考察一處房產是否值得投資,最重要的就是評估其投資價值,即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產價值,不妨一試。

一大公式:租金乘數小于12

租金乘數,是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式(租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入),小于12。

上述所提的西藏南路一小戶型,20**年時售價22萬元,月租金1500元,那么它當時的租金乘數是12倍。一般來說,這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。如果一處房產的租金乘數超過12倍,很可能會帶來負現金流。這套房子如今的售價已經上漲到60萬元,而月租金卻仍不到2000元,租金乘數升到25倍,已經大大超過了合理的范疇。

投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較,也可在不同物業間比較,取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。

二大公式:8年~10年收回投資

投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金乘數適用范圍更廣,還可以估算資金回收期的長短。它的公式是:投

資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12。

一般來說,回收年數越短越好,合理的年數在8年~10年左右。仍以西藏南路小戶型為例,假設20**年時首付5萬元,每月按揭供款1000元,1年后交房,當時它的投資回收年數是10.3年。但是到了20**年,由于房價上漲,而租金卻沒有同步增長,現在購買這套房產每月的租金收入無法彌補月供款,實際上面臨投資無法回收的境地。

三大公式:15年收益是否物有所值

另外,也可以參考下面這個國際專業理財公司評估物業的公式。

如果該物業的年收益×15年=房產購買價,該物業物有所值;如果該物業的年收益×15年>房產購買價,該物業尚具升值空間;如果該物業的年收益×15年〈房產購買價,該物業價值已高估。

仍以上文提到的小戶型為例,20**年時,年租金收益為18000元,乘以15等于27萬元,大于當時的售價22萬元,因此是值得投資的。但是現在,就以2000元月租金計算,合理價值為36萬元,遠遠小于當前60萬元的售價,價值已經被過度透支了。

以上是三種常用的比例與比率法,有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷,有的還需要進行專業性的投資分析,計算另外一些指標以增加可靠性。比如,一個地段好的房產可能現在的租金回報率不高,但具有較佳的升值前景,或者一套普通住宅能夠享受稅收減免,一定程度上能夠彌補過高的租金乘數。

篇2：房地產投資價值評估三大公式

考察一處房產是否值得投資,最重要的就是評估其投資價值,即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產價值,不妨一試。

一大公式:租金乘數小于12

租金乘數,是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式(租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入),小于12。

上述所提的西藏南路一小戶型,20**年時售價22萬元,月租金1500元,那么它當時的租金乘數是12倍。一般來說,這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。如果一處房產的租金乘數超過12倍,很可能會帶來負現金流。這套房子如今的售價已經上漲到60萬元,而月租金卻仍不到2000元,租金乘數升到25倍,已經大大超過了合理的范疇。

投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較,也可在不同物業間比較,取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。

二大公式:8年~10年收回投資

投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金乘數適用范圍更廣,還可以估算資金回收期的長短。它的公式是:投

資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12。

一般來說,回收年數越短越好,合理的年數在8年~10年左右。仍以西藏南路小戶型為例,假設20**年時首付5萬元,每月按揭供款1000元,1年后交房,當時它的投資回收年數是10.3年。但是到了20**年,由于房價上漲,而租金卻沒有同步增長,現在購買這套房產每月的租金收入無法彌補月供款,實際上面臨投資無法回收的境地。

三大公式:15年收益是否物有所值

另外,也可以參考下面這個國際專業理財公司評估物業的公式。

如果該物業的年收益×15年=房產購買價,該物業物有所值;如果該物業的年收益×15年>房產購買價,該物業尚具升值空間;如果該物業的年收益×15年〈房產購買價,該物業價值已高估。

仍以上文提到的小戶型為例,20**年時,年租金收益為18000元,乘以15等于27萬元,大于當時的售價22萬元,因此是值得投資的。但是現在,就以2000元月租金計算,合理價值為36萬元,遠遠小于當前60萬元的售價,價值已經被過度透支了。

以上是三種常用的比例與比率法,有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷,有的還需要進行專業性的投資分析,計算另外一些指標以增加可靠性。比如,一個地段好的房產可能現在的租金回報率不高,但具有較佳的升值前景,或者一套普通住宅能夠享受稅收減免,一定程度上能夠彌補過高的租金乘數。

篇3：物業公司經營管理績效評估辦法

　　物業公司績效考核指標大全

　　一、目的

　　建立XX物業統一、規范的經營管理績效評估辦法，以公正、系統、全面的衡量物業公司經營、管理的績效。

　　二、職責

　　1.集團物業管理部負責本評估辦法的編制、修改及發布。

　　2.地部總部由人力資源部牽頭、人力資源部、物業管理部、財務管理部、辦公室等相關部門共同配合，對物業公司經營管理績效進行綜合評估。

　　3.地產項目公司負責配合總部完成各項目物業管理中心品質管理的現場檢查與考核。

　　三、評估指標與權重

　　1.本評估辦法系統性地概括了物業公司經營管理的活動范圍，從經濟效益、社會效益、客戶滿意、品質管理、團隊建設五個方面進行評估。

　　2.根據企業發展目標，結合物業公司管理現狀.依據中建物業服務內容與標準，設定評估量化指標，由專業評估部門按評估辦法進行系統評估。

　　3.評估內容、評估指標及權重見下表

　　序 號評估內容 (一級指標)評估內容 概括性描述評估指標( 二、三級指標)所占權重評估部門

　　1經濟效益考核物業公司獲利能力、經營能力 管理能力 (由5個二級指標組成)包括全年營業收入、營業利潤、管理費收繳率 管理費清欠率等經濟指標12%財務部

　　2社會效益考核物業公司在品牌建設中取得社會效益(由3個二層指標組成)主要指政府、行業、媒體評價，包括管理項目創優達標率、媒體正面報道數兩項指標。8%辦公室

　　3客戶滿意考核物業服務的業主滿意度、投訴處理、小區業戶文明程度和社區文化建設。 (由5個二級指標組成)包括業戶滿意率(外部) 開發商滿意率(內部) 有效投訴處理率、違章建筑、建章行為五個專項指標30%物管部

　　4品質管理考核物業管理標化體系推進及基礎服務的執行情況和現場管理效果。(由5個二級指標組成) 包括標化體系與綜合管理 、客戶服務、工程管理、環境管理、安全管理五個專項共82個分項指標，45%物管部牽頭、地產項目公司配合完成現場考核。

　　5團隊建設考核物業公司在員工管理和團隊建設方面工作績效等。 (由個5個二級指標組成)包括員工滿意度、用工風險管控、溝通渠道和團隊活力、工資及福利 員工福利、個人職業發展5%人力資源部

　　4.本評估辦法從五個方面設定評估指標，再根據業務性質層層細分，分解成三級評估指標，第三級指標為具體要求達到標準。各指標數量為：

　　指標等級一級指標二級指標三級指標

　　數量5個20個82個

　　這些指標是由量化指標和定性指標組成，定性指標是指對物業公司管理和服務按照過程屬性分類的評估性指標，指標的衡量需要有經驗的人員現場評估;定量指標是明確可以量化的評估指標。

　　四.評估辦法

　　1.總部人力資源每年組織一次專業小組對物業公司進行綜合評估?？己朔脂F場考核和年度考核。對定性指標進行優良中差劣的評價，并予以記分;對不能在現場評定的量化指標，將在年終根據各公司的數據進行統計核實，再進行評價。兩者之和為該公司的總得分，即總分=現場評分+年終評分。

　　2.指標設定時基本考慮各公司共性業務部分，若仍有異同部分，多項不計分，少項計平均分。

　　3.本評估辦法總權重設定為100分，根據各指標權重不同層層加權，以此設定各項指標的加權滿分值，詳見指標權重部分。(權重可根據當年的實際情況進行調整，年初時予以通知)

　　4.評估采用五級平均法，對每項內容的評估結果作判斷，即根據評估所獲證據對實際水平作從“完全滿足要求”到“沒做到”之間五個程度等級的判斷，計算分值時將所選等級數所對應的計算系數與各項加權滿分值之間進行乘積換算。

　　(級別系數換算表)

　　程 度完全滿足要求 (優) 滿足要求(良)基本滿足要求 (中)未滿足要求 (差)沒有做(劣)

　　級 別54321

　　系 數10.80.60.40

　　換算公式: 該項換算得分=所選級別數對應的系數×該項加權滿分值

　　總分 = ∑每項換算得分

　　5.現場評估分項目進行，由地產總部，地產項目公司、物業公司總部共同參與，各項目評估得分情況的平均分值為該項評估的最終得分。在執行現場評估時，各評估小組成員將與受檢項目充分交流，現場點評管理現狀，并共同探討面臨的問題。

　　6.年終評估時，由總部物業部和財務部共同對物業公司上報的各類數據信息進行核實，并評價量化指標。

　　7.評估最終得分由人力資源部負責統計，各考核部門依據本辦法對分管部分進行考核與評價。

　　8為保證考核結果的公正、公開、公平，有關結果將在公司協同上予以公布一周，并接受考核單位的質詢和核查。

　　五.指標定義

　　主營業務利潤率=報告期主營業務利潤/報告期主營業務收入*100%

　　管理費收繳率=報告期實收款-往年拖欠款-預收款/報告期應收金額*100%

　　管理費清欠率=報告期收繳期初數/期初欠交數*100%或(期初欠交數-期末欠交數)/期初欠交數*100%

　　管理項目盈利面=報告期盈利的項目個數/報告期管理的項目總個數*100%

　　六、評估指標及評估標準

　　一級 指標二、三級指標及評估標準 權重

　　經濟 社會會效益 12分獲利能力全年營銷收入指標完成率。 (100%滿分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降級)2

　　主營業務利潤率達到5%。(每降低1%降一級2

　　經營能力管理項目盈利面(≥80%滿分，每降低20%降一級)2

　　管理能力管理費收繳率(≥90%滿分，每降低20%降一級)(依據交房面和收費標準進行測算)3

　　管理費清欠率(≥80%滿分，每降低20%降一級)3

　　2.社會效益8分管理項目國優、省優達標率符合參評條件或者須參加復檢的管理項目必須在規定期限內達標 (100%滿分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降級)1

　　媒體正面報道數 市級及以上媒體(電視、報紙、雜志)正面報道每年不少于4次 (≥4次滿分，3次，2次，2次以此降級)1

　　重大安全事故重大傷亡事故、重大設施設備機損事故、火災責任事故為零(因管理原因而發生，每發生一起扣2分。)6

　　3.客戶 滿意率 20分業戶滿意率(外部)由地產項目客戶部組織業主滿意度調查，達到或超過85%評定為五級，每降低1%，評估等級降一級。10

　　開發商滿意度(內部)同地產總部分管部門組織調查，達到或超過85%評定為五級，每降低1%，評估等級降一級。5

　　有效投訴處理率(明源運用)100% (明源系統投訴關閉率100%，地產總部進行客戶隨機回訪調查，每個項目抽查3-5戶，根據調查結果系統反映情況的吻合情況進行評級。(吻合率100%滿分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降級)3

　　小區形象及文明程度隨機抽查管轄小區。社區內業戶無違章建筑?，F場查看，有一例降一級1

　　隨機抽查管轄小區。社區內無隨地吐痰、亂扔煙頭、垃圾、踐踏草地、車輛亂停放等行為?，F場查看，有兩例降一級1

　　4、品質管理45分) 綜合管理 (由11個三級指標組成) 依據管理內容和服務標準，進行對標評估。每項服務內容發現兩個以上的不符合點即評定為不合格項。每出現兩個不合格項，評估等級降一級。依次類推。評估內容共11項。分別為合同簽訂、管理人員巡查、服務受理.報修處理、投訴處理、業主意見征詢、空置房管理、文化宣傳、業主信息、增值服務、活動、氣氛布置5

　　環境管理(由27個三級指標組成)依據管理內容，分室內公共部分、室外公共部分、地下車庫三個區域共27個檢查項，分別為地面、墻面、天花板、樓梯欄桿扶手、窗臺、消防栓(箱)、公共燈具、門、窗鏡面，天臺、屋頂、露臺、電梯轎廂、層門、呼叫面板、道路路面、綠地、明溝、路燈燈具、宣傳欄、小品雕塑、康樂設施、水景、果皮垃圾桶、車輛道路標識指示牌、車位牌、垃圾收集與處理、消毒滅害。依據服務標準，進行檢查評估。每一個檢查項發現4個以上的不符合點，即為不合格項。每出現5個不合格項，評估等級降一級，依次類推。5

　　設備管理 (由30個三級指標組成) 依據管理內容，分為11系統，共計30個檢查項。11個系統分別為公共部位、配電系統、供水系統、排水系統、消防系統、電梯系統、弱電系統、公共照明、游池水景、管理裝修管理、維修服務管理。(具體分項略，參見物業服務等級標準)每一個檢查項發現4個以上的不符合點即評定為不合格項。每出現5個不合格項，評估等級降一級。依次類推。5

　　安全管理(由5個三級指標組成)依據管理內容和管理標準，評估考核項共5項 ，分別為人員素質與崗位技能、門崗管理 、車輛管理、安全巡查(含消防安全)、監控管理。每一個檢查項發現2個以上的不符合點，即評定為不合格項。每出現一個不合格項，評估等級降一級。依次類推。5

　　綠化管理 (由9個三級指標組成)依據管理內容，評估考核項共9項，分別為室內綠植管理(含營銷中心、樣板間、客戶服務中心等)、草坪、花壇花境、樹木修剪、澆灌、病蟲害防治、松土施肥、扶正加固。每一個檢查項發現兩個以上的不符合點即評定為不合格項。每出現兩個不合格項，評估等級降一級。依次類推。5

　　5. 團隊建設 15分員工滿意度每年至少進行一次員工滿意度調查，滿工滿意率在85%以上，每一位員工都有參加公司組織的培訓機會。班組長以上的人員感覺在公司有繼續發展的渠道和機會 3

　　用工風險管控員工在日常工作中都能得到相關技術要求的勞動保護。 操作崗位員工購買各種類型的保險，進行用工風險管控3

　　員工培訓與技能員工技能培訓體系健全，管理級與操作層培訓計劃落實到位。管理人員和專業技術人員執證上崗率100%，3

　　員工工資績效建立完善的員工工資及績效考核體系，工資及福利能與員工績效掛鉤?？己斯_公平，沒有因工資及福利政策執行不到位或工資及福利政策不合理引發的申訴或潛在申訴問題。3

　　員工隊伍穩定管理人員和基層操作員工隊伍穩定，管理人員流失率控制在5%之內，基層操作人員流失率小于30%。