給全體業主的一封信：依法有序參與、主導小區治理

　　親愛的業主、各位友鄰：

　　您們好!

　　隨著國家改革的不斷深入，產權保護也越來越被重視。住宅物業這一不動產作為業主個人資產中最為重要和特殊一項，正被業主們檢視和關注。住宅物業作為最常見的一種不動產，以其社區生活的屬性，隨著互聯網的發展，除了自身所具有的價值外，面臨著被深度開發和挖掘的潛力，被各方所矚目。作為業主的我們，依法有序的參與、主導小區治理就成為一種必須履行的義務和不可推卸的責任。

　　當前社會上住宅小區中的種種亂象，背后和深層的原因就是業主委員會的缺位所導致的。業主方作為物業管理服務的甲方，由于沒有組織和組織者，長期處于原子化的狀態中，不但無法形成真實的合意，更無法實現一致的訴求，無法履行集體的權利。

　　業主大會、業主委員會作為法定的形式正在被業主們所認識、實踐。如何理解《物權法》、《物業管理條例》所規定的相關內容，將決定著小區的長遠和未來。先簡要的學習有關的法律和知識。

　　一、“一個”物業管理區域。

　　“物業管理區域”是《物業管理條例》中一個最為基礎的重要概念，類似于《物權法》里稱作的“建筑區劃”。

　　《山東省物業管理條例》“第九條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業主管部門申請劃分物業管理區域?！?/p>

　　《濟南市物業管理辦法》“第十六條　一個物業管理區域內，全體業主組成一個業主大會，對物業管理區域內共有部分實施管理。物業管理區域的劃分，應當考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開發建設或者兩個以上房地產開發企業開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域;配套設施設備能夠獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域;住宅區域與非住宅區域原則上應當劃分為不同的物業管理區域?！?/p>

　　物業管理區域是小區的范圍和邊界，它規定著此范圍內的管理服務對象。它既是物業管理的物理外廓，也是物業費的內涵。另外需要說明的是物業管理區域內屬于物業管理的對象，是業主分戶門以外的共有部分，而不是全部。

　　二、 “兩個兩”

　　兩個最為基本的制度。

　　《業主大會議事規則》、《管理規約》是《物權法》、《物業管理條例》規定的，關于小區的最最根本，也是最為重要的制度。這兩項制度實質上決定著小區的群體物質生活發展水平，也決定著小區實際群體精神生活到達的高度。

　　《業主大會議事規則》

　　《物業管理條例》“第十八條　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定?！?/p>

　　《管理規約》

　　《物業管理條例》“第十七條　管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。管理規約對全體業主具有約束力?！惫芾硪幖s被提及時通常會與法律、法規兩個詞并列，其地位和作用十分重要，充分體現法律制定者尊重業主意思自治的立法思路。

　　《管理規約》、《業主大會議事規則》的重要性高于業主委員會、甚于業主委員會的人選!制度比人重要!不能簡單的認為有了業主委員會就能解決小區的各種問題，業主委員會的成立只是小區物理管理權回歸的開始，還需要全體業主積極的參與和不斷地持續的對制度的修訂和完善。如果不重視義務的履行、權利的行使，成立業主委員會并不必然的會使小區變得更加美好。相反，如果沒有對業主委員會有效的制約和監督，小區秩序可能會更糟。所以，不但要成立業主委員會，而且成立業主委員會之后每一位業要的積極參與到小區的管理和建設當中!

　　兩個會：業主大會、業主委員會。

　　關于業主大會，《物權法》“第七十五條　業主可以設立業主大會，選舉業主委員會?！?/p>

　　《物業管理條例》“第十條　同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會?！?/p>

　　《濟南市物業管理辦法》“第十六條　一個物業管理區域內，全體業主組成一個業主大會，對物業管理區域內共有部分實施管理?！?、“第二十一條　業主大會依法履行下列職責：(一)制定、修改業主大會議事規則及管理規約;(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(三)聽取業主委員會工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;(四)選聘、解聘物業服務企業;(五)籌集和使用物業專項維修資金;(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)決定物業管理區域內的其他事項?！毙枰f明的是，法律明確規定屬于業主大會職責的不可以轉授權，而是必須要有業主大會來履行。

　　關于業主委員會，《濟南市物業管理辦法》“第十九條　籌備組應當自組成之日起六十日內，組織召開首次業主大會，表決通過業主大會議事規則、管理規約，選舉產生首屆業主委員會?！睒I主委員會是經業主大會按照程序與相關具體要求選舉產生!

　　《物業管理條例》“第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;(四)監督管理規約的實施;(五)業主大會賦予的其他職責?！?、“第十六條 業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生?！?/p>

　　《濟南市物業管理辦法》“第二十五條 業主委員會應當履行下列職責：(一)執行業主大會的決定和決議;(二)組織召開業主大會;(三)代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同;(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;(五)組織并監督管理規約的實施;(六)組織和監督物業專項維修資金的籌集、續籌和使用，組織或者參與物業共有部分維修、更新、改造的竣工驗收;(七)按照業主大會決議，監督管理本物業管理區域內的公共收益;(八)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;(九)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;(十)業主大會賦予的其他職責?！?/p>

　　三、 “三個三”

　　三種物業管理模式

　　我們常見的物業管理大多數是傳統的有專業的物業服務公司提供服務?！段餀喾ā贰暗诎耸粭l　業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理?！弊孕泄芾?、物業服務企業管理、其他管理人管理這三種形式都是法律規定的形式，都是可以的。物業管理模式的選擇權或者說確定物業管理模式權利在全體業主，要通過業主大會來決定。

　　三個關鍵步驟

　　成立業主委員會要經過：組建籌備組、召開首次業主大會會議、選舉成立業主委員會并備案。

　　《山東省物業管理條例》“第二十九條 符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在三十日內組建業主大會籌備組?！?、

　　《濟南市物業管理辦法》“第十七條　符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組建業主大會籌備組：(一)業主入住面積比例達到百分之五十以上的;(二)業主入住戶數比例達到百分之五十以上的;(三)自首位業主入住之日起滿兩年且入住戶數的比例達到百分之二十五以上的?！?/p>

　　“第十八條　籌備組履行下列職責：(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件和選舉辦法;(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作?！?/p>

　　“第十九條　籌備組應當自組成之日起六十日內，組織召開首次業主大會，表決通過業主大會議事規則、管理規約，選舉產生首屆業主委員會?！?/p>

　　《物業管理條例》“第十六條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案?！?/p>

　　《山東省物業管理條例》“第三十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：(一)業主大會會議決議; (二)業主大會議事規則; (三)管理規約; (四)業主委員會委員名單和基本情況;(五)法律、法規規定的其他資料。 物業主管部門應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發給業主委員會備案證明，并出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶?！?/p>

　　《濟南市物業管理辦法》“第二十四條　業主委員會應當在首次會議后，持街道辦事處、鄉(鎮)人民政府簽署的意見書及下列資料向縣(市)、區住房保障管理部門備案：(一)業主大會會議決議;(二)業主大會議事規則;(三)管理規約;(四)業主委員會委員基本情況和聯系方式;　　(五)籌備組關于召開首屆業主大會和選舉業主委員會的情況?！?/p>

　　三對重要權力：業主知情權、監督權;選舉和被選舉權;建議權、投票權。

　　知情權是一項重要的基本權利。當前非常多的矛盾的點恰恰是業主的知情權未被尊重和重視，導致業主對物業企業的不信任，甚至引發沖突。知情權的主張對象不局限于物業服務人，業主委員會也是其對象。實踐中，有許多的業主通過民事訴訟向業主委員會主張知情權，要求公開財務賬目、會議決議、公共收益等等情況。

　　《物業管理條例》“第六條　房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;”

　　《山東省物業管理條例》“第五十四條　業主在物業管理活動中，享有下列權利：(八)對物業共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權;”

　　監督權如：監督業主委員會的工作;監督物業服務企業履行物業服務合同;對物業共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權;監督專項維修資金的管理和使用;

　　《物業管理條例》“第六條　房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;”

　　《山東省物業管理條例》“第五十四條　業主在物業管理活動中，享有下列權利：(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;”

　　《物業管理條例》第六條　房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　《物業管理條例》“第六條　房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　《山東省物業管理條例》第五十四條　業主在物業管理活動中，享有下列權利：(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議; (三)提出制定和修改管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　四、“四資”的問題

　　資料、資源、資產、資金

　　公共資料主要指小區的竣工總平面圖、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料、物業質量保修文件和物業使用說明文件、業主名冊，以便小區保持正常運行。這些資料的取得和完善以及保管對于住宅區七十年的全生命周期的維護、維修的重要價值遠遠尚未得到應有的關注和重視。

　　公共資產方面，物業服務用房、物業管理用房、設備用房以及配套的會所、游泳池等等屬于全體業主所有的公共資產等因為業主組織的缺失和登記制度的變動，急需要進行梳理和厘清。從中調劑作為業主委員會辦公用房或者業主活動用房是保證公共活動開展的先決條件。

　　公共資源是指屬于全體業主共有，能夠用于從事經營活動的公共場所、共用設施設備，物業公司也應該向業委會報告，其中主要包括利用公共場地設置停車位的使用情況，利用公共區域出租、經營的情況，利用共用部位設置廣告的收益情況。

　　公共收益資金是指利用小區共用部位、共用設施設備獲取的經營收入扣除管理成本后的收益，業委會要摸清公共收益的收支情況，并在小區物業服務公示欄中公示。對于公共收益，必須單獨列賬，每年定期報告收支情況，并公示。每年向業主大會報告收支情況。

　　業主委員會成立的過程是全體“業主”達成共識的合意過程，它標志著小區將由“他主”走向“自主”。首次業主大會的召開、業主委員會的成立也標志著物業管理的前期物業管理階段結束，進入到正常期物業管理階段。無論對于小區整體而言，還是對于每一位業主而言，這都將是一件重要的標志。因為一直虛置、懸空的共有和共同管理權回歸到全體業主的手中，從而為實現業主自治奠定基礎。

篇2：小區物業管理致業主的一封信

　　尊敬的小區各位業主:

　　值此五一節來臨之際,吉林市**物業管理有限公司全體員工祝大家節日快樂,生活愉快!

　　自20**年10月第一批業主入住江畔人家小區以來,物業公司得到了廣大業主的信任與支持,也與大家建立起了深厚的友誼。物業公司全體同仁愿為大家提供熱情、周到、細致的服務,我們與業主是一家人,我們將始終與業主站在一個立場上,竭誠為大家排憂解難,您的滿意就是我們的快樂。但在管理中我們還存在著不少問題,還有許多不如人意的地方,我們真誠地希望大家給我們物業公司提出批評和建議。我們有一個共同的目標,那就是:創造一個安全、便利、舒適的生活空間的同時,使各位業主的物業保值增值,保持我們的物業常用常新。本著這一共同的目標,我們應共同努力,相互支持,相互理解、相互信任。目前,小區管理上存在著一些問題,需要各位的配合。

　　1、小區花園問題。一樓的花園即是自家的使用權,也是影響小區整體美觀的一個準公共部位?，F在不少業主把自家花園的草坪起掉,種上了菜,栽上了蔥,還有一些業主在花園里堆放了許多雜物,影響了小區的整體美觀,也降低了我們小區的品味。希望大家樹立現代城市生活觀,摒棄雜物,栽花種草,美化環境。

　　2、封閉陽臺問題。一些業主將自家的外景觀陽臺做了封閉處理,破壞了小區的一致性,也不符合當初規劃設計的初衷。我市將在今年上半年出臺新的物業管理條例和房屋安全監察管理辦法,屆時將對擅自改變房屋設計外觀的部位進行強行恢復。目前已經封閉的陽臺,我們一直進行開導,希望大家拆除,我們的態度始終沒有改變。而一些業主私自強行進行封閉的做法是不對的。將要進行封閉施工的業主,我們也是積極進行開導和勸阻。

　　3、小區環境衛生問題。小區樓宇每個單元都有保潔員進行保潔,樓前設有生活垃圾筒,但有一些人卻將生活垃圾放置在單元內,或放置在單元門口,有的甚至從自家直接拋出窗外,污染了地面,也影響了他人的正常生活和人身安全。還有一些業主在外陽臺上放置許多東西,近期風大,很容易吹落傷人。例如:28日上午84號樓落下兩塊木板,將302室的陽光房頂部的陽光板及玻璃全部砸碎。依據民法,4樓以上業主是要分攤責任的。

　　4、小區秩序問題。目前小區有兩個秩序比較亂,一是車輛秩序,二是外來人員。不論是裝修的還是探親訪友的,大多數還是比較配合的,但有少數業主不配合,甚至對保安大打出手。27日晚,一位業主進入小區時與保安發生矛盾,之后糾集近20人持刀將一位叫李崧的保安頭部多處打傷,現公安機關已經立案偵察。希望大家共同來維護小區的秩序。

　　5、物業費收繳問題。物業費是物業公司的主要經濟收入,是物業公司維持進行運轉的主要經費來源,如果大家都不交物業費,物業公司將因無法生存而退出小區的管理,到時受苦的是廣大業主。干豐園小區就是一個鮮明的例子。但有少數業主以各種借口不繳納物業費,是不對的,是對大家不負責。

　　物業費不是萬能的,物業公司也不是萬能的,《吉林省物業服務收費管理實施細則(試行)》明確了物業費開支的九項內容,大家可以到網上進行瀏覽。

　　6、小區公共設施設備問題。小區的公共設施設備是大家的共有財產,需要大家共同來維護。近期發現有些草坪燈被人為破壞。如9號樓西側小廣場上的草坪燈被打壞了7個;2號樓3單元的可視對講主機保險絲多次被偷。請大家監督,將小區的公共設施設備維護好。

　　謹此

　　祝安祺!

篇3：致全體業主的一封信(物業服務費的調整)

　　致全體業主的一封信(物業服務費的調整)

　　尊敬的各位業主：

　　**市**物業管理有限公司自20**年注冊成立以來，一直秉承"業主至上，服務第一"的經營理念，嚴格遵守物業管理相關法律法規和行業規定，按照全國物業管理示范住宅小區標準開展各項服務工作，在業主的理解與支持下，經過全體員工的不懈努力，公司的管理水平與服務質量不斷提高，陽光**花園小區先后獲評"市優"、"省優"小區稱號;企業資質也將由三級升為二級，得到了行業主管部門的認可和廣大業主的一致好評。在此，**花園**居住戶服務中心全體同仁對于一直以來支持與關心我們的業主致以崇高的敬意和衷心的感謝!

　　近年來，隨著社會勞動力成本的不斷增加，政府指令性政策要求用人單位對勞動者工資福利待遇必須保障落實，員工工資、福利連年大幅上漲，尤其自去年以來，我公司所有員工工資普遍上調50%以上(如安管員工資由原來1200元/月漲至1800元/月)，通貨膨脹造成各類生產資料價格的持續攀升，導致物業管理成本大幅上漲。目前，小區的物業服務費收入已經不能維持公司日益龐大的各項經營支出，公司出現虧損態勢，為了維持正常的公司運作，保證服務質量，我服務中心將根據《物業服務合同》約定的服務項目合理測算收支狀況，與業主委員會深入溝通，并征詢廣大業主意見，逐步展開對小區物業管理服務費的調整工作，希望得到各位業主的大力支持。

　　各位業主，**物業的每一步發展都離不開廣大業主的理解和支持，您的每一個關注和建議，都是促進我們公司發展的動力，正是有了您的理解和支持，我們的服務才能做的更好，我們的家園才能成為和諧文明的社區。對于你們的信任，我們不敢有絲毫的懈怠，定當全心全意為業主服務。雖然在我們的管理中還存在著有待改善的地方，但我們真誠的希望大家給我們提出寶貴的建議。我們深信只要有您的監督和信任，我們的服務一定會更加完善，各項工作一定會邁向一個嶄新的臺階!讓我們攜起手來，共同營造一個安全、便利、舒適、和諧的高尚社區!使各位業主的物業能保值、增值!共建美好家園，期待您一如既往的支持!

　　最后祝愿全體業主生活愉快、幸福美滿!

　　住戶中心電話：** 物業公司咨詢電話：** 聯系人：Z經理

　　**市**物業管理有限公司

　　**居住戶服務中心

　　二零**年十一月二十二日