社區型商業房地產投資開發探討
隨著我國市場經濟、商業經營活動的繁榮和發展，商業房地產的投資開發這幾年受到房地產行業的普遍關注，在投資收益的驅動下，商業房地產已成為房地產行業投資開發的重要組成部分，如何投資開發好商業房地產已成為房地產開發企業的重要課題。房地產開發企業必須充分了解商業房地產項目商業經營的特點，才能保證相應的投資、開發建設、招商以及經營管理工作的順利進行。
筆者根據實際開發操作過的房產項目和近期參與的社區型商業房地產項目認識到，過去社區型商業房地產開發形式大多為單一的以住宅底層物業為主的配套商鋪，開發過程與其他形式的房地產在操作中基本雷同，包括建設開發、分散銷售等程序。而現在開始出現的社區型商業房地產形式是一種為區域性居住社區服務的中小型商業房地產，其業態具有綜合休閑、娛樂、零售、餐飲等功能的實施復合經營的商業類型，是由具有1—2萬平方米規模的低層建筑組成的中小型商業廣場或商業街。
商業房地產開發在開發經營模式上有著其他形式房產產品（如住宅、辦公等）開發所沒有的特殊性。房地產開發一般要經過前期、開發建設，最后實現產品銷售、交付使用這幾個過程。投資開發的房地產產品大部分在建造后分散銷售給消費業主，完成產品銷售并實現相應的產品功能后，投資開發工作就算基本完成了。開發企業往往只考慮滿足消費者的使用功能，而不去考慮該物業的商業經營行為。而商業房地產恰恰需要重點考慮該物業如何適應商業經營活動，面對的客戶結構是經營商與在該物業消費的客戶。商業房地產根據其最終為商業經營活動、滿足消費、實現商業經營價值目標的特點，需要與市場經營方式、業態形式和功能相適應。與其他形式的房產產品相比，社區型商業房地產著重的是今后的產品運營而不是實現簡單的物業產品銷售，需要滿足長期經營行為而不是短期的價值體現，開發企業需要考慮長期的經濟和社會效益，最終實現投資物業增值，得到投資回報。在商業房地產開發產品定位時，必須對商業的區域因素綜合考慮，確定所開發商業房地產的經營內容和業態范圍，符合該商業房地產的區域市場客戶需求以及商業功能，通過商業房地產的開發，營造出一個與周邊環境和市場需求、輻射范圍相適應的商業氛圍。
基于商業房地產的特點，其開發投資回報通常從以下三方面來實現：
一是商業物業的租金回報；
二是商業房地產實現物業銷售的回報；
三是商業經營活動收益的回報。
商業房地產的投資回報方式與其他形式的房地產產品相比有其不同之處，其它形式的房地產產品的投資開發大部分以物業的銷售來體現投資回報，僅需要注重產品本身及相應的產品功能，只要滿足市場消費即可。而商業房地產價值體現的方式與之相比有著顯著的區別，往往要在注重產品本身之外，更要注重產品的商業形態和經營模式。如社區型商業房地產需要考慮商業長期良好經營的可行性以及商業經營的品牌化，使該商業物業價值增值得以體現。
從商業房地產投資的回報分析，商業物業銷售的回報最直接，獲利速度很快，通過銷售，在短期內可以獲得利潤。這種方式和其他形式房產的開發形式相同，如果房地產開發企業未統一規劃商業物業形態就進行銷售，銷售出去的商業物業經營就無法得到有效的控制，商業經營活動只能由分散的個體產權業主來決定和實施，造成商業業態的混亂，形成惡性競爭、經營利潤下降、商業物業租金、價值下降的惡性循環，甚至嚴重影響該物業的有關商業經營的正常進行，使具有產權的商業運營業主的購房投資回報得不到保證，造成購房投資貸款方面的金融風險和開發企業的擔保風險，對商業物業區域的社會效益和商業環境造成影響。
因此，如何形成此類商業房地產投資開發的有效合理模式就顯得更加重要。筆者根據在具體社區型商業房地產項目實踐操作工作中的經驗，認為以下模式值得探討：
首先，社區型商業房地產項目是中小規模的商業房地產項目，在開發時要對社區范圍內的商業經營活動的市場客戶需求進行分析，具體來說，就是要結合該項目的商業服務的輻射區域特點，了解該項目商業經營商的需求，以商業經營活動的形態要求和目標為導向，制定自己的商業房地產產品開發的功能定位和用途；社區型商業房地產應開發出滿足社區居民需求的餐飲、零售、休閑、娛樂等功能復合型的商業經營產品，在項目開發的前期階段，把商業功能用途與該項目的前期規劃設計方案緊密結合，設計出與本項目商業經營相匹配的平臺。那么，這個商業物業形態就能夠提供一個滿足商業經營和商業消費活動的場所，更重要的是能夠符合商業經營活動本身的市場需求，使商業經營的收益得以體現。成功的經營反過來會提升該商業物業本身的價值，并形成商業經營活動與物業價值的有機聯系和相互促進。
在開發建設了符合商業經營活動的物業平臺的同時，作為房地產投資開發企業，應確定其管理模式和經營模式。在管理模式上，開發企業一般會通過開發商自己組建的商業管理公司或聘請專業的商業管理公司來管理。在經營模式上，作為社區型規模的商業房地產，在一般情況下，應該選擇出售返租經營和出租經營的模式（筆者不贊同選擇單純出售分散經營的模式）。如果開發企業急需回籠資金，也可采用出售返租經營模式，銷售物業時，采取“出售產權、統一經營、租約回報”的形式，在租約年限內，根據市場情況每年給予產權業主一定的租金回報（目前市場一般為購房總價的8%左右），這是一種相對短期的經營模式，租約年限其滿以后的商業經營活動還須納入今后物業管理中進行業態統一控制。簡而言之，這是一種出售產權結合統一經營的模式，開發企業可以先快速獲取短期的物業銷售回報來解決短期資金需求，但這種模式存在著統一經營的經營風險和承擔相應的商業經營回報（租約回報）的風險。
從商業房地產項目投資的經濟效益和社會效益二者有機結合起來考慮，房地產開發企業持有產權、出租統一經營商業
商業房地產在我國房地產行業中的起步較晚，市場化運作模式正在實踐中不斷完善。社區型商業房地產作為商業房地產中的一種形式，也在越來越多地與區域住宅項目開發相結合。商業房地產的開發企業應不斷提高運作此類房地產的能力，更好地開發經營此類型的商業房地產，真正地、最直接地服務于社區居民，完善城市商業功能，提升整個區域的房地產價值。
篇2：商業地產項目開發管理的流程
1、市場條件判斷
開發商需要在項目初期,首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷:不進行針對項目微觀角度的分析,僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業房地產的形式種類比較多,而且各種商業房地產形式都存在市場成熟性的問題:如果某個地區的社會生產力水平比較低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實力,也不可以在該地區投資建設大型商業房地產項目。
2、項目位置選擇
商業房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上,并不是所有的地方都適合做商業房地產的開發,只有某個地方具備了相應的條件后,才可以做。商業房地產鑒于其功能特點,對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及。一個住宅社區, 一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內,但商業房地產則不同,所要解決的客流會隨著經營狀態的變化,會發生倍增,也會發生銳減。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候,項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。針對不同的項目有不同的確定方案,開發商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析,也可以委托專業咨詢機構進行選址。
3、判斷可發展規模
在完成商業房地產項目選址工作后,需要針對特定項目地址進行市場前景及可發展規模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎,周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶流量,客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。
例:位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米,二期可出租面積達43000平方米,一期1998年投入運營后,生意興隆,但二期2000年開業后,二期長期經營狀況不佳,管理商開始認為是因為商品組合不同的原因,但一、二期商品組合調整后二期依然經營狀況不良。直到最近,二期經營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規模判斷不準確:崇文門地區在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業,這說明開發商對市場可支撐的發展規模的判斷不夠準確。該項工作屬于微觀判斷,很多咨詢機構分析時使用的方法是:以市場調查為基礎,建立相關分析模型,測算出該項目地址可能發生的客戶流量,依據對所在地區人均零售消費額的判斷,可以測算出該項目可能的零售額,再參照所在地區商業設施每平方米平均零售額,即可以得出該項目地可發展商業房地產項目的規模。不同的咨詢機構在進行上述分析時因為基礎數據信息取得的渠道不同,分析結果可能有很大的不同。比如,有些咨詢機構在為商業房地產項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎信息,并在分析過程中采用較多基于其市場經驗的假設,該種分析方法有其優點,但缺點也是很明顯的。某些以市場調查為主業的咨詢機構在做商業房地產項目的市場分析時充分發揮其優勢,依靠其大量調查信息,建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判斷,假設較少,結論更具有時效性。個人認為最好是上述兩種咨詢機構的融合。在做完市場咨詢及可承受發展規模的研究后,需要依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性,但需要做初步確定,同時在后面的環節中可以作出豐富和調整。
4、項目土地取得及政府許可
完成商業房地產項目市場前景及可發展規模的分析后,將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發使用權。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業房地產項目,并得到政府相應計劃委員會、規劃局、商業委員會等政府機構的批準等。
項目土地取得有兩大標準:
1)、土地規模標準。商業房地產項目對土地規模的要求:要滿足該項目本身功能的需要,得夠用。
2)、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優勢。尤其在項目運做初期,土地價格越低,前期資金壓力越小。
5、項目定位細化
徹底的,細致的研究分析項目的目標客戶,市場定位,產品形式,特點,啟動策略,財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素,如果定位出現偏差,則項目沒有成功的可能。反復探討,反復修改定位,定位的準確程度取決于市場。通常第四與第五步同時實施,在取地的過程中修正項目定位,在項目定位過程中取地工作已開始。
6、項目規劃設計
項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中,尤其以方案設計為重中之重:方案設計可以稱之為宏觀設計,將決定商業房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。
初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計,即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。一般開發商都委托外國的設計機構進行方案設計階段的設計,委托國內設計單位進行初步設計及施工圖的設計。該種組合即可以降低設計成本,又可以保證設計質量。但必須要與國外設計機構明確方案設計的深度,否則方案設計的深度達不到應有的要求,國內設計機構將無法正確完成初步設計及施工圖設計,或者盡管完成,但會有大量潛在問題遺留給開發商。
7、設計方案的市場化
指投資商必須將建筑師的概念設計方案提供給商業房地產市場專家或商業策劃公司,由市場專家或商業策劃公司針對此概念設計提出基于市場角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經過幾次循環,才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念,具有市場準確度。 這正是很多開發商忽略或不重視但又十分重要的環節。原因在于商業房地產項目必須強調經營,無論是百貨店、超市、專賣店或任何業態都對商業房地產里面的合理布局、客流有效引導有需求,如果商業房地產的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求,那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目,所以任何商業房地產項目的設計必須遵守市場需求。而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效創造美學空間,而且不同建筑師將展現不同特點及風格的美學空間概念。我們關注建筑師的美學空間概念本身并沒有錯誤,但把一個建筑藝術品轉化為商業產品必須將市場概念、功能概念融合進去,否則該項目將面臨空前的市場壓力。
例:第五大街商業街坊。商業房地產項目經過建筑師和市場專家或咨詢公司的多循環溝通后,該項目的方案設計得以確定。
8、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合
在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后,需要就以上方案進行調整,即系統整合問題。通過調整整合,判斷項目規模和投資回報的關系是否合理;判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律;判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題,那么需要回到設計階段進行相關調整,并再循環進行市場調整方案及財務融資方案,驗證確定最終可行方案。
9、項目方案的政府許可
指完成項目方案的系統化整合后,需要向政府計劃部門提交可行性研究報告,向規劃部門提交方案設計,向交通部門提交交通方案,向消防部門提交消防方案,向環保部門提交環境評估報告,向供電部門提交項目用電方案,向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件,并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程,常規來講需要至少近半年的時間,需要認真對待。在上述政府許可的各項內容中,可行性批復、規劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分,影響到項目的最終規劃,項目的交通條件保證,項目的方案能否滿足消防規范,以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發生較大的變化都會影響項目的投資回報預測。
在項目可行性審批過程中,需要合理安排與政府的公關活動。
1)交通審批
交通審批指規劃部門協助交通主管部門對該商業房地產項目的交通進行審批。通常需要委托專業交通研究機構進行項目的交通分析和研究,對商業房地產項目建成后對周邊交通系統的影響及項目自身交通的組織進行方案設定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用。交通問題可以成為項目的障礙,也可以成為項目成功的瓶頸。對于商業房地產項目來講,良好的外部交通環境會有效引導客流進入項目地來消費,否則會大大降低到訪客戶的數量;良好的內部交通設置可以避免交通堵塞,促進項目的內部交通循環。
2)消防審批
指消防部門對該商業房地產項目的方案設計根據國家的消防規范進行審查,最終確定該方案是否符合國家消防規范,是否可以予以批準的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設計,那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工,這將造成極大的浪費。一般來說,項目的設計方案和目前國內落后的消防規范之間存在沖突似乎是必然的事情,畢竟國內的消防規范很保守,而作為當今商業業態最復雜形式的商業房地產項目,不突破中國的消防規范的話,幾乎不可能真正按照其應有的功能建設。面對這種沖突,開發商應探索雙方的平衡點。
3)規劃審批
指項目所在地區規劃管理部門依據開發商上報的項目方案設計,以項目的規劃使用條件為基礎,結合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結果對項目的規劃方案進行批準的過程。規劃審批的結果將是商業房地產項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環節。規劃審批一旦定案,商業房地產的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改,否則浪費太大。規劃審批的過程對于開發商極為關鍵:如果發生規劃審批方案和上報方案差距較大的情況,對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規劃審批能按照計定目標實現,必須有效與政府各主管部門進行溝通,做好對政府的公共關系工作等。
10、項目招投標
指開發商完成項目設計方案的深化后,在項目規劃得到審批、項目土地使用得到許可后,經過招投標的程序確定項目的施工企業、監理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等,以便做好項目施工準備的過程。
11、項目的財務核算
指開發商在完成項目的設計方案后,建立或委托專門的財務融資機構對該商業房地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據。在財務分析核算過程中,財務融資機構需要以項目市場前景及可發展規模的可行性為參考,并大量引用分析結論。對于小型商業房地產項目,該項工作需要,但不需要做的很細。尤其采取銷售模式的商業房地產項目,財務核算的工作很簡化很多。
12、資金需求方案
指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制,再結合項目他項資金的需求,最終完成該項目的資金需求方案
13、融資方案
指開發商結合其自有資金狀況、企業自身資源、股權策略等,以項目資金需求方案為參照對象,制定的資金供給計劃。在此強調以投資商的自有資金狀況、企業自身資源和股權策略為參照對象,是因為任何金融工具的基礎都只能是企業自身資源,否則除非非市場因素存在,企業是不可能有效得到金融支持的。有些國內商業房地產投資商不懂得金融投資依附于企業資源的特點,所以在項目運做時低估自身資源的重要性,過高評價自身在項目中的價值,并盲目產生對股權的過高期望,從而導致融資方案不可行。項目的財務核算、資金需求方案及融資方案對于開發商準確判斷項目的可操作性至關重要。以上測算及相關方案的準確度會直接影響投資商決策的準確度。
14、項目融資
除非開發商有足夠的資金做支持,除非項目采取出售的投資模式,投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策,就可以推進項目運做過程中最重要的工作,即項目融資工作。項目融資包括項目開發階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內容。主要形式有股權融資和債權融資。 開發商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業房地產項目的融資策略及方案進行決策,可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發商過高估計其在該項目中的股權期望,在融資過程中必然面臨失敗,最終嚴重影響融資工作的進程。完成融資決策后,進行的首要工作是項目商業計劃書的編寫工作。項目商業計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。在完成項目商業計劃書的編寫工作以后,開始該項目的融資操作工作。
融資操作的形式主要有兩種:
1)、委托專業融資服務機構進行融資;
2)、自己組織融資團隊進行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突,如果協調好的話,會齊頭并進。
第一種融資操作對于初
步進入商業房地產投資領域的投資商來講是必不可少的,因為專業商業房地產融資服務機構可以通過其特殊的操作渠道將該商業房地產項目。與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業地產投資的金融機構實際上局限在某個圈子里面,如果對這個金融圈子不了解、對這些機構不熟悉,盲目的沖撞只會耽誤時間,不會取得任何進展。當然委托專業融資服務機構進行項目融資服務時,開發商是需要付出融資成本,即需要向融資服務機構在支付一定融資啟動費用的同時,需要另外支付相當于總融資金額2.5-5%的費用作為融資服務費。上述融資服務費的標準是國際上融資通行的收費標準。有些開發商可能認為上述標準太高,但可以明確的是,只要求1.5%左右融資費用的融資服務機構其專業化能力絕大多數有問題,換言之,這種融資機構是不太可能完成項目的融資。
第二種融資操作對于已經有商業房地產項目操作經驗、融資經驗的投資商來講,是可以采納的。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊,這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。
15、市場策劃
項目的市場策劃對于項目的成功至關重要,高明的市場策略可以降低項目的成本,并有效打開市場空間,收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面,避免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。
16、招商
項目招商的方式主要有兩種,即:
1)、委托專業招商咨詢機構進行項目招商;
2)、自己搭建招商團隊進行招商工作。
對于商業房地產項目來講,將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商,也就是主力店。通常招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求,所以委托專業咨詢機構進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。
17、價格策略
對于采取商鋪出售方案的項目來講,開發商需要對商鋪的售價進行預測,并依據市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定,其次,市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。
價格策略主要有三種:高開低走,平開平走,低開高走。
18、租金策略
開發商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。預測必須依靠對現狀市場的研究,和對未來市場的預測,不僅考慮自身市場空間,而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常,準確的租金定位將提高項目的招商效率。
19、管理公司的選擇
項目取得成功最重要的因素之一,是商業房地產的物業管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進行都有積極影響及作用,其重要性遠遠不只對招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小,國內商業地產管理商比較少,多為國際、香港、東南亞等國家地區的機構。 商業房地產管理公司介入的方式主要有1)、管理公司以管理參股;2)、聘請管理公司。其實管理公司應該在項目設計階段就參與進來,這對于項目的招商、融資都有很大的好處。如果項目在項目剛開始運做時就談定了知名管理公司進行未來項目的管理,那么開發商在融資時更容易得到投資伙伴的認同,招商工作容易進行等。
篇3：商業地產項目開發探討
商業地產項目的開發探討
商業地產，顧名思義就是以開發商業用途為主的房地產投資項目，從規模及業態上大致可分為大型購物中心和由街鋪組成的商業街。據統計，目前我國中等以上城市中商業步行街有200多條，大型購物中心總體數量達800多家，而且項目投資規模也越來越大，動輒就是十幾萬甚至上百萬平方米，并由過去的單一購物型逐漸向多功能復合型發展。結合中國經濟持續高速發展的實際現狀，以及我國城市化水平將從30％發展到70％的預期，我們有理由相信；中國的商業地產已經進入快速發展時期。大型的商業地產項目存在很大的利潤空間，因而吸引了眾多的開發商進入商業地產開發領域。但是，商業地產前期開發耗資巨大，以目前國內的金融環境，開發商面臨巨大的資金壓力，一不留神，一些“香餑餑”就會變成“燙山芋”。銷售不好，商鋪爛在開發商手里，造成資金周轉困難；銷售火爆，但經營不好，容易引發嚴重的社會問題并給開發商帶來負面影響。因此我們認為，商業地產的開發不同于住宅項目，有其特有的規律。比如商業項目的調研與住宅項目的調研對象完全不同；商業地產營銷不僅僅是賣房子，還要進行品牌推廣和經營；住宅需要安靜沉穩的顏色，而商業則需要五彩繽紛的色彩來渲染；住宅項目的收益通過銷售來實現，而商業項目則可通過租金和資產增值帶來更豐厚的回報。高回報就意味著高風險，商業地產項目是對開發商綜合實力的整體檢驗，對企業的發展戰略也提出更高的要求。
一、購物中心在中國的發展趨勢
“購物中心”是目前最新的商業業態形式，中文全稱是“超級購物中心”，英文為“shopping-mail”?！百徫镏行摹钡母拍钭钤缧纬捎谏鲜兰o初，二次大戰結束后，世界人口及經濟迅速膨脹發展，加上汽車的普及和城市交通的日趨完善，商業消費半徑得以擴展。在這種背景下，擁有停車場的大型百貨店為方便顧客，便聯合餐廳、銀行、電影院等共同經營，這就形成了“購物中心”的雛形。至上世紀60年代，“購物中心”在歐美得到快速發展并逐步得以完善，今天“購物中心”已經成為世界各地商業消費的中心和主要組成部分，除了各式各樣的百貨店能滿足消費者的購買欲望外，寬敞明亮的空間環境,豐富多彩的餐飲娛樂設施及多種多樣的服務功能，使其成為一個為消費者提供生活、交流等活動的重要場所。
中國的購物中心的發展相對滯后，上世紀80年后期在北京、上海出現了大型的百貨商店，90年代中期在此基礎上將餐飲、娛樂等設施引入，形成小規模的購物中心。到90年代后期，香港地產商在國內開發了許多具有香港特色的購物中心，使購物中心在國內迅速升溫。進入21世紀，隨著房地產熱，大規模的購物中心開發熱潮席卷全國。開發規模越來越大。如東莞的“華南MALL”經營面積40多萬平方米,而北京的“金源MALL”經營面積更達到68萬平方米，一些城市甚至出現幾個購物中心同時在建的現象，在“購物中心”熱潮洶涌的同時我們應當冷靜看到，目前國內已開業的“購物中心”有60％因為經營不善而處于虧損狀態。從歐美發達國家的發展經驗來看，中國的“購物中心”的發展存在：專業化程度不高；基礎性的理論研究不系統；開發商缺乏投資理論依據上的指導；政策上缺少配套支持等不利因素。這些都嚴重制約了開發商在項目的開發定位、資金融通、競爭力的形成以及招商工作的開展。
目前國內的購物中心存在的主要問題有：
1、急功近利，出售產權和“填充式”招商弱化項目的競爭力
購物中心是世界公認的長線投資，其獲利須經過運營和長期持有才能獲得，但在中國因為開發商的實力有限和融資環境的制約，出售產權是一個普遍的現象。通過包裝、炒作，以購物中心的概念出售產權商鋪達到快速獲利，是許多開發商投資購物中心的真實目的。而這類型的購物中心在后期的經營中往往容易出現問題，出售產權使購物中心的招商機動性、靈活性大大降低，招商條件的放寬導致一些不成熟的零售商進場經營，購物中心的經營風險加大。由于產權出售使購物中心的整體規劃布局遭到破壞，因而在招商中往往采用“填充式”的方式，使整個購物中心凌亂無序，經營效果可想而知。
2、定位不明確，經營項目雷同無特色
從商業功能的組合和業種配置上看，目前國內許多區域型的購物中心采取社區型的功能定位和業種組合，即“超市+百貨”。這些大型化的的社區型購物中心的出現，使購物中心的開發方式具有明顯的趨同性，沒有形成錯位經營。在國外，購物中心一般分為社區型、區域型與跨區域型三大類。輻射的范圍不同，購物中心的規模和業態也不同。定位準確是決定購物中心成長性、可持續性和經營活力的決定性因素，區域型的購物中心社區化定位，將導致經營方向的盲目，沒有形成適合該區域的經營特色，造成經營難度加大。簡而言之，一個超市是無論如何都難以吸引10公里以外的顧客光臨的。
3、缺乏現代化管理模式和系統性的營運技術管理人才
購物中心在國內起步雖晚，但是發展速度卻很快，這就出現了購物中心建的很漂亮，硬件設施也很好，但服務、管理、經營卻很差，形成了“木桶效應”。而那塊短板就是營運管理人才，目前國內購物中心的許多中、高層管理人員早期多曾在沃爾瑪或家樂福等外資商業工作，真正系統的接受過購物中心專業教育的很少，缺乏管理現代化大型購物中心的經驗和能力。但由于國內購物中心的迅速發展缺乏大量管理人才，因此基本都處于邊工作邊學習的狀態。而許多從事商場經營管理的專業公司水準也參差不齊、良莠混雜。
隨著gg開放的逐步深入，中國的經濟持續保持高速發展，從國內消費市場來看，在過去10年里，國內零售總額平均年增長為10.5％，而大型購物中心因其特有的業態特性在其中扮演極其重要的角色，中國的購物中心也從最初的單體購物型逐步演變成集購物、休閑、觀光、餐飲、娛樂于一體的真正意義上的購物中心。目前在國內以大型購物中心為核心，集步行街、影劇院、休閑廣場等多種功能的復合型大商業街區的建設，已經成為中國很多城市規劃改造中的重要發展思路之一。
二、商業地產前期銷售和后期經營的關系
時至今日，不管是購物中心還是步行街，國內多數開發商在開發商業地產時，依然選擇分割銷售鋪位產權，而分割出售鋪位產權導致的經營管理權分散，則被大多數專家認為是目前許多購物中心經營困難的關鍵所在。但是，由于商業項目開發費用巨大，以目前國內的融資環境，開發商分割出售鋪位產權實屬無奈之舉。因此，合理的評估分析出售鋪位產權對整體項目開發運營的利害，找出自持與出售的合適比例，協調好前期鋪位產權銷售與后期經營的關系，則是商業地產開發中較為明智的選擇。
對于開發經營模式的選擇要根據開發商的具體情況具體對待，每個項目和每個公司都有不同的發展戰略，如果公司需要短期內快速回籠資金去開發另外的項目，就需要進行商鋪的產權銷售；如果公司看重持續穩定的現
金流和長遠的投資收益，就可以選擇全部商鋪自持；另外也可以選擇出售一部分，但要把握好出售和自持的比例。在目前的國內環境下，不能絕對的認為那一種開發經營模式適合現在的商業地產開發。所謂“兵無常勢，水無常形”，在商業地產開發中要根據開發商及開發項目的能力及特點等實際情況，靈活地制定與之相適應的開發經營策略。出售一定比例的商鋪產權，是目前較流行的做法。這樣既緩解了開發商的資金壓力，又降低了投資風險，而且還沒有失去對項目經營的控制權。我們建議出售的比例應該控制在60％—80％之間。要根據項目的位置、定位、經營、規模等具體情況來通盤考慮出售比例的大小，自持一定比例的物業對確保項目經營策略的有效執行是很重要的，對項目的整體控制管理力度的大小也是考驗。另外商業地產的經營最重要的就是要吸引足夠多的客流進店消費，而具有較高品牌知名度的商家能夠對吸引客流產生舉足輕重的作用，但是，這些具有號召力的商家對進場經營在位置、租用面積、租用時限等方面都有較嚴格的標準要求，因此自持一定比例的物業在對這些商家進行招商時，回旋的余地就會大一些。在確定出售比例時，項目的整體定位也很重要。根據以往項目操作經驗，整體定位檔次越高，出售比例越低，反之則高。
出售部分商鋪產權給購物中心的后期經營增加了許多困難，購物中心經營管理公司不僅要面對經營者和消費者，還要面對投資者。而這三者之間的關系既相互依賴又相互排斥，平衡協調好三者之間的關系對項目今后正常經營十分重要。一個新建的購物中心，市場培育期一般在2-3年，為了培育市場，在進行招商的時候，往往采用較優惠的條件吸引經營者進場經營，如降低租金或減免管理費等。但這些又與投資者的投資收益發生了沖突，投資者買鋪是為了得到穩定的租金收益和物業的升值，而長達幾年的低收益回報是其不愿看到的。因此開發商在進行產權銷售時為了鼓勵投資者，一般都采取同時簽訂保租合同，如承諾投資者的租金回報在多少年不低于多少，以給投資者信心。這種做法雖然解決了投資者的投資回報問題，但同時也把壓力轉移到開發商那里，因為每年的租金價差需要開發商來彌補。筆者2000年曾經在廣東某地參與過一個商業項目，由于很好的處理了出售與經營的關系，目前該項目經營態勢良好，物業升值近50％。該項目一期是建筑面積近60000平方米單體多層商業建筑，因拆遷費用過高，發展商前期投入過多，面臨資金壓力。在做前期定位時，綜合當地實際情況分析，否定了發展商做服裝批發市場的想法。把項目定位于中等檔次的區域型購物中心。在項目業態定位上，項目由大型的生鮮超市、時尚百貨、服飾天地、風味食街、娛樂地帶等組成，并根據開發商的資金情況做出銷售70％產權，自持30％的營銷方案。在招商策略上，實施“放水養魚”，并把招商重點放在深圳，以優惠的條件吸引深圳商家進駐。在銷售的時候為了吸引投資，承諾10年年平均不低于6.5％的租金回報。經過精心策劃運作，在產權銷售及招商工作上都取得了成功。但同時也發現，由于招商采取優惠政策使租金的收益很低，不能達到年6.5％的收益，依據投資報告分析得出，租金差平衡點在4年以后，這樣就使開發商在開始幾年內都將承受巨大的返還租金壓力。在這種情況下，我們建議開發商對項目的大型生鮮超市進行投資經營，并做出了投資分析，最終促使開發商下決心投資。事實證明該投資是非常成功的，該超市的年投資回報遠遠高于承諾返還租金差額，更重要的是開發商有了源源不斷的現金流，從而保證了項目整體經營從一開始就進入良性循環。從這個項目我們得出的結論是：商業地產開發商要做長期的經營打算，不能賣完了事；商業地產是一項復雜的工程，經濟利益和社會效益是不可分割的；出售產權對項目后期經營的不利影響完全可以通過開發商的努力來彌補。
出售產權的確會給項目的后期經營帶來難度，但這并不是商業地產項目經營不善的唯一理由和依據。商業經營活動是一項復雜的工作，需要專業的管理水平和高素質管理團隊。而開發商缺乏商業經營的能力和經驗，因此聘請專業的商業管理公司進行管理是最省事的方法，但許多商業管理公司由于敬業程度不夠和工作水準不高，往往造成商場日常管理混亂、招商不力、商鋪空置率高等，使購物中心難以為繼。因此我們建議開發商應該成立屬于自己的項目管理公司，并招聘具有商業經營管理方面豐富經驗的人員加盟；訂立嚴格的管理規章制度，并進行崗位績效考核；在項目的初期經營中，要舍得投入大量宣傳推廣費用，利用多種形式進行各種促銷活動，增加人氣擴大知名度；管理人員要經常與經營商戶進行廣泛溝通，了解幫助并及時解決其在經營過程中遇到的困難；定期召開投資業主座談會，向投資者匯報近期工作及項目發展思路；要本著“開源節流”的原則，在不影響日常經營的基礎上，壓縮水、電、空調、電梯等設備的營運費用；從各個方面降低項目日常整體運營成本。另外要利用好自持或空置商鋪，可以采用公司直接采購經營的方式，如設立品牌商品特賣場等，既增加了公司收入又解決了商鋪空置現象。
三、商業地產開發中需要注重的環節
商業地產有著典型的高風險、高收益的特征，但是其工作鏈比較長、環節也較多。從項目的前期定位到開業營運，需要經過項目定位、建筑施工、室內外裝修、產權營銷、招租招商、開業經營等環節，工作的連貫性與協調性是保證項目成功的關鍵所在，在這里就不一一闡述，只是對幾個重點環節加以分析。
1、制定合理的資金運作方案，規避資金風險。
由于商業項目的開發動輒就需要數億，甚至十幾億的資金投入，而絕大部分開發商不具備這樣的資金實力，因此能夠籌集到足夠的資金是商業地產開發實施的前提，而且商業地產需要長時間的培育才能夠“成長”到成熟期，能否在較長的時間里擁有充足的現金流并靈活運用是商業地產戰勝高風險的保障，一句話，“現金流”是商業地產投資的命脈所在。制定合理的資金運作方案，就需要開發商結合自身的資金實力及可調用的資源，根據項目地的金融市場的實際情況來制定。在方案制定時需要重點考慮以下方面：
（1）合理預測資金的需求量及使用時間
籌集的資金數量要預測一個較合理的限度：資金不足，會影響項目的開發進度；資金過剩，會增加項目的開發成本。在資金的使用時間上要把握好，加快資金使用頻率及效率，這樣就可以靈活的調用“體內資金”來運轉，從而減少項目的融資成本。
（2）選擇最佳的融資時機，確保融資收益大于成本
開發商要有超前的預見性和果斷決策的決心。要有針對性地根據項目地的金融情況及發展態勢發揮主動性，把握住時機，隨時調整資金運作方案。但是要始終堅持融資所得資金的預期利潤要大于該資金所產生的融資成本，同時還要注意該資金的使用時間及效率的問題。
（3）多渠道融資力求降低成本，但要保持對項目的絕對控制權
綜合考慮多種渠道和多種方式的融資組合，研究各種資金來源的構成，充分考慮項目地的融資環境，包括國
家政策、金融政策等給項目帶來的影響，制定最佳的融資組合模式，選擇最適合的資金渠道。比如可以考慮銀行貸款+股權轉讓+風險投資等相結合的方式。但在融資的過程中，要考慮所付出的代價，保持項目在經營上的自主性、獨立性、靈活性，盡量避免利潤流失，保持對項目的絕對控制權。（4）合理調整資金結構的配比，處理好項目債務關系
開發商的自有資金與債務資金的配比要存在一個最恰當的比例關系，以滿足項目對資金的需求?？梢圆扇№椖控搨洜I的模式，但要保證能夠及時償還債務，維護開發商的信譽。要從項目的實際狀況，設定合理的負債水平，最大限度規避債務風險。
目前，國內金融市場的融資環境正在逐步改善，融資渠道及方式也呈多樣化發展。另外，中國巨大的零售消費市場也吸引了世界眾多資本的注意力，商業地產的巨大升值空間給開發商多渠道融資增加了談判籌碼。
2、設計理念要突出時尚元素，強調人性化及復合商業功能。
目前很多開發商在做商業地產的建筑設計時仍習慣委托以前做住宅項目的設計公司做設計，認為彼此都很熟悉，工作起來有默契度。但是商業地產有很強的專業性，由于設計公司的專長不同，因此商業建筑設計的經驗也不同。所以無論從設計理念、還是規劃設計方面，專業的商業設計公司都有不可替代的優勢。專業的商業地產設計公司的優勢在于，可以從專業的角度把開發商的思路結合進項目中，并使項目的整體設計更適合消費者的消費習慣。商業地產最重要的是空間感，購物中心基本上都是多層的建筑，室內空間要有錯落層次，不能有壓抑感。注重商業氣氛的營造和消費人流的引導。錯落有致的天花、寬敞明亮的通道、通透四通的中庭、各具特色的商品陳列等組成的商業空間會大大激發消費者的購買欲望。
大型的商業地產項目無疑都是該區域的重點項目，會成為該區域的地標建筑——“城市名片”。在這一點上當地政府與開發商的思路是完全一致的。商業項目在追求外觀時尚的同時要注意商業氣氛的渲染，并結合項目地的民俗及歷史文化特點，形成豐富多彩、舒適宜人且充滿親和力的商業空間。
現代商業建筑只有廣泛運用新的工藝及材料才能融入現代時尚的元素，體現真正的時代感。如最先進的大型LED動態顯示屏、水幕電影等多媒體新技術的運用將充分展示體驗式購物的互動性。在建筑的外界面上，盡量綜合考慮燈光、表演、廣告、展示、發布等表現方式的立體式交叉應用，使項目形成周邊人流聚集的中心。
注重人性化設計理念是商業地產迅速融入當地居民生活的重要手段之一，商業項目的設計就要“以人為本”，特別是在多層的建筑中，注意層與層之間的銜接處理，要在室內空間、商品布局、休閑設施、室內外綠化等方面給消費者營造舒適的購物空間，讓消費者感覺不出樓層的差異。
3、專業的團隊、實用的賣點、共贏的營銷推廣策略。
商業地產的最大賣點就是其今后豐厚的租金回報及巨大的升值空間，隨著投資者對投資商業地產的經驗日益豐富、投資心態逐步趨于理性，靠盲目的炒作概念已經不能夠吸引投資者的注目。因此產權的營銷要進入一個全面提升的階段。
首先，專業的營銷策劃團隊是產權營銷的成功基礎，在這里所講的專業團隊并不是僅僅負責產權營銷，而是要參與開發商的整個項目運作中。投資者的專業化和理性化，要求項目開發的各個環節都達到最好。專業的營銷策劃團隊可以從項目的各個層面、環節給開發商提供更符合投資者的建議和思路。
其次，準確提煉項目的“賣點”是產權營銷成功的關鍵，將“未來的收益”這個較抽象的概念進行分解，形成真實可信的具有說服力的論點，形成理論性的東西，并通過不同的渠道和方式灌輸給投資者。開發商對項目長期經營的信心及參與項目經營的程度是投資者所關心的，大型具有號召力的品牌商家進駐對銷售也是有所幫助的。
再者，就是巧妙合理的營銷推廣方式是產權營銷成功的過程，商業地產營銷可以適當的運用一些技巧來調動投資者的積極性。如情景營銷，在不超出承諾條款的基礎上，呈現開業后的一些情景；“賣點遞增”即在前期銷售中保留部分優惠條件陸續推出，不斷形成銷售高潮；“租售并舉”在銷售的同時，招商工作展開，使投資者買鋪就有租金收；在不違反政策的基礎上，對商鋪進行有選擇的控制銷售也可適當采用。
隨著商業地產開發運營體系的日益成熟，營銷推廣策略的核心就要落實到投資者的需求與滿足上，誰把握住投資者不斷變化的需求，誰就可以笑到最后。
目前國內商業地產的發展勢頭依然很迅猛，很多不成熟的東西都被繁榮的表面所覆蓋，零售市場對外資的全面開放對民族商業的發展是沖擊也是機遇，對全面提升國內購物中心的管理水平會有所幫助。開發商要清醒的意識到商業地產的高風險性，要以專業的角度和心態來規避項目風險。同時還要慎重選擇設計、施工、策劃、管理等公司或團隊，畢竟商業項目的最終落點還是在長期的商業經營上。不同的地區有著不同的消費特點，“照葫蘆畫瓢”的做法是不可取的。