市場比較法。在評估房地產價格的時候,人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。按理說,如果住宅的效用相近,那么房價理應差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產作為定價的參照系。購房者常常多看幾處住宅,然后“貨比三家”,在價格相等的住宅中選取效用最高的,或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的,從中挑選出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據的替代原理。

市場比較法的優點是具有很強的現實性,適用范圍寬,簡單明了,易于采用。但是,必須弄清楚市場比較法的使用范圍。采用市場比較法有三個必要條件:

第一,需要收集大量、正常的房地產交易數據。也就是說,要求房地產市場比較發達,有相當大的規模,有較長的歷史。如果在某個地區房地產交易量很少,缺乏可供比較的先例,那么市場比較法可能出現較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易數據,可是,一旦按照比較嚴格的標準進行分類,每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小,那么具有一定置信度的區間就很寬。假若置信區間的上下限之間的距離拉得很開,討論房價時就失去了判斷標準。

第二,使用市場比較法隱含著這樣一個假設:在房地產市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷,即市場比較法的使用前提是充分競爭。

第三,采用市場比較法必須要求房價相對穩定。在市場比較法中,房地產商估計的房價取決于他們對市場走向的預期。如果房地產市場比較穩定,那么房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。如果市場不穩定,房價暴漲暴跌,那么采用市場比較法的困難就很大。在出現房地產泡沫的時期,采用市場比較法有可能高估房價,放大房地產泡沫。在這種情況下,市場比較法完全喪失了用武之地。

收益還原法。按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。首先估計房地產在各個時期將要取得的純收益,然后采用適當的還原利率將純收益折算到現在,各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環節上沒有異議,那么收益還原法是最理想的房價估計法。收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本。

使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。對于不同的投資者來說,這個利率的選擇標準有所不同。對于購房居住者來說,這個還原利率就是銀行存款的利率,也就是資金的機會成本。當期的利率好說,困難在于未來利率的不確定性,利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。

第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時,由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來,在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大,因此,最大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產市場異常繁榮的時期,人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益,由于純收益上升,房價自然也隨著上升。

事實上,人們的預期往往隨著外部環境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲,再加上新聞媒體的炒作,許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多,從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什么房地產市場比較容易受到投機風氣的影響。

成本估價法。采用成本估價法看起來比較簡單,建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特別適用于房地產交易較少,無法采用市場比較法的情況,非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易,也往往采用成本估價法。對于新建造的住宅來說,這個計算方法簡單明了,直接了當?？墒?許多房地產商最不喜歡的就是這個成本估價法,因為被加數中有兩項見不得陽光,即開發商的利潤和行賄成本,如果說房價的構成很復雜,也主要是這個原因。

假設開發法。房地產商在決定是否開發一個項目之前,首先要估計出它的銷售價值,然后扣除正常的土地開發費用,勘察、設計費用,建筑施工費用,銷售費用,資金成本(利息),稅金等,最后扣除地價,剩下來的就是房地產開發商預期的利潤。倘若這個利潤是房地產商認為能夠接受的,他們就會積極投入這個項目。否則,房地產商是無論如何也不會接手這個項目的。預先估計房價,然后再決定是否開發,這樣的房價估價法稱為假設開發法。假設開發法經常被用于房地產開發項目的可行性分析。

在開發商準備投資某個項目之前,他們必須要估算出來地價。有經驗的房地產開發商對于建筑費用、銷售費用、資金成本、應繳納稅費等項成本早已心中有數。房價扣除開發成本之后就剩下兩大塊:地價和利潤。地價高了,利潤就降低。如果利潤低于某個水平,房地產商或者放棄這個項目,或者改變原來的設計預想,增加樓層,改變建筑物用途,使得這個項目有利可圖。如果說房地產商有什么商業秘密的話,最高的商業秘密就是他們可接受的利潤標準。有的房地產企業對外聲稱他們在某個項目中,特別是在經濟適用房項目中根本就沒有賺到錢,也就是說,利潤率等于零。倘若如此,這些房地產公司都應當被樹立為雷鋒式的企業。在房地產商對一個開發項目感興趣的時候,他們預期的利潤率絕對不會輕易示人。他們最終實現的利潤率究竟是多少,這正是我們需要認真研究的課題。

除了上述的房價評估方法之外,還有一些其他

的估價辦法,例如購買年法、長期趨勢法、殘余估價法以及在成片開發的時候采用路線價估價法等等。盡管這些方法在估價的技術上有所增減,但是基本原理仍然沒有超出以上四個基本類型。

篇2：房地產集團公司內部控制效果的評估

　　房地產集團公司內部控制效果的評估

　　第一條 總部各職能部門依據本制度相關規定在每年2月份前完成對自身專業系統內的控制制度實施情況和效果進行評估，并向"工作小組"提交評估報告，評估報告應包括：

　　(一)本專業系統內部控制情況綜述，并給出自評結果，包括："優秀"、"正常"和"待改進"三種評級：

　　1、優秀：是指內部控制制度得到有效的落實，本專業系統嚴格按照此規定執行，并且有相應的執行情況記錄;本專業系統沒有發現任何對公司經營運作產生風險的行為;本專業系統所有員工對于自身系統的內部控制制度了解并且熟悉，而且自發的去實行。

　　2、正常：是指內部控制制度得到了實施，對于重大的決策嚴格按照相關規定執行;沒有發現重大經營風險，對于個別風險進行了及時的防控，相應對本專業系統的內控制度進行了及時的完善，并主動說明風險的情況、處理結果和可能的隱患。

　　3、待改進：是指內控制度沒有得到有效的落實，工作中出現了重大風險或者風險隱患，沒有及時的進行處理和改善，并隱瞞相關情況。

　　(二)對于待改進的職能部門應該在總結報告中詳細列明改進計劃、目標和直接負責人，并定期向"工作小組"匯報工作進展情況。

　　第二條 工作小組根據各專業系統的自查報告對公司整體內部控制情況進行總結，總結主要從以下幾個方面進行：

　　(一)控制環境--指影響內部控制效果的各種綜合因素?？刂骗h境是其他控制要素發揮作用的基礎，直接影響到內部控制的貫徹執行及內部控制目標的實現。主要包括：董事會的結構;經理層的職業道德、誠信及能力;經理層的管理哲學及經營風格;聘雇、培訓、管理員工及劃分員工權責的方式;信息溝通體系等。

　　(二)風險評估--指可能導致內部控制目標無法實現的內、外部因素進行評估，以確認這些因素的影響程度及發生的可能性，其評估結果可協助公司制定必要的內部控制制度。

　　(三)控制活動--指協助經理層確保其指令已被執行的政策或程序，主要包括核準、驗證、調節、復核、定期盤點、記錄核對、職能分工、保障資產安全及與計劃、預算、與前期效果的比較等內容。

　　(四)信息及溝通--主要包括與內部控制目標有關的財務及非財務信息在公司內部的傳遞及向外傳遞。

　　(五)監督--指對內部控制的效果進行評估的過程，包括評估控制環境是否良好，風險評估是否及時、準確，內部控制活動是否適當、確實，信息及溝通系統是否良好順暢等。監督可分為持續性監督及專項監督，持續性監督是經營過程中的例行監督，包括經理層的日常管理與監督，員工履行其職務時所采取的監督等;專項監督是由公司內部相關人員或外部相關機構就某一特定目標進行的監督。

　　第三條 工作小組對總部各職能部門的內部控制進行統一的考核，并給出相應的意見。對于待改進的部門要負責專人進行跟蹤監督。

　　第四條 工作小組應依據具體的評估項目進行評估。評估項目每年進行完善和修訂。(具體內容見附件8"評估項目")

　　第五條 工作應于每年四月底前完成對上一年度內部控制的評估工作并向董事會提交內部控制評估報告。評估報告至少應包括對附件所列五個方面的評價及對公司內部控制總體效果的結論性意見。

　　第六條 內部控制效果的結論性意見，可分為有效的內部控制或有重大缺陷的內部控制。所謂有重大缺陷的內部控制，是指附件所列五個方面中任一方面存在缺陷，且此種缺陷將導致內部控制目標無法實現。

　　第七條 董事會應就上述內部控制報告召開專門的董事會會議并形成決議。

篇3：房地產評估咨詢公司市場拓展專員職位描述

　　房地產評估咨詢公司市場拓展專員職位描述

　　崗位描述：了解銀行房產估價業務操作流程；獲取客戶的評估需求，并配合評估部滿足客戶需求；完成上級下達的銷售回款目標；定期工作匯報，制定工作計劃并按計劃及要求拜訪客戶；負責評估業務的拓展和營銷工作，有較強的市場開拓能力；按要求建立客戶檔案，并保持良好的客戶關系；具有銀行、法院、房屋征收、拆遷、按揭人脈關系者優先；誠實守信、熱情樂觀。

　　待遇：基本工資+提成（有意者薪資面議）、五險一金、雙休

　　1、有較強的溝通能力和市場拓展能力。

　　2、形象氣質佳，具有一定的房地產評估或銷售、服務行業經驗；

　　3、具有良好的職業道德品質，敬業精神和服務意識；

　　4、能承受一定的工作壓力,提供同行業最具競爭力待遇.(有房地產評估業務經驗、做過房地產按揭者優先).

　　5、每周5天8小時工作制，員工享有國家規定節假日休假