商業地產出新招：定制模式考驗開發實力

　　近年以來，以寫字樓和商鋪為代表的商業地產銷售及開發規模均迎來新一輪旺勢，在市場火爆的同時，開發商在產品創新上也進行了大膽嘗試。

　　成都商報記者注意到，近段時間，包括藍光觀嶺、中海國際購物公園、藍光公館1881等均推出了500平方米以上的大面積商鋪；而這些商鋪除了面積大外，還別出心裁地根據經營者需要進行“定制”。

　　商業地產新招

　　定制式產品扯眼球

　　“我們在招商中發現，許多客戶因為其經營業態的不同，對商鋪的形態要求也各異。由于我們是集中式商業，為了在園區內形成一個相對統一的形態，因此在C區的產品中，我們打算嘗試‘定制’路線。投資者可自己選擇外立面的材質，比如玻璃幕墻或實體墻。另外，門窗的開放位置也可以調整?！敝泻H購物公園一位姓張的負責人向記者透露。

　　據了解，今年以來，成都不少高端住宅的商鋪均打出“獨立商鋪，主題定制”的牌子，以中海國際購物公園即將推出的C區部分為例，其中獨棟預約定制式商業群“雅尚坊”，面積在70~1000平方米。該商鋪最大的特色是“量身定制”，其1000平方米的商鋪層高達6米，投資者可根據自己的需要設定外墻立面的材質、門窗位置等，甚至內部結構也可做細微調整，最大限度滿足商家的個性化要求。

　　而前段時間面市的藍光公館1881也打出了“定制牌”。據了解，公館1881此次推出的獨棟商業街鋪面積在700~900平方米。同時，公館1881還創新性打造出“底層+負一層”的下沉式產品形態，首層空間高達7米。據項目負責人介紹，由于該商鋪為“雙首層”，因此實現了單體商鋪兩層通透式展示面，投資者可以調整其內部空間結構?！斑@種定制式商業非常適合品牌主力店或者高端餐飲行業?！惫^1881有關負責人說。

　　另一個已經完成招商的藍光觀嶺項目，也主打主題式定制牌。據該項目負責人介紹，其商業體量接近1萬平方米，目前招商工作已經全部完成。項目中已呈現的威尼斯廣場占地20畝，其中規劃了5棟獨棟式商業，每一棟外立面及商業形態都有所不同，且每一棟獨棟商業只引進一個商家，呈現“主題式”的定制商業。據悉，大蓉和、富橋、領尚商務會所等均已確定入駐，另外兩棟商業獨棟還將引入高端咖啡和高端茶樓。

　　先招商再蓋房

　　定制式商業考驗開發商實力

　　“開發商不是商家和運營商，以前開發商按照自己的意愿進行規劃，后續招商中如果設計本身不符合商業使用的要求會發生諸多變化。定制模式在商業地產的運用本身就是一種進步，商鋪的靈活性和適應性更強，更加契合市場需求?！睒I內人士認為，商業地產在產品方面打定制牌固然吸引投資者的眼球，但在目前階段還不能形成主流，定制式商業地產對業態的要求很嚴格，如品牌形象店、旗艦店、主題式高端商業等業態。

　　“定制商業的最大特點就在于，開發商需要做足前期功夫，而內部結構可以調整的定制式商鋪，則適合大面積的獨棟式商鋪?！蹦硺I內人士分析認為，定制式商鋪需要開發商前期多階段地廣泛征詢各類商業企業經營者意見，并按商業經營的要求，規劃調整建筑設計和設施配套，最后確定穩妥的商業經營模式，尤其是提前組織商業資源以保障商業經營準確合理地實現。

　　“開發商推出定制式商業的目的是為了符合商業規劃的要求，變化是商業永恒的主題，這種模式符合市場的規律以及商家的需求?！敝谐煞繕I總經理孫紅認為，定制式商業雖然在短時間內不能形成市場主流，但其產生的效果和影響具有積極作用。

　　以萬達為例，其很早就提出了定制式商業的概念，在規劃前期就完成了主力店的招商工作，然后根據客戶需求來設計產品。但業內人士認為，萬達的成功模式并不適用于所有開發商?！吧虡I定制模式值得倡導，但要求開發商營銷先行，同時配合規劃設計、手續報批、工程施工、行政財務幾大體系，整個過程需要保持很好的節奏，因此對開發商的資金實力、開發能力、人員執行力均有極高的要求?！?/p>

篇2：商業地產出新招:定制模式考驗開發實力

　　商業地產出新招：定制模式考驗開發實力

　　近年以來，以寫字樓和商鋪為代表的商業地產銷售及開發規模均迎來新一輪旺勢，在市場火爆的同時，開發商在產品創新上也進行了大膽嘗試。

　　成都商報記者注意到，近段時間，包括藍光觀嶺、中海國際購物公園、藍光公館1881等均推出了500平方米以上的大面積商鋪；而這些商鋪除了面積大外，還別出心裁地根據經營者需要進行“定制”。

　　商業地產新招

　　定制式產品扯眼球

　　“我們在招商中發現，許多客戶因為其經營業態的不同，對商鋪的形態要求也各異。由于我們是集中式商業，為了在園區內形成一個相對統一的形態，因此在C區的產品中，我們打算嘗試‘定制’路線。投資者可自己選擇外立面的材質，比如玻璃幕墻或實體墻。另外，門窗的開放位置也可以調整?！敝泻H購物公園一位姓張的負責人向記者透露。

　　據了解，今年以來，成都不少高端住宅的商鋪均打出“獨立商鋪，主題定制”的牌子，以中海國際購物公園即將推出的C區部分為例，其中獨棟預約定制式商業群“雅尚坊”，面積在70~1000平方米。該商鋪最大的特色是“量身定制”，其1000平方米的商鋪層高達6米，投資者可根據自己的需要設定外墻立面的材質、門窗位置等，甚至內部結構也可做細微調整，最大限度滿足商家的個性化要求。

　　而前段時間面市的藍光公館1881也打出了“定制牌”。據了解，公館1881此次推出的獨棟商業街鋪面積在700~900平方米。同時，公館1881還創新性打造出“底層+負一層”的下沉式產品形態，首層空間高達7米。據項目負責人介紹，由于該商鋪為“雙首層”，因此實現了單體商鋪兩層通透式展示面，投資者可以調整其內部空間結構?！斑@種定制式商業非常適合品牌主力店或者高端餐飲行業?！惫^1881有關負責人說。

　　另一個已經完成招商的藍光觀嶺項目，也主打主題式定制牌。據該項目負責人介紹，其商業體量接近1萬平方米，目前招商工作已經全部完成。項目中已呈現的威尼斯廣場占地20畝，其中規劃了5棟獨棟式商業，每一棟外立面及商業形態都有所不同，且每一棟獨棟商業只引進一個商家，呈現“主題式”的定制商業。據悉，大蓉和、富橋、領尚商務會所等均已確定入駐，另外兩棟商業獨棟還將引入高端咖啡和高端茶樓。

　　先招商再蓋房

　　定制式商業考驗開發商實力

　　“開發商不是商家和運營商，以前開發商按照自己的意愿進行規劃，后續招商中如果設計本身不符合商業使用的要求會發生諸多變化。定制模式在商業地產的運用本身就是一種進步，商鋪的靈活性和適應性更強，更加契合市場需求?！睒I內人士認為，商業地產在產品方面打定制牌固然吸引投資者的眼球，但在目前階段還不能形成主流，定制式商業地產對業態的要求很嚴格，如品牌形象店、旗艦店、主題式高端商業等業態。

　　“定制商業的最大特點就在于，開發商需要做足前期功夫，而內部結構可以調整的定制式商鋪，則適合大面積的獨棟式商鋪?！蹦硺I內人士分析認為，定制式商鋪需要開發商前期多階段地廣泛征詢各類商業企業經營者意見，并按商業經營的要求，規劃調整建筑設計和設施配套，最后確定穩妥的商業經營模式，尤其是提前組織商業資源以保障商業經營準確合理地實現。

　　“開發商推出定制式商業的目的是為了符合商業規劃的要求，變化是商業永恒的主題，這種模式符合市場的規律以及商家的需求?！敝谐煞繕I總經理孫紅認為，定制式商業雖然在短時間內不能形成市場主流，但其產生的效果和影響具有積極作用。

　　以萬達為例，其很早就提出了定制式商業的概念，在規劃前期就完成了主力店的招商工作，然后根據客戶需求來設計產品。但業內人士認為，萬達的成功模式并不適用于所有開發商?！吧虡I定制模式值得倡導，但要求開發商營銷先行，同時配合規劃設計、手續報批、工程施工、行政財務幾大體系，整個過程需要保持很好的節奏，因此對開發商的資金實力、開發能力、人員執行力均有極高的要求?！?/p>

篇3：開發項目前期物業管理控制程序

　　開發項目前期物業管理控制程序

　　1.目的

　　通過對前期物業管理的控制，確保房屋保持正常的使用功能，為住戶提供良好的居住環境，滿足住戶的需要。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。

　　3.職責

　　3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。

　　3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。

　　4.控制程序

　　4.1 策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作，掌握工程的基本情況和質量狀況，根據物業的規模、設施、環境等具體情況，組織物業管理機構。

　　4.2 接管驗收

　　4.2.1 由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排，組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。

　　4.2.2 物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料，對檢查驗收中發現的問題，由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在“物業管理接管驗收記錄表”中進行記錄。

　　4.2.3 接管驗收合格后，由參加驗收各方在“物業管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見，辦理工程項目的有關文件資料的移交工作，移交文件資料主要包括：

　　a)工程項目的整套技術資料;

　　b)工程質量保修書和工程使用說明書。

　　4.3 由物業管理機構負責組織物業管理隊伍，制定有關的管理制度：

　　4.3.1 根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置，滿足前期物業管理的要求。

　　4.3.2 組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍，對招聘人員簽定用工合同，作好崗前技能培訓。

　　4.3.3 制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度，并作好培訓工作。

　　4.4 聯絡、溝通社會有關部門，包括：街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門，建立代辦服務項目的管理網絡。

　　4.5 辦理前期物業管理的入伙手續

　　4.5.1 及時向住戶發送有關的入住函件，包括：“入伙通知書”、“入伙手續書”和“收費通知書”。

　　4.5.2 做好住戶入住的服務工作：

　　a)向住戶介紹物業區域的情況，接收住戶的咨詢;

　　b)住戶簽定“管理公約”;

　　c)組織住戶驗收房屋，驗收合格后進行房屋的移交;

　　d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求，制訂“裝修管理規定”，做好對住戶裝修的有關服務工作。

　　4.6 由策劃與營銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作：

　　4.6.1 保潔綠化工作，執行Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》。

　　4.6.2 治安保衛工作執行Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。

　　4.6.3 工程質量保修執行Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》。

　　4.6.4 物業管理機構根據“管理公約”規定的收費標準和方法，收繳物業管理費。

　　4.7依據Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》，做好顧客意見投訴的處理工作。

　　5.質量記錄

　　5.1 QR23-01 物業管理接管驗收登記表

　　5.2 QR23-02 入伙通知書

　　5.3 QR23-03 入伙手續書

　　6.支持性文件

　　6.1 Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。

　　6.2 Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》

　　6.3 Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》

　　6.4 Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》