房地產基金及大投資商將主導中國房地產市場

　　房地產基金和投資商將成為未來的兩種主流業態。按照中國目前房地產市場存量及未來的發展潛力，只要政策許可，未來中國房地產基金從數量上和管理的資產規模上達到美國目前的水平是完全可能的。而隨著房地產業食物鏈的變異，那些具有豐富的開發、運營管理經驗的專業房地產投資商也將成為左右市場的重要力量

　　眾所周知，目前房地產業的資金來源中，銀行貸款和其他資金（包括定金及預收款等）規模過大。20**年，房地產開發投資資金來源中的國內貸款迅速擴張，規模達3138.3億元，分別相當于從1999年到20**年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。20**年宏觀調控后，房地產開發投資的貸款增幅放慢，但1-10月仍然增長5.9%。

　　中國經濟景氣監測中心的張海旺認為，目前房地產開發投資資金的主要來源仍是國內貸款，其他融資渠道甚少且極不穩定，這給銀行系統帶來很大的不確定因素。 而且房地產開發企業把定金及預收款作為投資資金的重要來源。20**年1-10月，國內貸款、定金及預收款合計在房地產開發投資中的比重超過六成，達61.3%，比宏觀調控前的20**年1-2月份非但沒有下降，反而提高2.7個百分點。在房地產開發投資因國內貸款下降減輕對銀行資金依賴的同時，由于個人住房貸款迅速增長，又間接深化了對銀行資金的占用?！斑@間接加重了房地產開發投資對銀行資金的依賴?！?/p>

　　業內專家認為，中國目前的這種狀況與當年美國出臺《房地產投資信托基金法》時的情況基本一致：一方面房地產企業融資存在瓶頸，特別是向銀行借貸方面有各種各樣的限制，另一方面是普通投資者有參與分享地產業高成長的強烈沖動，普通投資者只能通過購買房產及信托產品間接投資于房地產，而不能分享房地產開發的超額利潤，因為沒有集合投資的合法渠道。投資者對房地產的投資熱情從目前房地產信托產品往往推出后很快就銷售一空的情況可見一斑。

　　房地產信托基金若能推出，無疑將成為最佳的投資工具。而我們的一些案例研究表明，中國目前具備了房地產信托基金生存和發展的土壤。因為中國實際上已存在類“REITs產品”。與美國收益型REITs相比，目前深滬1300多家上市公司中，中國國貿（600007）、小商品城（600415）兩家具有“REITS產品”的部分特性（附文1）。

　　中國國貿收入的主要來源是國貿大廈寫字樓和商場、中國大飯店、國貿飯店的出租收入（表2），符合REIT產品收入來源的要求。但與真正的REITs相比，中國國貿沒有稅收優惠，所得稅率為33%，盈利的大部分也沒有分派給股東。而國外REITs不交所得稅，應稅所得中至少有95%的部分以股利的形式分配給股東。

篇2：投資商鋪應該注意六個問題

投資商鋪應該注意的六個問題

這位房產專家同時提醒投資者，在投資時需注意以下問題。

1、選擇投資入市時機。首先要認清未來幾年租賃市場的大勢，在低谷期進入。

2、選擇投資房產類型。目前適宜個人投資的房地產物業類別有：商鋪、別墅、寫字樓、服務式公寓、公寓等。選擇哪類物業進行投資與所持有的現金數量、社交圈子及各類物業供需情況等因素有關。一般來說投資收益越高，投資風險越大。按收益高低排序一般為商鋪、別墅、寫字樓、服務式公寓、公寓。

3、選擇投資的區域，對周邊租賃市場進行分析。

4、選擇合適的樓盤。通過IRR分析可知正?；厥諘r間為13年，晚出租一年，回收投資的時間將延長3年；租金增加10％，回收投資的時間將縮減4年；房價增加10％，回收投資的時間將延長4年；房價、租金同時增加10％，回收投資的時間不變。

5、選擇付款方式。按揭付款是最常見的投資付款方式，在考慮多套投資時，特別要分析每套的最大投入額及時間，以便依據自己的資金情況，全面考慮投資方案，避免因現金流的斷流而不得不退房，造成重大損失。

6、調整投資心態。有些人投資心態不夠成熟，重小利，在租金上不退讓；合同條款不靈活，造成出租時間長期拖延；認為租金收益是小錢，不愿意花心思；殊不知這些與回報時間和回報率息息相關。

篇3：拍賣公司給投資商朋友一封信

　　拍賣公司給投資商朋友的一封信

　　尊敬的投資商朋友：

　　您好！

　　虎年開年，您不遠千里來到了松滋、鄂州、浠水推介會。盡管寒流襲來氣溫驟降，但我們相信來到這里的朋友，心都是火熱的。

　　20**年，一線城市的地價飛漲、房價飆升，在20**年遏制高房價的調控政策下，必將面臨巨大的調控壓力。相比之下，二三線城市地價不高，房價適中，不僅有內在的需求，同時這個需求受宏觀調控影響較小。鄉鎮有錢人到縣城購房，縣城有錢人又去地級市置業，二三線城市是實在的剛性需求。而**的二三線城市，相對房地產起步更晚，市場仍未飽和，還有很多寶貴的投資機會供您選擇。

　　松滋是**省縣級城市中的佼佼者，城鎮人口快速膨脹、居民收入大幅增長，房地產市場需求旺盛。本次推介的松滋項目涉及到舊城改造、城市功能配套和居住環境建設等，均具獨特優勢。而鄂州是距離武漢最近的一個城市，１＋８武漢城市圈的受益者，緊鄰武黃高速公路、與黃石城區一路之隔的花湖，更是地產投資者的樂園。浠水所推介項目是浠水縣籌劃兩年多的重點項目，政府擬借助于聞一多品牌文化，打造浠水新的城市人文景觀地標中心，項目因其發展空間和可塑性得到投資商的大力推崇。

　　本著尊重市場、傾聽市場的姿態，兩地政府、國土局的領導齊聚會場，與大家溝通理念，交流思想。希望各位投資商朋友能充分研究項目資料，用您的聰明才智和投資誠意來贏取領導信任，爭得最大利益。好馬配好鞍，寶劍贈英雄，最好的地就賣給最牛的開發商。今天，我們為您搭建了與政府溝通的橋梁，明天您就在**找到了最理想的投資福地，zz拍賣助您一路成功！

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　　20**年*月*日