一、容積率的內涵及其特性

(一)容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建筑容量。

(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(H)之間有一定關系。

(三)容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發,建設房屋。

房屋的單方開發成本=房屋單方造價+樓面地價+稅+費

樓面地價=宗地總價/宗地內允許總建筑面積=土地單價/容積率

因此,樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。

(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下,提高容積率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,會帶來建筑環境的劣化,降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調,城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

二、容積率對地價的影響規律

(—)遵循“報酬遞增遞減規律”。

(二)容積率對地價的作用程度與城市規模成正相關關系。

(三)容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同。

(四)容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。

三、容積率修正系數確定的原則

根據容積率對地價的影響規律,容積率修正系數的確定應遵循以下原則:

(一)遵循報酬遞增遞減原則。

(二)應體現容積率對地價的影響特點。(三)應區分樣點地價與基準地價的容積率修正系數。

(四)應體現合理的收益分配關系。

四、對當前容積率修正系數確定方法的分析

當前城鎮土地估價容積率修正系數表主要采用以下兩種方法確定:

(一)特爾菲測定法

(二)樣點地價法

五、容積率修正系數的改進方法——復合系數法

p——剩余法公式計算的土地級別或均質區平均容積率時的地價。

以平頂山市一級商業用地的容積率修正系數計算為例。平頂山市一級商業用地位于市中心最繁華地段,北至礦工路、南至湛北路、東至勞動路、西至迎賓路,面積約5.3km2,集中了市內各大商場及主要的政府機關、銀行,交通便利,基礎設施完備。在20**年平頂山市基準地價更新中以該區域容積率修正系數的確定作為重點,通過調查不同容積率下的樣點地價,先對樣點地價進行除容積率外的區域因素和個別因素修正,求出標準宗地在不同容積率下的平均地價,該區域在乎均容積率4.0時的平均地價為2600元/平方米,并以此作為基準地價。再根據平頂山市的城市規模、經濟狀況、人口狀況及該區域在平頂山市的經濟、地理位置,確定收益分配系數為0.75,最后即可根據公式計算地價的容積率修正系數。如表一:

表一 平頂山市一級商業用地容積率修正系數計算

容積率2.02.53.03.54.04.55.05.56.06.57.0

平均地價2000220**36025002600268027502800285029002920

修正系數 -0.173-0.115-0.069

-0.0290.0000.0230.0430.0580.0720.0870.092

六、結論:

(一)容積率是影響地價的一個重要因素,容積率變化引起的地價變化幅度受收益機制和市場供求關系的作用。

(二)容積率對地價的影響遵循收益遞增遞減規律,而且地價隨容積率的影響變化幅度因不同城市規模、不同區域條件、不同用地類型而異。

(三)容積率修正系數表應按不同城市規模、不同區域條件、不同用地類型分別編制,并且考慮市場供求關系對地價的影響。

篇2：房地產估價師助理崗位說明

　　房地產估價師助理崗位說明

　　崗位職責：

　　1、財經、資產評估等相關專業，?？萍耙陨蠈W歷；

　　2、良好的溝通能力，學習能力，能接受出差；

　　3、具有注冊資產評估師或房地產估價師執業資格或通過部分科目者優先考慮。

　　任職要求：

　　1、熟悉應用辦公軟件。一年以上房地產行業工作經驗，從事過數據、市場、研發等工作優先；

　　2、了解房地產基本數據結構、術語等相關房地產信息者優先；

　　3、具有良好的房地產信息獲取、整合以及總結能力；

　　4、思路清晰，具有良好的溝通表達能力，有責任心，做事細致有條理且有較好的應變能力；

　　5、服從領導安排，按時完成領導分配任務。

　　具備技能:

　　1、熟悉房地產估價方面相關法律法規；

　　2、熟悉房地產估價原理和操作實務；

　　3、熟練掌握房地產估價技術規范和標準；

　　4、能夠熟練使用CAD等軟件處理日常工作。

篇3：房地產土地估價師崗位描述

　　房地產土地估價師崗位描述

　　崗位職責：

　　1、負責房地產/土地項目估價工作，根據公司對房地產估價的各項要求和規定，完成房地產估價、咨詢等報告，及時收取評估費用；

　　2、在估價工作中，遵守估價規程，在項目經理指導下開展工作，建立并維護良好的客戶關系；

　　3、認真學習并熟練掌握、運用公司的房地產項目評估管理等相關系統；

　　4、注意收集和掌握各類房地產估價相關信息，為公司的估價基礎資料庫及價格信息庫提供詳實資料；

　　5、參與制定房地產投資策略，提出專業意見。及時總結估價業務實踐經驗，形成書面材料，在公司內部共享或行業雜志上發表；

　　6、注重溝通和反饋，促進公司業務技術、業務管理的高效實施；

　　7、負責對公司各類相關信息的保密工作；

　　8、協助部門日常管理及處理相關臨時性事務。

　　任職資格：

　　1、房地產或經濟類相關專業本科以上學歷；

　　2、具有注冊房地產或土地估價師執業資格（具雙師尤佳）；

　　3、具有2年以上估價工作經驗，對房地產估價行業有較深了解；

　　4、熟悉國家、地方房地產管理有關政策，熟悉上海市房地產市場和各種房地產估價方法；

　　5、具有較強的市場意識、善于把握房地產相關市場動態，具有較好的市場調研、資料搜集和分析能力；

　　6、能獨立完成住宅、辦公、商業、工業等多種用途房地產、土地估價業務，具有銀行抵押、課稅、轉讓、司法鑒證、動拆遷等估價業務經驗；

　　7、具備一定的客戶維護能力，能不斷加強專業知識的學習，熟悉并掌握房地產估價的各類相關專業知識并不斷更新；

　　8、具有良好的協調溝通能力及較強的團隊合作精神；

　　9、誠實、敬業、勇于承擔、有較強的責任心，工作謹慎、細致、認真；

　　10、人品端正，在行業內有較好的口碑。符合公司的企業文化和經營理念要求，遵守職業道德及操守，維護公司利益。