一、評估目的

目的是為該地塊抵押貸款提供依據。

二、評估原則(略)

按照真實、科學、獨立、客觀、公正的原則進行評估。

三、評估基準日

一九九九年三月三十日。

四、評估依據(略)

五、評估方法

基準地價法為主,土地成本逼近法為輔,獲取評估價值。

六、評估說明

1、實例中僅評估**公司《**山莊》的土地使用權,不包含地上建筑物和在建工程。

2、實例為技術報告。

(二)土地使用權評估

1、基準地價修正法

(1)、數據取值

評估地塊面積:按委托方提供《國有土地使用證》共八本(見附件):

《國有土地使用證》編號 地塊面積 備注

郊國用(95)字第 0049 號 29292.4 老證

**國用 (1999) 字第 4010026 號 373.7

**國用 (1999) 字第 4010025 號 298.6

**國用 (1998) 字第 4010100 號 19223.6

**國用 (1998) 字第 4010027 號 299.5

**國用 (1999) 字第 4010030 號 277.0

**國用 (1999) 字第 4010031 號 493.3

**國用 (1999) 字第 4010032 號 246.5

**國用 (1999) 字第 4010033 號 253.8

合計: 21466平方米

區段:根據《**市人民政府關于公布**市城市規劃區基準地價的通告》中**市出讓價金等級表(1998年)該地塊在:**北路-****路-二環西路-****邊-****北路范圍內,屬12級區片。

參照基準地價均值為:453元 / 平方米。

土地使用年限:按委托方與**市國土局簽訂的**土合字(94148)號《國有土地使用權出讓合同》, 該地塊土地使用年限為70年,自1994年12月2日起。截止評估期日止,地塊已使用4年, 尚存土地使用年限66年。

容積率:按上述合同附件《土地使用條件》, 主體建筑物的性質規定為住宅,附屬建筑物為停車場, 建筑容積率為 0.786 ,建筑密度為 25

%,綠化比率為51%。容積率與建筑密度聯合修正系數為0。

評估期日:按委托方要求, 評估期日為1999年3月30日。期日修正為 1 。

區域及個別條件:按《****市規劃區住宅用地宗地地價修正系數表(%)修正如下:

因素 修正系數%

距服務中心級距 1.20

交通便捷度 1.87

水電氣綜合保證率 1.34

公用服務設施完備度 0.67

環境質量狀況 1.34

規劃用途 0.80

宗地形狀與面積 0.67

建筑朝向與采光 1.60

自然災害危害程度 0.67

合計: 10.16

(2)、計

算程序

評估宗地地價依具體用途結合土地使用年限、 容積率、期日、區域及個別條件修正確定。

評估宗地地價:

21466*453*66*(1 + 10.16 % )/70 = 10099948.28 元

= 1010.00 萬元

評估宗地地價為 1010.00 萬元。

2、成本逼近法

(1)、成本構成(以實際發生額為依據)

土地取得費:400萬元。(含土地補償費、 附著物和青苗補償費、安置補助費和拆遷補償費。

土地開發費:

項目 金額:萬元

土方工程 130

道路征用及平整 108.2

邊坡修整 20.0

道路征地 25.20

擋土墻 274.68

供水設施 38.80

內排水 80.00

交通郵電設施配套費 25.20

用電增容 50.00

臨時施工用電及供電工程施工費 10.00

合計: 762.08

稅費:按 10 %計算,即: 116.21 萬元。包括土地管理費、造地費、工農業發展基金、防洪保安基金、 營業稅和契稅等。

投資利息:按總投資額的 7.11 %計算,開發期為4年。 ( 400 + 762.08 ) *7.11 % *4/2 = 165.25 萬元

土地開發利潤為12%, ( 400 + 762.08 )*12%= 139.45 萬元

土地出讓金:據土地出讓合同,出讓金為 87.6 萬元。

(2)、計算過程:

土地價格=(土地取得費+土地開發費+稅費+投資利息+土地開發利潤+土地出讓金) *32.19/43.938

=( 400+762.08+165.25+139.45+87.6+116.21 ) *32.19/43.938 = 1223.9 萬元

土地評估價值= 1223.9*66/70 = 1153.96 萬元

3、確定地塊評估價值

經評估,該地塊評估價值為:

1010.00*60 % +1153.96*40 %= 1067.58 萬元 = 405.6+533.834+40.5+112.73+87.6= 1180.264 萬元

本實例是土地使用權價值評估報告之一,僅供參考。

篇2：土地估價師宗地地價評估試題答案

　　土地估價師宗地地價評估試題及答案

　　(一)判斷題

　　1.宗地地價是指具體宗地在某一期日的土地價格。( )

　　2.基準地價系數修正法適用于已完成基準地價評估城鎮中的土地估價。 ( )

　　3.從現實中,我們可以看到宗地地價在一段時期內可以不變,因此它可以反映土地某一時期的價格水平。( )

　　4.市政管網和道路等基礎設施只是間接地影響地價的高低。( )

　　5.在宗地地價評估中,一般估價資料包括社會、經濟、政治和環境等方面的資料( )

　　6.估價師根據各個試算價格確定最后估價額時,可采用各個試算價格平均值。( )

　　7.宗地估價成果主要是宗地估價報告。( )

　　8.土地估價結果報告和土地估價技術報告都由土地估價機構存檔和提交土地管理部門確認或備案。( )

　　9.宗地估價技術報告應重點說明宗地估價的技術方法和詳細過程。( )

　　10.在非正常的土地市場中,具有相同使用價值的宗地,應該也具有相同的土地收益,使用者也應支付相同的地租。( )

　　11.在估價完成后,估價機構應向委托估價者提交土地估價結果報告。( )

　　12.基準地價系數修正法和路線價法都適用于多宗地估價,能夠快速地評估出大量宗地。( )

　　13.在土地使用權發生轉移時,交易雙方對土地價格的認識可以趨于一致,達到共同的價格標準。( )

　　(二)單項選擇題

　　1.宗地地價評估的基本原理是( )。

　　A.地租理論

　　B.收益原理

　　C.替代原理

　　D.時效原理

　　2.根據不同的評估目的,宗地地價可分為( )。

　　A.成交地價、標定地價、出讓底價

　　B.標定地價、出讓底價、交易地價

　　C.路線價、成交地價、出讓底價

　　D.基準地價、標定地價、交易地價

篇3：公共綠地價格評估

一.公共綠地的分類
公共綠地包括市級和區級綜合性公園、兒童公園、動物園、植物園、街道廣場綠地等,是由城市政府投資興建,具有一定規模和比較完善的設施,可供居民游覽、休息之用.

二.公共綠地價格評估方法
2.1 公共綠地價格一般可采用綠地貢獻法、成本逼近法、市場比較法等方法估價。
1.綠地貢獻法,是利用綠地對周圍各類用地的貢獻,用各類用地的平均價格來估算綠地價格的方法。綠地周圍各類用地的價格可用路線價法、基準地價系數修正法、市場市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價格來獲得。其計算公式為:
n
V=∑(Pi×Si)/S
I=1
式中:V──綠地單位面積價格; Pi──第i種用地類型單位面積平均價格;Si──綠地周圍的第i種用地類型面積;S──綠地周圍的各類用總面積;n──用地類型總數(i=1,2,3,...n).
2.成本逼近法是用估算綠地的重新建造成本、利息、利潤及所有權收益來估價綠地價格的方法。適用于綠地周圍用地價格不便估算的綠地價格評估。
重新建造成本主要包括征地補償費(在市區為拆遷安置費)、土地開發費(宗地內的開發費因評估目的確定是否計入)、稅費::、利息及投資利潤等。在成本價格的基礎上加上土地所有權收益,即為綠地價格。根據綠地的社會效益和、環境效益大小及區位因素進行修正。
3.市場比較法評估綠地價格,需在同一區域有較多的類似綠地市場價格或標準價格。
4.以生產經營為目的的園林綠地,如果園、苗圃、花圃、草地等,除用上述估價方法評估外,還可用收益還原法評估其價格。其土地總收益即綠地的生產經營總收益,總費用即其生產經營總費用。
5.城市中的水域用地價格評估參照公共綠地價格評估方法評估。