20**中國商業地產存隱憂
預計美國經濟20**年增速1%--2%,歐洲增速0到1%基本板上釘釘，這是我們這個新興經濟體在未來10年這個政治和經濟周期內，必須長期面臨的宏觀環境。
按照新一屆領導班子的藍圖，未來十年GDP翻番，收入翻番。那就意味著GDP的最低的增速，每年增長7%.20**年四月份開始，一直到年底，財政、貨幣和產業政策，逐步放松成為最大可能。
經濟形勢好轉、信貸政策放寬、購房意愿上升、房企資金壓力減小等，住宅很可能呈現量價齊升的特征，個別城市的個別區域在補漲情況下，可能有明顯上漲，但絕不會出現價格失控，更不會出現房價報復性上漲。為何？
從政策層面上看，限貸、限購“兩限”緊箍咒不取消，房價整體爆發式上漲的可能性幾乎為零，因為房地產調控總基調不變就是預留再次嚴調空間。
從相對庫存看，20**年全年房屋新開工約有16億平方米，但銷售不足10億平方米，庫存仍在增加。
從絕對庫存來看，20**年和20**年底的房屋在建面積分別約為40億和50億平方米，估計到20**年底，房屋在建面積預計超過56億平方米，扣除保障房和單位自建，商品房在建面積可能超過40億平方米。加上已獲得銷售許可的待售面積3億平方米，庫存足夠銷售4年。
20**年的樓市，住宅地產一覽無余，而真正的主角將是商業地產。即從20**年開始，商業地產真正浮出水面，開始全面的、強勢的爭奪在經濟發展中的交椅地位
據統計，目前全球在建購物中心面積最多的10個城市中，有7個位于中國，其中天津、沈陽、成都位列全球前三。截止20**年年底，中國有276家新增購物中心，使全國開業購物中心總量達到2,812家，累計商業建筑面積達1.77億平方米。預計中國購物中心將以每年300家的速度增長，到20**年，中國購物中心總量將達4,000家。
從投資角度看，20**年全國新增購物中心投資789億元，20**年為1094億元，20**年為1913億元。保守估計，僅20**年年上半年全國新增購物中心投資已經超過20**年全年達1300億元，預計20**年全年投資將超過3000億元。到20**年年底，全國購物中心的累計投資額有望突破1萬億元。
商業地產與住宅地產的最大不同在于其產業鏈更長，除了帶動建筑、鋼材、玻璃、水泥、等產業外，對于就業、稅收、改善和推進商業環境、生活水平等方面的作用更大。比如一個30平米的綜合體項目，引進沃爾瑪、家樂福這樣的的世界五百強企業，五星級酒店、甲級寫字樓、其直接提供就業崗位上萬個，在促進區域經濟發展和消費升級改造的同時，極大地促進稅收。按照目前的發展態勢，商業地產必將成為國民經濟發展的又一支柱。
事實上，在過去3年當中，商業地產在住宅遭受嚴調，政府極力推動，社會流動性泛濫，資產價格推波助瀾當一系列因素影響下，呈爆發式增長。
從北上廣等一線城市，成都、重慶、武漢等典型的標桿城市，甚至是人口十多萬的小縣城，其對未來城市發展規劃中，都明確了自己的宏偉目標，其這新引擎和實施觸點就是商業集中體和商業綜合體。
20**年，是商業地產大規模開發的第三年，也是項目開售和開業的集中年份，同時也是隱藏的問題集中爆發的一年。
“以住養商”的理***、銷售為主的開發模式，產權分散的后遺癥、商家同質化帶來的血拼、傳統零售業的江河日下，商家和品牌的重合度、對商業價值空間的掠奪、都將在20**年五一黃金周開始時，逐漸浮出水面。
篇2：中國商業地產存隱憂
20**中國商業地產存隱憂
預計美國經濟20**年增速1%--2%,歐洲增速0到1%基本板上釘釘，這是我們這個新興經濟體在未來10年這個政治和經濟周期內，必須長期面臨的宏觀環境。
按照新一屆領導班子的藍圖，未來十年GDP翻番，收入翻番。那就意味著GDP的最低的增速，每年增長7%.20**年四月份開始，一直到年底，財政、貨幣和產業政策，逐步放松成為最大可能。
經濟形勢好轉、信貸政策放寬、購房意愿上升、房企資金壓力減小等，住宅很可能呈現量價齊升的特征，個別城市的個別區域在補漲情況下，可能有明顯上漲，但絕不會出現價格失控，更不會出現房價報復性上漲。為何？
從政策層面上看，限貸、限購“兩限”緊箍咒不取消，房價整體爆發式上漲的可能性幾乎為零，因為房地產調控總基調不變就是預留再次嚴調空間。
從相對庫存看，20**年全年房屋新開工約有16億平方米，但銷售不足10億平方米，庫存仍在增加。
從絕對庫存來看，20**年和20**年底的房屋在建面積分別約為40億和50億平方米，估計到20**年底，房屋在建面積預計超過56億平方米，扣除保障房和單位自建，商品房在建面積可能超過40億平方米。加上已獲得銷售許可的待售面積3億平方米，庫存足夠銷售4年。
20**年的樓市，住宅地產一覽無余，而真正的主角將是商業地產。即從20**年開始，商業地產真正浮出水面，開始全面的、強勢的爭奪在經濟發展中的交椅地位
據統計，目前全球在建購物中心面積最多的10個城市中，有7個位于中國，其中天津、沈陽、成都位列全球前三。截止20**年年底，中國有276家新增購物中心，使全國開業購物中心總量達到2,812家，累計商業建筑面積達1.77億平方米。預計中國購物中心將以每年300家的速度增長，到20**年，中國購物中心總量將達4,000家。
從投資角度看，20**年全國新增購物中心投資789億元，20**年為1094億元，20**年為1913億元。保守估計，僅20**年年上半年全國新增購物中心投資已經超過20**年全年達1300億元，預計20**年全年投資將超過3000億元。到20**年年底，全國購物中心的累計投資額有望突破1萬億元。
商業地產與住宅地產的最大不同在于其產業鏈更長，除了帶動建筑、鋼材、玻璃、水泥、等產業外，對于就業、稅收、改善和推進商業環境、生活水平等方面的作用更大。比如一個30平米的綜合體項目，引進沃爾瑪、家樂福這樣的的世界五百強企業，五星級酒店、甲級寫字樓、其直接提供就業崗位上萬個，在促進區域經濟發展和消費升級改造的同時，極大地促進稅收。按照目前的發展態勢，商業地產必將成為國民經濟發展的又一支柱。
事實上，在過去3年當中，商業地產在住宅遭受嚴調，政府極力推動，社會流動性泛濫，資產價格推波助瀾當一系列因素影響下，呈爆發式增長。
從北上廣等一線城市，成都、重慶、武漢等典型的標桿城市，甚至是人口十多萬的小縣城，其對未來城市發展規劃中，都明確了自己的宏偉目標，其這新引擎和實施觸點就是商業集中體和商業綜合體。
20**年，是商業地產大規模開發的第三年，也是項目開售和開業的集中年份，同時也是隱藏的問題集中爆發的一年。
“以住養商”的理***、銷售為主的開發模式，產權分散的后遺癥、商家同質化帶來的血拼、傳統零售業的江河日下，商家和品牌的重合度、對商業價值空間的掠奪、都將在20**年五一黃金周開始時，逐漸浮出水面。
篇3：商業地產招商與管理顧問合同
商業地產招商及管理顧問合同
委托方:(以下簡稱甲方)
地址:
電話: 傳真:
受托方:(以下簡稱乙方)
地址:
電話: 傳真:
甲、乙雙方根據中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規相關規定,在平等、互利、自愿的原則下,經友好協商,就甲方委托乙方全程商業顧問、招商項目(暫定名,下同,可簡稱為該項目)一事,達成本合同。
1、雙方共識:
(1)、甲方全權委托乙方作為該項目的整體招商及該項目商業經營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項目業務的機構,::其資格真實可信(執照編號為: )。
(2)、乙方在對甲方負責的總原則下,竭誠為甲方提供商業規劃、商業顧問、招商顧問等服務。
2、合同標的: 項目。該項目批準用地規模為 平方米,折合 畝;規劃建筑面積為 平方米;土地使用權證號為 號。
3、委托事項:甲方茲將其投資于 項目中商業用房全權委托乙方招商及商業顧問。
4、委托期限:自簽訂本合同之日起至該項目商業用房開業并正常運營八個月為止。
5、委托內容:指甲方委托乙方:
(1)、對該項目周邊的商業情況和消費水平、消費能力進行現場勘察和分析,并根據上述勘察和分析參與商業發展規劃的制定;
(2)、對該項目將要建造的建筑設計、實際施工進行顧問、監督,使建筑物與商業規劃相匹配;
(3)、對該項目將要建造的商業房地產制定招商方案,并具體實施;
(4)、對該項目將要建造的商業房地產制定經營管理方案,并負責培訓從業人員以及協助甲方組建商業經營管理公司;
(5)、為甲方提供一份以該項目為藍本,適用于大多數商業房地產項目運營管理的標準行業運營手冊,以支持甲方未來可能參與或主持的商業房地產項目提供指南。
6、工作流程:
(1)、乙方自本合同簽訂之日起,即就該項目的招商、商業顧問成立項目組展開作業。
(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項目招商和商業顧問方案,并在提交方案時對方案內容予以解釋。以上方案須經甲方審核同意后實施,根據情況變化,甲方有權對方案提出調整要求。
(3)、乙方在對甲方負責的總原則下,全權開展招商及商業顧問工作。
(4)、具體工作流程:
A、商業方案、建筑設計、建筑施工的顧問和監督:由甲方確定設計方,并設立設計委托合同,甲方直接向設計方支付相關費用。乙方負責在整個設計過程中,審核、優化設計具體方案,對相關布局、客流規劃、服務設施等作具體整改意見,使之符合商業規劃的要求。由甲方確定建筑方,并設立建筑委托合同,甲方直接向建筑方支付相關費用。乙方負責在整個建筑施工過程中,按施工進度表進行階段審核,提供材料選擇建議,使之符合商業規劃的要求。
B、商業中心的招商、招租方案制定及招商執行:在該項目工程開工后,即進入此階段。甲方負責設立固定招商辦公場所,并成立該項目的具體營運實體。乙方負責對該項目作細分計劃,并設立招商,招租的具體價格策略,派駐專業招商人員進駐現場,開展具體品牌招商工作。
C、開業準備:在建筑物地面以上部分完成70%,即進入此階段。甲方負責獲得購物中心業務相關的所有許可證書。乙方負責以下內容:
1)、運營手冊的編制、制作;
2)、協助甲方進行經營管理公司人員的招聘、培訓;
3)、協助甲方進行購物中心維護、設備系統設立;
4)、協助甲方進行購物中心財務系統設立、稅務顧問、培訓;
至此,乙方應保證商業中心的自身管理實體,已具充分能力獨立管理、運作。
D、試營業、www.fdcew.com開張及開業后的日常管理:設定的正式開業日期前60天,即進入此階段。甲方負責對該項目購物中心的日常管理。乙方負責對上述三個階段的績效進行總結,并向甲方提供總結報告,并協助甲方進行購物中心的日常管理,提出修正意見。
7、服務內容:指乙方服務甲方:
(1)、商業模式及建筑設計
A、市場調查
1)、消費力
2)、商品結構
3)、競爭對手
4)、當地行業慣例
B、設計委托書
1)、設備、器材
2)、通道、公共區間設施
3)、廣告、展覽位
4)、庫房、辦公
C、實施設計和調整
(2)、運營手冊及管理架構
A、合同體系
1)、自營部分
采購框架合同,采購條件
代銷合同
供應商文件管理
批發標準格式合同
2)、租賃、物業部分
租賃合同
委托物業服務合同
1.餐飲類
2.商鋪類
安全保障手冊
3)、扣率部分
合同
服務規范承諾
4)、內部部分
人事:勞動合同、員工手冊
跨執照合作合同
與地主方關系合同
管理執行委員會合同
財務體系(按執照個體劃分)
人事結構、招聘計劃和培訓
臨時結構
長期結構
管理運營手冊
各級管理職責
運營總經理、財務總監
采購經理、物流經理、工程經理、保安經理
樓層經理、市場發展經理、財務部門經理
主管級
高級員工
員工
作業指導書
庫存管理
收貨
倉儲
損耗
盤點
調整
收銀管理
應收
銀行往來
備用金
折扣
人事、培訓管理
招聘
福利、工資
培訓
員工手冊
勞動團體
保安管理
警報、監控系統功能
應急手冊
保險手冊
工程、維修管理(不同功能區域)
市場、開發、客戶服務管理
價格體系管理
單證設計
報表體系
(3)、招商執行
A、配合商業中心標志和適用版式
B、配合意向書、宣傳冊
C、招商會
D、招商執行
E、招商價格、招商周期
8、委托費用:
(1)、商業顧問委托費用:
A、甲方委托乙方進行該項目商業顧問的費用為人民幣 元整(小寫: 元RMB)。
B、服務費用結算辦法:
本合同簽訂后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB);
該項目開工后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫:
元RMB);
該項目開業后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫:
元RMB);
該項目開業八個月后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB)。
(2)、招商委托費用:
A、甲方委托乙方進行該項目招商的費用按該項目 計提。
B、服務費用結算辦法:
1)、招商的費用結算前提為達到招商業績考核的標準。
2)、招商的費用按以下四個時間節點分別結算:
該項目商業用房在3個月內取得30%成功招商率后五個工作日內;
該項目商業用房在6個月內取得60%成功招商率后五個工作日內;
該項目商業用房在9個月內取得90%成功招商率后五個工作日內;
本合同約定的委托期限到期后五個工作日內。
3)、雙方協商一致,該項目單戶成功招商的定義為:
9、雙方權利和義務:
(1)、甲方權利和義務:
1)、甲方權利:
A、審核乙方提供的各相關方案,提出修改意見和乙方進行磋商,確定其方案并得到法定機關的批準后實施;
B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進入甲方帳戶,招商定金由甲方現場財務主管保管并辦理相關手續;
C、享有乙方開展該項目作業中所有資料的索取權利;
D、擁有乙方與該項目有關的所有策略及商業行為的最終決策權;
E、有權隨時檢查乙方的工作,對乙方每階段的服務品質進行評估,并根據評估結果的優劣對乙方進行獎勵或懲罰,獎懲數額和辦法由甲方根據乙方工作業績情況決定。
2)、甲方義務:
A、向乙方提供該項目的相關合法文件;
B、承擔該項目的廣告宣傳費用,并提供乙方固定的辦公場所,承擔相應辦公費用;
C、授權指定專業人員作為和乙方工作中的聯系人,指定聯系人為: ;
D、根據本合同約定,按時支付乙方服務費用。
(2)、乙方權利和義務:
1)、乙方權利:
A、根據本合同約定,按時收取相關服務費用;
B、每周與甲方召開工作例會,專題研究本周工作及下周工作內容。
2)、乙方義務:
A、保證按有關法律、法規進行招商及商業顧問;
B、根據相關資料、相關條件、相關情況提交該項目的相關方案供甲方審核,經甲方確認后予以實施;
C、負責該項目招商過程中的各項日常管理工作;
D、承擔該項目乙方派駐人員的工資、獎金、福利、住宿等相關費用;
E、協助甲方與客戶簽訂該項目相關合同;
F、未經甲方書面承諾,對社會和客戶承諾的事項由乙方自行承擔責任;
G、對所涉及甲方商業機密予以嚴格保密,未經甲方書面同意,乙方不得對外公布甲方的經營、招商策略及企業動態;
H、未經甲方書面承諾,不得向他人轉讓、泄露、擴散該項目的資料、圖紙、文件及相關經濟指標。
10、稅金:甲、乙雙方因該項目而產生的稅金及其他費用按國家規定由雙方各自承擔。
11、違約責任:
(1)、本合同簽訂后,雙方應認真遵守,任何一方在未得到對方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或實施使對方不能正常履行合同的行為,并經對方發出書面通知后仍無法糾正的,對方有權解除本合同,違約方應向守約方支付違約金人民幣 元整(小寫: 元)。
(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務費用的,且逾期30天仍不能支付的,視同甲方違約,乙方有權解除本合同,甲方應向乙方支付違約金人民幣 元整(小寫:
元)。
12、爭議的解決:因執行本合同所發生的爭議,由雙方協商解決。如協商不成,任何一方均可向常州仲裁委員會申請仲裁。
13、本合同的法律效力:
(1)、本合同壹式陸份,雙方各執叁份,具有同等法律效力。
(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。
(3)、本合同履行過程中,如有未盡事宜,雙方可協商一致后訂立補充協議,補充協議與本合同具有同等法律效力。
14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜,雙方達成一致意見后,可形成書面意見,作為本合同附件。
甲方: 乙方:
代表人: 代表人:
日期: 日期:
簽于: 簽于