中國購物中心過去二十年的發展
20**年1月6日，“20**中國地產新視角商業地產高峰論壇”在北京嘉里中心隆重舉行。歲末年初之即，著名行業專家、商業地產大腕以及知名商業品牌代表，就20**年商業地產熱點話題展開深入探討，激蕩20**年商業地產首場頭腦風暴。以下是中國購物中心產業資訊中心主任郭增利先生主題演講：
非常高興參加這個高峰論壇，借這個機會跟大家交流一下，中國購物中心發展二十年時間出現哪些情況，哪些跟大家所預想的是一樣，跟大家沒有數據支撐判斷的情況是不同的，所以在今天在這里跟但是談一下中國購物中心購物發展指數一個大的框架體系，主要在速度和結構兩個方面對中國購物中心進行梳理和判斷。
因為我們感覺當中可能20**年后中國經濟發展的高峰，在07年底國際購物中心協會把各個國家購物中心的發展歷史全部的記在一個手冊上，在三個月時間完成這份手冊，也非常難得其實一直在討論中國購物中心元年的問題，也是經過了國內差不多40家購物中心老總的積極討論，我們基本上把中國購物中心三個發展階段做了一個初步的界定，也在國際購物中心協會全球刊物上發布出來了。中國購物中心主體階段是20世紀80年代末，是購物百貨店向購物中心轉型，跟原來在內貿局工作的時候，曾經90年代末搞了一次中國購物中心發展大會，那個時候發現一個有意思的現象，其實初期購物中心研討會絕大部分達到70％的比例不是我們房地產開發商，是百貨店，是很多超市，因為在那個時候已經看到了很多的百貨店向購物中心轉型這樣的例子，中國購物中心真正的起源階段是在二十世紀90年代初，購物中心已經成為了一個新型的房地產投資形式，這個中間列舉出來大家比較熟悉的幾個購物中心。第三個是購物中心發展階段，我們認為目前中國購物中心還處在發展階段，在這個階段物業資產價值提升變成了一個主導的目標，并且購物中心的主體也從過去的內百貨形態，轉變為開發商、投資商進軍購物中心。我也列出幾個代表性的作品，大家可以看這里面幾個項目，我們對它說有一個主要的特征是以物業資產價值提升作為主導目標，我們在所列出來的發展階段的幾個代表性的項目當中，其實已經有三個物業是打包上市的，在我列的第三條這個發展階段，所以我想恰恰幾個購物中心用不同的方法，通過資本運作的方式提升了自身的公司的資產價值。我想這也是把發展階段定論為購物中心資產價值提升作為主要目標一個重要的因素。
剛剛我們想中國購物中心過去二十年發展有一個簡要的回顧，接下來討論基于中國購物中心發展三個階段進行討論，我們想中國購物中心給中國帶來了什么，給中國城市帶來了什么，給中國經濟帶來了什么，有四個的體會。第一個是中國購物中心對于促進中國經濟發展的貢獻，第二個中國購物中心對促進社會進步的貢獻，第三中國購物中心對完善城市功能的貢獻，第五中國購物中心對改善生活方式的貢獻，我們談到四大貢獻一定會涉及到中國購物中心發展狀態，到底如何去驗證你的四大貢獻的，由于時間的關系，我們會在中國購物中心四大貢獻當中列舉一些比較典型的目標跟大家進行討論。我們討論所有的目的只有一個，探討未來中國購物中心發展的方向，發展的方向當中重點是我們發展的類型，和我們比較有潛力的發展區域。
中國購物中心它的商業建筑面積與社會零售總額GDP之間增速比較，我們認為經濟增長三駕馬車投資、消費、出口，我們恰恰要在這里面去找到中國購物中心從投資、從消費角度，到底給整個經濟發展，經濟增長帶來了什么，通過這張圖表我們可以看到從2000年—20**年中國購物中心面積、增速非常明顯，增速區間大致在15％—39％之間，應該說大大高于同期GDP的增速，同期的GDP增速大致在8％—11.4％，同時大大高于社會消費品零售總額的數，GDP增速對中國購物中心開發成為程度日益加深的，20**年中國購物中心面積增速大大高于另外兩個，對中國購物中心的判斷，大家認為發展時間只有十年了，大家基本上從2000年之后，特別是20**年這一次發展的最大值。但是大家可以進一步關注，受制于GDP，社會消費品零售總額綜合的影響，我們04年到08年中國購物中心GDP社會消費品零售總額，大家發現一個曲線，接近于趨近的狀態在發展，基本達到21%這樣一個結合點。具體看一下商業建筑面積增長情況，進入到發展階段之后，中國購物中心出現了第一波的快速增長，也就是20**年，在此之后受到了零售商資源，金融政策和開發商意愿的影響，其實中國購物中心面積增長率是在逐漸下降的趨勢，但是歷年的增長大致保持在21%以上。就是保持在高于21%這樣一個比例上。20**年是20**年以來的最低，中國購物中心具有增長快到區域理性的特征，我們所對應的年份、增幅最大的是在20**年，20**年，20**年，三個年份增幅超過11%，意味著中國購物中心這三個年份基本上大于GDP增長的速度在發展。
接下來我們圍繞投資可能還是有一個問題不能忽視。中國購物中心平均額角度來看，整體表現為逐漸上升的趨勢，20**年到20**年，對經濟發展的影響也會逐漸擴大，有一個現象需要關注，購物中心在拉動民間投資的作用是非常明顯的，我們20**經濟工作重點是投資，投資當中購物中心非常特殊，購物中心很少有政府投資，所以我想要進一步發揮投資帶動經濟增長的作用，其實對購物中心應該給予幫助，中國購物中心投資基本來自于民間?？赐晖顿Y我們來看消費，在促進經濟發展和消費貢獻當中，2000年以來中國購物中心商業建筑面積增速基本上高于社會消費品零售總額的增速，購物中心發展過程中對消費能力預期判斷一個階段出現了較大的偏差。20**年擴大消費是中國經濟工作中的重點，一定程度上有助于購物中心業績的提升。談到第二大貢獻是城市化，剛剛前面幾位嘉賓一直強調城市化，我們看到購物中心的面積，購物中心的數量與城市化之間到底有沒有關系，08年中國城市化的發展有兩個密集趨勢，40%—50%，50%—60％，中國城市化具有極大的發展空間。在整個城市化發展過程當中，特別是城市新區發展過程當中購物中心作用越來越明顯，由于中國城市化進程是一個相對長期的過程，我們認為未來二十年，甚至更長時間，中國購物中心依然具有比較好的成長性。我們退回到20**年看一看，20**年的時候中國更多的城市化率集中在40％—45％，這個時候購物中心的累計面積基本上在28萬到40萬平方米左右，而到08年中國的城市化率主要區間50％—60％，中國這個購物中心累計面積達到150萬到300萬平方米，當城市化率增長到一定水平，對于中國購物中心可能放量的面積可能會遠遠超過城市化率增長的幅度，所以我們通過剛剛幾張圖表可以看到城市化率和購物中心開發雙向的影響正在中國逐漸的加深。在推動社會進步的過程當中，我們也發現要關注到幾個主要的行業，我們看零售業，在零售業的發展過程當中，購物中心發展對渠道產生哪些影響。我們會發現很多零售業主，很多零售業態在建店，在拓展過程中都把中國購物中心作為重要的參考依據，我們看到隨著中國購物中心綜合作用力逐漸拓寬，有可能改變很多連鎖企業的經營渠道，也有可能改變某一個企業在同業當中的競爭地位，甚至形成優劣的轉換，我們不去講具體哪一個品牌，有些品牌恰恰因為跟
中國購物中心保持非常好的合作，企業擴展速度都達到比較好的水平，我想中國購物中心對于連鎖企業經營渠道改變的功能和作用越來越強大，也是希望更多的中國購物中心開發商和零售商之間在探討這種主體的合作方面能夠有進一步的深化。我們統計了一下，截止到20**年的時候，我們購物中心主力店業主分布狀態包括超市，百貨，電影院，占了所占比重初步的分析，給大家展示一下圖表。除了對連鎖企業，可能本身的拓展產生了一些積極的影響之外，還有我們會看到購物中心當中也包含了大量的餐飲功能，購物中心從餐飲角度看已經極大的促進整個餐飲行業的發展，餐飲行業快速發展與中國購物中心開發與合作緊密聯系的，這里面把食品銷售合餐飲零售兩張圖表進行了比較，餐飲企業進入中國購物中心有比較好的，適合他成本的一種物業，對于整個餐飲企業增長是發揮了重要的作用。
第三完善城市功能的貢獻，我們從購物中心形態講，其實我們一直說中國的城市綜合體，最近一兩年炒得很熱，但是我們反過來說，其實城市綜合體在中國購物中心形態中并不是什么新生事物，新的形態只不過有不同的開發商賦予城市綜合體更多的概念，20年來中國購物中心發展非常豐富，融合不同時期的基本形態，有很多項目已經成為城市的名片，也是完善城市功能重要載體，大家其實可以看一下在2000年之前，在我們累計的購物中心形態當中，綜合體達到了16.4%，雖然是在整個綜合體發展過程當中占比比重比較低的年份，在這之后，一直到20**年其實城市綜合體在購物中心形態當中的比重已經達到了37.7％，shoppingcenter形態購物中心的發展從20年時間來看，發展是相對比較穩定的，比重區間基本上維持到21％—32％，08年比重突然上升達到32％，這個地位有所提高，作用也在進一步增強。從總體上來說商業的液態演變的購物中心在整個購物中心所占的比例在逐漸的下降。從完善城市功能角度我們列舉一個例子，大家可以看到很多城市老的商圈停車設施是不同的，老的城市改造當中購物中心都比較重視停車功能，一定程度上滿足了老城停車位嚴重不足的狀況，所以我想中國購物中心規劃，購物中心停車設施可能會為城市新老商圈提供可持續發展的動力。這張圖表當中列舉一部分城市每百分米出現的停車位的數量，現在最高的城市是每百平方米兩個停車位，所以購物中心停車位還是有進一步上升的空間和要求。我們再看一下購物中心的類型，按照購物中心的類型分配的標準，因為標準非常不統一，中國的標準跟國際的標準有一定的不同，這次形態類型分布當中，我們給大家做了一個鄰里、社區、區域，超區域四種類型的劃分，大家都說最近幾年社區商業發展速度比較快，大家看到社區型購物中心，占到中國購物中心總體比例接近一半，49.6％，我認為這是中國購物中心對整個社會進步，改善生活方式最大的一個貢獻。同時這個結論的得出，也對于我們過去可能是一種錯誤的理解，大家認為中國購物中心開發商都是一味追大，追洋，追高，從目前購物中心比重看中國購物中心社區型占比達到了一半，有很多開發商非常理智看到這種發展，包括開發自己的產品。
最近超區域型購物中心的比例有一種上升的趨勢，跟城市綜合體開發速度有一定的關聯，但是也需要引起關注，區域型購物中心可能上升的比重，這種趨勢非常明顯的，我們依然認為區域型的購物中心未來將會有非常大的發展空間，社區型購物中心超過50％比重之后出現一定比例的降低，我認為政府對社區型購物中心扶持的力度，和現實的政策和力度有待于進一步的深化。給大家展示一張圖表，幾年以來中國購物中心平均面積出現增長的態勢，20**年的時候平均面積4.3％，08年達到7.87％，有此可以看到中國的購物中心未來將可能集中在社區型、次區域型和區域型三種形式上。我們看一下會員和樣本進行綜合來看，基本上可以看到其實社區型和區域型購物中心之間次區域型購物中心應該有可能成為主體的部分，剛才我們看到了把中國購物中心我們的樣本進行了分析之后，我們得出社區型購物中心基本面積趨向，次區域型大體上5萬平方米應該是中國未來發展主力軍。
剛剛已經跟大家討論了發展形態，在發展史上評價它一個指標體系，既包括經濟的指標，也包括項目的指標，用最短的時間跟大家討論我們列舉41個城市購物中心購物中心發展指數由低到高進行初步的排列，我想給大家解釋SCDI的用以衡量開發商進入這個市場的競爭程度，剛剛中國不動產研究中心也得出商業地產向二三線城市發展，通過SCDI發布的指數分析，恰恰跟搜狐焦點這個結論是相吻合的，我們會發現前邊幾個城市可能進入這個市場競爭性壓力比較大，這張圖表當中再做進一步的展示，整個發展當中確實一線購物中心發展程度比較高的，在二三線城市在一些省會城市其實還是有一定的發展空間，所以未來中國購物中心發展的兩大需要我們引進關注的問題，第一個就是購物中心發展的類型到底是什么，其實通過剛剛的分析，我個人的理解，不一定準確，中國購物中心發展可能還真的不是城市綜合體，應該是更廣泛影響到老百姓日常生活次區域型購物中心，同時在發展地區當中的的確確可能需要把目光關注到更多的二三線城市，甚至于三四線城市，剛剛在報告當中也講了農村地區，甚至城市邊緣地區，隨著城鎮化進程不斷加快，這種區域型購物中心發展也是提到議事日程當中來，為了規避進程當中的要素，我想為了求得在整個商業房地產在購物中心你有一席之地，我們建議有一些品牌優勢，有一些開發經驗的開發商，可以提早在一些二三線城市，甚至三四線城市進行布局，對改善生活，改善民生，和老百姓生活日益相關的次區域型購物中心上面下更多的功夫。
篇2：購物中心物業管理的行業特征及發展趨勢
購物中心物業管理的行業特征及發展趨勢
購物中心在歐美走過半個世紀以后，成為中國商業發展的一個熱點。自1996年廣州天河城正式開業以來，在中國沿海和一些經濟發達城市陸續出現了購物中心這一最高級的零售形態。據中國商業聯合會統計，預計到20**年末，中國開業購物中心約200多個，總建筑面積達3000萬平米。
但筆者認為，到目前如期開業的購物中心遠沒有達到這一數量。由于融資渠道、規劃設計、商業定位、政府規制等原因，特別是對購物中心這一最高級零售形態的本質規律的認識出現偏差以及對購物中心管理經驗的缺乏，導致大量購物中心中途夭折，或勉強開業而與初衷完全背離。本文以統一物業產權的大型購物中心（SHOPPING MALL）為樣本，闡述購物中心管理的行業特征及其發展趨勢。
一、購物中心管理的行業特征
與分散產權的住宅物業管理相對應，商業物業通常包括了購物中心、商場、辦公樓、酒店等直接用于商業經營的建筑。從管理的角度講，購物中心的管理包含的內容最多，也最復雜。即有最基礎的通常意義上的物業管理內容，具備物業管理行業的基本特征，同時又具有非常明顯的商業規劃、商業管理企業的行為特點。
首先，購物中心管理具有基本的物業管理行業特征，但在管理的對象，操作的復雜程度等方面與分散產權的住宅物業、甚至其他商業物業相比都有很大的差別。同時，購物中心管理在基本物業管理的基礎上，結合了綜合商業零售管理的內容。以天河城購物中心為例：天河城由廣東天貿（集團）股份有限公司持有100%產權，由天河城物業管理有限公司全程管理?？偼顿Y12億元人民幣，總占地面積4.4萬平米、建筑面積16萬平米，其中8層為商業經營場地、約10萬平米，地下2層為停車場，年營業額約50億元人民幣。場內包括9000冷噸的空調機組、62部手扶電梯和28部垂直電梯、2000門容量的程控電話系統和全自動消防保安系統。場內經營租戶320家，員工約8000人。04年全年，客流量1億2千萬人次，車流150萬輛次，商品、物資進出量50萬噸。全年設備、設施保養項目超過21000項，維修項目超過25000項。平均每天客流量32萬人次。設備維護、清潔、園林綠化、租戶管理、顧客服務與管理、安全保衛等等這些工作，都是最基本的物業管理行業的內容，但其管理的復雜程度遠遠高于同等規模的其他商業物業，更是住宅小區所無法比擬的。因此說，購物中心管理具有基本的物業管理行業特征，購物中心管理公司首先是物業管理企業。
但僅就純粹的物業管理而言，購物中心管理也因服務對象的需求差異，行為特征的涇渭分明等因素，具有其鮮明的特點：服務對象包括業主、租賃商戶和顧客。業主聘請物業管理公司，是希望創造良好的能持續改善的購物和營商環境，合理的商業業態組合及持續及時的調整，以不斷提高購物中心的商業價值，合理控制日常營運成本。相對于住宅物業管理費的消費屬性，購物中心物業管理費的支出是典型的投資行為。物業管理費雖然由租賃商戶支付，但由于業主將租賃費和管理費捆綁核定，實際上管理費標準由業主核定并轉移支付給管理公司。由于實際的需要以及業主的投資行為，購物中心管理費的標準遠高于其他商業物業；租戶對物業管理公司的要求首先是能夠創造吸引顧客的綜合環境，以增加經營收益，租戶本身對環境的要求和體驗反倒退居次要地位，由于租金和管理費對租戶而言同屬費用項目，租戶更加關心的是兩者之和的高低，對管理費的高低不是很敏感；顧客是典型的通常意義的消費者，要求的是良好的購物、休閑環境，完善、合理的商品和服務價格，良好的商業信譽等，由于其非業主的身份，和流動性大，短期消費（與多次消費不對立）的特點，對物業管理公司的評價是用腳投票，間接通過商戶和業主來決定物業管理公司的命運。
二、購物中心管理行業的發展趨勢
購物中心管理既有最基礎的通常意義上的物業管理內容，具備物業管理行業的基本特征，同時又具有非常明顯的商業規劃、商業管理企業的行為特點，是融合了傳統意義上的物業管理和商業管理的具有鮮明專業化特征的新興產業。
從正常運營角度講，由于購物中心的基本功能是為消費者提供多元化、多樣性的消費、生活條件，滿足人們購物、休閑、娛樂、康體等等物質與精神生活的需求。因此，購物中心管理的中心任務就是隨著市場需求的變化，構造和持續地調整、優化行業結構、業態結構和品牌結構，調整商業組合，以形成合理、完善、協調、能最大程度滿足消費者需求的商業環境，從而為租賃商戶，為業主創造最大的經營收益和商業價值。因此，購物中心管理，既要完成傳統意義上的高度復雜的物業管理內容，合理控制龐大的日常營運和維護開支，同時又要對餐飲、娛樂、影院、百貨、超市、各類專業和專門店、對各類商品和服務有全面的理解，并對其組合的類型、方式和組合的基本規律，日常運營的基本要求等有透徹的了解。
在市場推廣、客戶關系管理、品牌管理、商品和文化展示等方面，購物中心管理與傳統意義物業管理和零售促銷也具有很大的差異，限于篇幅，不展開介紹。
由于專業管理公司對購物中心日常運營的透徹理解，購物中心從市場調查、項目定位、規劃設計、空間布局、設備設施的配置和控制等方面都必需充分聽取專業管理公司的意見?？梢哉f，沒有專業的購物中心管理公司的全程參與，購物中心很難保證能夠建設、經營成功，取得理想的投資回報。正因如此，專業的購物中心管理公司已經向全程參與直至主導購物中心的規劃、建設、招商和運營方向發展。
目前，購物中心管理公司多是從傳統的物業管理公司或是商業管理公司、大型零售企業延伸而來。傳統的物業管理公司一般都為管理多種物業，并從事多種相關業務的混合經營型公司，按照物業功能劃分，這類公司的專業化程度還遠遠不能達到購物中心的要求；商業管理公司或大型零售企業也由于在物業管理方面人員和經驗的欠缺，在購物中心的管理上力不從心。目前，國內規范化、專業化的購物中心管理公司還不多見。同時，由于相關政府部門、行業機構、行業法規等在購物中心的規劃設計、委托管理、管理費用核算標準、服務資質評定、培訓和上崗資質考核等方面，管理、指導和規范作用還不夠強，國內購物中心的規劃建設、經營管理已經出現了比較混亂的局面，出現了多種多樣的問題。但歸根結底還是觀念的偏差和缺乏管理。購物中心的基本原則是只租不賣，通過統一經營、管理來實現經營收益和物業增值，是一種長期的投資經營過程。
購物中心的本質是地產商業而非商業地產，即在地產基礎上的商業經營。而現今許多購物中心采取分割出售加反租的方式進行經營，這種為了套取現金預售商鋪的做法最終導致購物中心演變成小商品市場，購物中心這種復合型的商業航空母艦很難經營成功，小業主的投資收益預期基本不可能實現。由此引發的種種社會、經濟問題將是極難以解決的。購物中心管理企業在尋求行業歸屬的過程中，出現了類似于酒店管理行業發展路徑的趨勢，即在基本物業管理的基礎上，向綜合商業管理公司方向發展并尋求行業歸屬。目前，國家主要是通過控制貸款和限制土地開發來對購物中心行業進行調控。除此之外，筆者認為更加簡便、直接和有效的措施是保全購物中心物業產權的完整性，也就是不允許將購物中心分割出售，但可以用完整產權的物業進行抵押融資或其他形式的債權、股權融資。這樣，投資商就會將重點放到長期的購物中心經營上來，現存的種種問題將不會繼續出現。國家物業管理行業機構可以在購物中心管理企業資質等級評定，購物中心管理榮譽評定，行業發展動態跟蹤、從業人員資質認證和培訓等方面，制定專門的標準和政策，以引導、規范購物中心管理行業的發展。
文/楊敬玉 廣東天河城物業管理有限公司董事長
篇3：商業物業(購物中心)管理特點發展趨勢
商業物業（購物中心）管理特點及發展趨勢
核心提示："商業物業"在物業管理行業內通常泛指：除住宅物業之外的如購物中心、寫字樓、酒店 ( 服務式公寓 ) 、展覽館、運動場等直接用于商業用途的建筑。購物中心管理既有最基礎的通常意義上的物業管理內容，具備物業管理行業的基本特征，同時又具有非常明顯的商業規劃、商業管理企業的行為特點，是融合了傳統意義上的物業管理和商業管理的具有鮮明專業化特征的服務。
一、購物中心的管理特點
在一般的商業物業，管理者面對的是比較簡單的主流群體。例如寫字樓，其主要的群體就是寫字樓租戶(用戶)的職員，而該群體素質比較高，自律意識、自律能力很強，進入目標區域的行為規范非常明了。同樣，酒店的主要群體是住客，閑雜人員極少，由于酒店的管理方法和環境、氛圍使得每一位顧客都必須自覺保持形態，注重形象，行業上也已形成了公認的規范，所以管理會比較流暢。對于展覽館，只要布展前期工作完成后，其主要的服務對象只有參觀者，參觀者的目的是再明確不過了，他們不會有過多這樣那樣的需求問題。這些物業的最大特點是：管理者所面對的服務對象在物業區域內的目的非常潔簡明確，由于環境和氛圍對場內的群體有一定的約束力，能令身臨其境的客體自覺遵守規則，不敢造次。
相比之下，購物中心的管理要復雜得多，他們面對的是三類具有不同性質、目的和要求的群體：業主、租戶、顧客。該三類群體的心理需求、物質需求是多層次、多方面、不確定的。尤其是顧客群體，他們會時刻跟著感覺走，任何時候都可能變更或調整自己的目標和訴求。加之購物中心所營造的購物環境必須舒適、休閑、人性化，不能讓來客有壓抑感、約束感，故縱容了人們的隨意性和人本性負面行為的充分顯現，從而造成管理工作的極大困難。尤其在目前國民素質還有待提高的我國，更會引發許許多多意想不到的系列問題。
二、購物中心的三類主流群體的基本需求特征：
1. 業主
期望物業的知名度不斷提升，物業管理有較高的專業能力和水準，設備設施保養精良。環境和業態布局
合理，能緊跟市場潮流，入主的品牌有號召力并能受到消費者接受和追捧。租戶入住率高，最終能令物業有很高的社會知名度和較大的增值，以獲取理想的投資回報。
2. 租戶
希望具備優越的營商環境，設備設施配套先進、齊全，物業的社會知名度高。物業管理企業的服務優良，收費低廉、管理有序。對消費群體有較大的吸引力，經營交投暢旺，能取得滿意的經營收益。
3. 顧客
享受格調優雅的購物環境，流暢方便的交通設計和設施，整齊劃一、條理分明、布局合理的業態，簡單明了的標識系統，一應俱全的功能配套，先進的服務設施并多樣化、選擇性強，高品質的商品、價格體系理想，商戶信譽好、服務優良有保障。
從以上特征中不難發現這樣的規律：營商者希望物業管理做得更好，提高物業的知名度，使物業保值增值，創造更好的經營條件、更大的商機;消費者則都希望享有最理想、完善的服務配套，舒適的環境和氛圍，價廉物美、實惠得體的品牌商譽，而付出的經濟代價最少。由此可見，購物中心這三類主流群體的要求是多么矛盾又統一;由于購物中心的物業管理涉及方方面面和多種內、外不定因素的影響，它既要滿足一般低端消費群體的要求，又要達到高端消費群體的標準，所以工作既要求實在但又需要有相當的修飾，以達到低端群體與高端群體都能接受的平衡。不僅于此，難度更大的還在于物業管理公司必須精準地掌握市場動態，隨時根據不斷變化的市場信息調整管理方針、策略，及時配合租戶商家開展各種推廣宣傳工作，從而形成了管理難度和管理技術的極高要求，對管理者的專業素質，心理修養等指標也大大提高。由此可見，購物中心物業管理的責任重大，工作要求十分細微，商業意識要遠瞻超前，操作水平、經營策劃等更可見一斑。
三、商業物業管理發展趨勢
購物中心管理既有最基礎的通常意義上的物業管理內容，具備物業管理行業的基本特征，同時又具有非常明顯的商業規劃、商業管理企業的行為特點，是融合了傳統意義上的物業管理和商業管理的具有鮮明專業化特征的服務。
購物中心管理的中心任務就是隨著市場需求的變化，構造和持續地調整、優化行業結構、業態結構和品牌結構，調整商業組合，以形成合理、完善、協調、能最大程度滿足消費者需求的商業環境。
由于專業管理公司對購物中心日常運營的透徹理解，購物中心從市場調查、項目定位、規劃設計、空間布局、設備設施的配置和控制等方面都必需充分聽取專業管理公司的意見?？梢哉f，沒有專業的購物中心管理公司的全程參與，購物中心很難保證能夠建設、經營成功，取得理想的投資回報。正因如此，專業的購物中心管理公司已經向全程參與直至主導購物中心的規劃、建設、招商和運營方向發展。
目前，國內規范化、專業化的購物中心管理公司還不多見。同時，由于相關政府部門、行業機構、行業法規等在購物中心的規劃設計、委托管理、管理費用核算標準、服務資質評定、培訓和上崗資質考核等方面，管理、指導和規范作用還不夠強，國內購物中心的規劃建設、經營管理已經出現了比較混亂的局面，出現了多種多樣的問題。但歸根結底還是觀念的偏差和缺乏管理。
購物中心的基本原則是只租不賣，通過統一經營、管理來實現經營收益和物業增值，是一種長期的投資經營過程。購物中心的本質是地產商業而非商業地產
，即在地產基礎上的商業經營。而現今許多購物中心采取分割出售加反租的方式進行經營，這種為了套取現金預售商鋪的做法最終導致購物中心演變成小商品市場，購物中心這種復合型的商業航空母艦很難經營成功，小業主的投資收益預期基本不可能實現。由此引發的種種社會、經濟問題將是極難以解決的。購物中心管理企業在尋求行業歸屬的過程中，出現了類似于酒店管理行業發展路徑的趨勢，即在基本物業管理的基礎上，向綜合商業管理公司方向發展并尋求行業歸屬。目前，國家主要是通過控制貸款和限制土地開發來對購物中心行業進行調控。除此之外，筆者認為更加簡便、直接和有效的措施是保全購物中心物業產權的完整性，也就是不允許將購物中心分割出售，但可以用完整產權的物業進行抵押融資或其他形式的債權、股權融資。這樣，投資商就會將重點放到長期的購物中心經營上來，現存的種種問題將不會繼續出現。國家物業管理行業機構可以在購物中心管理企業資質等級評定、購物中心管理榮譽評定、行業發展動態跟蹤、從業人員資質認證和培訓等方面，制定專門的標準和政策，以引導、規范購物中心管理行業的發展。