住宅開發商轉型商業地產面臨兩大模式

　　在樓市調控力度不斷加碼以及貨幣緊縮等的疊加效應影響下，商業地產卻逆市走熱。截至目前，包括“萬保招金”均已披露20**年發展計劃及行業展望，謹慎擴張土地儲備、轉戰商業地產成為部分房企的戰略選擇之一。而陽光新業、寶龍地產均表態，堅持商業地產為主營業務，世茂股份、龍湖地產則繼續以商業地產為主營業務之一。對于更多住宅開發商來說，面臨的問題并不比轉型本身更簡單。

　　開發企業面臨兩大轉型模式在大量開發商轉型商業地產的當下，逐漸形成了兩種轉型模式：銷售型與持有型?！颁N售型模式照搬了住宅開發的老套路，飽受非議。但在銀根收緊的情況下，快速回籠資金對企業尤其重要，可如果僅是商業地產項目開發，缺乏相應的運營管理能力，很難說是一個合格的商業地產開發商?！蹦硺I內人士說。

　　而作為國際商業地產的主流模式的持有型，正逐漸被國內商業地產開發商接受，得到了包括萬達、陽光新業、華潤等的青睞。根據相關調查數據顯示，目前在北上廣深，有超過70%的商業項目為持有型物業?！吧虡I物業的價值在于運營，真正的利潤點是通過長期持有經營獲得的。但對于轉為持有型的開發商而言，運營的困難遠要比‘銷售型’多得多?！辟Y金壓力和短期收益下滑是難題業內人士總結說，持有型商業模式將面臨資金壓力大、短期收益下滑、專業團隊培養、客戶關系建立、運營艱難等五大難題。

　　“一個商業項目投入資金少則幾億元、多則十幾億元，要壓幾年甚至十幾年，這對企業的壓力非常大?！睋柟庑聵I副總裁楊寧介紹，從目前國內的租金水平看，一個商業項目要收回成本，需要8-11年的時間。相比銷售型的快進快出，持有型的首要難題就是資金壓力。尤其是目前市場受調控政策、銀根緊縮影響，資金問題幾乎是所有開發商的共同難題。

　　而短期收益下滑，則是另外一個“痛處”?！半S著業務結構的調整，原先的住宅開發商必然會減少銷售型物業的投入。而隨著這一短期高收益業務的萎縮，企業財務報表必然會隨之變化?！蹦硺I內人士聲稱，傳統住宅開發商在調整業務結構的同時，須承受短期收益下滑的陣痛?！皩τ谧⒅貓蟊淼纳鲜泄径?，這是轉型時最大的糾結?！彼f，“此外，轉型中傳統業務人才的流失，和新業務人才的缺乏，是困擾當下轉型開發商的又一大難題。一般來說，一支商業管理團隊的組建、磨合、成熟，需要2-3年的時間?！笨蛻絷P系建立與定位同樣是考驗是否能找到長期、優質的合作伙伴，這也是住宅地產企業轉型商業地產能否取得長期成功的關鍵所在。例如，在許多萬達廣場，都能看到索菲特酒店；在陽光新業的商業物業，都能看到諸如華堂、家樂福、沃爾瑪等零售商家。穩定而優質的客戶資源保證了商業項目在立項之初就提前完成了招商，有利于業務的復制和擴張。但商戶的開發拓展，需要長期的時間沉淀。

　　“每家商戶都有自己獨特的需求和發展戰略。例如像華堂、家樂福、沃爾瑪等大型零售企業，對商場規劃都有嚴格要求。我們許多的建筑，都是為合作定制的?！睏顚幗榻B，商業地產開發商需要與多家合作伙伴建立長期穩定聯系，才能有更大的回旋余地。

　　對轉型的開發商來說，即使引進了各商業形態的合作伙伴，后期運營也是每天要面對的難題。楊寧認為，商業地產的運營將困繞每一個轉型開發商，并決定于物業設計之初。華貿中心的開發商國華置業董事長房超也有同樣觀點，他表示，每棟商業物業做酒店還是商場，商場每一個樓層經營什么，到招商時才想起就來不及了。

　　“轉型商業地產短期內付出一定代價不可避免。如能堅持，這些代價都是值得的。經歷成長的陣痛，5年之內必將有一批有實力的商業地產開發商實現快速擴張?！蹦硺I內人士說。

篇2：ZZ城市廣場小區現存問題報告:致開發商和物業

　　關于ZZ城市廣場小區現存問題的報告--致開發商和物業

　　ZZ房地產開發商和**物業管理公司：

　　ZZ城市廣場住宅已經售完并已交付業主。首批業主入已有兩年。但對比與開發商簽訂的《商品房買賣合同》和物業管理來看，小區存在著種種問題，現將問題例舉如下。

　　有關開發商問題：

　　1、小區連最基本的圍墻、大門都沒有，嚴重威脅入住業主的財產和人身安全，事實上已經有多次車輛被盜和入戶盜竊案件的發生。

　　2、小區的道路沒有鋪好路面未鋪平，井蓋破損、缺失，嚴重威脅行人和車輛的安全。

　　3、小區里面避雷設施沒有安裝好，存在安全患難。已經發生過多起打雷燒損電器、電閘的事故。

　　4、小區缺乏消防設施，特別是５至１３號樓根本沒有消防栓滅火器，存在重大安全患難。

　　5、小區業主電表沒報供電所安裝“一戶一表”。

　　6、樓梯單元門口沒有按合同安裝單元電子對講門。

　　7、７至13號樓合同是入住高級防盜門，現在只有玻璃門。

　　8、下水道、排水設施沒有搞好，１號樓的雜物房一遇雨天就遭水淹，9號樓前彌漫的化糞池臭味。

　　9、４號樓，９號樓的車庫面對小區外，有安全隱患。

　　10、設計圖紙中的幾處景觀，現只有噴泉廣場，其余沒有實現。

　　11、設計圖紙中老人、兒童娛樂中心，沒有實現。

　　12、小區沒有健身器材。

　　13、６號樓一樓合同中的庭院沒有做。

　　14、開發商不能提供《建筑工程消防驗收意見書》、《住宅工程質量逐套驗收表》 、《建筑工程竣工備案表》、《房屋面積實測報告》等書面證明。

　　15、小區業主戶口沒有辦法遷入ZZ小區

　　16、５號樓墻壁開裂較多。

　　17、２號樓２單元６０１樓頂漏水。

　　有關物業管理方面：

　　1、對保安管理松散，保安形同虛設，外來人員隨便進出，車輛進入沒有收發牌，沒有對小區的安保巡邏。

　　2、小區內沒有綠化美化工作，花草樹木枯死置之不理。

　　3、小區路燈昏暗，沒有達到晚間照明效果。

　　4、沒有及時交納電費，致使供電所多次停小區用電，影響居民生活。

　　5、對小區內停車場地沒有規劃好，車輛亂停亂放現象嚴重。

　　6、有關停水停電通知不到位，沒有讓居民提前做好準備。

　　7、物業管理員面對業主建議、咨詢、投訴沒有虛心受理，態度不好。

　　以上問題希望開發商和物業能夠立即解決，給我們業主一個安全舒暢優美的生活環境。

　　說明：以上種種僅僅是部份業主所反映的部份問題，并未排除這部份業主還有進一步反映問題的權力。也并未排除還有其他業主反映問題的權力。

　　ZZ城市廣場小區部份業主

　　20**年2月2５日

篇3：物業接管驗收聯系函（致開發商）

　　**小區業主委員會:

　　物業的接管與驗收,是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的重要環節,需要開發商積極配合及協調的主要事項有:

　　1、竣工驗收工作應在入住前一至三個月內進行,我司將提前派出專業技術人員進駐現場 ,與有關人員一起參與樓宇竣工收尾的驗收工作。主要是參與機電設備的安裝、調試,了解整個樓宇內所安裝的設備、設施,熟悉各類設備的構造、性能、產地,熟悉水、電、氣、通訊、有線電視等管道線路的鋪設位置及走向,以利于為今后物業管理和維修養護奠定基礎。

　　2、業主入住前,我司將對蓮花花園的變配電房、消防設施、監視監控中心等主要設備系統的運行情況進行熟悉了解,以利于今后的物業管理。

　　3、工程項目竣工圖和有關該工程項目的其它重要技術決定和文件(施工單位應將有關技術資料系統整理、分類、立卷移交)。

　　4、須移交物業管理公司的資料

　　(1)產權資料:

　　a、項目批準文件

　　b、用地批準文件

　　c、建筑工程規劃許可證

　　(2)工程項目交接資料:

　　a、建設工程竣工備案表

　　b、建筑消防驗收合格證

　　c、供用電協議書

　　(3)小區業主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單,其它相關資料。

　　(4)其它合同文件資料等。

　　5、驗收中發現的建筑質量問題,開發商應督促施工單位維修整改。

　　6、公共設施專用基金金額移交我司。

　　**物業管理公司