評估購物中心價值的方法
決定購物中心價值(Determining the Value of A shopping Center)
建立不動產的價值基于許多原因，包括取得財務借款吸引買 主出售或衡量成長。
不動產價值的評定方式有許多種，傳統的估價通常包含下列 三種推演方式：
重建成本估價法(Reproduction Cost)：此方法的立論是將該購 物中心所在土地先視為空地，評定其市場價值，而后加上重建類 似購物中心所需的建造成本，減去可能折舊的總值。折舊估量是 影響這種估價方式準確與否的關鍵，尤其是成立很長時間的購物 中心，其價值可能因折舊的估量而存在認知上的差異，另外開發商所建立的商譽也難以納入所考慮的因素。
市場比較法(Market Sales Comparison)：這種方法最為簡易，為比較在近期內類似購物中心在附近區域的售價， 標準比較的方式包括每一平方米建筑物的售價，然而這一評估方式最大的制約條件是市場中經常缺乏可以進行比較 的案例。
現金流量推估法(Cash Flow Analysis)：這種方法為推估該購物中心在其運營周期中或特定時段內將每年可能產 生的凈現金流量累計后的現在值，現在值的含義是將每年凈現金流量減去利息后直至預定時日的累計值，但是其準 確性則視預估品質與所使用折現率(Capitalization Rate)的合理性。
收入推估法－凈現金分析(The Income Approach-Net Cash Flow Analysis)
計算營業凈收入、應稅收入及凈現金收入的基本步驟：
1、決定購物中心整體租金收入減去空屋及其他租金損失。
2、將前述金額減去營運費用支出即是營業凈收入(NOI)。
3、將營業凈收入減去當期折舊額度及借貸利息支出即是應稅收入。
4、應稅收入減去按投資者稅率的營業稅、所得稅即是稅后收入。
5、稅后收入減去借貸本金支出是已經支付的現金項目。
6、加回折舊(因其并非實際現金支付)，則為凈現金收入。
簡言之：
－營業毛收入
－營業費用支出
－營業凈收入
－折舊
－利息
－所得稅（營業稅）
－借貸本金償還
－折舊
－凈現金流入
收入推估法－折現為現值(The Income Approach-Capitalization Ｉnto Value)
運用凈現金流入的方法可以推估購物中心價值，因為不動產本身是一個資本密集的產業，其獲利需要經過長期 持有，同前所述，一個投資性的產品是將可能的收入轉換成今天的幣值(在預定的一段時限推估其收入的現值總 合)，此程序稱為折現(Ｃapitalization)，它決定在公開市場上愿意支付不動產的金額(Ｃapital Ｓum)以換取在未來持有 時間內推估的凈現金流量。而將收入轉換成價值的系數稱為折現率(Ｃapital Ｒate)，它是一個百分比數字，由風險 折扣(Ｄiscount Ｒate)與資本回收報酬率(Ｃapital Ｒecovery)兩者之比而成，這一數字不包括資本本身的通貨貶值 或借貸服務費用，這一數字由市場力量經由談判所獲得，這一利率水準也受下列情況的影響：
不動產市場狀況及不同的投資機會。
1、資本市場——在此市場，買賣雙方在一起交易不同形式的長期金融商品(長期表示一年以上)，如股票、基金、 債券。
2、金融市場，包括各種形式一年期以下各式金融商品，而金融市場與資本市場間存在著互動的關系，通常越是 長時間才能獲得的金錢表示其風險越高，也就是其利率水平應該越高，所以長期投資工具的利率及回收應比短期投 資工具要高。
凈現金收入推估不動產價值的公式如下：
不動產價值(V)=凈現金收入(Net Operating Income)/折現率(Capitalization Rate)
以下為一個簡單的計算案例：
購物中心規模：100,000
購物中心土地成本：$300,000
購物中心建筑成本：$5,000,000
營業毛收入：$11
營業費用：$3
折現率：11．75％
凈現金流入：(營業毛收入減營業費用)
($11/sqft*100,000)-($3/sqft*100,000)=$800,000
不動產價值(Value)=$800,000÷11．75％=$6,808,511
這一不動產的市場價值是$6,800,000
由于折現率反應的是市場的狀況，購物中心價值將隨不同地區的折現率而有所不同。
仔細的經營管理可以影響價格(What Careful Management Can Do to Affect Value)
在管理費用上，即使是很小的支出，經折現率調整后，在不動產價值上都將產生顯著的影響。舉例來說，假設 公共區域管理費支出$78,600，其中若僅有$50,500可以根據租約規定由承租零售商承擔，若能將這一條款刪除，其 差價為$28,100元，以11％折現率計算，則表示購物中心的市場價值將有$255,455的改善。
營收的經營管理(Income Management)
對購物中心經理人而言，如何實現最大凈現金流入并且不影響購物中心長期生產力與競爭力就非常
租賃一般條款
稅負及保險責任
租金減免與百分比租金
公共區域維護管理費用
承租戶信用程度
對于長期承租契約可能的條款，下列各項內容應該進行進一步的審視：
重新確定有關稅負的租金條款和其它搬遷稅負
廣告條款
租賃契約中止條款
管理費用分攤條款
基本凈租金條款(包括一般租金、百分比租金、其它費用分攤)
購物中心經理人對于其它內容也須深入了解，包括：
當地零售市場的競爭性
社會、經濟、政治及環境變化
特別重視承租零售商的銷售能力、展示企劃和廣告行銷理念。
篇2：房地產抵押價值評估
一、房地產抵押價值評估,應依據《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產抵押管理辦法》以及當地和其他有關規定進行。
二、房地產抵押價值評估,應采用公開市場價值標準,可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行,但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。
三、房地產抵押價值應是以抵押方式將房地產作為債權擔保時的價值。
依法不得抵押的房地產,沒有抵押價值。
首次抵押的房地產,該房地產的價值為抵押價值。
再次抵押的房地產,該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價值。
四、以劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的,評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額,可采用下列方式之一處理:
1、首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產的價值,然后預計由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的土地使用權出讓金等款額,兩者相減為抵押價值。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限,從估價時點起計。
2、用成本法估價,價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的款額。
五、以具有土地使用年限的房地產抵押的,評估其抵押價值時應考慮設定抵押權以及抵押期限屆滿時土地使用權的剩余年限對抵押價值的影響。
六、以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的,其抵押價值為房地產權利人可處分和收益的份額部分的價值。
七、以按份額共有的房地產抵押的,其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值。
八、以共同共有的房地產抵押的,其抵押價值為該房地產的價值。
篇3：房地產投資價值評估三大公式
考察一處房產是否值得投資,最重要的就是評估其投資價值,即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產價值,不妨一試。
一大公式:租金乘數小于12
租金乘數,是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式(租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入),小于12。
上述所提的西藏南路一小戶型,20**年時售價22萬元,月租金1500元,那么它當時的租金乘數是12倍。一般來說,這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。如果一處房產的租金乘數超過12倍,很可能會帶來負現金流。這套房子如今的售價已經上漲到60萬元,而月租金卻仍不到2000元,租金乘數升到25倍,已經大大超過了合理的范疇。
投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較,也可在不同物業間比較,取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
二大公式:8年~10年收回投資
投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金乘數適用范圍更廣,還可以估算資金回收期的長短。它的公式是:投
資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12。
一般來說,回收年數越短越好,合理的年數在8年~10年左右。仍以西藏南路小戶型為例,假設20**年時首付5萬元,每月按揭供款1000元,1年后交房,當時它的投資回收年數是10.3年。但是到了20**年,由于房價上漲,而租金卻沒有同步增長,現在購買這套房產每月的租金收入無法彌補月供款,實際上面臨投資無法回收的境地。
三大公式:15年收益是否物有所值
另外,也可以參考下面這個國際專業理財公司評估物業的公式。
如果該物業的年收益×15年=房產購買價,該物業物有所值;如果該物業的年收益×15年>房產購買價,該物業尚具升值空間;如果該物業的年收益×15年〈房產購買價,該物業價值已高估。
仍以上文提到的小戶型為例,20**年時,年租金收益為18000元,乘以15等于27萬元,大于當時的售價22萬元,因此是值得投資的。但是現在,就以2000元月租金計算,合理價值為36萬元,遠遠小于當前60萬元的售價,價值已經被過度透支了。
以上是三種常用的比例與比率法,有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷,有的還需要進行專業性的投資分析,計算另外一些指標以增加可靠性。比如,一個地段好的房產可能現在的租金回報率不高,但具有較佳的升值前景,或者一套普通住宅能夠享受稅收減免,一定程度上能夠彌補過高的租金乘數。