美國沃爾瑪百貨的商業規劃
美國沃爾瑪百貨有限公司 查里斯.齊莫爾曼
我叫查里斯.齊莫爾曼，來自美國沃爾瑪百貨有限公司。今天非常榮幸來到這里，應邀就美國的商業規劃這個題目做發言。在開始之前我想說明一下，我并非從事城市規劃工作，而只是一個開發商。我和大家說的很多話題得到了大多數專家的認同，不過我也會和大家分享我個人的一些觀點，這些觀點也許有些規劃專家不一定認同，你們可以把我的觀點和當今美國一些規劃專家的觀點進行比較。具體來說，我的發言將涉及以下四個話題：首先是美國商業規劃角色和目的過程和步驟，美國商業規劃的典型內容，最后是現狀和發展趨勢。
第一部分，美國商業規劃的角色其實很簡單，多數地方政府都采用一種官方的說法，這種說法來自于一部名為《國家授權法》的法令，它授權各州和地方政府以規范土地的使用。根據該法令，商業規劃有七個目的：第一，減少交通堵塞；第二，避免火災和恐慌的產生；第三，推廣大眾健康和福利；第四，提供充足的光線和空氣；第五，防止土地的過度使用；第六，避免人口過度擁擠；第七，促進基礎設施、學校、公園的建設。我們很難定義美國的規劃角色，在美國有35，000人認為自己是規劃制訂者，而他們可能就有35，000種說法描述自己的角色。但最簡捷的概括為規劃就是向前看，規劃是為將來做決策。我們來看一下規劃與劃分區域的關系，就會對規劃的角色進一步了解，劃分區域是實施規劃的法律依據。我認為以下的定義更好的解釋了規劃與劃分區域的綜合作用：提前決定，然后控制好未來的發展特點、方向和增長點。關于商業規劃，美國的國有行業普遍認為，商業規劃過去是現在依然是美國城市規劃制訂者控制和引導城市發展的最有效的工具。
第二部分是美國規劃的過程和步驟。在美國，商業規劃的第一步是繪制一張城市規劃圖，城市規劃圖描述了城市土地使用的現狀。在這里我們看到一張典型的美國城市規劃圖，不同顏色代表不同土地的用途，這張圖上大概有30種不同土地的使用情況。請看圖上左手邊的圖例，通常使用的土地類別分為住宅區、商業區、工業區、農業區等等。不過每一種類別都可以進一步細分，比如住宅區有六種：單身家庭、大家庭、雙人家庭、多人家庭等等，它的基本類別也有類似的再分類。這張圖所采用的不同顏色描述了你在該城市上空所看到的土地使用情況。請大家記住這張幻燈片中所提到的細節，因為下面還將提到。美國的商業規劃是一套綜合的整體規劃，有時我們稱為總體規劃或是長遠規劃，該規劃起碼會包括將來的土地使用，但是完整的規劃還應包括街道和其他交通需要，包括基礎設施。這里有個例子，你所看到的是一個筆記本形式的整體規劃書。在這本規劃書里，你可以找到描繪未來土地使用的土地使用圖。請大家注意，我們之前看到的規劃圖有30種土地用途，現在看到的這張圖紙就只有8種，這是因為這張圖紙只是未來的預測，它只是預計土地的大概用途，例如住宅區，而不是具體用途，例如多家庭住宅區。下面我們看到一張未來的街道圖，下面是一張未來的基礎設施圖，最后當你已經確定目前土地使用的情況以及將來的土地用途和必須的基礎設施之后，你就可以開始制定具體的規劃，這些規劃至少要包括土地使用的限制和具體的設計要求。
下面我們來看一下通常美國的一些限制和具體的設計要求。這是一個美國城市規劃規則的例子，在這里我想指出很重要的一點，在美國，商業規劃是地方政府的職責，美國憲法第十四條和第十五條修訂案，賦予地方政府規劃使用土地的權力。既然商業規劃是地方政府的職責，讓我們看一下各級地方政府所擔任的不同角色和責任。這里我們看到地方政府的普通結構圖，執行者通常是市長或議會，有時候是議會加上行政管理者，市長和議員是選舉出來的官員，管理者是公務員，決策者以下就是規劃總監，屬于公務員，以及由民眾自由組成的規劃委員會，規劃委員會和規劃總監的職責是向決策層提議，提議以整體規劃的形式提出，同時他們也會批準或否決具體的項目。一般來說，要得到工程的批準，發展商必須先向規劃委員會和規劃總監提交項目計劃書，規劃總監和規劃委員會將根據他們對這個項目的看法以及項目是否符合規定向決策層提議批準或否決項目，出現規劃總監與規劃委員會之間存在不同提議的情況并不少見，決策層不同意總監和委員會的提議也經常有。如果發展商的項目符合規定卻最終遭到不公平的否決，那么他們唯一的辦法就是向法庭起訴。
第三部分，美國商業規劃的典型內容。我以美國常見的具體規定來解釋這個話題。首先，建筑物與物業邊界的距離，如果你還記得前面我們討論過的商業規劃的其中一個目的，就是防止土地使用的密度過大，典型的規定就是為了達到這個目的。還有建筑物的高度，如果你記得商業規劃的另外一個目的，是提供充足的光線和空氣。比方說你的樓層是三層的話，你不會希望旁邊是五十層的建筑物。還有停車場，到底要多少停車位，停車位要多大，停車位的方向等等。還有外部照明，照明的級別是最高和最低規定，比方說亮度的規定，燈座的高度要求等等。接著是外部的標記，招牌最大限制的限定，比方說是否能夠申請并安裝建筑內部的燈箱和外部的燈箱。另外一條是建筑的外觀，偶爾也有建筑審美的標準要求，在美國，我們自己建的標準建筑物非常美觀，但是在某些社區我們必須為符合當地的規定或單獨是為了與當地風格保持一致而不得不修改我們的設計。以上我說的大都是與規定一致的例子，有時候規定會非常嚴格，這樣就會出現意想不到的反效果。這里有一個例子，我們修改我們的標準建筑以符合建筑外觀的要求，你看到的原本是一個非常美觀的建筑物設計，但是當地有一個嚴格的招牌規定，你看到的第二張圖片是我們根據標牌規定修改過的建筑物，請大家注意，上面的標牌不再符合建筑物的比例，出入口上的設計也被刪除了。限制標牌的大小在美國很常見，這些規定并不考慮整體建筑物的大小，不管這個建筑是200平方米還是20000平方米，他們允許的標牌面積都一樣。這是一個很有趣的例子，這個城市限定機動車入口的最大范圍，我們向他們解釋大貨車不能通過如此狹窄的路口并申請大一點的范圍，但是被否決了，我們又向他們演示電腦模擬的效果，證明大貨車確實不能通過，我們的申請再一次被否決，請看圖片，這是商店開業后第一周的結果，這張照片拍攝后不久，市政府就打電話要求我們拓寬路口，我們照辦了，這就是現在路口的情況。這是另外一個規定過錯的例子，在美國，場地要求綠化是很普遍的，不幸的是，許多城市綠化的規定并不規定實際場所的位置，這是一個典型的沃爾瑪停車場草圖，許多城市要求我們在每一排停車位的末端設置綠化帶，對于每天只有一次機動車進出的場所，這種規定也許合理，但是零售場所的停車場每天都有多達二十次機動車進出，這造成這些綠化帶經常遭到機動車調頭拐彎時的破壞，結果是這樣，還有這樣。我們申請同樣面積的綠化帶設在更加合理的位置，我們成功地獲得了批準，這是后來的結果。很遺憾的是很多城市并不允許我們在他們規定外變通，盡管如果我們不變通的話，其結果往往不如人意。另外一種規定是外部照明，合理的亮度或者照明最高和最低級別，有時，當規定涉及到照明設備的外觀要求會出現反面的效果，尤其是漂亮的設備并不一定提供最好的照明，美觀的燈座和照明設備必須同時考慮到顧客的安全。外部照明
應該首先考慮安全性，事實上，照明設備的美觀性并不是首要的考慮因素。第四部分，美國商業規劃的現狀與趨勢?，F狀是，規劃的目的從保護財產所有者發展成為改善城市。關于發展趨勢，如果你同許多美國規劃專家討論的話，他們最后都會談到這三點趨勢，第一反雜亂無章，第二聰明成長，第三是新都市化，這三點趨勢都有共同的特征，它們的核心都是為了限制城市向外圍擴張和為限制創建更多依靠步行和更少依賴機動車的條件，這三點趨勢會達到很多好的和合理的目標，不過這三點趨勢也會造成極端的一面，這在學術領域上很普遍，這種極端主義往往會抵消好的一面。這三點趨勢的基本問題是它們企圖改變美國市民所習慣和享受的生活方式，我所說的生活方式是指遷移和汽車的使用。幾乎在發明汽車之后，美國社會就馬上同時發生兩種變化，人們從農場或城區移到郊區，這種趨勢目前還在繼續。以下是美國一些遷移狀況，第一，每年有六分之一的人口在遷移；第二，1930年有3000萬人口聚集在農場，1990只剩下460萬人；第三，20世紀80年代，郊區的發展是城區的兩倍。如果仔細的看一下美國汽車的增長，你就會更加清楚和了解這種情況，1950年美國人均汽車擁有量為0.28，1999年為0.77，1985年平均每位有駕駛執照的司機有一輛車，1999年上升為1.12輛，所以在某種程度上，聰明成長和新都市化和反雜亂無章的核心概念，其中一種不足之處，就是美國人喜歡使用汽車而汽車會帶給他們遷移的樂趣。這三種趨勢中最有趣的地方是他們都鼓勵在舊有的建筑上進行再規劃，我們已經發現再規劃并不一定要有政策的規定，就算沒有政策的要求，25%的美國沃爾瑪建筑計劃也是屬于再規劃的，發展商愿意在顧客多的地方建設商店，如果顧客在城區他們就會在城區建設商店，如果在城市的邊緣，他們也會在城市的邊緣建商店，城市規劃人們需要什么，在哪里需要，這種做法在美國并不成功?，F在講美國商業規劃的最后一個趨勢，那就是綜合使用發展。簡單來說就是一個單一的發展項目，進行不同的土地使用，這點在其他國家已經做得很好，但是在美國綜合土地的成功應用，才使人們開始接納這種做法，而且這也將只是少數的情況，因為美國人更喜歡分別在截然不同的地點生活、工作和購物。
在發言結束之際，我想給大家總結一下我的觀點：第一，在美國商業規劃由地方政府負責；第二，為保護產權所有者以及確保城市適度發展，有必要制定規劃；第三，這些規劃必須是有彈性，合理和聰明的；第四，與現實生活方式沖突的規劃注定會失敗。最后我想說沃爾瑪在全球十個國家都設有商店，我們遵守各個國家關于土地使用的規定，事實上我們經常在合適的時候與政府合作開展修訂有關計劃。很高興今天有機會與你們分享我們的經驗，希望日后可以就這個問題繼續與各位探討，謝謝！
篇2：大連市城市商業網點規劃建設管理條例(2002修正)
大連市城市商業網點規劃建設管理條例(20**修正)
?。?997年6月25日大連市第十一屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議通過；1997年7月26日遼寧省第八屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議批準；20**年6月27日大連市第十二屆人民代表大會常務委員會第四十八次會議修訂；20**年7月26日遼寧省第九屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議批準）
大連市城市商業網點規劃建設管理條例(20**修正本)
第一條 為促進大連市經濟發展、社會進步和商業繁榮，合理進行商業網點規劃、建設、管理，增強城市綜合服務功能，滿足消費需求，提高生活質量，根據法律、法規和有關規定，制定本條例。
第二條 大連市城市區域內商業網點的規劃、建設和管理，適用本條例。
本條例所稱商業網點，是指從事商品流通、為生產和生活服務的單體商業經營場所和大型公建等綜合設施中的商業經營場所，包括商品的批發、零售，飲食服務，倉儲和各類商品交易市場。
本條例所稱配套建設的商業網點，是指按國家有關規定建設的與居民日常生活密切相關的便民商業網點。
第三條 大連市商品流通管理部門是大連市商業網點的行政主管部門；縣（市）區人民政府和大連經濟技術開發區、金石灘國家旅游度假區、高新技術產業園區管理委員會所屬的商品流通管理部門是其轄（管）區內商業網點的行政主管部門。
各級商品流通管理部門所屬的商業網點管理機構，應當依照本條例做好其轄（管）區內商業網點的日常管理工作。
各級計劃、財政、審計、工商、規劃、房產、環保等部門，應當按各自職責，協同實施本條例。
第四條 城市商業網點應當制定發展規劃和建設計劃。市及縣（市）區人民政府和大連經濟技術開發區、金石灘國家旅游度假區、高新技術產業園區管理委員會應當將商業網點規劃、建設納入國民經濟和社會發展計劃以及城市總體規劃。
城市商業網點的發展規劃和建設計劃，由商品流通管理部門負責組織編制，按程序經規劃和計劃部門審定后，報同級人民政府批準。編制商業網點發展規劃，應當符合城市總體規劃。經批準的商業網點發展規劃和建設計劃，不得隨意變更。確需變更的，應當按原審批程序報批。
第五條 城市商業網點的規劃、建設，應當堅持符合市場需求，突出發展重點，便民利民，并與城市總體布局相協調的原則。
第六條 城市商業網點布局，應當根據城市區域功能定位的不同，規劃為市級商業中心、區級商業中心和社區商業中心。市級商業中心以購物中心、百貨店、專業店為主；區級商業中心以百貨店、超級市場、專業店、農副產品交易市場為主；社區商業中心以便利店、小型超市為主。
第七條 新建（含新設）、改建、擴建建筑面積2000平方米以上的商業項目，應當在立項前申請市商品流通管理部門組織聽證會，聽取行業組織、周邊同業單位、社區組織、消費者代表及專家等方面的意見。有關職能部門應當將聽證意見作為審批依據。
市商品流通管理部門應當在接到申請之日起一個月內舉行聽證會。
第八條 住宅小區的開發建設單位，應當按照市商業網點規劃以及國家、省商業分類、分級標準配套建設商業網點，并接受商品流通管理部門的監督。
第九條 原由政府投資配套建設的商業網點，由政府委托商品流通管理部門管理。商業網點的產權人或使用人未經商品流通管理部門批準不得改變其使用功能、減少使用面積。
第十條 配套建設的商業網點的維修，由產權人或其合法代管人負責。實行承包、租賃經營的商業網點，應當在承包、租賃合同中明確商業網點維修管理責任。
配套建設的商業網點產權人和使用人，應當按照城市規劃布局要求和房屋管理有關規定管理和使用房屋，保證商業網點的清潔整齊、設施完好。
第十一條 違反本條例第九條規定，擅自改變原由政府投資配套建設商業網點的使用功能、減少使用面積的，由商品流通管理部門責令限期恢復，并處五千元以上二萬元以下罰款；逾期不恢復的，收回使用權。
第十二條 違反本條例涉及其他部門管理權限的，由相關部門依法處理。
第十三條 實施行政處罰，應當按照《中華人民共和國行政處罰法》規定的程序執行；罰沒款全部上繳同級財政。
第十四條 當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或向人民法院提起行政訴訟。當事人逾期不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
當事人因行政管理機關違法給予行政處罰受到損害的，有權依法提出賠償要求。
第十五條 商品流通管理部門的工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十六條 拒絕、阻礙商品流通管理部門的工作人員執行公務應當給予治安處罰的或違反本條例涉及治安管理處罰的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規定予以處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第十七條 本條例自20**年9月1日起施行。
篇3：撫順市城市商業網點規劃建設管理條例(2003修正)
撫順市城市商業網點規劃建設管理條例(20**修正)
?。?997年10月24日撫順市第十一屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議通過 1997年11月29日遼寧省第八屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議批準 根據20**年5月13日撫順市第十三屆人民代表大會常務委員會第三次會議通過 20**年8月1日遼寧省第十屆人民代表大會常務委員會第三次會議批準的《撫順市人大常委會關于修改〈撫順市城市商業網點建設管理條例〉的決定》修正）
撫順市城市商業網點規劃建設管理條例(20**修正本)
第一條 為促進經濟、社會發展和對外開放，合理地進行商業網點規劃、建設和管理，提高城市綜合服務功能，滿足生產、生活需求，提高人民生活質量，根據法律、法規和國家有關規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市城市規劃控制區域內的商業網點的規劃、建設和管理。
第三條 本條例所稱商業網點，是指從事商品流通、為生產和生活服務的單體商業經營場所和大型公建等綜合設施中的商業經營場所。
本條例所稱配套建設的商業網點，是指按國家有關規定建設的與居民日常生活密切相關的便民商業網點。
第四條 商業網點的建設和管理應當適應社會主義市場經濟發展和對外開放的需要，鼓勵多種經濟成分、多種經營方式共同發展。
第五條 市商品流通管理部門是本市商業網點規劃建設管理的行政主管部門，負責本市商業網點規劃、建設、管理、協調和監督的日常工作。市人民政府有關部門應當按各自職責，協同實施本條例。
第六條 城市商業網點發展規劃應當符合城市總體規劃。城市商業網點發展規劃，由市商品流通管理部門負責組織編制，按程序經國土規劃部門審核后，報同級人民政府批準。經批準的商業網點規劃不得隨意變更。確需變更的，應當按原審批程序報批。
第七條 商業網點的規劃、建設應當堅持符合市場需求、加強宏觀引導、合理布局、行業配套、規模適度、便民利民、保護環境、保障城市綜合服務功能的原則。應當根據城市區域、地段的不同，規劃相應等級的商業區和商業街，配置行業特色突出，適應不同需求的商業網點，形成綜合配套的商業網絡。
第八條 城市商業網點布局，應當根據城市區域功能定位的不同，規劃為商業中心區、副商業中心區、社區商業。
商業中心區以購物中心、百貨商場、專業店為主；副商業中心區以百貨店、超級市場、專業店、批發市場為主；社區商業以連鎖店、便利店、小型超市為主。
第九條 規劃行政主管部門在規劃居民住宅區時，應當同時規劃與之配套的商業網點。制定規劃方案時應當征求市商品流通管理部門的意見。
城市居住區配套商業網點的規劃設計，執行國家《城市居住區規劃設計規范》。
第十條 經批準的商業網點建設用地，任何單位和個人不得隨意侵占或者變更其用途；確需占用或者變更其用途的，應當按原審批程序報批。
第十一條 城市新區開發、舊區改造以及興建車站、旅游景點等，應當將配套建設的商業網點同時設計、同時施工、同時竣工。配套建設的商業網點用房竣工后，必須有市商品流通管理部門參與驗收。
第十二條 凡因城市建設需要拆遷的非違章商業網點，拆遷人應當按原性質、原規模予以補建、遷建或者調換，也可按房地產市場評估價格以貨幣補償，并就具體事項訂立拆遷補償安置協議。
拆除違章商業網點，依照其他法律法規處理。
第十三條 住宅小區的開發建設，應當按國家有關商業業態和分級規范標準配套建設商業網點，并接受市商品流通管理部門的監督。
第十四條 新建（含新設）、擴建建筑面積2000平方米以上（含2000平方米）的商業網點，應當在立項前申請市商品流通管理部門組織聽證會，聽取行業組織、社區組織、消費者代表及專家等方面的意見。有關職能部門應當將聽證意見作為審批依據。
市商品流通管理部門應當在接到申請之日起15日內舉行聽證會。
第十五條 配套建設的商業網點應遵循誰投資，誰所有，誰受益的原則。其產權按下列規定確定：
?。ㄒ唬┱顿Y建設的商業網點，屬國有資產，由國有資產管理委員會委托有關部門管理；
?。ǘ﹩挝换蛘邆€人自籌資金建設的商業網點，其產權歸投資者所有；
?。ㄈ┖腺Y或者合作建設的商業網點，按投資比例確定產權，國家另有規定的除外。
第十六條 商業網點應當堅持誰收租，誰維修的原則。
實行承包、租賃、委托經營的商業網點，必須在其承包、租賃、委托經營合同中明確商業網點維修責任。
第十七條 違反本條例第十一條規定，建設單位未將配套建設的商業網點，與主體工程同時設計、同時施工、同時竣工的，由市商品流通管理部門會同有關部門責令其限期改正。
違反本條例第十二條規定，拆遷人拆除非違章商業網點，拒不按原性質、原規模予以補建、遷建、調換或者不按房地產市場評估價格補償的，由市商品流通管理部門會同有關部門責令其補建、遷建、調換或者按房地產市場評估價格補償。
第十八條 本條例自1998年1月1日起施行。