20**年商業地產或將迎來爛尾遍地開花年代？
隨著“國八條”、“漢版限購令”等一系列住宅新政策的實施以來，非住宅地產項目憑借其自身的優勢條件得到了快速的發展?！跋拮〔幌奚獭笔沟眯滦蜕虡I業態不斷涌現，現代物流項目、大型城市綜合體項目、商業步行街、區域購物中心等項目如雨后春筍般出現，商業地產以其“黑馬”姿態沖出市場，熱度空前。武漢這座發展中的一線城市似乎也正因此迎來了新一輪“商戰”，不過此次“商戰”指的卻是商業地產。
近年來，武漢商業地產的急速發展是有目共睹的，其發展速度令人嘆為觀止。但其中所帶來的問題也不容忽視。武漢市住宅市場受宏觀政策調控的影響，步入“寒冬”，于是，非住宅地產獲得了空前的發展機遇。此時的商業地產景象與前些年的“商住倒掛”現象相比，可謂是終于“揚眉吐氣”了一把，并開始穩步走入上升通道。
如今，武漢大型商業地產項目可以說是遍地開花，百家爭鳴。大型購物中心、城市綜合體吸引了如沃爾瑪、家樂福、蘇寧電器等國內外零售巨頭的商業企業的入駐和支持，一些傳統的社區商業更是風生水起?？偟膩碚f，武漢商業地產正向我們展示著一片欣欣向榮的大好發展景象。
現狀：商業地產遍地開花
目前，武漢商業地產由于不受相關政策的限制，正迎來了一個空前的快速發展階段。據億房網研究中心數據顯示，20**年，武漢市非住宅市場總供應量為4500畝，其中在建、將建的綜合體項目至少有38個。同比20**年增長近3倍，環比上漲幅度為13.6%。
針對目前武漢大型商業地產遍地開花這一景象，有業內人士說道，由前幾年的光谷步行街、漢陽王家灣摩爾城引領“四新”新區的商業地產，到江漢路的曼哈頓廣場、經開萬達等項目，再到萬松園西園商街、盤龍城“最正宗”奧特萊斯、武勝路凱德廣場等大型綜合體商業項目在武漢各片區的建成開業，都無不向我們展示著近年來商業地產的火熱發展勢頭。
更有專家表示，“這些大型購物中心雖吸引了國內外零售巨頭沃爾瑪、家樂福、大洋百貨、蘇寧電器等大型商業企業的布點，也使傳統的社區商業風生水起，但接下來的競爭勢必會非常激烈，其中所面臨的問題自然是“重重”，武漢商業地產似乎正醞釀著一場新的發展變革?！?/p>
問題：商業項目激增是壓力還是潛力
據某營銷中心總監李先生在分析武漢商業地產扎堆現象的原因時表示：“由于住宅市場調控導致一些住宅開發商難以維持，所以部分房企轉型進入商業地產項目的開發；而另一方面，政府對出讓的一些地塊，強制性要求配套商業項目。再加上部分企業盲目跟風進入商業地產，且進入商業地產的壁壘太低，因此導致武漢市場上的商業地產項目供應量大增?！?/p>
的確，從20**年年底住宅項目限購以來，商業地產的價格上漲了50%以上，但從租金回報率來看，卻比20**年以前低了很多，投資價值也相對變低。而隨著商業地產項目的一窩蜂上馬，有關專家表示不排除目前武漢非住宅產品的供銷比，或已嚴重失衡。在此供給失衡的情況下，想必商業地產的壓力一下子就來了，競爭必然會非常激烈，其中的問題顯然是逃不掉的。
與此同時，也有觀點認為：“商業地產已進入黃金十年，未來升值潛力巨大。從20**年年初以來，商業地產的銷售增速一直高于住宅，在住宅市場屢受政策打壓的市場環境下，商業地產成為開發商們的避風港，這也是中國進入商業地產黃金十年發展期的必然表現?！?/p>
據了解，目前國內知名房企保利、萬科、遠洋等大型企業早已在全國范圍搶灘登陸，甚至不約而同地宣稱，未來將不斷擴大在商業地產領域的投入。而在武漢，20**年初，數家房地產企業也都宣布進軍高端寫字樓，商業地產的熱度由此可見一斑?？梢灶A見，住宅市場或將面臨重新“洗牌”，商業地產必將再次“雄起”。
預測：20**，爛尾或將遍地開花？
的確，在面臨商業地產來勢洶洶的發展情景，其驚人的發展速度不禁引人深思：城市究竟做好了容納其發展的空間準備沒有？不錯，現在城市都熱衷于建商業項目，蓋多少個大酒店，蓋多少個商業大樓就代表了這個城市的發展進程，每個城市都比較喜歡用商業項目的多少來凸顯其城市的繁榮度。但是，一個城市每年增加多少個床位，有多少是五星級的，多少是商務酒店，應該供應多少的商業面積，這種集中商業面積是多少，社區商業面積應該是多少。等等一些規劃建設的相關比例數據，政府到底有沒有呢？這個，我們無從得知。我們看到的仍然是一個個商業項目的“翹首以待”。
在這些個項目的開發當中，金融服務商環節起著至關重要的作用，同時，受到的風險也頗高。一些金融機構單純追求整體工程，不做項目風險評估，低價甚至是零低價給開發商做商業項目。甚至一些項目還談不上是招商不足，根本就是沒有完成，干著干著自己的資金鏈就斷了，銀行的錢也還不上，自己就跑了。最后不得不以爛尾樓收場，或由政府接手。據知，這種情況一般城市越小，縣級城市或者地級市，出現的情況較嚴重。但不排除，商業項目遍地開花的武漢不會發生。
另一方面，各地政府在商業項目建設這塊根本沒有什么控制，而他們揮霍的是全民的資源，山山水水都給破壞了，自然資源也都被破壞了，一些以養老地產、旅游地產為主題的商業項目，后續的資金不到位，同時老百姓的消費習慣也并不可能在一兩年內完全轉變過來，最后大量的房子空置，服務配套跟不上，政策跟不上，后期結果可想而知。
對于商業地產的這般“火爆趨勢”，于未來的市場來說，究竟是好還是壞呢？業內有關人士認為，大量原本從事住宅開發的房地產商轉向商業地產，一哄而上的開發將把商業地產的壓力后移；如若運營不當，商業地產市場未來的“凄慘”程度將遠超住宅市場。同時，商業項目供應量大、再加之同質性高，集中入市，必將導致開發商招商中與商家的博弈能力下降。因此，商業地產的明天，必將由數量型轉向質量型，而商業地產競爭的核心也將由圈地、銷售以及招商轉向運營管理的終極競爭。
篇2：商業地產或將迎來爛尾遍地開花年代
20**年商業地產或將迎來爛尾遍地開花年代？
隨著“國八條”、“漢版限購令”等一系列住宅新政策的實施以來，非住宅地產項目憑借其自身的優勢條件得到了快速的發展?！跋拮〔幌奚獭笔沟眯滦蜕虡I業態不斷涌現，現代物流項目、大型城市綜合體項目、商業步行街、區域購物中心等項目如雨后春筍般出現，商業地產以其“黑馬”姿態沖出市場，熱度空前。武漢這座發展中的一線城市似乎也正因此迎來了新一輪“商戰”，不過此次“商戰”指的卻是商業地產。
近年來，武漢商業地產的急速發展是有目共睹的，其發展速度令人嘆為觀止。但其中所帶來的問題也不容忽視。武漢市住宅市場受宏觀政策調控的影響，步入“寒冬”，于是，非住宅地產獲得了空前的發展機遇。此時的商業地產景象與前些年的“商住倒掛”現象相比，可謂是終于“揚眉吐氣”了一把，并開始穩步走入上升通道。
如今，武漢大型商業地產項目可以說是遍地開花，百家爭鳴。大型購物中心、城市綜合體吸引了如沃爾瑪、家樂福、蘇寧電器等國內外零售巨頭的商業企業的入駐和支持，一些傳統的社區商業更是風生水起?？偟膩碚f，武漢商業地產正向我們展示著一片欣欣向榮的大好發展景象。
現狀：商業地產遍地開花
目前，武漢商業地產由于不受相關政策的限制，正迎來了一個空前的快速發展階段。據億房網研究中心數據顯示，20**年，武漢市非住宅市場總供應量為4500畝，其中在建、將建的綜合體項目至少有38個。同比20**年增長近3倍，環比上漲幅度為13.6%。
針對目前武漢大型商業地產遍地開花這一景象，有業內人士說道，由前幾年的光谷步行街、漢陽王家灣摩爾城引領“四新”新區的商業地產，到江漢路的曼哈頓廣場、經開萬達等項目，再到萬松園西園商街、盤龍城“最正宗”奧特萊斯、武勝路凱德廣場等大型綜合體商業項目在武漢各片區的建成開業，都無不向我們展示著近年來商業地產的火熱發展勢頭。
更有專家表示，“這些大型購物中心雖吸引了國內外零售巨頭沃爾瑪、家樂福、大洋百貨、蘇寧電器等大型商業企業的布點，也使傳統的社區商業風生水起，但接下來的競爭勢必會非常激烈，其中所面臨的問題自然是“重重”，武漢商業地產似乎正醞釀著一場新的發展變革?！?/p>
問題：商業項目激增是壓力還是潛力
據某營銷中心總監李先生在分析武漢商業地產扎堆現象的原因時表示：“由于住宅市場調控導致一些住宅開發商難以維持，所以部分房企轉型進入商業地產項目的開發；而另一方面，政府對出讓的一些地塊，強制性要求配套商業項目。再加上部分企業盲目跟風進入商業地產，且進入商業地產的壁壘太低，因此導致武漢市場上的商業地產項目供應量大增?！?/p>
的確，從20**年年底住宅項目限購以來，商業地產的價格上漲了50%以上，但從租金回報率來看，卻比20**年以前低了很多，投資價值也相對變低。而隨著商業地產項目的一窩蜂上馬，有關專家表示不排除目前武漢非住宅產品的供銷比，或已嚴重失衡。在此供給失衡的情況下，想必商業地產的壓力一下子就來了，競爭必然會非常激烈，其中的問題顯然是逃不掉的。
與此同時，也有觀點認為：“商業地產已進入黃金十年，未來升值潛力巨大。從20**年年初以來，商業地產的銷售增速一直高于住宅，在住宅市場屢受政策打壓的市場環境下，商業地產成為開發商們的避風港，這也是中國進入商業地產黃金十年發展期的必然表現?！?/p>
據了解，目前國內知名房企保利、萬科、遠洋等大型企業早已在全國范圍搶灘登陸，甚至不約而同地宣稱，未來將不斷擴大在商業地產領域的投入。而在武漢，20**年初，數家房地產企業也都宣布進軍高端寫字樓，商業地產的熱度由此可見一斑?？梢灶A見，住宅市場或將面臨重新“洗牌”，商業地產必將再次“雄起”。
預測：20**，爛尾或將遍地開花？
的確，在面臨商業地產來勢洶洶的發展情景，其驚人的發展速度不禁引人深思：城市究竟做好了容納其發展的空間準備沒有？不錯，現在城市都熱衷于建商業項目，蓋多少個大酒店，蓋多少個商業大樓就代表了這個城市的發展進程，每個城市都比較喜歡用商業項目的多少來凸顯其城市的繁榮度。但是，一個城市每年增加多少個床位，有多少是五星級的，多少是商務酒店，應該供應多少的商業面積，這種集中商業面積是多少，社區商業面積應該是多少。等等一些規劃建設的相關比例數據，政府到底有沒有呢？這個，我們無從得知。我們看到的仍然是一個個商業項目的“翹首以待”。
在這些個項目的開發當中，金融服務商環節起著至關重要的作用，同時，受到的風險也頗高。一些金融機構單純追求整體工程，不做項目風險評估，低價甚至是零低價給開發商做商業項目。甚至一些項目還談不上是招商不足，根本就是沒有完成，干著干著自己的資金鏈就斷了，銀行的錢也還不上，自己就跑了。最后不得不以爛尾樓收場，或由政府接手。據知，這種情況一般城市越小，縣級城市或者地級市，出現的情況較嚴重。但不排除，商業項目遍地開花的武漢不會發生。
另一方面，各地政府在商業項目建設這塊根本沒有什么控制，而他們揮霍的是全民的資源，山山水水都給破壞了，自然資源也都被破壞了，一些以養老地產、旅游地產為主題的商業項目，后續的資金不到位，同時老百姓的消費習慣也并不可能在一兩年內完全轉變過來，最后大量的房子空置，服務配套跟不上，政策跟不上，后期結果可想而知。
對于商業地產的這般“火爆趨勢”，于未來的市場來說，究竟是好還是壞呢？業內有關人士認為，大量原本從事住宅開發的房地產商轉向商業地產，一哄而上的開發將把商業地產的壓力后移；如若運營不當，商業地產市場未來的“凄慘”程度將遠超住宅市場。同時，商業項目供應量大、再加之同質性高，集中入市，必將導致開發商招商中與商家的博弈能力下降。因此，商業地產的明天，必將由數量型轉向質量型，而商業地產競爭的核心也將由圈地、銷售以及招商轉向運營管理的終極競爭。
篇3：商業地產招商與管理顧問合同
商業地產招商及管理顧問合同
委托方:(以下簡稱甲方)
地址:
電話: 傳真:
受托方:(以下簡稱乙方)
地址:
電話: 傳真:
甲、乙雙方根據中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規相關規定,在平等、互利、自愿的原則下,經友好協商,就甲方委托乙方全程商業顧問、招商項目(暫定名,下同,可簡稱為該項目)一事,達成本合同。
1、雙方共識:
(1)、甲方全權委托乙方作為該項目的整體招商及該項目商業經營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項目業務的機構,::其資格真實可信(執照編號為: )。
(2)、乙方在對甲方負責的總原則下,竭誠為甲方提供商業規劃、商業顧問、招商顧問等服務。
2、合同標的: 項目。該項目批準用地規模為 平方米,折合 畝;規劃建筑面積為 平方米;土地使用權證號為 號。
3、委托事項:甲方茲將其投資于 項目中商業用房全權委托乙方招商及商業顧問。
4、委托期限:自簽訂本合同之日起至該項目商業用房開業并正常運營八個月為止。
5、委托內容:指甲方委托乙方:
(1)、對該項目周邊的商業情況和消費水平、消費能力進行現場勘察和分析,并根據上述勘察和分析參與商業發展規劃的制定;
(2)、對該項目將要建造的建筑設計、實際施工進行顧問、監督,使建筑物與商業規劃相匹配;
(3)、對該項目將要建造的商業房地產制定招商方案,并具體實施;
(4)、對該項目將要建造的商業房地產制定經營管理方案,并負責培訓從業人員以及協助甲方組建商業經營管理公司;
(5)、為甲方提供一份以該項目為藍本,適用于大多數商業房地產項目運營管理的標準行業運營手冊,以支持甲方未來可能參與或主持的商業房地產項目提供指南。
6、工作流程:
(1)、乙方自本合同簽訂之日起,即就該項目的招商、商業顧問成立項目組展開作業。
(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項目招商和商業顧問方案,并在提交方案時對方案內容予以解釋。以上方案須經甲方審核同意后實施,根據情況變化,甲方有權對方案提出調整要求。
(3)、乙方在對甲方負責的總原則下,全權開展招商及商業顧問工作。
(4)、具體工作流程:
A、商業方案、建筑設計、建筑施工的顧問和監督:由甲方確定設計方,并設立設計委托合同,甲方直接向設計方支付相關費用。乙方負責在整個設計過程中,審核、優化設計具體方案,對相關布局、客流規劃、服務設施等作具體整改意見,使之符合商業規劃的要求。由甲方確定建筑方,并設立建筑委托合同,甲方直接向建筑方支付相關費用。乙方負責在整個建筑施工過程中,按施工進度表進行階段審核,提供材料選擇建議,使之符合商業規劃的要求。
B、商業中心的招商、招租方案制定及招商執行:在該項目工程開工后,即進入此階段。甲方負責設立固定招商辦公場所,并成立該項目的具體營運實體。乙方負責對該項目作細分計劃,并設立招商,招租的具體價格策略,派駐專業招商人員進駐現場,開展具體品牌招商工作。
C、開業準備:在建筑物地面以上部分完成70%,即進入此階段。甲方負責獲得購物中心業務相關的所有許可證書。乙方負責以下內容:
1)、運營手冊的編制、制作;
2)、協助甲方進行經營管理公司人員的招聘、培訓;
3)、協助甲方進行購物中心維護、設備系統設立;
4)、協助甲方進行購物中心財務系統設立、稅務顧問、培訓;
至此,乙方應保證商業中心的自身管理實體,已具充分能力獨立管理、運作。
D、試營業、www.fdcew.com開張及開業后的日常管理:設定的正式開業日期前60天,即進入此階段。甲方負責對該項目購物中心的日常管理。乙方負責對上述三個階段的績效進行總結,并向甲方提供總結報告,并協助甲方進行購物中心的日常管理,提出修正意見。
7、服務內容:指乙方服務甲方:
(1)、商業模式及建筑設計
A、市場調查
1)、消費力
2)、商品結構
3)、競爭對手
4)、當地行業慣例
B、設計委托書
1)、設備、器材
2)、通道、公共區間設施
3)、廣告、展覽位
4)、庫房、辦公
C、實施設計和調整
(2)、運營手冊及管理架構
A、合同體系
1)、自營部分
采購框架合同,采購條件
代銷合同
供應商文件管理
批發標準格式合同
2)、租賃、物業部分
租賃合同
委托物業服務合同
1.餐飲類
2.商鋪類
安全保障手冊
3)、扣率部分
合同
服務規范承諾
4)、內部部分
人事:勞動合同、員工手冊
跨執照合作合同
與地主方關系合同
管理執行委員會合同
財務體系(按執照個體劃分)
人事結構、招聘計劃和培訓
臨時結構
長期結構
管理運營手冊
各級管理職責
運營總經理、財務總監
采購經理、物流經理、工程經理、保安經理
樓層經理、市場發展經理、財務部門經理
主管級
高級員工
員工
作業指導書
庫存管理
收貨
倉儲
損耗
盤點
調整
收銀管理
應收
銀行往來
備用金
折扣
人事、培訓管理
招聘
福利、工資
培訓
員工手冊
勞動團體
保安管理
警報、監控系統功能
應急手冊
保險手冊
工程、維修管理(不同功能區域)
市場、開發、客戶服務管理
價格體系管理
單證設計
報表體系
(3)、招商執行
A、配合商業中心標志和適用版式
B、配合意向書、宣傳冊
C、招商會
D、招商執行
E、招商價格、招商周期
8、委托費用:
(1)、商業顧問委托費用:
A、甲方委托乙方進行該項目商業顧問的費用為人民幣 元整(小寫: 元RMB)。
B、服務費用結算辦法:
本合同簽訂后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB);
該項目開工后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫:
元RMB);
該項目開業后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫:
元RMB);
該項目開業八個月后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB)。
(2)、招商委托費用:
A、甲方委托乙方進行該項目招商的費用按該項目 計提。
B、服務費用結算辦法:
1)、招商的費用結算前提為達到招商業績考核的標準。
2)、招商的費用按以下四個時間節點分別結算:
該項目商業用房在3個月內取得30%成功招商率后五個工作日內;
該項目商業用房在6個月內取得60%成功招商率后五個工作日內;
該項目商業用房在9個月內取得90%成功招商率后五個工作日內;
本合同約定的委托期限到期后五個工作日內。
3)、雙方協商一致,該項目單戶成功招商的定義為:
9、雙方權利和義務:
(1)、甲方權利和義務:
1)、甲方權利:
A、審核乙方提供的各相關方案,提出修改意見和乙方進行磋商,確定其方案并得到法定機關的批準后實施;
B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進入甲方帳戶,招商定金由甲方現場財務主管保管并辦理相關手續;
C、享有乙方開展該項目作業中所有資料的索取權利;
D、擁有乙方與該項目有關的所有策略及商業行為的最終決策權;
E、有權隨時檢查乙方的工作,對乙方每階段的服務品質進行評估,并根據評估結果的優劣對乙方進行獎勵或懲罰,獎懲數額和辦法由甲方根據乙方工作業績情況決定。
2)、甲方義務:
A、向乙方提供該項目的相關合法文件;
B、承擔該項目的廣告宣傳費用,并提供乙方固定的辦公場所,承擔相應辦公費用;
C、授權指定專業人員作為和乙方工作中的聯系人,指定聯系人為: ;
D、根據本合同約定,按時支付乙方服務費用。
(2)、乙方權利和義務:
1)、乙方權利:
A、根據本合同約定,按時收取相關服務費用;
B、每周與甲方召開工作例會,專題研究本周工作及下周工作內容。
2)、乙方義務:
A、保證按有關法律、法規進行招商及商業顧問;
B、根據相關資料、相關條件、相關情況提交該項目的相關方案供甲方審核,經甲方確認后予以實施;
C、負責該項目招商過程中的各項日常管理工作;
D、承擔該項目乙方派駐人員的工資、獎金、福利、住宿等相關費用;
E、協助甲方與客戶簽訂該項目相關合同;
F、未經甲方書面承諾,對社會和客戶承諾的事項由乙方自行承擔責任;
G、對所涉及甲方商業機密予以嚴格保密,未經甲方書面同意,乙方不得對外公布甲方的經營、招商策略及企業動態;
H、未經甲方書面承諾,不得向他人轉讓、泄露、擴散該項目的資料、圖紙、文件及相關經濟指標。
10、稅金:甲、乙雙方因該項目而產生的稅金及其他費用按國家規定由雙方各自承擔。
11、違約責任:
(1)、本合同簽訂后,雙方應認真遵守,任何一方在未得到對方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或實施使對方不能正常履行合同的行為,并經對方發出書面通知后仍無法糾正的,對方有權解除本合同,違約方應向守約方支付違約金人民幣 元整(小寫: 元)。
(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務費用的,且逾期30天仍不能支付的,視同甲方違約,乙方有權解除本合同,甲方應向乙方支付違約金人民幣 元整(小寫:
元)。
12、爭議的解決:因執行本合同所發生的爭議,由雙方協商解決。如協商不成,任何一方均可向常州仲裁委員會申請仲裁。
13、本合同的法律效力:
(1)、本合同壹式陸份,雙方各執叁份,具有同等法律效力。
(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。
(3)、本合同履行過程中,如有未盡事宜,雙方可協商一致后訂立補充協議,補充協議與本合同具有同等法律效力。
14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜,雙方達成一致意見后,可形成書面意見,作為本合同附件。
甲方: 乙方:
代表人: 代表人:
日期: 日期:
簽于: 簽于