北京軌道房地產與商業發展將開拓北京經濟新的路徑

　　歲末年初，一則來自北京市交通部門的地鐵規劃消息令亞運村北８公里的立水橋樓市再傳利好消息——起點位于東直門的地鐵１５號線有望在“十一五”期間先行開工建設，它向北到三環后再向東北方向延伸，并在望京地區分叉西向最終到達城鐵１３號線立水橋站。立水橋因此將成為地鐵５號線、城鐵１３號線和地鐵１５號線三條軌道線路的交匯點，交通優勢得天獨厚，這為該區域內的住宅、商業項目帶來了更大的升值空間。業內人士認為，軌道地產與商業的發展將開拓北京經濟一種新的路徑。

　　記者近日來到京城首家雙地鐵上蓋商業——１３萬平米的國瑞崇外購物中心調查，研究發現：盡管地鐵５號線還未通車，但其與地鐵２號線的連通，必將圈定大量的人流，重新定義崇文門外商圈的核心特征；處于５號線與２號線交匯處的崇外購物中心將以地鐵口四周的漏斗效應和擴大了的消費半徑，聯合周邊新世界商場、搜秀城等各類商業的成熟資源，引發崇外商圈的升級，形成北京獨一無二的城市中心級地鐵商圈，其商業能力將輻射到整個東南板塊。

　　地鐵與消費共同提升了其周邊的物業價值和商業價值。據了解，全球第三大超市集團“ＴＥＳＣＯ”及香港最大院線“百老匯”的率先簽約入駐，掀起了國瑞崇外購物中心的投資熱潮。軌道交通的便利性和高效性也會為國瑞崇外購物中心自身的ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ業態帶來所必須具備的龐大人氣。

　　軌道商業潮流促成發展戰略聯盟

　　中國城市規劃學會副會長、建設規劃專家柯煥章在接受本報記者采訪時介紹，一系列數據表明，軌道商業已經成為發展潛力最大、實用程度最高、抗風險能力最強的城市高效商業形式?？v觀國際大都市，據統計，紐約地鐵營運線路總長居世界首位，日客運量達到２０００萬人次，地鐵商鋪２００４年營業總收入超過１１５億美元；而倫敦等城市地鐵上蓋商業，其價格平均高于同片區、同等素質物業３０％以上。

　　東京、香港、廣州、上海四地皆有運作成熟的地鐵商業模式。東京地鐵僅便利店２００４年銷售額３６２億日元，整個地鐵商鋪２００４年銷售總額約９８０億日元；香港地鐵總長雖然只有４３．２公里，但日客運量高達２２０萬人次，最高時達到２８０萬人次，地鐵商鋪２００４年帶來的經濟收入超過９６億港幣。而廣州、香港等地的地鐵沿線商鋪出租率為１００％。這些都是令開發商、投資者激動的數字。

　　軌道商業在帶來滾滾財富的同時，因其發展迅速，逐步形成了特色鮮明的軌道商業圈。像北京地鐵１號線與２號線交匯處建國門、復興門都形成了商圈效應，２號線與１３號線換乘站西直門、東直門也在線路開通后呈現快速發展局面。還有東京的銀座、香港的中環等，皆因軌道交通帶來的巨大人流創造了商業神話。

　　柯煥章表示，對于北京而言，軌道商業的發展同樣潛力無限。國際研究發現，軌道商業對周邊區域的地價以及商業提升比率，根據原有區域條件不同可達到５％－１０％。例如，北京城鐵１３號線于１９９９年底開工，開工當年和第二年，１３號線沿線物業平均升值１０％以上。２００２年下旬１３號線正式開通后，沿線居住物業以及商業租售均再次迎來較大幅度升值，平均漲幅２２％。而位于立水橋三軌交匯核心位置的東亞·奧北商街其商業價值的貴重更屬罕見，物業盈利能力可想而知。

　　軌道商業的發展已經成為了城市發展的潮流和趨勢，乃至形成了政府和企業、商業企業和開發企業共同實現軌道商業發展的戰略聯盟。隨著北京２００８年奧運會的臨近，亞奧區域北端三軌交匯處的立水橋，由于交通等基礎設施的改善以及全世界的注意力經濟，必將成為軌道商業發展之中的一股強勢力量。

　　區域商業中心從公交樞紐向軌道樞紐轉移

　　中國商業地產聯盟副秘書長鐘鐵濱在接受本報記者采訪時總結了軌道商業的幾大特點：

　　一是噴泉和漏斗效應形成人流、物流的集散地——人們像泉水一樣不斷從地鐵站出來，進入地鐵站或者軌道交通站時又像水向地漏里流一樣，形成了軌道商業呈點狀、線性分布，每一個站點都會集聚人氣、商氣，衍生出一些商業。

　　部分傳統商業區的中心功能已經被軌道商業分流了，形成區域商業中心從公交樞紐向軌道樞紐轉移的趨勢。例如，在地鐵２號線和５號線的崇文門交匯處形成以國瑞崇外購物中心為核心的城市中心級商圈，在地鐵５號線、地鐵１５號線和城鐵１３號線的立水橋交匯處形成以東亞·奧北商街為核心的奧北新商業中心，在未來都是可以期待的。

　　軌道商業能夠帶動周邊形成若干商業建筑和商業集群。上?！笆晃濉鄙虡I規劃中，將建成至少１０個以軌道交通為支撐的區域商業中心，軌道交通樞紐商業的發展被列為重中之重，軌道交通周邊商業地產項目將超過５００萬平方米，僅浦東地鐵東方站周邊就會規劃形成近８０萬平方米商業建筑集群。

　　二是人氣與商氣互動。如國瑞崇外購物中心在Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ業態規劃上，特別設計了以“美味人生”為主題的地下一層和以“時尚驛站”為主題的地下二層，分別安排了影院、精品餐飲區和大眾品牌區，與地鐵站巨大人流直接連通，而“循循善誘”地在購物中心的一、二、三層分別布置了國際時裝品牌、高品位時尚品牌和休閑、美體、化妝品牌。

　　三是立體化。無論是在地上的地鐵線還是地下的地鐵線，在同層就會形成商業。如位于立水橋三軌交匯首站的東亞·奧北商街通過緩坡布道、扶梯、連廊等建筑交通元素的布局應用，將人在一、二層之間傳統的垂直動線轉換為自然起伏的曲線，達到兩個首層的效果，并形成綜合性購物廣場。

　　四是穩定性。軌道商業依附的軌道交通是政府投巨資建設的，是百年大計，不會輕易廢掉，這樣就有了人流的穩定性，而人流是商業經營的基礎。

　　五是大眾化、時尚化。這是軌道交通所帶來的人流特點決定的，它不是高檔的，買高檔奢侈品不會擠到地鐵站來。如國瑞崇外購物中心地下二層的大眾品牌區，安排了咖啡店、品牌組合店、時裝、書店、藥店、洗衣店、眼鏡店、家居用品等業態就是出于這種考慮。過去人們是為消費而出行，現在變成因出行而購物，在軌道商業中人們的消費習慣也發生了變化。

　　鐘鐵濱指出，正是由于軌道商業的以上特點拉動了周邊房地產升值?！熬湍昧⑺畼騺碚f，即將通車的地鐵５號線、已經通車的１３號線及規劃中的地鐵１５號線在此交匯，使它成為京北唯一的軌道交通樞紐，再加上有像安立路這樣的貫穿朝陽區、東城區、崇文區城市腹地的三條公路干道，奠定了其作為城市副中心的基礎。受益于軌道交通的發展，立水橋區域正逐漸由綠色生態宜居區向集居住、商業等為一體的‘奧北新商業中心’轉變?！?/p>

　　香港太平洋國際集團投資顧問公司首席執行官賈臥龍對記者表示，立水橋區域的商業項目從軌道交通中獲益良多，軌道商業的發展更是形勢喜人。如１０萬平方米的明天商業中心，自２００６年６月入市以來，目前客戶簽約面積比例達到８４％；３０多萬平方米的龍德廣場吸引了家樂福、百安居等世界五百強企業簽約入??；位于兩者之間的東亞·奧北商街列踞立水橋三軌交匯的核心，距離換乘大站僅５０米，

其最?。保捌矫鬃畲蟛怀^１３０平米的中小戶型商鋪，具有低總價、運轉靈活的優勢，相對于北京商業地產價值去年每平米漲６５００元、明天第一城商業價值每平米漲８０００元到１００００元，東亞·奧北商街的投資潛力更是非常巨大。

　　業內人士認為，隨著奧運經濟帶來的巨大機遇以及區域交通、基礎配套的完善，北京的軌道地產與商業將創造出新的財富大道。

篇2：辦公商業強電設計標準

　　辦公及商業強電設計標準

　　一、不同業態用電技術指標：

序號	業態類別	用電指標（用于區域開關選擇）
1	員工廚房（燃氣）	800W/m2
2	員工廚房冷庫	40kW
3	地下車庫	15 W/m2
4	辦公	120 W/m2（含區域內小動力負荷）
5	商業	150 W/m2（含區域內小動力負荷）
6	超市	150 W/m2
7	西餐	600 W/m2（含營業面積）
8	中餐（燃氣）	150 W/m2（含營業面積）
9	垃圾間	5kW
10	多功能廳臨時展覽燈光	250kW（不計入變壓器總負荷）
11	AV控制室	20kW
12	多功能廳舞臺燈光	80kW
13	屋頂擦窗機	15kW

　　注：本表給出的用電指標僅用于計算公建不同區域的用電量，空調形式為集中空調；

　　二、高壓供電

　　1、從當地市政取得兩路10kV電源供電，應滿足當地供電局要求，爭取作高壓母聯；

　　2、高壓電源的進線方式、保護方式、計量方式及對土建的要求應符合當地供電局的規定。

　　3、容量在1000kVA及以下的變壓器，高壓柜選用六氟化硫開關柜，1000kVA以上的變壓器，高壓柜選用真空斷路器柜。

　　三、低壓配電

　　1、低壓配電室應預留安裝配電監控系統監控柜的位置；

　　2、照明配電和動力配電盡量分開，以減少動力設備對照明供電的影響。

　　3、冷凍機組及其水泵由單獨的變壓器供電，以減少對照明供電的影響。

　　4、諧波處理：多功能廳調光設備處設有源濾波器，無功補償柜內設置合適的電抗器。

　　5、對重要負荷或容量較大的負荷宜采用放射式供電；

　　6、對小容量的用電設備，應按照設備類別，分組鏈式供電，不同類別的設備不應混合供電；

　　7、當高層建筑采用封閉母線為各層供電時，每一條封閉母線所帶樓層不超過十層；

　　四、柴油發電機

　　1、當商業建筑內有大型金融、IT、超市企業時，應設置柴油發電機；

　　2、柴油發電機房，在滿足通風、排煙、設備運輸的條件下，柴油發電機房應盡量靠近變配電室。

　　3、柴油發電機應在低壓配電柜處取失電信號，發電機組應在10秒鐘內啟動。

　　4、柴油發電機一般應采用閉式水冷散熱方式，當建筑條件不許可時，方可采用遠置散熱器水冷散熱方式。

　　5、柴油發電機組供電范圍

　　1、柴油發電機組供電范圍：

　　a、非火災且失去市電情況下供電范圍：

　　所有樓層的應急照明；

　　員工餐廳及其廚房的排油煙風機；

　　弱電機房、消防控制中心、安防控制中心；

　　配電室、柴油發電機房配電箱；

　　廚房的食品冷庫及其配套設施；

　　廚房內的事故排風機（燃氣泄漏時使用）；

　　生活水泵；

　　超市冷庫和收銀機；

　　換熱站；

　　b、火災情況下：

　　全部消防應急負荷；

　　消防控制中心、安防控制中心、電話機房；

　　配電室和柴油發電機房配電箱。

　　五、計量

　　1、高壓柜內設總計量表（應符合供電局的規定）。

　　2、每臺變壓器設計量表。

　　3、對出租的寫字樓，對出租的區域設置電度表，其余公共部分的用電在配電室設置電度表。

　　4、電度計量表應選擇帶遠傳功能的表記。

　　六、照明：

　　1、辦公層每層設照明總箱，其主開關預留30%裕量，并至少預留一個大容量備用出線開關。

　　2、公共區域照明采i-bus智能照明控制系統，并納入大樓建筑設備自動控制系統。

　　3、公共區域風機盤管控制應根據暖通專業要求，同區域內多個盤管集中控制，不設單獨溫控器，并納入大樓建筑設備自動控制系統。

　　4、公共衛生間的照明、排氣扇及風機盤管采用就地控制方式。

　　七、應急照明

　　1、金融、商業交易場所的應急照明電源應采用集中供電式應急電源（EPS），EPS分層設置，容量按1.5W/m2設計。若每臺EPS容量不超過10kW，則采用單相EPS。除以上場所外，普通辦公場所的應急照明電源采用從配電室引來兩路消防電源經自動轉換開關供電。

　　2、公共區域應急照明應考慮平時使用，平時納入智能照明控制系統控制，火災時由消防聯動系統強制點亮。

　　3、高度超過< *mlnamespace prefi* ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />3米的大堂，疏散指示燈不采用頂棚吊裝的方式，應采用墻上和地面安裝的方式。

　　4、疏散樓梯間采用紅外感應加消防強啟的方式。

　　八、消防配電

　　1、防火剩余電流動作報警系統

　　火災自動報警系統保護對象分級為特級和一級的建筑物的配電線路，設置防火剩余電流動作報警系統。

　　對于火災自動報警系統保護對象為特級的建筑物，采用全范圍兩級監控方案，即在末端配電箱和變、配電室各設一級保護監測點；

　　對于火災自動報警系統保護對象為一級的建筑物，采用一級監控方案，即在末端配電箱設一級保護監測點；

　　2、消防線路的導線（電纜）選擇

　　消防設備的供電線路采用耐火電纜，消防設備的信號和控制線路采用阻燃電纜或導線。

　　3、消防值班室

　　消防值班室通常和安防值班室共用；

　　消防值班室應安裝VRV空調或分體空調；

篇3：商業物業中央空調管理問題

　　商業物業中央空調管理問題

　　商業物業包括各類商業廣場及SHOPPING MALL等，由于商業物業公共設施配套齊全，每年公共設施能源費的消耗大都在數百萬元乃至數千萬元不等。中央空調系統作為公共設施中的一個重要組成部分，運行期間水電費的消耗頗巨，控制其運行成本，并有效地處理實際管理中遇到的各類問題，是商業物業管理工作中的一項不可或缺的重要環節，特別是對多產權、多業態的商業物業而言，尤為突出。

　　筆者根據對江蘇省首家SHOPPING MALL四年多的管理實踐，對中央空調運行成本及相關管理工作在此做一初探。

　　一、中央空調運行費用

　　中央空調系統，由于管道多，覆蓋面積大，運行成本亦較高。在對商業物業的中央空調系統運行成本進行估算時，應主要考慮以上因素：

　　1、用電成本（P1、K1、P2）

　　主機（P1、K1）

　　根據商業物業所配備的空調主機數量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等，對一年中夏冬二季的運行成本進行計算，然后按一年12個月進行平均，得出每個月的平均電費P1。

　　在實際操作過程中，由于主機并非滿負荷運行，故根據具體情況，在計算中要考慮其負荷系數K1，K1≈0.6~0.9。

　　輔機（P2）

　　此處主要指中央空調系統中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類風機盤管等?？筛鶕嶋H不同的類型、數量和功率，進行估算。需注意的是因季節的不同，在制冷和供暖時，輔機的數量和類型亦有所不同。

　　2、用水成本（P3）

　　中央空調管道內的循環用水，開放式冷卻塔的日常消耗用水，應根據空調供應期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。

　　3、用汽成本（P4）

　　對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組，除考慮空調系統的用電成本外，還要考慮用汽費用。根據每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調運行的天數等，計算出每月的平均蒸汽費用。

　　4、管道損耗（K2）

　　冷暖氣在中央空調管道輸送過程中，因氣流的紊流損耗，管壁損失等所產生的管道損耗，以管道損耗系數K2表示，K2≈1.02~1.05。

　　5、預溫損耗（K3）

　　因管道內外溫度差異，冷暖氣在輸送過程中，在管道內要經過一段時間的預熱或預冷后，才能達到一定的出口溫度，故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失，可用預溫損耗系數K3表示，K3≈1.05~1.08。

　　夏季預溫時間隨管道長短不同而有所變化，通常在40分鐘左右，冬季預溫時間較夏季短。

　　6、變損線損（K4）

　　廣場內電能的變壓器損耗和線路損耗應由所有用戶共同承擔，變損線損約占供電量的1%~3%，作為中央空調系統，該項損耗可在其用電成本中，取變損系數K4≈1.01~1.03加以考慮。

　　7、電價差異（K5、K6）

　　在估算上述用電成本中，注意各地動力用電和照明用電的電價差異，動力用電比照明用電通常約低15%左右，故應根據各地實際電價對之進行計算。

　　另外，白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同，在計算中，應根據用電的不同時間段加以區分，在此白天和夜間的電價分別以K5、K6表示。

　　8、周期變化

　　由于一年中空調的使用周期主要集中在冬夏二季，同時冬夏季空調供應的時間和耗能量亦有區別。長江中下游地區，通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調外，其他月份每月耗能量均不同，因此計算中央空調運行成本時，在考慮到全年各種氣溫的變化因素后，按月均價格向業主收取費用較為合適。

　　9、成本匯總（P）

　　以P表示空調運行總成本，則考慮到上述各種因素后空調系統運行成本可表示如下：

　　P=K2K3K4（K5+K6）．（K1P1+K1P2+P3+P4）（1）

　　二、季節和溫度變化的影響

　　在長江中下游地區（其他地區可根據當地實際情況進行修正），夏季空調供應時間平均為五個多月，冬季約四個多月，根據總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統計資料，如果將全年空調供應成本的平均價格定為單位1，則全年不同月份，不同季節空調所耗費用的不同比例詳見圖1。

　　由圖1可見，中央空調的能源耗費高峰在夏季六至九月，其最高成本約為平均成本的178%，且整個空調系統的運行成本下半年的支出大于上半年。

　　三、公攤空調費

　　對于單一產權的商業物業，無須區分自用空調和公攤空調的費用，但對于多產權多業態的商業廣場而言，計算公攤空調費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業主自用部位和敞開的公共部分設有隔墻，但由于冷暖氣的流動和熱量的交換，自用部位和公共空間的空調溫度很快就會達到均衡。因此空調使用成本與空間容積大小成正比，故根據業主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高，分別計算其容積，由此確定公共部位的容積（含室內中庭、公共用房等）占商業物業室內總容積的比例，并由此初步確定公攤空調費的大小。此處系用容積比例法，對公攤空調費用的估算作一探討。

　　1、氣體的不均勻影響

　　由于冷暖空氣性質的差異，存有暖升冷降的情況，同時由于公共部位如中庭等處，空間較大，溫度難以均衡，故存在溫度的不均勻性，因此在計算公共部位冷暖氣容積時，應考慮氣體的不均勻性影響，此處以影響系數K表示：K≈0.75~0.95。

　　2、計算步驟

　?、偈紫纫罁┕た⒐D，并根據商業物業室內享用空調的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量，對存有變化之處，做好記錄，對實際容積進行修正，作為數字統計的基礎。

　?、诎研拚^的實際數據填入表1中。

　?、蹣I主自用和公攤空調費估算

　　a、業主自用空調費用成本A（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕×〔

∑V/（∑V+K*∑G)〕?。?）

　　b、物業公攤空調費用成本B（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕-A（3）

　?、苁褂脤嵗?/P>

　　時代廣場五樓由某娛樂公司經營，根據行業特點，開發商按合同未為其在室內安裝和配備中央空調設施，故室內空調全由業主另行安裝，室內空調費用亦由業主自行承擔。而對于公攤空調費用問題，業主認為應該交，但要求管理公司作出合理的收費依據，在我們將上述計算過程向業主交待并進行審核后，業主愉快接受了該項費用。

　　四、延時空調費

　　延時空調費指在正常的營業時間之外，按部分業主或使用人的要求，另外開啟空調系統所產生的費用。

　　延時空調費在多產權多業態的商業物業內，使用較為頻繁，如揚州時代廣場因業態多，經營主題不同，在商場打烊后繼續使用中央空調至凌晨的商家不少，也有清晨即需供應空調的商家。

　　延時空調費的計算，除根據實際開機時間的長短，按第一部分所述內容逐一計算空調成本外，還需考慮加班人員的加班費用，即管理公司的加班成本。然后根據申請使用延時空調的業主的數量和實際享用空調的室內面積之和，計算延時空調費成本，由申請供應延時空調的業主或商戶共同承擔。由于單獨開機成本較高，如果業主較少或使用面積不大，則費用相對較高。

　　五、小結

　　根據四年多的工作實踐，對商業物業中央空調管理工作的幾個問題，小結如下：

　　1、對于單一產權的商業物業而言，計算中央空調的運行成本和收費標準，是一項重要的基礎性工作，由于商業物業面積大，能源費用運行成本高，如對成本估算不足或對收費標準制定有誤，則對整個財務收支平衡會帶來顛覆性的嚴重后果，故應引起各級管理人員高度重視。

　　2、對于多產權，多業態的商業物業而言，由于業主眾多，各業態經營時間差異較大，且業主入住的前期硬件條件又各有不同，故計算業主或商家的自用和公攤空調費用，是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。

　　3、在多業態的商業物業中，延時空調費的出現是一種常見的情況，由于前期建設和后期招商的變化，以及不同業態對中央空調的需求不同，導致空調運行成本增加，也增加了業主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設計并定位引進商家，或是在商家入駐后，根據具體情況對空調系統進行局部改造。從節省能源的角度計，應盡量避免長期延時使用空調。

　　4、中央空調費的支出，在一年中起伏較大，夏季達到高峰，下半年的該項支出比上半年約增加30%～50%，為便于搞好成本控制和收費工作，在全年應按月均價收費，年終決算。

　　顧客是業主的上帝，公共部位的空調是供顧客享用，其成本則由業主共攤，此點業主已達成共識。公攤空調的近似計算方法有多種，本文所提出的容積比例法只是其中一種，僅供參考。在收取公攤空調費的過程中，應根據不同業態和不同商家的實際情況和具體問題，分別進行核算。同時，在商業物業內，由于中央空調在使用過程中，存有多種損耗，因此個別商家如在室內安裝空調計量儀，并根據表計數量單獨繳納空調使用費是不合適的，整個廣場應統一計算，按比例共攤，否則加大了其他業主的公攤成本。