20**版《深圳景洲大廈物業管理服務合同》
(20**年1月1日至20**年12月31日實行)
甲方：深圳市福田區景洲大廈業主委員會
乙方：深圳市之平物業發展有限公司
經甲、乙雙方友好協商和20**年12月19日至20日深圳市景洲大廈業主大會投票表決通過，深圳市之平物業發展有限公司獲得景洲大廈的物業管理服務權續聘;物業管理方式：“定額酬金制” 每年定額酬金12萬元，按季支付。管理服務期限為3年，從20**年1月1日至20**年12月31日。為保障景洲大廈物業管理服務正常進行，根據《中華人民共和國合同法》、《物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等國家、地方法律、法規，本著“明晰小區產權歸屬，明確雙方權利義務”的指導原則，在平等、自愿、協商一致的基礎上，甲乙雙方達成以下合同條款。雙方約定并達成共識：物業管理是一種商業服務，應遵循市場經濟的原則規律，本著誠信、公平的商業道德，雙方合作互動，共同發展進步，實現雙贏。
第一條 景洲大廈小區物業基本情況
小區位置：深圳市福田區新洲北輔道商報東路87號。景洲大廈1997年4月開工建設;1999年1月竣工驗收;地產開發商為：深圳振業(集團)股份有限公司。景洲大廈建筑面積：45945.25平方米，其中兩座31層塔樓住宅公用面積：6，324.45平方米。景洲大廈不計容積率的建筑面積：6，759.40平方米，即地下停車場附一層：3，071.44平方米;地下停車場附二層：3，687.96平方米。景洲大廈停車場規劃為不計入容積率的小區住宅公共配套設施，其產權屬全體住宅業主共有。景洲大廈現有6處非收費公共物業管理和業主活動用房，其產權屬全體業主共有： A座4C業主活動室;A座1G公共用房;A座4H、B座4H：保安宿舍用房及景洲大廈大堂旁物管處辦公室、消防監控設備室、業委會辦公室。景洲大廈共有住宅物業440戶;裙樓商業物業2戶。
一、深圳景洲大廈收費總面積：45,499.58平方(全年物管費總收入：1529914.44元/年)(注:總收費比20**版”合同”下降:103000.20元)。
1、其中景洲大廈住宅總面積：42，491.00平方*住宅物管費2.50元/m2 == 106,227.50元/月* 12個月==全年物管費應收:1，274，730.00元/年
2、其中住宅改商業總面積：205.31平方*住宅改商物管費8.00元/m2== 1,642.48元/月* 12個月==全年物管費應收:19，709.76元/年/3戶(A--1D、A--1E;B--1G)
3、其中裙樓商業總面積：2，803.27平方(中行:322.77m2+維業:2480.50m2* 裙樓商業物管費7.00元/m2== 19，622. 89元/月* 12個月==全年物管費應收:235,474.68元/年(注：7元/m2為20**年裙樓收費標準)
二、景洲大廈本體維修基金收費總面積：45，499.58平方*本體維修基金0.25元/m2== 11,374.90元/月* 12個月==全年本體維修基金應收:136,498.80元/年(本體維修基金每年1月份一次性收取，直接存入景洲大廈業委會賬戶，由景洲大廈業委會直接監管。)
特別備注：
1、以上面積根據原中國銀行扣款數據、發展商售樓數據統計及深圳市之平物業發展有限公司收費面積數據審核，審核人：深圳市之平物業發展有限公司王明、景洲大廈業委會鄒家健;統計審核時間： 20**年12月10日，面積如有出入以業主產權證登記數據為準。景洲大廈2棟塔樓為純商品住宅物業;現有3家“住改商”戶：2戶雜貨店;1戶房屋中介辦公。
2、景洲大廈2層裙樓為“不含地價”的小區公共配套商業用房，規劃使用功能為“商場”。1998年至20**年，被景洲大廈開發商擅自改變原小區配套“商場”規劃使用功能，出租改作酒樓，造成小區長達十年環境污染。20**年4月，在景洲大廈業主完全不知情的情況下，深圳規劃國土主管部門擅自改變景洲大廈原小區配套“商場”規劃使用功能，將“不含地價”的2層配套裙樓及景洲大廈(消防隔離通道)設備架空層劃歸景洲大廈開發商;20**年6月，景洲大廈開發商將景洲大廈小區公共配套“商場”出售，改為一家民營裝飾企業辦公樓。景洲大廈業主委員會保留對以上改變法定規劃使用功能責任者進行追訴的權利。
第二條 景洲大廈物業管理服務范圍和項目
景洲大廈物業管理服務范圍：景洲大廈紅線以內至業主家戶門以外為界的所有公共共有共用部分及公共共用設施設備。主要包括 ----
一、承擔景洲大廈房屋建筑本體共用部位(大廈樓頂房蓋、梁、柱、外立面墻體和基礎等承重結構部位、樓梯間、走廊通道、電梯廳、信報箱廳、大堂門廳及天花吊頂、設備機房等)的維修、養護和管理。
二、承擔景洲大廈房屋建筑本體公共共用設施設備：戶外共用的供排水管道、公共污水管、垃圾庫、公共抽風排煙道、公共照明、加壓供水設備、配電系統、樓內消防、監控、門禁等設施設備、電梯、供水系統等,以上以業主戶門為界,不含業主戶內所有供水、排水、排污管道、燃氣、對講機設備的維修、養護、管理和運行服務。
三、承擔景洲大廈規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、井、小區綠化、室內外泵房、路燈、自行車房棚、地面道路等的維修、養護和管理。
四、承擔景洲大廈規劃紅線內的屬配套服務設施的維修、養護和管理。承擔景洲大廈公共環境：包括公共場地、房屋建筑物共用部位、消防通道的清潔衛生、垃圾的收集、清運;小區四害消殺;公共區域綠化等。
五、經雙方協商約定：物管方負責小區紅線范圍內、小區公共部分及公用設施設備的日常養護和維修，如：小區發電、排煙、抽水、電梯、供水、消防、監控、門禁、對講(戶內對講機費用由業主承擔)、信報箱(換鎖費用由業主承擔)、車場道閘、小區公共照明等設施設備的日常保養維修，保證其能正常使用運行;但以上公共設施設備的大修改造及新增、整體更新更換(日常更換小區照明燈具等零星維修物料，按物管預算范圍列支報銷)，大廈主體外墻、戶外公共管道、小區道路改造、小區發電設備的更換改造在本體公共維修金中列支，費用不夠時由業委會負責籌集。
六、業主以門為界，自行負責戶內裝修水電，排污管道的維護維修，不得損害相鄰業主利益。景洲大廈樓頂天臺和四樓大廈平臺屬小區公共共有范圍，鑒于歷史原因，凡在景洲大廈樓頂天臺和四樓平臺圍合搭建了房屋、陽光棚、圍欄的，將自行承擔其相關樓層范圍的維護維修，小區物管不承擔以上樓頂、平臺房屋、墻體、地面、漏水等的維護維修。
七、景洲大廈實行24小時封閉式管理，對景洲大廈規劃紅線內范圍進行全天候監控巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協助公安機關做好小區安保工作。杜絕外來推銷人員進入小區散發、張貼廣告，及其它非公益性的商務活動。業主快遞收發和快餐外賣一律到東門崗領取;拒絕外來人員進入小區聚眾賭博。景洲大廈禁養大型、烈性犬支;嚴禁傳播封建迷信和*宣傳。
八、負責小區康樂健身區設備設施的日常監管。該設施出現損壞需要維修時，乙方應及時通知安裝單位進行維修，若安裝單位拒絕維修又存在安全隱患時，乙方應書面報請甲方同意后予以拆除。
九、做好景洲大廈物業及物業管理檔案、資料的建立和保存工作。做好政府法規和行業規定應由物業管理公司承擔的其它工作。
第三條 景洲大廈物業管理服務標準
一、乙方按《深圳景洲大廈物業管理服務合同》和國家一級同級別的物業管理規范標準為甲方提供物業管理服務。
1、 安全：對小區實行全封閉管理，24小時視頻監控，保安不缺崗，不脫崗，確保小區住戶安全零發案。確保小區消防、視頻監控系統正常使用，可隨時調閱查詢。
2、 衛生：加大小區衛生保潔投入，每天兩次清運垃圾，垃圾在小區樓內不過夜，樓內公共區域四害消殺控制標準應符合國家標準;保持小區道路及大廈公共空間整潔;加強對住戶裝修的監管，夜間和法定節假日禁止裝修;杜絕違規拆動承重墻裝修;禁止在戶外加裝向外擴展的籠式防盜窗網;禁止違章亂搭建。每月清洗一次公共路面;每年3月、10月兩次清洗大廈儲水池，保證業主飲水安全衛生;每年1次進行大廈外墻窗戶清洗。
3、設備：保證大廈公共設施設備正常運行;加強大廈發電、排污、抽水、排煙設備、電梯、消防、監控、門禁、車場系統等的維護保養，確保正常運行。保證小區日常照明和監控照明，每晚天黑開燈，22時前不得關閉大廈大堂、電梯廳大燈。到時不開燈不關燈，每發現1次處罰20元。
二、若因乙方監管失職失查和維修不善，造成小區公共設施設備損壞、丟失，電梯墜落傷害和公共地面、墻體損壞，乙方將承擔修復、賠償責任。若由業主造成損壞的，相關當事業主應承擔修復、賠償責任。
三、在合同到期時，乙方應保證各種公共設施設備能正常運行移交。為了保證物業管理服務的品質和物業管理服務的正常進行，參照當前全國物業管理行業應聘規則，乙方獲應聘簽約后5日內，向甲方繳納物業管理服務保證金陸萬元(6萬元，上屆未退，續押)。合同期滿，若乙方無違約行為，甲方按原款不計息全額退還乙方。
第四條 景洲大廈物管服務收費標準及管理
一、收費標準：經甲乙雙方收支成本預算，20**年景洲大廈繼續實行物管收費市場化定價，即先核收支成本，再定收費標準。經景洲大廈業主大會共同決定，20**年1月1日起，景洲大廈物業管理服務費按如下標準收?。壕爸薮髲B住宅物業每平方米2.50元/月;景洲底層3戶“住改商”物業每平方米8.00元/月。裙樓商業寫字樓物業每平方米7元/月。
二、 收費時間：經景洲大廈業主大會共同決定，景洲大廈本體維修金每
年1月10日前，按年度一次性收取;景洲大廈物業管理費每月5日銀行扣款、10日前完成當月物管費和上月水費的收繳;景洲大廈停車費每季度末月20日前，按季度收取下一季度停車費，逾期不續繳費者，視為放棄在本小區停車處理，其停車月卡資格轉讓給其他排隊候補業主。業主、租戶按年預付全年物管費、停車費，遵從自愿。
三、 繳費方式 ：每月5日前，業主和租戶提供建設銀行賬戶按月進行轉
賬扣款繳費;每月10日前，業主和租戶通過互聯網+方式，自行通過手機銀行進行轉賬繳費;每月10日前，業主和租戶自行到銀行通過無折存款方式進行轉賬繳費。為保障業主資金安全和繳費入庫到位。乙方應做好所收現金的繳存監管，若發生所收現金未及時繳存入庫，被侵占挪用，乙方將承擔由此產生的一切責任。若隱瞞收入,一經發現假一罰十。
景洲大廈物管收繳費實行無紙化運作，物管服務中心每月不再向業主信報箱投送紙質繳費通知，每月5日前各住戶應繳費金額在景洲大廈業主沙龍QQ群、微信群內公布，需要清單的業主/租戶，完成繳費后可到物管中心免費打印。
四、 經景洲大廈業主大會共同決定和甲乙雙方共同約定：從20**年1
月1日起景洲大廈實行“財務共管、資金自管”，即景洲大廈小區物管費、本體維修金、每月水費、政府代扣垃圾處理排污費、停車費、小區空間使用費等所有公共收入費用，一律存入景洲大廈建設銀行公共賬戶，由景洲大廈業主委員會直接監管?！百Y金自管”只是小區資金監管單位的變更，其余物管合同所委托的管理服務職責不變，稅收按國家政策規定執行，物管產生的稅費由甲方承擔。
五、為了相互制約，有效監督資金監管單位/監管人，保障小區公共收支公開透明，保障公共收入資金不被挪用侵占，景洲大廈建設銀行公共賬戶甲乙雙方均可適時查詢。雙方約定，進入該公共賬戶的資金甲乙雙方不能提取現金，不能進行網上支付轉賬，需要使用物管資金時，由甲方通過出據轉賬支票的方式，進行支付(銀行對賬單將留下轉款支付記錄)。景洲大廈物管服務中心日常零星支出，經景洲大廈業主委員會同意，給物管中心提取伍仟元備用金，每季度次月10日前，物管中心憑票據進行報銷。
六、景洲大廈物管大額維修支出，按景洲大廈業主大會監督委員會審核程序和審核金額列支。景洲大廈物管電梯、保潔、消防等外包項目，委托物管中心簽訂合同，景洲大廈業主委員會作為委托“見證第三方”同時在合同上簽字確認;景洲大廈所有物管外包項目費用，由甲方通過出據支票轉賬方式，不經乙方直接轉入外包項目承接方賬戶。
七、甲乙雙方約定：景洲大廈公共賬戶，由乙方日常使用監管，乙方按雙方合同約定的收費標準，每月10日前代為進行物管費、水費等費用的代扣收繳;乙方按雙方合同約定的收費標準收費，做到計費準確，收費公開透明，不亂收費。乙方所收的一切現金一律如實存入景洲大廈公共賬戶監管，不得挪作它用。乙方如實列表做賬，填報現金收支日報、月報，每月3日前報送景洲大廈業主委員會審核。
八、甲乙雙方約定：景洲大廈物業管理服務費同業主繳納的公共本體維修基金分離;景洲大廈物業管理服務費同景洲大廈小區公共收益分離;景洲大廈物業管理服務費同景洲大廈小區停車場收支分離。以上各項收支單獨列賬，?？顚Ｓ?，獨立核算，自負盈虧，收費標準實行市場化調節。
九、經景洲大廈業主大會共同決定：景洲大廈自20**年11月1日起，實行住宅禁商，業主(租戶)禁止改變“住宅”法定規劃使用功能，在小區開公司，從事任何商業活動。個人創業不得損害小區公共人居環境。甲乙雙方協商約定，對未獲得國土規劃部門批準;未取得公安消防部門許可證書;未辦理房屋租賃手續;未獲得景洲大廈業主委員會批準，擅自改變原法定規劃住宅使用功能，在景洲大廈違法違規開辦公司的業主或租戶，在其公司未搬出景洲大廈期間，物業管理服務費按每平方米8.00元/月收取,并按商業用水、用電標準扣繳水電費。
十、小區全體業主應自覺按時繳納物業管理服務費，不得拖欠。逾期欠費業主將按每日萬分之五的標準計算繳納違約金。乙方有權對欠費期超過1個月的業主進行公示通報;對故意欠費期超過2個月的業主，可提起訟訴進行追討，敗訴方除補繳納物業管理費外，還應承擔勝訴方合理的律師費用。甲方積極配合乙方共同作好業主/租戶自覺繳納物管費、本體維修基金的宣傳教育工作。
十一、景洲大廈兩座塔樓屬純住宅高層樓宇，樓內二次加壓供水屬繳費業主共同投資所為，對故意拖欠物業管理服務費及水費，拒不改正者，對長期改變原住宅使用功能在景洲大廈住宅樓內開辦公司，拒不搬遷的商業用水、用電戶，經甲方同意并報告水務部門、供電部門授權，乙方可協助供水、供電部門停止欠費業主(租戶)的供水、供電服務。
十二、甲方協助乙方催繳物業管理服務費。甲方承諾不慫恿、煽動業主不繳納物業管理服務費。業主委員會全體成員承諾，自覺帶頭履行繳費義務;反對任何人在景洲大廈耍特權“吃霸王餐”，無理拖欠物業管理服務費，侵害繳費業主的共同利益。乙方應作好欠費業主的催繳、統計、記賬工作，并按季公布欠費業主名單進行催繳。租戶欠費，由業主承擔連帶繳費責任。為避免租戶欠費風險，出租房屋業主可將物管費用連同租金一并收取，或書面授權物管中心,對欠費租戶及時采取停水停電提醒方式進行催繳欠費。
第五條 景洲大廈維修基金管理及維護范圍劃分
一、景洲大廈“住宅維修基金”(本體維修基金)按政府收費標準，每月每平方米0.25元，由業主繳納。為了保證本體公共維修基金監管到位，景洲大廈業主繳納的本體公共維修基金同物業管理服務費分離。經景洲大廈業主大會共同決定，業主繳納的本體公共維修基金每年1月通過銀行轉賬一次性統一扣繳。乙方承諾，本體維修基金為物管公司代收資金，不屬物管服務收入，景洲大廈所有本體維修基金直接存入景洲大廈公共賬戶，逾期不轉賬繳存視為違約，并將按每日5%收取違約金。業主拖欠本體維修基金的，由甲、乙雙方按照拖欠物業管理服務費的規定辦法進行追收處理。本體公共維修基金由甲方直接監管，嚴格按照規定范圍審批使用。
二、景洲大廈本體維修基金的使用，實行“支付憑證”制度，即按物管中心或業主大會執行委員會申請立項、報價，經景洲大廈業主大會監督委員會項目審核委員審核批準后，再實施的程序進行運作;工程完工結算后，按審核批準支付標準、范圍，憑景洲大廈本體維修基金“支付憑證”列賬報銷。
三、物管中心未經景洲大廈業主大會監督委員會審核批準，擅自動用本體維修基金將由其自行買單。任何單位或個人瞞報、挪用、貪污本體維修基金，將視為《刑法》“侵占公私財物罪”行為，承擔相關的法律責任。景洲大廈本體維修基金的收支賬目，每季度次月15日前，由景洲大廈業主大會監督委員會在“景洲大廈博客” http://jz315.com.blog.163.com/網上向業主公布，接受全體業主的質詢監督。
四、景洲大廈近300萬元“公用設施專用基金”20**年已追回，目前存放在深圳市住宅建設局物業專項維修資金管理中心監管。大廈維修需要動用該專用基金時，由景洲大廈業主委員會向基金管理中心提出申請，按基金規定使用項目范圍使用。景洲大廈公用設施專用基金的使用范圍主要是：大廈主體結構沉降、大廈主體結構墻破裂損壞;公共主體供水、排污管網更換、電梯更換、大型機電設備更換、大廈墻體大修油漆(不含地下車庫)等。公用設施專用基金不承擔小區日常維修項目支出。
五、景洲大廈物管方日常維護維修范圍及主要項目。物管公司的日常維修維護以業主房門為界。業主房門以外，小區規劃紅線以內的所有公共設施設備、公共區域由物管公司負責日常維護維修。其具體主要維修范圍項目有：更換大廈公共區域照明燈具;消防監控設備、管線維護維修;公共供水管網維護維修;大廈門禁系統、業主對講機系統(不含業主家對講機)的維護維修;信報箱維修;公共主體排污下水管道維修疏通;油漆鐵藝柵欄、油漆管線豎井防火門;大廈空調風扇維護維修;公共通道門禁門鎖維修更換;各類消防、排煙、機電設備、供水設備的維護維修和日常檢測等，以上項目在物管維護維修費中列支。物管公司要確保以上公共設施設備的正常運行。
六、業主入戶門內的家電、燈具、水龍頭損壞、戶內供水管道及戶內上下污水管道、廁所堵塞、屋內電路老化更換等由業主自行負責維修，費用自理。
七、為方便業主，物管中心可在小區開展物管維修有償延伸服務，業主如需請物管中心協助維修，實行市場化收費，明碼標價，雙向選擇，所有費用由聘請業主自理。
小區受托代收普通快遞郵件，每件收取代簽收轉交手續費1元;物品包裹視大小收費1元至2元;物管代簽收郵件、物品，丟失由物管負責賠償。住戶丟棄床、柜、沙發、花壇、電視等廢舊家具、家電，應視體積重量大小，向物管保潔員另行支付50元至200元不等的搬運清運費。住戶不得將自家廢舊物品丟棄、阻塞在公共消防通道。
第六條 業主共有物業收入及其管理
一、按照國家發改委相關法規規定，從20**年1月起，景洲大廈停車場收支同景洲大廈小區物管費收支分離，實行合同單簽，獨立核算，?？顚Ｓ?，自負盈虧。景洲大廈停車場和景洲大廈小區物業管理，統一委托乙方管理，但所有人力、能耗、外包項目等，均實行獨立核算，單獨列賬。
二、按照國務院《物業管理條例》第五十五條規定及釋義：利用物業共用部位(地面停車、電梯廣告、空間利用)進行經營的收入歸全體業主共有?！皹I主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用?！庇捎诰爸薮髲B停車場已實行市場化獨立運作，從20**年1月起，景洲大廈小區地下停車庫收入不再納入小區公共收益監管，地面停車收入視停車場收支運作狀況另行確定。
三、甲、乙雙方確認：景洲大廈地面道路廣場、地下停車庫、紅線內公共綠地屬小區公共配套共用部位，其建設成本已攤入業主購房房價;景洲大廈地下車庫及地面停車場/位屬景洲大廈業主共有，產權歸景洲大廈全體業主共同所有。景洲大廈停車場及業主共有物業、場地出租的所有收入，歸景洲大廈業主共同所有。明晰業主產權，收入單獨列賬。獨立核算以外的景洲大廈業主停車場收入及業主共有物業、場地出租、電梯廣告等收入，同物業管理服務費分離，納入“景洲大廈業主基金”管理。
四、為了明晰業主收支賬務，經景洲大廈業主大會協商確定，小區住宅物管費和月卡停車費，預算外的收入若有結余(住宅物業預算為2.10元/m2;月卡停車費預算為290元/月;執行收取住宅物業費2.50/m2;月卡停車費300元/月)，將作為專項積累,?？顚Ｓ?，不再納入“景洲大廈業主基金”管理。
原景洲大廈中國銀行賬戶資金將作為“景洲大廈業主基金”儲備，優先為今后景洲大廈更換電梯、改造供水管網、主體大修積累儲備資金;也可按景洲大廈業主大會的決定使用(如：直接向業主發放物業管理費補貼等)。
第七條 景洲大廈業主委員會經費和津貼管理
一、依照物管相關法規，甲乙雙方約定，在年度小區財務預算中，每年為景洲大廈業主委員會提供4，500元辦公活動經費，該費用在物業管理費成本中列支。業主委員會辦公活動經費按規定范圍合理使用，收支賬目接受景洲大廈業主大會監督委員會的監督審查。景洲大廈年度業主大會專項經費，在小區“業主基金”中列支。景洲大廈業委會成員每月不領津貼，但外出辦公交通費用如實報銷。
二、根據景洲大廈業主大會決定，自20**年12月起，每月聘用2名小區義工為景洲大廈業主代收發快遞郵件、來訪登記(每人每天值班6小時)，參照深圳市社工、義工津貼發放標準，景洲固定義工站義工每半天4小時發放津貼50元，每月4，500元(2人);景洲大廈年度業主大會的義工服務，參照這一津貼標準發放執行，或用禮品替代。小區代收發快遞郵件、來訪登記義工津貼，在小區物管費或業主基金中列支。
三、根據景洲大廈業主大會決定，聘用景洲大廈業主大會大會執行秘書1名，負責小區物管、停車場日常公共事務協調管理和對外聯絡，參照景洲大廈義工站固定義工津貼發放標準，每月領取稅后3,000元職務津貼。依照深圳物管相關法規規定，執行秘書津貼在小區物管、停車場成本費用中各占50%列支。
四、景洲大廈業主委員會辦公活動經費不足，可由業主募集和接受社會募捐，但所募集募捐到的辦公活動經費，不得用于業主委員會成員個人消費使用。
第八條 景洲大廈業主委員會自律承諾
一、甲方全體成員應同乙方加強溝通，相互尊重;不得利用監督權以權謀私，不得在本大廈物管隊伍中安插親友。嚴格執行收支財務公開，隨時接受業主監督。
二、甲方全體成員應自覺按期繳納物業管理費、本體維修基金和停車費，不得侵占業主利益。不得無理干涉物業管理公司的正常經營;不得無理煽動業主不繳納物業管理服務費，協助乙方催收物管費用。
三、甲方自覺遵守《業主管理規約》，大力開展社區普法宣教活動，依法履行職責，維護小區穩定，抵制黃、賭、毒、封建迷信。甲方不得作出與物業管理無關的決定，不從事與物業管理無關的活動。不組織、不參與任何危害社會、社區安全穩定的非法*、集體*活動。
第九條 物業管理公司自律承諾
一、乙方承諾，嚴格按《深圳景洲大廈物業管理服務合同》和國家甲級物業管理企業服務標準，為甲方提供物業管理服務，保證景洲大廈安全，衛生，設備運行正常。加強同甲方及全體業主溝通聯系，相互尊重;接受甲方和全體業主的監督。
二、 乙方承諾，恪守商業誠信和職業道德，嚴格執行景洲大廈年度收支成本預算，不亂收費，不作假帳，不瞞報收入，不虛報開支，“假一罰十”。乙方承諾加強小區治安管理，對來訪人員出入小區嚴格進行登記，并通過對講機征得業主核實同意后方可放行進入。乙方承諾小區治安消防重大責任事故發生率為零。
三、乙方承諾，不得干涉甲方業主委員會的正常監督活動。乙方對小區的改造計劃須征得甲方同意后方可實施，否則自行買單。
第十條 物管公司監管失職行為認定及賠償
一、為了避免甲乙雙方及業主同物管公司之間的爭端矛盾，甲乙雙方協商確定，以下行為視為乙方物管公司監管失查失職不作為：
1、外來人員未進行登記放入小區;未通過對講機征得業主核實同意將外來人員放進小區;未經業主簽字將業主家電家具等體積大于4M*2M*4M的物品放行出小區;
2、景洲大廈保安、物管人員缺編導致崗位缺崗、脫崗的;維修、管理人員不公布值班時間，不按時到崗，不堅守崗位，設備維護維修不及時;保安巡邏不到位;搬家開門無人值守;監控室無人值守;
3、門禁、對講機不能正常使用，呼叫長時間無人應答;視頻監控裝置維修不及時，發生意外時不能提供視頻錄像資料;
4、消防設備設施更新改造驗收合格后，消防報警、排煙排風設備不能正常使用，安全設施失效;
5、門崗、巡邏、交接班不清，原始登記記錄不全;監守自盜;發現案情事故隱瞞不報不公布;對小區違法黃、賭、毒;違規違章亂搭建、亂堆放物品，占用消防通道行為不制止，不舉報;未經登記放行小區外人員，進入小區聚眾賭博。
6、國家相關法規物管公司應履行但未履行的其它失職行為。
二、乙方負責購買公眾責任險、車場安全保險，保險費用在物管、停車場成本中列支。若因乙方物業管理失職，造成業主家庭財產被盜和其它意外事故，除現金、有價證券、珠寶、首飾、珍貴字畫、郵集、古董、便攜式電腦等數碼產品外，乙方將按“家庭財產保險標準”并參照其理賠辦法，承擔賠償責任。在確定為乙方失職責任后，但案犯尚未抓獲時，乙方應按“家庭財產保險”理賠程序時限，先行對業主損失財物進行賠付。
三、乙方負責外包項目承接單位的選擇推薦，外包合同的審核把關簽署;甲方作為委托“第三方見證人”在外包合同簽字蓋章確認，并留取外包合同備案備存。
第十一條 合同的終止、續約與交接
一、雙方約定并達成共識：物業管理是一種商業服務，應遵循市場經濟的原則規律，本著公平、誠信的商業道德，雙方合作互動，共同發展進步，實現雙贏。
二、景洲大廈物業管理服務合同到期后，雙方均有權平等選擇去留，尊重對方的選擇。合同到期，雙方合同關系即自行終止。
1、乙方應提前30天按政府、行業法規，填報固定資產、辦公設備、家具、大廈各種資料、警用器材;填報財務報表、扣款賬號、業主/租戶信息、門禁卡編碼資料、停車場車輛登記資料、停車場經營許可證資料等交接清單，送業主委員會審核。
2、合同到期前5日，雙方應共同協作做好移交準備工作，并保證所移交的機電、供水、消防、監控、車場、對講機等各類公共設施設備能正常移交。
3、合同到期前15日，新舊物管雙方提前辦理停車場經營許可證更名手續;乙方提前向甲方(或新物管)移交業主/租戶信息、門禁卡編碼資料、停車場車輛經營許可證等登記數據資料。
4、合同到期前5日，新舊物管雙方提前辦理辦公電話過戶手續。
三、乙方愿意續簽合同，應在合同到期前90天，書面通知甲方。由甲方進行公示通報，召開業主大會進行表決確認。管理服務期間無重大失職過失，無賬務弄虛作假，表決結果業主滿意率達到60%的，由甲方直接同乙方續簽合同。年度業主大會表決，業主滿意率達不到60%，合同自行終止，由甲方另行招聘物業管理服務公司。
四、在本合同執行期間，甲、乙雙方不得單方提前中止合同，任何一方單方提出中止合同將視為違約行為，將承擔陸萬元(6萬元)的經濟賠償責任。因合同一方違約，或不可抗力因素而導致提前中止合同的情況除外。
五、雙方約定，在本合同執行中，若乙方的管理出現嚴重治安安全事故，造成業主家庭財產損失;若乙方管理失職或不作為，造成物管服務質量嚴重下降，經甲方多次提出不整改或整改效果不明顯，雙方意見分歧嚴重，雙方協商不成功，甲方可免責單方提前提出中止物管合同。
六、新老物業管理公司的選聘交接過渡期為3個月，原物業管理公司應提供過渡期物業管理服務;3個月過渡期滿后，必須按規定進行交接、撤離。老物業管理公司合同到期前擅自單方扣押應付業委會款項資金，不進行財、物交接、不按期撤離，甲方業主有權拒絕支付物管費用，拒退6萬元質保押金(上一合同質押未退，延續質押) 。
第十二條 雙方爭端與解決方式
一、一方單方解除合同的理由不充分的，另一方有權請求賠償損失。
二、乙方未給予甲方交接過渡期而擅自停止物業管理服務的，應向甲方賠償損失，損失難以計算的，按照全體業主2個月物業管理服務費總額計算。
三、乙方服務未達到服務標準，給物業共同利益造成損害的，應向甲方賠償損失;給業主個人造成損害的，應向業主個人賠償損失。
四、甲方、乙方以及業主因物業服務發生爭議的，應平等協商解決。協商不成的，任何一方均可向物業所在地法院提起訴訟，判決結果對各方均有約束力。
第十三條 其他事項
一、本合同所有附件均為本合同的組成部分，具有合同同等的法律效力。20**年12月20日景洲大廈業主大會授權景洲大廈業主委員會主任鄒家健簽署本合同。本合同對景洲大廈全體業主及其他居住人具有法定的約束力。
二、乙方可制訂約束其內部工作人員的管理辦法和操作規程以履行本合同。乙方在業主管理規約與本合同以外制訂涉及業主權利義務的物業管理辦法的，以及向業主收取本合同約定以外的其他費用的，應獲得甲方批準。
三、本合同(含附件2份)一式三份，甲乙雙方各執一份，一份交政府主管部門備案，三份合同具有同等法律效力。本合同自甲乙雙方簽字并蓋章起生效，對甲乙雙方及景洲大廈全體業主具有法定的約束力。
附件：《景洲大廈年度物管收支成本預算》、《物管延伸服務收費標準》
甲方：深圳市福田區景洲大廈業主委員會 乙方：深圳市之平物業發展有限公司
負責人： 負責人：
簽署日期： 簽署日期：
篇2：麗港商業城物業管理顧問合同
麗港商業城物業管理顧問合同
第1條 協議雙方
甲方：______
法人代表：______
注冊地址：______
聯系人：______
電話：______
傳真：______
乙方：**物業服務（**）有限公司。
法人代表：______
注冊地址：______
聯絡人：______
電話：______
傳真：______
丙方：廣州市***房地產咨詢有限公司。
法人代表：______
注冊地址：廣州市****
聯絡人：______
電話：______
傳真：______
經三方友好協商，就甲方委托乙、丙方向甲方所開發的“****”項目提供物業管理顧問服務事宜達成如下協議。
第2條 定義
1. “甲方”指委托方，即：______
2. “乙方”指受托方，即：**物業服務（**）有限公司。
3. “丙方”指受托方，即：廣州市**房地產咨詢有限公司。
4. “物業”指由甲方在**市開發的“***”項目，項目具體信息如下。
5.“交付使用日”指甲方與物業購買方共同簽署并在《商品房買賣合同》中約定的物業交付的時間。
6.“后期物業管理顧問服務”指根據本合約有關條款的內容，在本合約期限內，并且在物業交付購買方使用日以后，乙方及丙方為甲方提供的物業管理顧問服務。
7. “物業管理顧問酬金”指甲方就乙方和丙方根據本合約提供的服務，依據本合約的約定應向乙方及丙方支付的費用。
第3條 甲方之權利、義務
根據本合約之條款，甲方同意聘用乙方及丙方作為本合約定義之物業的物業管理顧問，在本合約期內，為保障乙方及丙方有效地開展物業顧問工作，甲方的權利和義務為：
1．合約期內，甲方有權就本物業使用乙方和丙方的公司標牌及旗幟；若本合約中途被撤消或終止，此項權利同時撤消。否則，乙方保留以法律手段向甲方追討損失。
2．應在物業交付使用日三個月內，成立“物業管理有限公司”。
3．負責本物業正常物業管理工作之全部投資、收益及債權、債務。如甲方參與物業管理行政主管部門組織的各項評比時，乙、丙方根據實際情況及成本投入，向甲方提出可行方案由甲方實施，由甲方負責本物業的設備設施等硬件及公共環境等條件符合評比標準，如有不達標的項目，甲方須在限期內負責整改并承擔整改相應費用。
4. 須在簽約后指定專人負責與乙方及丙方進行溝通，若此人發生人事變動，或聯絡方式變更，均應在變更前三個工作日內以書面形式通知乙方及丙方其聯系方式或變更聯系人。
5. 依據銷售時約定的交鋪標準及建設部《房屋接管驗收標準》規定向物業管理公司移交鋪位；且需完好保存物業的報批件、建筑及設備等方面的各種圖紙、文件及資料，并在交付使用日前的兩個月向物業管理公司移交。
6. 須依據本合約規定按時向乙方及丙方支付顧問酬金，并由丙方開具收費發票。
7. 在合約期內應對乙方及丙方的顧問工作給予充分的支持與配合，以保證乙方及丙方顧問工作的順利開展；同時，對乙方及丙方的工作予以監督，給予公正、客觀的評價。
8. 甲方應給予乙方及丙方顧問人員以下幾方面之權力，以確保顧問工作的順利開展：
物業管理建議權；
財務管理建議權；
本物業的物業管理公司之人事建議權。
9. 甲方須及時提供有利于乙方及丙方工作之有關本物業之資料，及時向乙方及丙方通報工程進度，并負責本物業所在地外部各有關單位的協調聯系工作。
第4條 乙方之權利、義務
根據本合約之條款，乙方同意接受甲方之聘用，負責為甲方提供并履行本合約確認的物業之物業管理顧問工作，在合約期內，乙方應：
1. 乙方須嚴格履行本合約的相關條款，盡職盡責完成本合約規定之顧問工作內容。
( 詳見：本合約第5條之第5項 )
2.監督丙方工作，保證丙方按質按量完成合同內與甲方約定之工作。
3．同意甲方使用乙方的公司標志，并同意由丙方代收取物業管理顧問酬金。
4．合約期內，同意丙方作為乙方的執行代表，按合約規定履行乙方及丙方的責任及義務。
第5條 丙方的權利、義務
1. 丙方應根據本物業實際需要或經甲方及甲方物業公司書面要求，派遣顧問人員定期到本物業現場進行實地指導工作，并參與及協助甲方解決物業管理籌建與經營運作中出現的問題。
2. 丙方要接受甲方和乙方的工作監督，對于甲方因未及時采納或拒絕丙方提出的各種正式書面建議而產生的問題和影響不承擔任何責任；對甲方提出的合理化建議予以充分考慮。
3. 丙方根據顧問工作需要，有權隨時檢查甲方對顧問意見的執行情況，若發現執行偏差，有權并應該及時以各種明確的表述方式要求甲方糾正。
4. 丙方須于合約期結束前，作好與甲方的工作交接，以確保合約結束時本物業的管理工作仍能正常運行。
5. 為甲方提供階段性的物業管理顧問服務，包括：
一、物業管理籌備階段顧問服務內容
5.1 物業管理銷售配合
制定物業管理服務項目及內容；
對甲方的銷售和招商人員進行物業管理知識的培訓；
協助甲方招聘示范單位及銷售部保安員、清潔工、服務員等人員；
對售樓部的裝飾布置及周邊環境提供書面顧問建議；
協助甲方確定保安員、清潔工、服務員的制服樣式；
對保安員、清潔工、服務員等進行培訓；
展銷會期間派員到現場進行有關物業管理知識的解答；
在銷售活動前或期間協助提供工作安排的建議及現場協助工作；
編制《管理公約》、《商戶手冊》、《裝修手冊》等管理文件，此文件在簽署房屋買賣合約后交予業主，增加業主對甲方的信心。其中《管理公約》需在甲方指定的法律顧問審核確認以后，方可使用于業主。
5.2 物業管理籌備服務
協助甲方制定物業管理所需的各類文件、管理規章制度、表式等；
擬定招聘程序及招聘要求，協助建立合適之管理組織；
協助進行物業管理辦公室的選址及裝修；
建立員工的工作規程、崗位職責及權能；
協助定制相關之管理制度，建立評審及獎懲制度，以協助推動員工之工作積極性；
提供崗前培訓，使各崗位管理人員認識有關日常運作，并提高服務意識；
根據需要，協助甲方進行清潔、綠化、保險、以及部分工程維護保養外判商的招投標工作；
協助甲方做好物業管理籌備的前期采購工作，包括提供保安、工程等所需工具、物料、用具的購置建議；
協助甲方做好物業的驗收移交。
5.3 財務服務
協助甲方編制首年財務預算及開辦費預算；
開設物業管理專用銀行帳戶；
協助編制各項財務制度，如：請款程序、低值易耗品攤支、折舊及零用現金、憑證記帳制度及應收未收帳管理制度等。
二、后期物業管理顧問服務內容
5.4 物業管理方面
協助甲方推行現存或修訂后的管理文件，針對實際情況或客戶提出合理要求面作出修訂、完善；
協助甲方開展二次裝修管理；
每月定期向甲方提交檢定報告，并由派員到現場檢定有關工作，對存在的問題提供糾正及預防措施；
每月定期協助甲方對員工工作表現進行評審；
綜合各部門檢定結果與甲方召開總結會議，定期（每月）與甲方開會，檢討日常工作及提供整改建議，共同解決存在之問題；
推行車庫維護的計劃，設計及合理安排車庫照明開放時間，以減少能源費；
協助甲方進行客戶回訪工作，了解客戶所需，改善服務質量；
協助制定完整物業管理緊急處理程序。
5.5 財務管理方面
協助甲方按既定的財務計劃，執行日常的財務管理工作；
每年十月份前，協助甲方編制下一年度管理公司營運的財務預算；
協助向物價局申報物價，編制申報物價報告及預算，爭取理想收費。
5.6 人事管理方面
定期為員工安排專業知識及崗位職責培訓，使員工不斷更新管理技能及物業法規的知識，并促成其取得有關上崗的資格；
協助甲方明確崗位職責，執行員工評審制度及匯報責任；
協助進行招聘員工工作，以彌補自然流失的員工，并制定標準試題或現場面試的程序等；
安排定期對保安員進行業務培訓及素質教育，特別要加強服務意識及法制教育，協助定期舉辦防火演習；
5.7 工程支持方面
協助執行已制定的修繕計劃，并定期檢查，以確保機電及物業結構，在任何時間均以最佳狀態運作；
協助對機電及設備的使用維護手冊，嚴格執行其中內容，并使工作人員熟悉工作程序及設備的運作；
聽取客戶的意見，檢討樓宇之設計和設施的營運，并提出改善意見，以求物業達至高水平之物業管理要求。
三、顧問工作方式
物業驗收移交階段，丙方將派遣最少一位駐場人員協助解決物管上的問題，經理級管理人員每月赴物業現場不少于四次，與甲方共同處理物管上遇到的各種問題。如甲方有需要，則丙方需到現場配合甲方工作，對物業進行實地考察，并應甲方之需求根據顧問工作內容開展工作。本合約正式生效后，丙方派遣高級物業經理負責駐場，并協助甲方提供物業管理服務。
第6條 顧問期限 (丙方派駐人員清單詳見：附件)
1. 從______年______月______日起至______年______月______日止，共______個月。
2. 如甲方在本合約期限結束后，有意繼續聘請物業管理顧問單位，則在同等的條件下，甲方可以優先考慮乙方及丙方。
3. 合約期滿前兩個月，如三方達成一致協議，可再續約，續約期另行商定。如三方在合約屆滿前未能達成一致續約協議，及三方并未違反此合約內有關條款，此合約將于合約期的最后一天自然終止。
第7條 顧問酬金及其他相關費用
1. 物業管理顧問酬金
物業管理顧問酬金為：每月RMB：______（人民幣：______元整），從______年______月______日起計；
q 物業管理顧問酬金的支付方式為：在簽約后十五天內，甲方預付相當于二個月之顧問酬金給予丙方。(即：______元整)。以后逐月并在每月30號前向丙方支付酬金。
2. 如在乙方及丙方負責管理物業期間內，使物業獲得優秀稱號或有關ISO9002服務質量體系認證等稱號，則甲方將承諾適當的獎勵。
3. 如甲方未能按時繳付該酬金，丙方將保留權利在應繳費用拖欠達三十日后暫停本合約內乙方及丙方之職責及服務，直至有關欠款及滯納金（每日千分之二，2‰）由甲方繳清為止。
4. 合約期滿后，如甲方有意繼續聘請乙方及丙方，乙方及丙方的物業管理顧問酬金約定為：每月RMB：______（人民幣：______元整）。
第8條 終止合約
1．由于不可抗力導致無法繼續履行本合約，則甲、乙、丙三方均不承擔違約責任，三方應本著公平、客觀之原則協商處理。
2．乙方及丙方未能按與甲方約定之合同條款履行義務或經甲方提出整改要求，但服務水平仍未能令甲方滿意，甲方有權提前15天通知丙方終止本合約。
第9條 合約修改及變更
本合約未盡事宜，經三方協商一致后，三方可對本合約的條款進行修訂，更改或補充，并簽訂補充協議，補充協議與本合約具有同等法律效力。
第10條 不可抗力
非甲、乙、丙方任何一方過錯，其他不可抗力因素下，使甲、乙、丙方均不能執行本合約下的義務，三方無須承擔任何責任。
第11條 責任與權利
三方特此聲明，乙方及丙方在行使甲方委托乙方及丙方履行本合約規定之責任及
賦予乙方及丙方之權力時，如乙方及丙方在履行職責時并未違反任何法律及本合約的規定，甲方應保證乙方及丙方免受由此產生的法律責任或其他形式的追究。如因乙方及丙方違約或在顧問期間作出未經甲方認可的工作對甲方造成損失和影響時，甲方保留向乙、丙方追討損失和由乙、丙方承擔相關的法律責任。
第12條 爭議的解決
1. 凡與本合約有關的任何爭議應盡量通過友好協商解決。在一方向另一方提出書面要求后開始協商，如協商不成，任何一方可向本物業所在地有管轄權的法院申請起訴。
2. 敗訴方須負責有關之訴訟及法律費。
第13條 標志所有權
1. 本合約期限內，甲方將有權使用乙、丙方公司的有關名稱、商標、服務標志、版權等，但僅限于與本物業相關的方面，包括廣告資料。由甲方印制的廣告資料自簽約日起可使用一年時間。
2. 在本合約期限內，如乙方公司發生股權轉變、合并或改組等情況，乙方將保證甲方根據本合約有關條款合法使用乙方新的有關名稱、商標、服務標志、版權等。
第14條 適用法律
本合約適用于《中華人民共和國合同法》。
第15條 文字及其他
1. 本合約用中文書寫。
2. 合約中任何一方發出任何通知或報告須以書面形式，并以信件或傳真形式發出。若以電子郵件形式發出，則在對方電話確認后，視為有效送達。
3.本合約首頁三方的地址、傳真號碼如有任何改變，須在改變后48小時內通知另一方有關之改變。
本協議自三方授權代表正式簽署并蓋公司章于______年______月______日起正式生效。本合約壹式三份，三方各執一份，均具有同等法律效力。
甲方：
代表人：
日期：
乙方：
代表人：
日期：
丙方：
代表人：
日期：
篇3：景洲大廈物業管理服務合同
景洲大廈物業管理服務合同
甲方：深圳市福田區景洲大廈業主委員會
乙方：深圳市z物業管理發展有限公司
經深圳景洲大廈業主大會20**年10月18日投票表決，深圳市z物業管理公司獲得深圳景洲大廈物業管理服務權。管理服務期限為3年零2個月，從20**年11月1日起，至從20**年12月31日截止。為保障景洲大廈物業管理服務正常運行，根據《中華人民共和國合同法》、《物業管理條例》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方法律、法規，在平等、自愿、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。
第一條 物業基本情況
小區位置：深圳市福田區新洲北輔道商報東路。
占地面積：5208平方米
建筑面積：52704.65平方米
裙樓面積： 2811.29平方米（其中海逸城：2412.75m2、中行：396.54m2）；
住宅面積：43019.75平方米（其中A座：20**2.83m2、B座：22846.92m2）；
住宅戶數：443戶（其中業主活動用房1戶、管理處用房1戶、保安宿舍2戶）
?。ń刂?0**年10月28日，業主入伙戶數435戶，4戶未入伙）
物業類型：裙樓2層為小區配套商業用房；塔樓2棟為純商品住宅。
特別備注：以上數字如有不實，以大廈竣工驗收報告數字為準。
第二條 物業管理服務項目
1.承擔景洲大廈房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養護和管理。
2.承擔景洲大廈房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、污水管、垃圾庫、抽風排煙道、共用照明、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、供水系統等）的維修、養護、管理和運行服務。
3.承擔景洲大廈規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等）的維修、養護和管理。
4.承擔景洲大廈規劃紅線內的屬配套服務設施的維修、養護和管理。
5.承擔景洲大廈公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運。小區消殺。公共區域綠化等。
6.承擔景洲大廈交通、車輛行駛、停泊及管理。
7.對景洲大廈實行24小時封閉式管理，對景洲大廈規劃紅線內范圍進行全天候監控巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協助公安機關做好小區保安工作。
8.為景洲大廈業主提供社區文化娛樂服務。
9.做好景洲大廈物業及物業管理檔案、資料的建立、保存。
10.做好政府法規和行業政策所規定的應由物業管理公司承擔的其它事項。
第三條 物業管理服務標準
乙方提供的物業管理服務按深圳市優秀住宅小區考評標準執行，詳見附件一：深圳市住宅局文件（深住[1997]13號）。
其他未盡事宜見附件二：《深圳景洲大廈物業管理服務標準》。
第四條 物業管理服務費及其管理
1.經甲乙雙方協商決定，景洲大廈物業管理服務費按如下標準收?。鹤≌飿I每平方米2.30元/月。商業物業每平方米5. 00元/月。
2.景洲大廈物業管理服務費由乙方直接向業主收??；乙方應在每月10日前，向繳費業主提供上月物業服務收費明細帳單并接受業主查詢。乙方必須按政府規定、程序收費，不得亂收費，做到計費準確，收費公開透明。
3.業主應自覺按時繳納物業管理服務費，不得拖欠。逾期欠費業主將按每日萬分之五的標準計算繳納滯納金。乙方有權對欠費期超過1個月的業主進行公示通報；對欠費期超過3個月的業主，可提起訟訴進行追討，敗訴方除補繳納物業管理費外，還應承擔勝訴方合理的律師費用。
4.景洲大廈兩座塔樓屬純住宅高層樓宇，樓內二次加壓供水屬繳費業主投資所為，對故意拖欠物業管理服務費及水費，拒不改正者，對長期改變原住宅使用功能在景洲大廈住宅樓內開工廠、辦公司，拒不搬遷的商業用水、用電戶，經業主委員會同意或水務部門授權，乙方有權停止供水服務，并報請供電部門，要求對其停止供電。
5.甲方應協助乙方催繳物業管理服務費，甲方承諾不慫恿、煽動業主不繳物業管理服務費，反對“吃霸王餐”無理拖欠物業管理服務費，侵害其他繳費業主的合法權益。乙方應作好欠費業主的催繳、統計、記賬工作，景洲大廈物業管理服務費的欠繳戶數（僅限空置、拍賣問題房）在一個管理年度期間最多不得超過20戶，否則，超過部分的管理費以傭金抵扣。
6.乙方應按規定購買車場保險、小區公共設備、設施等財產保險，按規定為其員工辦理普通社會保險（按深圳相關標準）和人身意外保險（每人100元/年）。保險費列入物業管理服務成本費開支。
7.乙方應按政府、行業法規，如實列支物業管理服務成本費用，按政府規定提取10%的物業管理服務傭金，不得隱瞞物管收入，虛報多報支出費用。乙方弄虛作假，亂收費，做假賬，一經發現甲方有權單方解除雙方合同關系。
8.景洲大廈物業管理服務費所有收支賬目，按政府規定由乙方每3個月向業主公布一次（張貼時間不少于1個月），賬目公布前送交業主委員會審核備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知業主委員會。乙方不公布賬目，業主有權暫停支付物業管理服務費。
9.甲方有權聘請獨立會計審計機構每年對上述帳目進行查驗審核一次，審計費用在物業收費中支出。乙方提供的帳務虛假或嚴重失實的，將構成甲方解除合同的合理理由。
第五條 專項本體維修基金的收支管理
1.景洲大廈專項本體維修基金按政府收費標準，每平方米0.25元，隨物業管理服務費一齊由乙方直接向業主收取，然后以業主委員會名稱單獨建帳列項，按政府規定的專項本體維修基
金使用范圍?？顚Ｓ?。
2.景洲大廈專項本體維修基金的使用，按物管公司先立項報價，業主委員會審核簽字后才實施的程序進行運作。
3.景洲大廈專項本體維修基金的收支、使用賬目，每3個月由業主委員會向業主公布一次（張貼時間不少于1個月），接受全體業主的監督，賬目公布前由業主委員會送交物業管理公司核查備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前。
4.業主拖欠專項本體維修基金的，由乙方按照拖欠物業管理服務費的規定辦法進行處理。
5.景洲大廈公用設施專用基金（指用于深圳市住宅區公用設施專用基金管理規定指定項目）由業主委員會負責向開發商追討。在大廈須動用該專用基金時，且原大廈開發商拒絕支付該專用基金的情況下，由業委會負責。
第六條 業主共有物業收入及其管理
1.景洲大廈停車場屬大廈配套的公共設施，其產權屬景洲大廈業主共同所有。景洲大廈停車場及公共場地出租的所有稅后收入歸景洲大廈業主所有，以業主委員會的名稱單獨建帳列項。
2.景洲大廈停車場及業主共有物業，甲方委托乙方代為管理（出租），并參照政府物業管理服務規定，按收入的10%提取車場管理服務費。
3.景洲大廈停車場及業主共有物業出租的收入（除應繳稅收和乙方提取10%的車場管理服務費外），和專項本體維修基金分別立項合并使用，用于景洲大廈新增改造項目和補貼物業管理使用，原則上每年提留30萬元（含本體維修基金）作積累，為今后大廈電梯更換、墻體維修儲備資金。如年度出現管理費不足，由業主委員會從車場收入（含本體維修基金）中劃撥。
第七條 業主委員會經費的收支管理
1.景洲大廈業主委員會按政府有關規定“每年每戶8元”的標準，在物業管理費中，提取業主委員會活動經費。業主委員會活動經費的收支情況，由業主委員會按季向業主公布，接受全體業主的監督。
2.景洲大廈業主委員會主任每月領取500元職務津貼，用于交通、通訊等方面的補貼。職務津貼在物業管理服務費中立項列支。
第八條 業主委員會自律承諾
1.景洲大廈業主委員會全體成員應同物業管理服務公司加強溝通，相互尊重；不得利用監督權以權謀私，不得在本大廈物管隊伍中安插親友。
2.景洲大廈業主委員會全體成員不得免交、少交物管服務費和停車費，不得無理干涉物業管理公司的正常經營；不得無理煽動業主不交物業管理服務費。
3.業主委員會不得從事于物業管理服務監督無關的經營活動。
4.業主委員會應按政府有關規定進行換屆選舉，并制定《業主公約》，對全體業主產生約束效力。
第九條 z物業管理公司自律承諾
1.z物業管理公司應同景洲大廈業主委員會及全體業主加強溝通，相互尊重；接受景洲大廈業委會和全體業主的監督；
2.z物業管理公司承諾，不作假帳、亂收費，定期公布物管帳目，嚴格按深圳市優秀住宅小區標準提供管理服務。加強大廈治安巡邏管理，若因物業安全管理違規、失職、脫崗，造成業主家中被盜，財產損失和其它意外事故，除現金、有價證券、珠寶、古董外，乙方將承擔賠償責任。若因物業車場管理責任，造成業主車輛被盜，乙方將承擔賠償責任。承諾小區治安消防重大責任事故發生率為零。
3.z物業管理公司承諾，不得干涉業主委員會的正常監督、維權活動。
4.乙方對小區的改造計劃須征得業委會同意后方可實施。
第十條 合同的終止、續約與交接
1.景洲大廈物業管理服務合同到期后，雙方合同關系即終止。乙方應提前10天按政府、行業法規，填報固定資產、辦公、設備、大廈資料等交接清單，送業主委員會審核。大廈物業收費財務帳目，應于合同終止后的10日之內，送交業主委員會審核，由業主委員會聘請專業財務公司進行審計。
2.乙方愿意續簽合同，應在合同到期前60天，書面通知業主委員會。由業主委員會召開業主大會（合同到期前30天召開）進行表決確認。管理服務期間無重大失職過失，無賬務弄虛作假，表決結果業主滿意率達到法定三分之二的，由業主委員會直接同乙方續簽合同。
3.業主大會表決，業主滿意率達不到三分之二，原合同到期后自行終止。由業主委員會另行招聘物業管理服務公司。
4.新老物業管理公司的交接過渡期最長為2個月，原物業管理公司應提供過渡期物業管理服務；2個月過渡期滿后，必須按規定進行交接、撤離。
第十一條 雙方爭端與解決方式
1.一方單方解除合同的理由不充分的，另一方有權請求賠償損失。
2.乙方未給予甲方交接過渡期而擅自停止物業管理服務的，應向甲方賠償損失，損失難以計算的，按照全體業主一個月物業管理服務費總額計算。
3.乙方服務未達到服務標準，給物業共同利益造成損害的，應向甲方賠償損失；給業主個人造成損害的，應向業主個人賠償損失。
4.甲方、乙方以及業主因物業服務發生爭議的，應平等協商解決。協商不成的，任何一方均可向物業所在地法院提起訴訟，判決結果對各方均有約束力。
第十二條 其他事項
1.本合同所有附件均為本合同的組成部分，具有合同同等的法律效力。
2.乙方可制訂約束其內部工作人員的管理辦法和操作規程以履行本合同。乙方在業主公約與本合同以外制訂涉及業主權利義務的物業管理辦法的，以及向業主收取本合同約定以外的其他費用的，應獲得甲方批準。
3.本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，一份交政府主管部門備案，三份合同具同等效力。
本合同自甲乙雙方簽字并蓋章起生效，對甲乙雙方及景洲大廈全體業主具有約束力。
甲方：深圳市福田區景洲大廈業主委員會乙方：深圳市z物業管理發展有限公司
負責人：負責人：
簽署日期:簽署日期:
深圳景洲大廈物業管理服務標準
乙方按深圳市優秀住宅小區評比標準提供物業管理服務，沒有明確規定的，以雙方約定
的本服務標準（見附件二：《深圳景洲大廈物業管理服務標準》）為準。附件二為本合同的
組成部分，具有同等法律效力。
一、綜合管理
1.小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理。
2.負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施。
3.每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施。
4.白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修15分內到現場。
5.全體員工統一著裝，持證上崗率100%。
6.管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全。
7.與業主簽訂物業管理服務合同、《業主公約》等手續；公開服務標準、收費依據及標準。
8.應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理。
9.每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數80％， 綜合服務滿意率達到深圳市優秀住宅小區評比標準。
二、房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護
按政府規定的行業物管標準執行，有法定標準的不得低于法定標準。共用部位公用設施所包括的范圍以本物業劃定紅線內為準。確保小區樓內共用部位、共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：
1.樓房及小區內共用部位設施設備的日常養護和小修，按相關維修服務標準執行。
2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、通路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝渠洞通暢。
3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損。
4.負責小區智能化設施的日常運行維護。
5.每年1次清洗大廈外墻。每5個月對水箱進行二次供水設施清冼，對蓄水池定期消毒，確保蓄水池清潔衛生，水質達到深圳市飲用水標準。
6.乙方承諾小區房屋完好率、零星維修合格率100%；維修保養滿意率100%。
三、維護和保持服務范圍內的清潔衛生，包括：
1.有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍。
2.設定垃圾集納地點，每日不少于2次清運樓內垃圾，按相關服務標準，對垃圾中轉站、桶進行管理。
3.每日對保潔服務范圍內的區域進行清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物。
4.對樓梯間、門廳，電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行清掃。
5.按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑。
6.在雨天氣應及時對區內道路積水進行清掃處理。
7.小區紅線范圍內的綠地和道路兩側、墻壁實行區間立體綠化，按相關綠化服務標準執行。
8.乙方承諾小區環境衛生達標率、 消殺達標率 、綠化達標率100%。
四、小區安全
1.乙方承諾對大廈實行24小時封閉式監控管理，認真做好外來人員登記管理工作，有效避免各類偷盜、治安事件發生。非大廈人員進入大廈前需通過對講機讓業主確認，然后登記放行。應加強大廈治安巡邏管理，若因物業安全管理違規、失職、脫崗，造成業主家中被盜，財產損失和其它意外事故，除現金、有價證券、珠寶、古董外，乙方將承擔賠償責任。
2.若因物業車場管理責任，造成業主車輛被盜，乙方將承擔賠償責任。
3.乙方承諾小區治安消防重大責任事故發生率為零。
五、公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：
1.封閉管理：做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；保證門禁系統運行正常。
2.維護交通秩序：對小區內機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度有明顯標識。
3.看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的井蓋、桌椅、小品、花、草、樹木等。
4.夜間對服務范圍內重點部位、道路進行防范檢查和巡邏，巡邏做到有計劃、有記錄。
5.小區內發生治安案件、刑事案件、意外事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理，并通報全體業主，不得隱瞞。
六、車場管理
機動車輛在停車場的看管
1.有健全的機動車存車管理制度和管理方案。
2.對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行。
3.保證停車有序，24小時設專人看管。
七、消防管理
公共區域消防設施的維護及消防管理
1.有健全的消防管理制度，建立消防責任制。
2.消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護。
3.定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。
八、電梯維護
養護、運行、維護
1.景洲大廈電梯更換后，保證景洲大廈電梯24小時（例行保養和故障維修除外）安全運行，
按政府行業有關法規標準對大廈電梯進行維護 。電梯出現關人事故，管理人員應在15分鐘以內到場進行處理。
2.嚴禁大廈內公司使用住宅電梯承載運送貨物。
3.電梯必須按國家規定每年定期實行年檢。
九、裝修管理服務
房屋裝飾裝修管理
1.有健全的裝修管理服務制度。
2.查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業主裝修注意事項。
3.裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛。
4.業主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門處理；
5.及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過2天。
深圳市景洲大廈業主委員會
深圳市z物業管理公司
景洲業主委員會承諾提供下列工作條件
1.按深圳政府、行業、有關規定標準，提供管理用房，免費供管理處使用。
2.甲方向乙方提供本物業的各項物業檔案、資料，移交本物業的公共財產，包括用管理費、公共收入積累形成的資產。
3.地下停車場每月每車250元，地面停車每月每車110元，由于地下、地面停車，車位不足，難于均衡操作，故將地面停車位收費差額，均衡到全部停車業主中，地面、地下停車收費標準統一按230元收取，由業委會告之全體業主（若政府指導價格變動，停車收費相應調整）。
4.景洲大廈電梯改造前所發生的所有電梯事故與乙方無關。電梯的更換改造由業委會同原開發商協商解決。
深圳市福田區景洲大廈業主委員會
20**年10月30日
深圳景洲大廈業主大會選聘物業管理公司中標通知
深圳市z物業管理公司：
20**年10月18日，深圳景洲大廈舉行業主大會，就深圳景洲大廈選聘物業管理公司進行業主投票表決。 投票表決結果現已揭曉，業主大會共回收有效票數2996票（應投票數為4185票），投票數均分別超出法定的過半票數和三分之二票數。
貴公司在應聘的三家物管公司中名列第一，獲得了2727票，以最高票獲得深圳景洲大廈物業管理權。
特此通知
深圳景洲大廈業主大會
深圳景洲大廈業主委員會
20**．10．20.
關于進駐接管景洲大廈的函
深圳市景洲大廈業主委員會:
感謝貴小區業主選擇我公司為景洲大廈提供物業管理服務。
經雙方平等協商已達成共識，簽訂《深圳景洲大廈物業管理服務合同》。我公司將于20**年10月31日正式進駐景洲大廈，辦理相關物管交接手續。
特此函告。
深圳市z物業管理發展有限公司