一、關于中衛消費市場情況的調查
本調查報告從下述幾個問題全面考察,了解中衛市場的消費情況,旨在更好的把握市場的脈搏,為******購物中心提供詳實、準確的依據,以供經營、管理與決策。
調查主要采用了實地考察、現場調查、直接訪問和親身經歷相結合的科學方法。
中衛市的概況:位于寧夏回族自治區西南部,地處黃河前套之首;南依黃土高原之香山,北接騰格里沙漠,中部為黃河沖積平原,寧夏回族自治區西南部,總面積4671平方公里,人口33萬,有10個民族,漢族居多。中衛素有"塞上江南"之美譽。得黃河::灌溉之利,沿河兩岸土地肥沃,是西北地區有名的商品糧、畜產品、水產品和瓜果生產基地。境內現已探明的礦產資源達25種之多,其中石膏和煤炭儲量分別達7億噸和5億噸,品質和儲量位具全國前列,中文又有古絲綢之路,現歐亞大陸橋的必經之地。并且于20**年順利撤縣建市,又使得中衛得到了再次發展的巨大商機。
近年來,中衛的旅游業和商業發展迅速,上規模的大型商場金世紀、人民、文昌等迅速崛起,月龍、怡興等大酒店的相繼落成,有效的提高了城市的服務功能,也相應刺激了市場中高檔消費的需要。目前中衛提出了"西部大開發,中衛要爭先,旅游走在前"的口號,正在投入更大的人力、物力、財力來發展中衛的旅游業。
中衛的交通發達,包(頭)蘭(州)、寶(雞)中(衛)、甘(塘)武(威)鐵路和規劃中的中(衛)太(原)鐵路交匯于此,形成了鐵路、公路、河運"三位一體",四通八達的交通網絡。為中衛和周邊地區的經濟發展起到有力的推動作用。
二、中衛的商業狀況分析
中衛的零售商業發展很快,現在形成了兩個商圈:一是以鼓樓為中心的大型商場所形成的商圈;二是以小業主為中心的中衛商城。在中衛商界大多是以租賃經營的形式為主,租價根據樓層、地段、門面的不同形成租價不等情況,各大商場經營的風格、形式、管理、促銷沒有有效的形成。
通過對中衛各商場實際調查得知:
1、中衛已運營商場的面積在4500--20000㎡之間,所提供的商品以百貨、服裝、鞋類為主。
2、基本的硬件設施裝備不足,幾乎沒有監控及POS商業管理系統,收銀方式還采取人工式收銀。
3、宣傳促銷極不到位,各大商場在宣傳中無統一運做策劃,賣場營造銷售氛圍嚴重不足。因其經營方式大多為商戶自營形式,因此店內無統一的POP、DM單,廠家促銷的手段力度不夠,且不夠規范。
4、商場管理落后,員工缺乏儀容儀表、場內紀律、接待服務上的培訓,現場管理松散且極不到位。
5、場內商品單一、大量的名優品牌無法進場,再加上管理落后,中高級管理人員嚴重缺乏商業管理理論和實際運做經驗,導致中衛商場還處在初級階段。
6、中衛商城的管理更加混亂,一層主要為飲食、洗頭房、服裝等;二層、三層主要是酒吧、歌廳。目前該市場人流量大,吸收了大量中衛人在此進行商業活動。
綜觀中衛商業市場,具有以下特點:
1、大型商場與小商戶之間的競爭
鼓樓商圈中的大型商場已經崛起,發展勢頭迅猛;中衛商城繼續以娛樂業和飲食業為龍頭頑強競爭,努力維持原有的市場。
2、潛在的消費市場
作為以旅游業為龍頭的城市,中衛在吸引旅游者的步伐上加快進行,但是卻與實際的消費情況極不協調,尚未形成時尚潮流,因此也具有極大的消費市場,起表現為:
①中衛市政府正式提出將中衛建成一個以旅游業為龍頭的中型旅游城市,大力建設旅游附屬設施,對城市的規劃也提出了相應的要求,但是作為一個以旅游業為主的城市,其商業規模遠遠沒有達到相應的規模,無法吸引游客進行商業活動,嚴重阻礙了城市的商業和經濟發展。
②城鄉居民收入成增長趨勢,生活水平正在提高,目前國家對城市實行了企業下崗職工基本生活保障制度、失業保險制度和城鎮居民最低生活保障制度,并提高了相應標準,由于中衛撤縣建市因此有許多保障基線有待提高,不久將會形成中衛人均收入提高的局面,也正是由于這種情況將使中衛的消費水平有較大提升的余地。
③各大型商場管理能力不足,招商不力,很多著名品牌未被大量引進與介紹,尤其是實力雄厚的品牌商入駐中衛地區為數不多,再加上在某些商品類市場的調研不足,存在著價位斷檔的諸多現象,從而無法給中衛消費者提供一個琳瑯滿目的購物環境,供休閑與消費。
④由于中衛商界大都采用的是以租賃為主的管理方式,故商場無法在商品的質量、檔次、宣傳、促銷、服務上有效的約束供應商,而供應商有極大一部分實際就是個體經營戶,他們急功近利、惟利是圖,在人員服務、商場管理、貨品促銷上存::在著較大的隱患,從而對商場在整體經營管理上帶來了相當多的負面影響,導致商場在運做過程中沒有信譽、沒有統一形象,難以
⑤由于中衛商業起步晚,目前還沒有形象意識,也就是說各大商場沒有自己統一的CIS系統,沒有樹立自己品牌的意識,因此在宣傳與消費導向上極為落后,在促銷、宣傳上難以形成自己的特色,從而導致商場沒有自己的特色、風格,直接降低了企業的美譽度和形象,間接使顧客的回頭率,也導致了目前消費者還是屬于自發性消費的階段。因此,中衛需要的是一個商業標志性的購物中心。
三、購物中心定位
1、經營管理模式定位
引廠進店、聯營為主
招商入店、提高品質
招租為輔、兼顧自營
2、整體賣場形象定位
統一經營區域規劃
統一特色經營服務
統一收銀進入財務體系
統一實行物業管理
統一對外廣告宣傳、形象一致
3、經營特色定位
①主要經營新、特、優的商品,重點突出個性時尚、現代與商場現代化風格一致。
②突出商品價值、品牌、檔次,主要鎖定收入較高的目標顧客群,使其實現身份象征。
③品牌商品特色組合,實現連帶銷售。
④依據購物中心的設計思想、建筑風格及經營規模,購物中心定格在主題營銷為消費者提供舒適和諧、有品味的基點上,致力于通過挖掘展示商品自身的文化藝術魅力,貨品搭配的整體氛圍,從而科學的引導消費者審美取向,最終確立具有自身風范的******購物中心的品牌效應。
四、經營品種:共十九大類
黃金珠寶、化妝品、旅游紀念品、眼鏡、皮具、男裝、女裝、文體用品、兒童系列、家用電器、超市、婚紗攝影、美容院、書店、音像制品、家具家私、通訊、床上用品及家飾用品。
五、經營策略
1、經營方式:
(一)經銷、代銷與聯營租賃(面積比例為2:8,自營面積為4476.82 ,招商面積為17907.29)
這種安排的考慮:
(1)可適當減少前期投入。
(2)可引進世界或國內品牌。
(3)可加大經濟收入的保障系數,降低經營風險。
(4)便于形成我們自己的經營特色及內部管理。
(二)商品檔次及結構
(1)購物中心經營的商品以中、高檔商品為主,頂級品牌為輔,兩者商品的比例為8:1
其中自營面積部分:中檔商品自營營業貨區面積的80%,高檔商品面積占自營店營業面積的20%。
招商面積中:中檔商品占招商面積的80%,高檔占招商面積的20%
(2)商品結構:
穿的商品占招商面積的40%
用的商品占招商面積的30%
吃的商品占招商面積的20%
其他的是行品占招商面積的10%
(3)商品自營經銷、代銷比例為5:5
(三)組織貨源的基本要求:
(1)保持商品的檔次。
(2)商品要符合店內主題營銷的銷售意識。
(3)商品的貨價要具有統一性。
(4)買全國的商品、賣全國的商品。
(5)對小類商品而言,要多品種、小數量。
(6)多進一手貨(生產廠及國外品牌在國內的總代理,少進二手貨,批發商及分銷代理商)。
(7)生產廠(商)各種有關的必備證書不齊的不進。
六、經營管理體制
購物中心實行集團領導下,購物中心執行經理負責制。
七、購物中心的組織架構圖
購物中心籌備期以籌備處形式,實行總負責人領導下的常務負責人負責制,過渡到開業的正式組織形式。
八、經營指標及經濟效益
******購物中心的總面積為22384.1㎡,以月銷售額=毛利÷毛利率(25%)計算1、按月租金30元/㎡計算(中衛市場最低價):
月毛利總額67152367萬2
月銷售總額2686092268萬
年銷售總額3216萬3千2百萬
日銷售額881108.8萬
2、按月租金60元/㎡計算(中衛市場中下價):
月毛利總額1343046134萬3
月銷售總額5372184537萬
年銷售總額6444萬6千4百萬
日銷售額17654817.7萬
3、按月租金90元/㎡計算(中衛市場中上價):
月毛利總額20**569201萬4
月銷售總額8058276805萬
年銷售總額9660萬9千6百萬
日銷售額26482226.5萬
4、按月租金120元/㎡計算(中衛市場最高價)
月毛利總額2686092268萬6
月銷售總額107443681千零7拾萬
年銷售總額12840萬1.2億
日銷售額35178135.2萬
5、按照月租金72.212元/㎡計算:(該數字為籌備處計算的營業租金)
月毛利總額1616400.6161萬6
月銷售總額6465602.4646萬5
年銷售總額7752萬7千7百萬
日銷售額21238421.2萬
(此數據為預先估計,只供參考之用)
九、經營有關規定、要求
(一)人事工作:確定各招聘人員用人標準,建立初選面試、試用一整套選人程序,保證用人質量,同時依據工作進度,安排好人員到崗時間培訓工作。
(二)招商工作:
總體要求:引進名牌商品,提高并保證購物中心經營檔次,保證收益。
(1)開業前貨品準備。
A、品種按全部營業面積計算一平方米中應保證4-5個品牌并有30%--40%的余量,以此推算購物中心經營面積的品種應在7萬-9萬。
B、貨品總額應控制在2000萬元,約2.5-3個月銷售量,其中經營占進貨總
C、廠家數:可建立買斷、聯營、租賃、代銷廠家數2000個,以上安排將根據商品品類特點,下達到部門與經營指標同期安排。
高檔廠家:200家
中檔廠家:1800家,
(2)商品檔次的把握
高檔品:10%貨量:200萬
中檔:90%貨量:1800萬
品種:高檔品5千-1萬
中檔 6萬-8萬
(3)貨品組貨與到貨的有關要求
A、貨品組貨時間:
招商人員到崗后,著手組織貨源,至開業前一個月,工作應基本結束。
B、到貨要求:
時間和數量:"倒計時工作"70天即可開始到貨。70天到貨應占預計到貨總額的20%,45天到貨量是預計的50%,30天到貨90%,把握到貨順序,代銷先到、經銷緩到或分批到、重點商品先到、一般商品后到。
C、資金要求:
依據籌備期不同階段的費用需求,使資金準時到位,以使招商計劃的實施及商品到位,并作好財務核算工作、系統的建立工作、準備工作。
商業管理信息系統的建立:
購物中心電腦化管理是對內部管理的重要手段,為此應推出以下計算機管理:
1、業務系統:收銀系統、工商企業情報系統、財務管理系統。
2、人事檔案、工資管理系統
3、其它系統:包括各種管理部門接口建立相應的系統為企業經營管理服務。
其它:行政、工程、企劃、信息調研,按照各自的工作倒計時計劃開展工作。
中衛******購物中心籌備處
二00四年三月
篇2：購物中心20XX年度經營管理工作總結
20**年是我購物中心經營結構大調整以后,在新商場經營的第一年。一年來,在公司董事會和總經理的正確領導下,在購物中心全體干部員工的共同努力下,創新破難,搞活經營,奪得了社會效益和經濟效益的雙豐收。全年商品銷售總量猛增,年銷售達到**億元;新商場在消費者中的認知度、信譽度迅速提高,品牌效應得到更大輻射。
公司對各門店進行經營結構的戰略性調整以后,購物中心在新的經營環境下呈現了新的變化也碰到了新的問題:
一是業態特色明顯。以百貨為主要業態,加大服裝經營比重,品牌名牌薈萃。
二是管理難度加大。企業規模迅速擴大,經營成本相應增加,管理難度加大。
三是企業規模擴大。營業面積比原來擴大了 %,人員增加了 %,已經成為* *最大的百貨商場。
四是行業競爭加劇。**商城的開業,**的調整,進一步加劇了商場間的經營競爭。
面對新的經營環境和市場競爭,為完成和超額完成今年公司下達的萬元的商品銷售指標,購物中心各部門從調整商品結構到搞好營銷促銷,::從加強內部核算到保證經營安全,動了不少腦筋,想了許多辦法,采取了一系列行之有效的措施,收到了良好的效果?；仡?0**年的工作主要抓了以下幾個方面:
1、抓好營銷促銷,縮短市場磨合。
新開商場從開業到商品適銷到消費者認可有一個過程,為盡量縮短這個磨合期,購物中心在營銷促銷上做文章。在去年底購物中心成功開業以后,各部門乘勢而上,抓住元旦、春節兩大節日,推出一系列強有力的促銷活動,聚集人氣,擴大影響,促進銷售,實現經營開門紅。節日旺季過后,購物中心及時調整思路,把工作的重點從旺季保供應轉移到淡季促銷售上來。堅持“有節借節,無節造節”,特別是做好“無節造節”的文章。針對商場客流晚上好于白天、雙休日好于工作日、節日好于平時的特點,積極爭取廠方支持,整合各類營銷資源,統一策劃營銷方案,統分結合地把握好營銷活動推出的時間、形式、規模和力度,放大營銷資源的促銷功能。同時,根據顧客把逛商場、購物作為一種休閑方式的特點,增加促銷活動的娛樂性、參與性,努力使商業促銷活動具有更多的文化含量。像黃金珠寶部的“助學助殘助困鑲嵌珠寶、翡翠慈善義賣”活動,婦女兒部“六一”期間推出的一系列喜聞樂見的娛樂賽事,不僅吸引了大批消費者的積極參與,而且取得了良好的社會效益和經濟效益。另外,充分利用一樓中庭、五樓特賣場開展內衣秀、時裝秀、健身舞等造勢活動和文胸內衣、羊毛衫、箱包皮具、名牌服裝、運動服飾等換季、斷碼商品的大特賣。一年來,購物中心推出大小促銷活動不少于 次,做到了周周有活動,日日有優惠。購物中心開業一周年期間,公司統一策劃推出“六店同慶”促銷活動,規模大、范圍廣、促銷資源豐富、優惠力度空前,形成銷售高潮。12月16日到18日三天,商品銷售 多萬元,創歷史新高。
2、支持連鎖店經營,擴大 品牌影響力。
牢固樹立 一盤棋思想,自覺把支持連鎖店抓好經營管理作為自己工作的一部份。業務相關部門的經理能經常到連鎖店進行市場調查,聽取部門意見,在經營管理上給予必要的指導和支持。一是想方設法落實促銷員的工資待遇,理順用工關系,穩定員工隊伍;二是加強與供應商的溝通,爭取更多的促銷資源。在購物中心開展促銷活動時,盡可能在連鎖店同步推出活動,擴大品牌影響,推動連鎖店的銷售。三是結合連鎖店所在區域市場的實際,做好品牌的引進和推廣工作,及時調整經營商品的結構,使之適應當地市場的消費需求。四是理順內部渠道,及時做好商品的備貨和配送,確保連鎖店經營的需要。
3、層層分解經營指標,調動各方積極性。
根據公司下達的年度計劃,各部門結合實際認真分析有利因素和薄弱環節,仔細進行測算,根據品牌和季節特性,將銷售指標按月、按季層層落實到柜組、品牌,明確目標,落實措施,激發員工的工作積極性.
篇3：購物中心經營招商邀請函
購物中心經營招商邀請函
尊敬的客戶：
您好!
新大陸.銀座購物中心位于湖南省會長沙市黃興路步行街南門口，是即將于20**年10月開業的大型主題購物中心。購物中心以青少年流行文化為主題設計，薈萃購物、玩樂、餐飲、文化、休閑消費為一體，云集港臺、沿海地區潮流、時尚的多元化品牌、商品及服務，囊括流行的服飾、眩目的精品、新潮的玩樂、時尚的文化，目標是成就為長沙甚至整個湖南地區，青少年流行、時尚文化與商品的領先者與代言人。
新大陸.銀座購物中心建筑總規模超過22,000㎡，分地上五層及地下兩層。其中負二層為機械式立體停車場，可提供200多個停車位置；觀光梯、雙向電動手扶梯及特色步行梯組成了中心的立體垂直交通組織系統；創建了近200平方米的中庭，并首創5F樓頂的室外街頭運動公園，聯合超過800平方米的1F外廣場，組成了中心內立體的活動、展示、聚會及交際平臺。
新大陸.銀座的MF經營定位為精品世界，經營內容為飾品、家居飾品、辦公精品、水晶飾品等（尚余少量商鋪）。1F經營定位為時尚品牌專賣，經營內容為時尚品牌服飾、鞋、珠寶等（尚余少量商鋪）；2F以中庭為核心，是整個購物中心的重要交通樞紐及展示平臺，經營定位為品牌時尚館，經營內容為特色餐飲、時尚女裝、化妝品等（已滿租）；3F經營定位為時尚休閑館，經營內容為兒童樂園、兒童品牌服飾、鞋、時尚女裝、特色餐飲、家居飾品（尚余少量鋪位）；4F經營定位為流行生活館，經營內容為音像、潮流休閑服飾等（已滿租）。5F經營定位為流行體驗館，經營內容為游藝、數碼、網游、軍事、戶外運動、極限運動、品牌運動系列（已滿租）。
目前MF~5F的經營品牌包括麥當勞、味千拉面、G2000、時間廊、周大福、六福珠寶、ID·SUN、香港CHANGE SHE、德·瑪納、上海IDF、貝路素、歐尼邇、GUAO、Theme、百圖、古川琦、百絲、茵佳妮、纖度、梨人坊、白領麗人、水云間、衣迪菲、巴梵諾、芭蒂娜、百麗、PUCCA、頂好飾品、迪士尼銀飾、威尼華飾品、安之秀飾品、星光飾品、千之戀飾品、蒙娜麗莎十字秀、生活元素香薰、玉蘭油、歐柏蘭、菲酷、浪漫宣言、特樂路、娃娃兵兒童樂園、迪士尼內衣、芬怡內衣、楓蓮內衣、康妮雅家居服、宜而爽家居服、稚成一派兒童玩具城、力果童裝、藍貓童裝、西瓜太郎童裝、米奇童鞋、美時羨美容、發源地發型設計、迪士尼家居精品、尚品家居精品、自然派零食專賣、馬可街頭服飾、卓壯街頭服飾、雷柏高、第迪士牛仔、以純、蝎之生活、倪裳依、coolma*、女生前線、風鈴鳥、自由空間、E迅、金滿地個性潮流一條街、南夢宮游戲機中心、喜瑪拉雅戶外極限運動、超勤體育等。
眾所周知，長沙是整個中國大陸在消費力及青少年流行娛樂文化領域上最活躍的地區之一，故此，新大陸.銀座購物中心的經營管理公司期望以精誠的合作及服務態度，與如貴司般之一眾有實力、有遠見、有共識的經營商一道，實現更廣闊的市場發展。
以上專此呈達，敬請及早聯絡及洽談。
此致