商業物業管理公司提前介入商業地產項目的意義

　　現階段，在全國出現了許多在建的各種類型的商業地產項目，這個現象讓人既高興，又擔心。高興的是越來越多的人發現商業地產的重要性，更多的人加入到這一淘金隊伍中，擔心的是這些即將投入市場的新項目有多少能夠經得住市場的檢驗，而最終成為贏家？

　　每年都有新的競爭對手加入到這個市場，但是終端消費者是有限的。如何在有限的消費者面前成為首選的體驗、休閑、消費、娛樂的場所？必須在項目的每個階段都要嚴格認真地對待。經營成功的商業地產，必須要從以下幾個方面入手考慮：

　　思考一：商業定位

　　商業定位很關鍵，是服務于本小區的，是輻射周邊的，還是服務于全市的。如果是服務于本小區的，那么開門七件事，柴米油鹽醬醋茶都有了，就沒什么問題。如果是服務于全市的，那么差異化經營非常重要。

　　思考二：開發商對已出售的商業物業需不需要管理？

　　現在，開發商的普遍心理是盡快將商業出手，至于出手之后，要不要進行商業物業的管理，有的開發商壓根沒想過，有的則是有心無力，因為在商鋪全部銷售之后，所有權與經營權是完全歸屬業主的，開發商無權干涉。

　　正因為如此，開發商缺乏對項目的整體控制力，散戶自身調節的經營風險很大，出現了許多失敗案例。這就是開發商不規劃商業業態，致使進駐的業態與居住人群的消費習慣、消費能力、品位對接不好，大家都受損失的結果。開發商品牌受損失，樓盤的品質下降，租金下降，業主和投資者未來不能獲得高額穩定的租金收益，投資受損。

　　由于商業地產涉及到兩種業態，三個過程，關系到四方利益，事關重大，牽一發而動全身，所以，品牌開發商在出售商業地產前，一定要做商業物業的規劃。

　　商業與房地產開發是兩個不同的行業，房地產商懂得房地產開發，卻不懂商業；做商業的人，只懂商業，不懂房地產開發，造成了有的案例成功，有的不成功，主要是信息的不對稱。開發商不應盲目的建設開發，應該先招商，讓懂商業的人在開發前期加入進來，哪些地方該如何走線，該設計什么樣的結構等等，這樣項目比較容易獲得成功。

　　涉及了三個過程，第一個過程是開發商開發項目，是以億為單位來計算的，是開發行為。第二個過程是投資人把項目分割后買下，是以百萬為單位來計算的，是投資行為。第三個過程是承租人租賃商鋪，是以幾十萬為單位計算的，是一種經營行為。三個過程中，涉及的人、事和責權利頗多，應該有一個強有力的組織者、協調者。

　　關系到四方利益，開發商、投資人、經營者，包括周邊居住的業主都有利益。所以，開發商應該積極承擔這一角色，對商業物業進行統一的管理。關于所有權與經營權的問題，商管專家給開發商支個招：賣之前要與買家簽一個補充協議，限制他們在規定的業態范圍內進行招租或經營。

　　思考三：商鋪二級市場承待建立

　　一是一般來說，同一地段的商鋪價格應該是同一地段住宅價格的5—7倍，而目前只是2倍左右，有巨大的價格炒做空間，這個空間不是在一級市場實現的，必然要在二級市場實現。這就好比股票，不會在發行環節爆漲多少，而是在二級市場炒出來的。因此，炒做空間決定了要有發達的商鋪二級市場。

　　二是投資商鋪，帶來的問題是風險特別大，結果無論是好或不好，都會延伸出二級市場。如果好的話，就如同住宅的押舊換新似的，投資者想換一個更大更好的；如果不好，投資者就急于要出手。

　　三是不動產投資只是投資的一個方向，不動產的優勢在于高收益的同時風險較低，但隨著金融投資品種的不斷增多，投資者的投資方向有可能發生轉變，就會把原來的投資品種吐出來?！?/p>

　　看來，如果說一級市場是“晴雨表”的話，那么二級市場就是“溫度計”了，能更直接、更準確地反映商業地產的價值。

　　思考四：商鋪三級市場的開拓

　　商鋪的三級市場，即包租市場，是由異地投資置業延伸出來的。比如，外省人在南京投資商鋪后，不可能有太多的時間去打理瑣碎的事宜，而同時投資者又要求穩定的投資回報，這就需要中介人或中介公司幫助投資人在三級市場進行出租。其實，包租市場在南方發展得已經非常成熟了，南京卻一直沒有任何動作。比照包租市場非?；钴S的上海、廣州等城市，它們周邊的城市發展也非常好，像上海附近的蘇州、杭州，廣州附近的深圳、香港，因而異地投資具備了充分的條件，包租市場自然也很活躍。所以現在南京要積極的走出去，放低姿態，吸引外地人到南京投資。商管專家估計，未來南京包租市場主要有兩個延展的領域，一個是高端住宅市場，另一個是商鋪。

　　思考五：商業地產講求地段嗎？

　　眾所周知，住宅地產的選址規律一是地段，二是地段，三還是地段。那么商業地產也講求地段嗎？回答應當是肯定的。

　　思考六：商業業態只求最大、最貴？

　　據悉，在有“商鋪之城“美譽的香港中最賺錢的、單價最高的商鋪，只是一個幾平方米的商鋪，這個商鋪是用來賣魚丸的。由此看來，衡量商鋪價值并不是取決于業態的大與貴，而是租金利益最大化和人流的多少。而現在很多開發商在商業業態規劃方面還是在一味地求大，求貴。

　　什么樣的業態是適合進底商的，什么樣的業態是適合進商場的，商場中一層擺什么，二層擺什么，這都是有商業規律的。想想南京幾大知名商場，它們的擺設有驚人的雷同，第一層化妝品，珠寶，二層女裝，三層男裝，五層美食，最關鍵的是為什么會雷同？難道沒有人勇于打破這個布局嗎？不是沒有，太平洋剛開業時曾經做過嘗試，但最終還是改回去了。再比如社區底商，只適合頻繁消費的、小額的、同質化的商業業態，因為沒有一個人會為了買一包煙跑到5公里以外，在樓底下買的和5公里以外買的是同樣的一個東西，反之，也沒有一個人會在自己家的樓底下買冰箱彩電和名貴的時裝?？梢?，遵循一定的商業規律，可以避免資源的浪費。

　　此外，商業業態的變化也很有趣。像以前買車都只去汽車交易市場?，F在卻出現了很多汽車品牌的專賣店，市場開始細分了，不再是大而全的展示，而是針對某一階層的消費人群進行服務。

　　思考七：如何實現商業與房地產最有價值的對接？

　　研究商業業態的規律、業態的變化，研究商業與房地產的結合，是目前擺在開發商面前、商管公司面前最棘手的問題。

　　可以預見，未來商管公司的遠大發展前景，就是成為既懂商業運作又懂房地產運作的專業公司，站在地產與商業之間，為開發商提供包括商業前期顧問、策劃營銷、出售出租的完善的服務流程，告訴開發商應該建多大的商業，商業業態是如何搭配的，甚至建立并發布商鋪指數，幫助開發商實現商業與房地產最有價值的對接，充分實現商業地產的一、二、三級市場聯動。

篇2：物業管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業管理前期介入的作用及其立法意義

　　現代高層建筑具有設計復雜，技術含量高，建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能，對物業實施有效管理需要物業管理企業的前期介入。目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。

　　一、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。

　　物業的設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業管理經營中可能出現的問題，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是1996年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經營管理要求就產生距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，并親臨有關生產廠家進行實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經同開發商和業主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

　　物業項目一旦建成，物業管理企業就要天天和此物業打交道，并且要面對所管物業可能發生的各種問題，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程監理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工階段，施工環節多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。盡管建設項目都有監理公司監理，但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視，而這些卻是物業管理企業在日后的維修養護中必須面對的，通過物業管理企業的前期介入，為以后的維修養護工作省去很多麻煩。

　　現在的物業建設，特別是高層物業建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業管理工作的情況下，某些作業者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理企業派出專業人員入住樓盤，從業主的角度監督施工單位的各項工作，從物業管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現不利于物業管理的弊端，為業主爭得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優質工程標準.進行動態監控，在開發商聘有監理公司的情況下，還是發現并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題，這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面?；厝粑飿I管理企業采取提前介入，就可以很好監督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規范做好接管驗收工作，確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。

　　有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發商往往只注重物業.整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。

　　有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使改進發現的問題，避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。

　　同時，由于有了提前介入，物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌;所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節省了費用，也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果在發展商的授權下，在竣工驗收合同中，發展商全權委托物業管理公司在保修期內代表發展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監督、協調，確保物業建設質量，物業管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業主提供可靠的服務。

　　此外，物業管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤，給業主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠，致使物業管理行為滯后，給后期物業管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規定所有物業開發建設項目必須有符合一定資質條件的專業物業管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用，其意義將是深遠的。

　　1、法定前期介入能夠進一步促進物業建設質量的提高。

　　如果讓具有一定資質條件的物業管理單位提前介入物業建設項目，那么作為專業的物業管理單位將從規劃、設計階段開始，從物業管理的角度，對開發項目的規劃、設計、建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制，更加確保物業建設質量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。 　　當前，很多物業(特別是老舊物業)的管理服務質量不能令人滿意，其關鍵因素不全是物業管理單位的管理服務水平不高，其設計開發建設質量不符合物業管理的要求，也是影響物業管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素，從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業管理的服務質量才有基礎。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業建設和管理質量。

　　隨著經濟持續增長，我國每年建設的物業數量相當龐大，然而，從物業管理的角度去考察，真正符合物業管理要求，或者說沒有物業管理服務缺憾的物業并不是全部。這一方面與全國物業管理普及發展的不平衡有關，另一方面與物業設計、建設單位缺乏物業管理意識也很有關。從法規上規定物業管理前期介入，對提高我國物業建設、物業管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業管理發展不平衡的情況下，對加快推行物業管理體制也有極大的推動作用。

篇3：物管前期介入意義

一、必要性

(一) 為保證小區內各項物業功能的完整與使用效率,需要物管部門發揮作用,這要求物業管理在規劃之初便介入其中,此時的物管應就小區的各項功能的協調提供意見,作出相應的決策,使規劃中的小區各項功能保持完整性;

(二)物業管理部門的成立、人員的選拔與培訓、規章制度的制訂都要求在入住前完成,這要求物業管理部門有充分的時間對每一個細小的環節作充分準備工作,并制定相關應變措施,這個過程需要逐步完善,因此,要提前作好準備;

(三)加強市場宣傳,以提升物業形象,同樣需要物管公司的參與,從簡單的物管內容(銷售部的保安、清潔等)充分地體現出優秀的物業管理,對發展商樹立良好的品牌起著強有力的支持作用;

二、物管公司前期介入的目標與任務

(一) 目的:參與物業的規劃,為今后的管理工作打好基礎,并隨著工程進度、逐步組織好管理機構及管理制度;

(二) 任務:

◆ 參與物業規劃,打好管理基礎;
◆ 組建管理機構,健全管理制度;
◆ 進入管理角色,培訓合格員工。