節路商圈也有好幾家Shopping Mall是多業權的,這些Shopping Mall多在70到80年間建成。

- 郊區Shopping Mall

90年代為建于住宅區鎮中心的郊區Shopping Mall掀開了序幕。這些中心服務人口眾多的住宅密集區,以住在政府(建屋發展局)建設的組屋居民為主。

- 鄰里商店

組屋區 (鄰里中心) 內的商店。這些主要是開始時由建屋發展局出租,隨后于80年代后期賣與個別店主的商店。

2.2 關鍵觀察與分析

- 連續15年取得高承租率和業績表現的Shopping Mall具有以下特性:

- 為投資、租賃收入而建設,并由單一管理公司獨家管理。

- 具強有力的商業搭配計劃,而開發商也鎖定目標顧客群并投資于相應的廣告和推廣活動 (集中資源)。雖然只有4百萬人口,新加坡的許多Shopping Mall卻在經歷兩次 經濟危機后依然屹立不倒。

- Shopping Mall的管理與維保工作做得很好,因此開發商不必每5到7年就大事裝修一番。

- 多業權的Shopping Mall

- 開發商須保留30%空間10年,以確保個別業主的權益受到保護是不可避免的舉措。管理機構須遵循《分層地契法案》的規定,作為控管開發中的公用物業的管制舉措。

- 許多多業權Shopping Mall的管理與營銷水平皆乏善足陳,招致租金收入的逐次下滑,尤其是地點不好和布局欠佳的Shopping Mall。

- 少數幾家因著良好的位置與妥善的管理,雖能維持不錯的占租率,然而租金仍不能與統一產權的Shopping Mall并駕齊驅。

3. 馬來西亞的商場發展

3.1 概述

馬來西亞經濟發展尤以80年代到90年代初最為迅猛。馬來西亞最繁榮的三個州/市吉隆坡、檳城和柔佛都有相當數量的華裔人口,而大部分的Shopping Mall都在馬來西亞的首都吉隆坡。這是一些當地特色:

- Shop

ping Mall主要沿 Bukit Bintang 一帶建設。早期的Shopping Mall都以出售作為建設目的,但有許多因其優越的位置,時至今日依然欣欣向榮。 Sungei Wang 就是一個極佳的例子,20年來都備受消費者的青睞。

- 90年代建設的商場多為只租不售的投資物業,也有少數是出售的。典型的例子就有Lot 10,Minas Shopping Mall,Sunway Pyramid,Midvalley 大型Shopping Mall,以及KLCC。這些Shopping Mall有許多是綜合性物業的合成部份,與酒店、服務式公寓、寫字樓、主題公園、度假村,甚至大學相結合,建設于市郊有相當人口的住宅密集區。

3.2 關鍵觀察與分析

- 雖經歷1997金融危機卻仍然屹立不倒的Shopping Mall主要為出租的投資物業。

- 好幾個大型開發項目在金融危機后停滯不前。近年來有供過于求的趨勢而好幾個多業權的項目都難以為繼。

- 有些多業權Shopping Mall的布局和設備配置欠佳。大型主力連鎖店有許多Shopping Mall可供選擇,設計不好的Shopping Mall難免被淘汰的厄運。

- 在統一產權與多業權的Shopping Mall之間,多數主力租戶與連鎖店的選擇取決于Shopping Mall管理公司的能力,以及業主是否對所投資的物業采取長遠打算。一名業主甚至以逐次增租方式吸引租戶,在開業后3年、當經濟有所改善、租戶選擇續約3年時,才增加租金25至30%。 這策略使平均租金收入增加8至12%。Megamall 有20萬平米的面積,于 1998年成功開業并在過去4年皆業績斐然。

- 在馬來西亞成功設立的Shopping Mall都有打拼超過15年的歷史,而開發商與項目經理都致力于Shopping Mall定位、商業組合規劃、建筑翻新,并積極管理以使Shopping Mall跟上市場的發展趨勢。

4. 結論

中國今時今日就有如當年經濟蓬勃發展的東南亞。明智的開發商/投資商和銀行家應借鑒他國的經驗,以免重蹈覆轍。其中一些須關注的事項如下:

- 規劃和設計Shopping Mall須考慮正確體積、布局與定位,以有效迎合市場與目標人口的需求。

- 為避免“千店一面”和供過于求的情況,須審察場地零售空間的供求情況和競爭態勢。這和零售業的前景是息息相關的。

- 多業權Shopping Mall因其固有的弱點,為體現收益最優化,須采取相應的強制性舉措。

- 增強舒適設施的質量與管理,有如衛生間、停車場等等,以及其它安全措施有如火警演習等等,與Shopping Mall的市場定位是息息相關的。

- 須將Shopping Mall看為供給持續收入的中長期投資項目以平衡房產組合的風險。

- 出售的項目或考慮“返租”計劃以及雇用經驗豐富的Shopping管理顧問,以確保商業組合、營銷推廣的落實和租戶、店面質量。

篇3：國內外shopping mall發展現狀

　　國內外shopping mall 發展現狀

　　購物中心最早出現在歐美發達國家，約有100年的歷史。shopping mall是指城市市區購物中心，shopping center是指郊區的購物中心。

　　購物中心的定義如下：

　　1.購物中心的策劃、建立、經營都在統一的組織體系下運作；

　　2.適應管理的需要，產權要求統一，不可分割；

　　3.尊重顧客的選擇權，為顧客提供一次滿足購物的服務；

　　4.擁有足夠數量的相鄰而又方便的停車場；

　　5.擁有良好的購物環境，對客戶健康無損害，提供娛樂、休閑等特色綜合服務。

　　6.統一的商業形象，以統一經營政策進行營運。

　　7.有創造新商圈或更新地區的貢獻。

　　購物中心的建筑特征

　?。保虡I空間步行化 ２.商業空間室內化3.公共空間社會化

　　購物中心的本質特點是統一管理和分散經驗的管理方式。管理者對購物中心實行統一的集中管理，購物中心的日常運行、保安、清潔、維修進貨和促銷活動等都是有組織地進行，公共空間實行統一管理，供所有的零售商與購物者共享。經營者不參與管理，定期向管理者交納管理費用，而所有者與管理者部參與經營，租金收入和經營狀況并無直接關系。

　　購物中心在發達國家發展日趨成熟，已經朝著生態化、娛樂個性化等方向發展。日本大阪率先發展生態型購物中心，其中Ｎamba工程是獨具特色的生態購物中心，建筑面積達到３２萬平方米，建筑師設計了一個帶有自然地貌特點的人造峽谷式的公園式購物中心，該峽谷的植物覆蓋2~8層建筑上面，露天的坡道從２層逐漸走到８層，坡道兩邊可以進入不同層上的商店、餐飲與娛樂場所，并有天橋連接峽谷兩端，此綠色方案得到業主與當地政府的喜愛與批準。我國商業發展一直滯后，９０年代后期，零售業與批發業發生劇烈變革，傳統百貨公司在競爭中紛紛慘敗，超級市場開始登上舞臺。購物中心在９０年代中期開始引入國內。

　?。梗澳甏衅诒本┤f通新世界購物中心和陽光四季購物中心以及上海迪美購物中心，９０年代末期，深圳首家MALL購物中心-銅羅灣百貨在華強北開業，它是利用工業廠房改建的物業；20**年上海正大廣場由泰國正大集團附屬公司上海帝泰發展有限公司投資4.5億美元興建，總建筑面積達24萬平方米，是目前中國最大的集購物、餐飲、娛樂和休閑于一體的大型購物中心，堪稱"現代商業巨型航母"。正大廣場位于享有"東方曼哈頓"之稱的陸家嘴金融貿易區核心地帶，目前共有350家商鋪簽約，出租率超過80%。購物中心在我國發展很快，但是對購物中心精髓理解不深，投資的許多購物中心缺乏精心規劃，運作管理方式依舊是傳統的百貨管理方式，許多購物中心經營失敗。