20**商業地產將井噴內需或成市場主導
新年新氣象，新年第一周廣州的商鋪公寓市場出現熱賣。記者發現，雖然在元旦期間開盤的項目不多，但不少項目都出現了排隊購鋪的景象，為全年的商業地產市場走勢開了個好頭。
仲量聯行廣州及深圳董事總經理吳仲豪指出，近期國內經濟開始出現回升勢頭，此外由于產業升級轉型，目前“出口+投資”模式將在未來中長內轉為內需主導模式，這些因素將正面支撐國內需求成為商業物業的主導力量。
公寓商鋪 廣州商業地產紅火開年
今年1月，廣州全市預計將有50個樓盤上市，其中商業項目有8-11個，環比增加了33%，雖然在首周推新不多，但雅居樂劍橋郡等商鋪項目仍然熱銷。數據顯示，12月31日至1月6日這一周里，廣州全市的商鋪成交量為84套，成交面積為6813平方米，成交均價為25390元/平方米；廣州寫字樓總銷售306套，成交面積為21012平方米，成交均價為17606元/平方米；廣州車位銷售總241套，成交面積為3056平方米，成交均價為15327元/平方米。業內人士分析，雖然總成交量并不搶眼，但考慮到元旦前已經有一波商鋪公寓搶先推貨，而準備1月份推貨的項目普遍還在為預售證發愁，可以說這樣的成交量已經是市場火爆的真實寫照了。
從區域方面來看，熱銷的商鋪以番禺和海珠為主，新年第一周，商鋪出售排在第一位的是番禺的雅居樂劍橋郡，成交29套，成交面積為2879平方米，成交均價為21346元/平方米；排名第二的是海珠的綠地濱江匯，成交8套，成交面秋積為329平方米，成交均價39937元/平方米；排名第三的是番禺的柏麗甜果公館，成交7套，成交均價為10394元/平方米。
而在寫字樓方面，廣州全市的寫字樓12月31日—1月6日的銷售量為306套，排第一位的是增城的增城萬達廣場，成交143套，成交面積為7151平方米，成交均價為8663元/平方米；排第二位的是番禺的敏捷上品公館，成交52套，成交面積為3489平方米，成交均價為12146平方米；排名第三位的是白云的白云綠地中心，成交16套，成交面積2139平方米，成交均價27430元/平方米。寫字樓交易的熱潮從去年年末就一直延續，滿堂紅商業地產部發布去年12月廣州寫字樓成交報告顯示，12月份總成交面積環比上升超三成，其中，海珠區環比上升達46倍。業內人士指出，目前廣州的寫字樓空置率仍然高企，但成交量卻逆市居高不下，這與整體商業市場環境向好有一定關系，但由于空置率問題短期內難以解決，寫字樓買家投資仍需謹慎。
20**年寫字樓市場內需成主導
1月8日，仲量聯行舉行《20**年廣州房地產市場年度回顧》發布會，報告中指出，20**年全球及國內經濟增長放緩持續影響廣州甲級寫字樓租賃市場。仲量聯行廣州及深圳董事總經理吳仲豪表示：“盡管今年的主要經濟指標趨向穩定，但大部分外資企業對經濟前景仍有疑慮，對擴張持謹慎態度。外資企業需求呈下降趨勢，國內企業仍然是市場需求主要驅動力?！?/p>
外資需求持續下降，內需仍是主導。20**年四季度，盡管主要經濟指標趨向穩定，大部分外資企業對經濟前景仍有疑慮，對擴張持謹慎態度。20**年全年，整體市場活躍度較去年低，外資企業需求呈下降趨勢，無論是從租賃面積還是成交量上看，國內企業仍然是市場需求主要驅動力。
仲量聯行廣州商業地產部總監馬煒圖分析指出：“隨著整體需求下滑，20**年擴張型成交減少，反而節約成本型企業搬遷及續租案例增多。同時，由于環球經濟與國內經濟均出現下調，新進駐廣州的企業數目也出現下降。另一方面，寫字樓升級需求增加，主要是來自國內企業。從行業分類來看，20**年甲級寫字樓租賃需求更加趨向第三產業、電腦及IT通信業、專業服務業和金融業共占56%，其中以電腦及IT通信業最為活躍?！?/p>
仲量聯行數據顯示，20**年新增甲級寫字樓46萬平方米，全市總存量增至340萬平方米，凈吸納量為43萬平方米。雖然凈吸納量降幅較大，但是由于新增供應量雖較20**年少，20**年的空置率較20**年的12.3%僅微升至12.6%。
此外，20**年廣州甲級寫字樓租金持續下調，全年平均錄得每月每平方米151元(基于建筑面積)，同比下降3.2%。其中，珠江新城新建成寫字樓使供應量增加，業主競爭加劇，租金跌幅達5%。由于整體需求下降，珠江新城在建項目的業主面對較大的預租壓力，為吸引新租戶，在租金談判上采取更加靈活的策略。雖然租賃市場呈現下行趨勢，但資本市場受影響較少，現時廣州寫字樓銷售市場仍以自用型需求為主要推動力，大中型國內企業更成為需求主力之一。
全年商業地產供應井噴
由德勤和中國連鎖經營協會聯合發布的《20**中國購物中心與連鎖品牌合作發展報告》顯示，截至20**年9月，中國商業用房施工面積達到6億平方米。據報道，自20**年以來，中國商業地產投資一直保持15%以上的增長態勢。業內人士分析認為購物中心在中國將以每年300家的速度增長，并在20**年時達到4000家。而20**年是商業地產大規模開發的第三年，也是項目開售和開業的集中年份。
而廣州的商業地產也將迎來井噴的一年，僅在寫字樓方面，20**年新竣工甲級寫字樓包括珠江城、高德置地冬廣場、邦華環球廣場、富力盈通大廈和富力盈凱廣場。仲量聯行報告指出，甲級寫字樓方面預計20**年全年將有近60萬新增供應竣工，新增供應主要集中在珠江新城。供應量較20**年多，直至年底總存量將達400萬平方米。仲量聯行分析認為，面對新供應量洪峰，加上舊寫字樓租戶流失情況加大，空置率將面臨上升壓力。特別是隨著租戶更青睞珠江新城新寫字樓，越秀區及天河區舊寫字樓面臨租戶流失。
“新甲級寫字樓業主為吸引新租戶，在租金談判上更靈活。因此我們預期因供應導向以致競爭激烈，租金面臨短期下調壓力”，盡管如此，馬煒圖表示對資本市場繼續保持信心，鑒于隨著資本市場氣氛改善，投資者將較之前樂觀，自用需求將持續支撐市場。同時，利率走勢繼續偏低，投資者購買資產熱情上升。
在零售地產方面，也將迎來井噴的一年，仲量聯行廣州零售地產部地區董事郭偉明預測，20**年將出現歷史性供應洪峰，新竣工項目將達54萬平方米。其中約28%集中在珠江新城，56%集中在海珠區、白云區和番禺區等非核心區域。另外，約有30萬平方將于20**-20**年竣工的商場也將于今年開始招商，加大供應壓力。有鑒于零售商擴張需求減弱，預計即將開業的商場需要更長時間招商，并以租金優勢吸引租戶進駐。由于零售商擴張需求減弱，再加上供應壓力使空置率上升，預計即將開業的商場需要更長時間招商，并以租金優勢吸引租戶進駐。
篇2：商業地產將井噴內需或成市場主導
20**商業地產將井噴內需或成市場主導
新年新氣象，新年第一周廣州的商鋪公寓市場出現熱賣。記者發現，雖然在元旦期間開盤的項目不多，但不少項目都出現了排隊購鋪的景象，為全年的商業地產市場走勢開了個好頭。
仲量聯行廣州及深圳董事總經理吳仲豪指出，近期國內經濟開始出現回升勢頭，此外由于產業升級轉型，目前“出口+投資”模式將在未來中長內轉為內需主導模式，這些因素將正面支撐國內需求成為商業物業的主導力量。
公寓商鋪 廣州商業地產紅火開年
今年1月，廣州全市預計將有50個樓盤上市，其中商業項目有8-11個，環比增加了33%，雖然在首周推新不多，但雅居樂劍橋郡等商鋪項目仍然熱銷。數據顯示，12月31日至1月6日這一周里，廣州全市的商鋪成交量為84套，成交面積為6813平方米，成交均價為25390元/平方米；廣州寫字樓總銷售306套，成交面積為21012平方米，成交均價為17606元/平方米；廣州車位銷售總241套，成交面積為3056平方米，成交均價為15327元/平方米。業內人士分析，雖然總成交量并不搶眼，但考慮到元旦前已經有一波商鋪公寓搶先推貨，而準備1月份推貨的項目普遍還在為預售證發愁，可以說這樣的成交量已經是市場火爆的真實寫照了。
從區域方面來看，熱銷的商鋪以番禺和海珠為主，新年第一周，商鋪出售排在第一位的是番禺的雅居樂劍橋郡，成交29套，成交面積為2879平方米，成交均價為21346元/平方米；排名第二的是海珠的綠地濱江匯，成交8套，成交面秋積為329平方米，成交均價39937元/平方米；排名第三的是番禺的柏麗甜果公館，成交7套，成交均價為10394元/平方米。
而在寫字樓方面，廣州全市的寫字樓12月31日—1月6日的銷售量為306套，排第一位的是增城的增城萬達廣場，成交143套，成交面積為7151平方米，成交均價為8663元/平方米；排第二位的是番禺的敏捷上品公館，成交52套，成交面積為3489平方米，成交均價為12146平方米；排名第三位的是白云的白云綠地中心，成交16套，成交面積2139平方米，成交均價27430元/平方米。寫字樓交易的熱潮從去年年末就一直延續，滿堂紅商業地產部發布去年12月廣州寫字樓成交報告顯示，12月份總成交面積環比上升超三成，其中，海珠區環比上升達46倍。業內人士指出，目前廣州的寫字樓空置率仍然高企，但成交量卻逆市居高不下，這與整體商業市場環境向好有一定關系，但由于空置率問題短期內難以解決，寫字樓買家投資仍需謹慎。
20**年寫字樓市場內需成主導
1月8日，仲量聯行舉行《20**年廣州房地產市場年度回顧》發布會，報告中指出，20**年全球及國內經濟增長放緩持續影響廣州甲級寫字樓租賃市場。仲量聯行廣州及深圳董事總經理吳仲豪表示：“盡管今年的主要經濟指標趨向穩定，但大部分外資企業對經濟前景仍有疑慮，對擴張持謹慎態度。外資企業需求呈下降趨勢，國內企業仍然是市場需求主要驅動力?！?/p>
外資需求持續下降，內需仍是主導。20**年四季度，盡管主要經濟指標趨向穩定，大部分外資企業對經濟前景仍有疑慮，對擴張持謹慎態度。20**年全年，整體市場活躍度較去年低，外資企業需求呈下降趨勢，無論是從租賃面積還是成交量上看，國內企業仍然是市場需求主要驅動力。
仲量聯行廣州商業地產部總監馬煒圖分析指出：“隨著整體需求下滑，20**年擴張型成交減少，反而節約成本型企業搬遷及續租案例增多。同時，由于環球經濟與國內經濟均出現下調，新進駐廣州的企業數目也出現下降。另一方面，寫字樓升級需求增加，主要是來自國內企業。從行業分類來看，20**年甲級寫字樓租賃需求更加趨向第三產業、電腦及IT通信業、專業服務業和金融業共占56%，其中以電腦及IT通信業最為活躍?！?/p>
仲量聯行數據顯示，20**年新增甲級寫字樓46萬平方米，全市總存量增至340萬平方米，凈吸納量為43萬平方米。雖然凈吸納量降幅較大，但是由于新增供應量雖較20**年少，20**年的空置率較20**年的12.3%僅微升至12.6%。
此外，20**年廣州甲級寫字樓租金持續下調，全年平均錄得每月每平方米151元(基于建筑面積)，同比下降3.2%。其中，珠江新城新建成寫字樓使供應量增加，業主競爭加劇，租金跌幅達5%。由于整體需求下降，珠江新城在建項目的業主面對較大的預租壓力，為吸引新租戶，在租金談判上采取更加靈活的策略。雖然租賃市場呈現下行趨勢，但資本市場受影響較少，現時廣州寫字樓銷售市場仍以自用型需求為主要推動力，大中型國內企業更成為需求主力之一。
全年商業地產供應井噴
由德勤和中國連鎖經營協會聯合發布的《20**中國購物中心與連鎖品牌合作發展報告》顯示，截至20**年9月，中國商業用房施工面積達到6億平方米。據報道，自20**年以來，中國商業地產投資一直保持15%以上的增長態勢。業內人士分析認為購物中心在中國將以每年300家的速度增長，并在20**年時達到4000家。而20**年是商業地產大規模開發的第三年，也是項目開售和開業的集中年份。
而廣州的商業地產也將迎來井噴的一年，僅在寫字樓方面，20**年新竣工甲級寫字樓包括珠江城、高德置地冬廣場、邦華環球廣場、富力盈通大廈和富力盈凱廣場。仲量聯行報告指出，甲級寫字樓方面預計20**年全年將有近60萬新增供應竣工，新增供應主要集中在珠江新城。供應量較20**年多，直至年底總存量將達400萬平方米。仲量聯行分析認為，面對新供應量洪峰，加上舊寫字樓租戶流失情況加大，空置率將面臨上升壓力。特別是隨著租戶更青睞珠江新城新寫字樓，越秀區及天河區舊寫字樓面臨租戶流失。
“新甲級寫字樓業主為吸引新租戶，在租金談判上更靈活。因此我們預期因供應導向以致競爭激烈，租金面臨短期下調壓力”，盡管如此，馬煒圖表示對資本市場繼續保持信心，鑒于隨著資本市場氣氛改善，投資者將較之前樂觀，自用需求將持續支撐市場。同時，利率走勢繼續偏低，投資者購買資產熱情上升。
在零售地產方面，也將迎來井噴的一年，仲量聯行廣州零售地產部地區董事郭偉明預測，20**年將出現歷史性供應洪峰，新竣工項目將達54萬平方米。其中約28%集中在珠江新城，56%集中在海珠區、白云區和番禺區等非核心區域。另外，約有30萬平方將于20**-20**年竣工的商場也將于今年開始招商，加大供應壓力。有鑒于零售商擴張需求減弱，預計即將開業的商場需要更長時間招商，并以租金優勢吸引租戶進駐。由于零售商擴張需求減弱，再加上供應壓力使空置率上升，預計即將開業的商場需要更長時間招商，并以租金優勢吸引租戶進駐。
篇3：商業地產招商與管理顧問合同
商業地產招商及管理顧問合同
委托方:(以下簡稱甲方)
地址:
電話: 傳真:
受托方:(以下簡稱乙方)
地址:
電話: 傳真:
甲、乙雙方根據中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規相關規定,在平等、互利、自愿的原則下,經友好協商,就甲方委托乙方全程商業顧問、招商項目(暫定名,下同,可簡稱為該項目)一事,達成本合同。
1、雙方共識:
(1)、甲方全權委托乙方作為該項目的整體招商及該項目商業經營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項目業務的機構,::其資格真實可信(執照編號為: )。
(2)、乙方在對甲方負責的總原則下,竭誠為甲方提供商業規劃、商業顧問、招商顧問等服務。
2、合同標的: 項目。該項目批準用地規模為 平方米,折合 畝;規劃建筑面積為 平方米;土地使用權證號為 號。
3、委托事項:甲方茲將其投資于 項目中商業用房全權委托乙方招商及商業顧問。
4、委托期限:自簽訂本合同之日起至該項目商業用房開業并正常運營八個月為止。
5、委托內容:指甲方委托乙方:
(1)、對該項目周邊的商業情況和消費水平、消費能力進行現場勘察和分析,并根據上述勘察和分析參與商業發展規劃的制定;
(2)、對該項目將要建造的建筑設計、實際施工進行顧問、監督,使建筑物與商業規劃相匹配;
(3)、對該項目將要建造的商業房地產制定招商方案,并具體實施;
(4)、對該項目將要建造的商業房地產制定經營管理方案,并負責培訓從業人員以及協助甲方組建商業經營管理公司;
(5)、為甲方提供一份以該項目為藍本,適用于大多數商業房地產項目運營管理的標準行業運營手冊,以支持甲方未來可能參與或主持的商業房地產項目提供指南。
6、工作流程:
(1)、乙方自本合同簽訂之日起,即就該項目的招商、商業顧問成立項目組展開作業。
(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項目招商和商業顧問方案,并在提交方案時對方案內容予以解釋。以上方案須經甲方審核同意后實施,根據情況變化,甲方有權對方案提出調整要求。
(3)、乙方在對甲方負責的總原則下,全權開展招商及商業顧問工作。
(4)、具體工作流程:
A、商業方案、建筑設計、建筑施工的顧問和監督:由甲方確定設計方,并設立設計委托合同,甲方直接向設計方支付相關費用。乙方負責在整個設計過程中,審核、優化設計具體方案,對相關布局、客流規劃、服務設施等作具體整改意見,使之符合商業規劃的要求。由甲方確定建筑方,并設立建筑委托合同,甲方直接向建筑方支付相關費用。乙方負責在整個建筑施工過程中,按施工進度表進行階段審核,提供材料選擇建議,使之符合商業規劃的要求。
B、商業中心的招商、招租方案制定及招商執行:在該項目工程開工后,即進入此階段。甲方負責設立固定招商辦公場所,并成立該項目的具體營運實體。乙方負責對該項目作細分計劃,并設立招商,招租的具體價格策略,派駐專業招商人員進駐現場,開展具體品牌招商工作。
C、開業準備:在建筑物地面以上部分完成70%,即進入此階段。甲方負責獲得購物中心業務相關的所有許可證書。乙方負責以下內容:
1)、運營手冊的編制、制作;
2)、協助甲方進行經營管理公司人員的招聘、培訓;
3)、協助甲方進行購物中心維護、設備系統設立;
4)、協助甲方進行購物中心財務系統設立、稅務顧問、培訓;
至此,乙方應保證商業中心的自身管理實體,已具充分能力獨立管理、運作。
D、試營業、www.fdcew.com開張及開業后的日常管理:設定的正式開業日期前60天,即進入此階段。甲方負責對該項目購物中心的日常管理。乙方負責對上述三個階段的績效進行總結,并向甲方提供總結報告,并協助甲方進行購物中心的日常管理,提出修正意見。
7、服務內容:指乙方服務甲方:
(1)、商業模式及建筑設計
A、市場調查
1)、消費力
2)、商品結構
3)、競爭對手
4)、當地行業慣例
B、設計委托書
1)、設備、器材
2)、通道、公共區間設施
3)、廣告、展覽位
4)、庫房、辦公
C、實施設計和調整
(2)、運營手冊及管理架構
A、合同體系
1)、自營部分
采購框架合同,采購條件
代銷合同
供應商文件管理
批發標準格式合同
2)、租賃、物業部分
租賃合同
委托物業服務合同
1.餐飲類
2.商鋪類
安全保障手冊
3)、扣率部分
合同
服務規范承諾
4)、內部部分
人事:勞動合同、員工手冊
跨執照合作合同
與地主方關系合同
管理執行委員會合同
財務體系(按執照個體劃分)
人事結構、招聘計劃和培訓
臨時結構
長期結構
管理運營手冊
各級管理職責
運營總經理、財務總監
采購經理、物流經理、工程經理、保安經理
樓層經理、市場發展經理、財務部門經理
主管級
高級員工
員工
作業指導書
庫存管理
收貨
倉儲
損耗
盤點
調整
收銀管理
應收
銀行往來
備用金
折扣
人事、培訓管理
招聘
福利、工資
培訓
員工手冊
勞動團體
保安管理
警報、監控系統功能
應急手冊
保險手冊
工程、維修管理(不同功能區域)
市場、開發、客戶服務管理
價格體系管理
單證設計
報表體系
(3)、招商執行
A、配合商業中心標志和適用版式
B、配合意向書、宣傳冊
C、招商會
D、招商執行
E、招商價格、招商周期
8、委托費用:
(1)、商業顧問委托費用:
A、甲方委托乙方進行該項目商業顧問的費用為人民幣 元整(小寫: 元RMB)。
B、服務費用結算辦法:
本合同簽訂后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB);
該項目開工后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫:
元RMB);
該項目開業后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫:
元RMB);
該項目開業八個月后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB)。
(2)、招商委托費用:
A、甲方委托乙方進行該項目招商的費用按該項目 計提。
B、服務費用結算辦法:
1)、招商的費用結算前提為達到招商業績考核的標準。
2)、招商的費用按以下四個時間節點分別結算:
該項目商業用房在3個月內取得30%成功招商率后五個工作日內;
該項目商業用房在6個月內取得60%成功招商率后五個工作日內;
該項目商業用房在9個月內取得90%成功招商率后五個工作日內;
本合同約定的委托期限到期后五個工作日內。
3)、雙方協商一致,該項目單戶成功招商的定義為:
9、雙方權利和義務:
(1)、甲方權利和義務:
1)、甲方權利:
A、審核乙方提供的各相關方案,提出修改意見和乙方進行磋商,確定其方案并得到法定機關的批準后實施;
B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進入甲方帳戶,招商定金由甲方現場財務主管保管并辦理相關手續;
C、享有乙方開展該項目作業中所有資料的索取權利;
D、擁有乙方與該項目有關的所有策略及商業行為的最終決策權;
E、有權隨時檢查乙方的工作,對乙方每階段的服務品質進行評估,并根據評估結果的優劣對乙方進行獎勵或懲罰,獎懲數額和辦法由甲方根據乙方工作業績情況決定。
2)、甲方義務:
A、向乙方提供該項目的相關合法文件;
B、承擔該項目的廣告宣傳費用,并提供乙方固定的辦公場所,承擔相應辦公費用;
C、授權指定專業人員作為和乙方工作中的聯系人,指定聯系人為: ;
D、根據本合同約定,按時支付乙方服務費用。
(2)、乙方權利和義務:
1)、乙方權利:
A、根據本合同約定,按時收取相關服務費用;
B、每周與甲方召開工作例會,專題研究本周工作及下周工作內容。
2)、乙方義務:
A、保證按有關法律、法規進行招商及商業顧問;
B、根據相關資料、相關條件、相關情況提交該項目的相關方案供甲方審核,經甲方確認后予以實施;
C、負責該項目招商過程中的各項日常管理工作;
D、承擔該項目乙方派駐人員的工資、獎金、福利、住宿等相關費用;
E、協助甲方與客戶簽訂該項目相關合同;
F、未經甲方書面承諾,對社會和客戶承諾的事項由乙方自行承擔責任;
G、對所涉及甲方商業機密予以嚴格保密,未經甲方書面同意,乙方不得對外公布甲方的經營、招商策略及企業動態;
H、未經甲方書面承諾,不得向他人轉讓、泄露、擴散該項目的資料、圖紙、文件及相關經濟指標。
10、稅金:甲、乙雙方因該項目而產生的稅金及其他費用按國家規定由雙方各自承擔。
11、違約責任:
(1)、本合同簽訂后,雙方應認真遵守,任何一方在未得到對方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或實施使對方不能正常履行合同的行為,并經對方發出書面通知后仍無法糾正的,對方有權解除本合同,違約方應向守約方支付違約金人民幣 元整(小寫: 元)。
(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務費用的,且逾期30天仍不能支付的,視同甲方違約,乙方有權解除本合同,甲方應向乙方支付違約金人民幣 元整(小寫:
元)。
12、爭議的解決:因執行本合同所發生的爭議,由雙方協商解決。如協商不成,任何一方均可向常州仲裁委員會申請仲裁。
13、本合同的法律效力:
(1)、本合同壹式陸份,雙方各執叁份,具有同等法律效力。
(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。
(3)、本合同履行過程中,如有未盡事宜,雙方可協商一致后訂立補充協議,補充協議與本合同具有同等法律效力。
14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜,雙方達成一致意見后,可形成書面意見,作為本合同附件。
甲方: 乙方:
代表人: 代表人:
日期: 日期:
簽于: 簽于