一、主力店鋪的功能及區位設計
1、自營主力店鋪--超市的區位設計
本方案給出了兩種超市區位分布方案。方案一為B1/F1方案,即在B1部分劃分出2800㎡左右,在F1部分劃分出600㎡左右,共計3400㎡左右。包含收貨區、滯貨區在內。
收貨區、滯貨區統一設在B1部分,B1、F1通過中央扶梯貫通一體,出入口、收銀臺F1部分雙側出入口共設四個收銀臺,B1部分設置六個收銀臺。
方案二為F1/F2方案,即在F1部分劃分出600㎡左右,F2使用整層,共計約為3300㎡。滯貨區設在F2,收貨區在F1,通過垂直電梯送達F2滯貨區。
F1部分設置六個收銀臺,F2部分設計兩個收銀臺(方便顧客去三、四層消費)。

2、超市面積控制因素
無論是方案一、還是方案二,對自營超市部分的面積都進行了控制,總面積不超過3500㎡。這應的面積控制基于如下三方面考慮。

消費能力:
本案所在位置不是商業核心區,也不是居民社區商業核心區。對日常生活消費品的需求能力有一定的限度。一級、二級商圈內已有"美廉美"、"超市發"等中大型超市,價格、品種平民化色彩很濃。如MM超市一味與之比規模、比價格,未必占優勢。

營運成本:
MM超市作為MM整體運作**大廈配套商業的一部分,要以總的投資報酬率為評價選擇的依據。為符合整體::成本控制要求,超市部分不宜過大。在保證整體營運收益上,分租其他業態更易獲得投資收益時,應選擇分租聯營。
此外商務大廈內的配套超市也有一定的經濟規模限制,以品質形象和客單價的訴求為店面規模的控制要素。

店面效果:
MM超市要把握業態本質,做出形象、做出效益。店面形象上要符合整體高檔商務樓配套商業整體風格,并且與引進的品牌店鋪相呼應。
為明顯區別于"美廉美"、"利客隆"總店的店面效果,我們建議**大廈內MM超市借鑒中糧廣場百佳超市、國貿中心華潤超市、豐聯廣場屈臣氏店模式--定位于高端客戶,強調人性化,舒適度及明亮色彩,合理價格,新鮮商品。

3、超市總體風格定位
高鮮度:
高鮮度包含雙重含義。一是賣場整體風格時尚、新鮮,與一流商務大廈相匹配;二是商品陳列要有強烈的視覺效果。

高品質:
所有商品都有嚴格、規范的管理措施,特別是進口商品的選擇及銷售標識必須符合國家規定;生鮮商品必須符合食品加工企業衛生標準;商品保管及蟲害防治有專業規范及專業合作單位定期防控。

平價格:
超市客戶定位高端不等于價格定位高端。對高客單價的追求應通過商品結構來實現,而不是商品單價的畸高來實現。在Part 5部分中我們給出的超市綜合毛利率是同行業、同規模的平均水平,我們不建議因為物業檔次的提升而帶來商品價格提升。盡管物業檔次的提升會帶來費用提升,但應通過商品組合、營運管理水平的提升來化解。高流轉商品應保持不高于市場平均價格,特色商品不高于主力銷售價格。

二、組合業態的功能及區位設計
1、各業態的選擇及樓層分布
在業態組合上,方案一只有MM超市一間零售店鋪,汽車展示部分雖有銷售但以展示為主,銷售為輔。方案二有MM超市和數碼產品專賣兩間零售店鋪,但兩間店鋪并不屬于同業,沒有內部競爭。
餐飲、娛樂同樣遵循保證主力店鋪唯一性及與優選店鋪有相近目標顧客群或關聯消費原則,在店鋪間保持合力效果大于單體運行效果。
在樓層分布上,對店面形象展示要求高,租金負擔能力強的店鋪給予首層、二層。對店鋪特色明顯,定向消費群體比例較高的給予三、四層及B1部分,使特色店鋪能獲得相對低廉的租金,利于其發展。

2、組合業態店鋪間的互動效果
方案一、方案二的業態面積比重及綜合貢獻評價如下表

方案一匯總綜合效果為125.4/7.6;方案二匯總綜合效果為130.2/5.3。

3、推薦店鋪的功能要求

注:"√"表示此項有專門要求;"×"表示此項無特別要求。

三、組合方案比選
方案一優勢:
①業態、業種進入比較全面,互動能力強;
②自營超市以B1為主,一定程度上增加分租收益能力;
③F4做健身中心通風、采光效果好,利于推廣。
方案一劣勢:
①B1、F1分割過多會增加分攤面積,導致實際分租面積減少;
②F4做健身中心租金相對B1要高,對其市場推廣壓力有所增加;
③B1的使用功能重新劃分,會增加部分改造投資。
方案二優勢:
①業態、業種相對集中,便于發揮群體效應;
②餐飲總體定位高,易于構建高端消費群體,提升商鋪總體檔次。
方案二劣勢:
①店鋪行業關聯度高,抗擊行業風險能力有所減弱;
②中餐設定檔次較高,在招商方面會有一定難度。

四、營運模式及風險控制
1、整體營運模式
**大廈商用房產要承擔其借助大廈物業基礎,提升**大廈的責任。在營運模式上必須選擇整體營運模式。對商用房產的使用先期整體規劃,按規劃方案進行定向招商、招租。
自營、分租聯營部分統一管理、獨立核算。
必須改變規劃用途時,應選擇相近使用功能替代。
統一策劃營銷方案,統一進行市場推廣,做大營銷、小銷售結合的營銷模式。
理念創新、管理創新、業績創新。

2、風險及防范
行業風險:
北京房地產市場總體商用房產投資走強,但強勢并不穩定也不均衡。20**年第二季度總體情況以開始走低,價格下降、空置率上升,新樓盤還在增加。整體行業短期大幅上升的空間不大。但進入三季度世界經濟及國內經濟都有上升跡象,從風險防范的角度應持謹慎樂觀態度把握整體經營及市場策略。

個別風險:
以MM商廈運作**大廈的個別風險突出表現在兩個方面。一是**大廈本身不處于核心商圈,商業氛圍不夠成熟;二是以經營超市的經驗拓展為商業物業全案營運管理,管理經驗方面有所欠缺。
對個別風險的::防范應以揚長避短為原則。在商圈培養及招商初期,應給予客戶較大幅度的優惠政策,以短期獲利損失換取長期穩定收益。對管理能力方面的快速提升可以大膽創新,廣泛合作,請專業人員或專業公司進行咨詢或委托進行專項管理、策劃等,以專業管理技術化解個別風險,抗擊行業風險。

3、管理架構
**大廈項目啟動后,MM商廈可采用合署辦公方式,逐步整合公司業務。整合后的公司可按業務職能設立五個業務部、兩個管理部。

五個業務及主要職能:
①超市經營部:負責連鎖超市部分的日常經營。以門店管理、商品管理為核心業務。
②商業發展部:負責整體商業策劃及營運效果分析,投資收益測算、核算,與專業人員、專業公司合作等。
③市場營銷部:負責招商、招租,市場營銷策劃等。
④稽核部:負責防損、安全保衛、員工瀆職追查及員工誠信管理等。
⑤物業、工程部:負責商鋪的日常維修、工程改造管理、審核等。工程實施以專業合作公司的方式進行。

兩個管理部及主要職能:
①財務管理部:負責財務核算及財務分析。
②人事行政部:負責人力資源及日常行政管理工作。

篇2：竹子在景觀園林中功能設計

　　竹子在景觀園林中的功能與設計

　　自古至今，竹子在景觀園林中的應用一直占有舉足輕重的作用。其主要功能與設計手法不外乎如下幾種：

　　1、組織空間如游園綠化，步行小道等，用大面積的竹子密植成流暢的線條或成片林，可以在空間上把不同的景點協調統一起來，構成格調一致的景觀效果。同時也可以將與主格調相悖的因素進行有效的遮擋。

　　2、渲染空間有相當一部分竹子如紫竹，菲白竹，金絲竹等，由于其枝干色彩上的引人注目，也常常成為景觀園林中的焦點。

　　3、協調空間如果用竹子做綠籬，如觀音竹雙行列植于草坪或建筑物的周圍，不但會使景物更加明顯，增加多樣化的美感，而且還與修剪過的植物造型外觀相呼應，使周圍環境更為協調。

　　4、分隔空間亦采用綠籬形式，將景區劃分為大小不同的空間，并根據因地制宜的原則，選用各種高度不等的竹類，將綠地布局分隔成各種觀賞或者功能區域。

　　5、添景園林風景中主要題材稱為主景，圍繞主景加添人工布置材料添景，具有實用和美觀價值。如用竹建造的竹亭。

　　竹類的配置方法竹子品種極多，我國有四百多種之多。在園林置景中，左右逢源，如寺廟園林多采取其佛性而喜植紫竹，觀音竹，圣音竹等，一般園林中的墻角，假山坡腳與筑籬，則取矮生形的箬竹，而景區景點的曲折通幽之處，則往往取用密集多姿，秀雅宜人的鳳尾竹，琴絲竹等，居住區，生活區等區域，或公共綠地等常用歲寒三友，松竹梅，不但取其形美，更重其意美，與觀賞類苗木的配置方法一樣，竹類不論自然式可整齊栽培，不外下述幾法：

　　1、群植群植是株數較多的一種栽植方法，常在小路轉彎處，大面積草地旁，建筑物后方及園林中較然而的一隅，大面積栽植成林，創造出綠竹成蔭，萬竿參天的景觀感效果。

　　2、叢植較大面積的庭院內的竹林及構成林相者皆為叢植，即用一種或若干種較為變大的叢生形態竹類混栽而成，以不等邊三角形栽植方法為主，同時配置美麗別致的景區，或交織栽種一二年生草花。

　　3、列植列植是沿著規則的線條等距離栽植的方法，可協調空間，顯出整齊美，以強調局部的風景，使之更為莊嚴宏偉。一般用于園林區界四周，以清界限，但應注意視線通透，稍有曲度，勿流于呆板。

　　4、隅植為了使建筑物與四周自然物更好地聯系起來，以增加美觀，即用觀賞性強且四季常綠的竹類，如佛肚竹營造景觀。

　　5、孤植即單植，有些奇篁異竹，豐姿綽約，光怪陸離，具有神秘的色彩和高雅，奇特的形態，如佛肚竹，黑竹，湘妃竹，花竹，金竹，玉竹以及從頭到腳呈現出黃，藍，白，綠，灰五種顏色的五色竹，單獨種植以顯示特性。

　　6、地被植物以竹類為地被植物搭配草坪，具有延續視覺的效果，也可借地被植物襯托而組合成同一單元，耐修剪的種類可剪成短而厚實的高度，耐蔭者栽種于喬木，灌木之下，葉片具觀葉效果者可作配色之用。

篇3：酒店標準客房功能設計

　　酒店標準客房的功能設計

　　客房運行成本低，收益回報豐厚，是酒店利潤的重要“產地”。相應地，它也應成為酒店設計中的最具有挑戰的環節之一。但是，長久以來，客房，特別是標準客房的設計含量很低，從功能格局乃至家具款式的每一個細節都大同小異，變成了真正意義上的“標準”客房，這也在住房的客人，甚至許多酒店業主本身的概念中，強制形成了一個客房的固定模式，而這種陳舊模式所帶來的種種不便，不人性，不經濟也居然成了規范，強迫客人去習慣它，適應它。筆者和公司的設計師正在努力地改變著這種現狀，三年多來不斷摸索學習與實踐，思路開闊了，也總結出一些經驗與規律。在這里與一樣致力于此的飯店業朋友和同行們分享。關于功能“客房是客人在異鄉的家”

　　———這不僅僅是一句銷售用語，也很準確地定義了客房的功能設計原則。這里應該是一個私密的、放松的、舒適的、濃縮了體息、私人辦公、娛樂、商務會談等諸多使用要求的功能性空間。在推陳出新的過程中，設計師們常常受到所謂“標準”的困擾，無法擺脫沿襲了幾十年的客房模式，例如所謂的標準客房“十三件”，“十一件”，全國上下一盤棋，無非是你用紅櫸，他用櫻桃木，而表現“設計”，其實標準客房之標準應該是指功能上的標準，非形式上的標準，想通了這一點，便好放開手腳做設計了。關于平面布局●公共走廊及客房門：客人使用客房是從客房大門處開始的，一定要牢記這一點，公共走廊宜在照明上重點關照客房門(目的性照明)。門框及門邊墻的陽角是容易損壞的部位，設計上需考慮保護，鋼制門框應該是個好辦法，不變形，耐撞擊，另外，房門的設計應著重表現，與房內的木制家具或色彩等設計語言互通有關，門扇的寬度以880-900mm為宜，如果無法達到，那么在設計家具時一定要把握尺度。

　　●戶內門廊區：常規的客房建筑設計會形成入口處的一個1.0—1.2米寬的小走廊，房門后一側是入墻式衣柜。我們建議：如果有條件，盡可能將衣柜安排在就寢區的一側，客人會感到極方便，也解決了門內狹長的空間容納過多的功能，造成使用不便。當然，入口處衣柜也可以做，特別是在空間小的客房。一些投資小的經濟型客房甚至可以連衣柜門都省去不裝。只留出一個使用“空腔”即可，行李可直接放入，方便、經濟。高檔的商務型客房，還可以在此區域增加理容、整裝臺。臺面進深30cm即可?？腿诉€可以放置一些零碎用品，是個很周到、體貼的功能設計。

　　●工作區：以書寫臺為中心。家具設計成為這個區域的靈魂。強大而完善的商務功能于此處體現出來。寬帶、傳真、電話以及各種插口要一一安排整齊，雜亂的電線也要收納干凈。書寫臺位置的安排也應依空間仔細考慮，良好的采光與視線是很重要的。不一定要象過去的客房那樣面壁而坐了。香港君悅飯店客房中書寫臺可算新設計中的一個典范。(注：以上為商務酒店模式，度假酒店可另做考慮)●娛樂休閑區、會客區：以往商務標準客房設計中會客功能正在漸漸的弱化。從住房客人角度講，他希望客房是私人的，完全隨意的空間。將來訪客人帶進房間存在種種不便。從酒店經營者角度考慮，在客房中會客當然不如到酒店里的經營場所會客。后者產生效率，何樂不為？這一轉變為客房向著更舒適、愉快的功能完善和前進創造了空間條件。設計中可將諸如閱讀、欣賞音樂等很多功能增加進去，改變了人在房間就只能躺在床上看電視的單一局面。

　　●就寢區：這是整個客房中面積最大的功能區域。床頭屏板與床頭柜成為設計的核心問題。為了適應不同客人的使用需要，也方便酒店銷售，建議兩床之間不設床頭柜或設簡易的臺面裝置，需要時可折疊收起。至于集中控制面板就不要再提了，這是客房中最該淘汰的設備。床頭柜可設立在床兩側，因為它功能很單純，方便使用最重要，一定不要太復雜。床頭背屏與墻是房間中相對完整的面積，可以著重刻畫。但要注意床水平面以上70cm左右的區域，(客人的頭部位置)易臟，需考慮防污性的材料，可調光的座燈或臺燈(壁燈為好)，對就寢區的光環境塑造至關重要，使用頻率及損壞率高，不容忽視。

　　●衛生間：衛生間空間獨立，風、水、電系統交錯復雜。設備多，面積小，處處應遵循人體工學原理，做人性化設計。在這方面，干濕區分離，座廁區分離是國際趨勢，避免了功能交叉，互擾。

　　1.面盆區：臺面與妝鏡是衛生間造型設計的重點，要注意面盆上方配的石英燈照明和鏡面兩側或單側的壁燈照明，二者最好都不缺。

　　2.座便區：首先要求通風，照明良好，一個常忽略的問題是電話和廁紙架的位置，經常被安裝在座便器背墻上，使用不便。另外，煙灰缸與小書架的設計也會顯示出酒店的細心周到。

　　3.洗浴區：浴缸是否保留常常成為業主的“雞肋”問題，大多數客人不愿意使用浴缸，浴缸本身也帶來荷載增大，投入增大，做房時間延長等諸多不利因素，除非是酒店的級別與客房的檔次要求配備浴缸，否則完全可以用精致的淋浴間代替之，節省空間，減少投入。另外，無論是否使用浴缸，帶花灑的淋浴區的墻面材料選擇時，要避免不易清潔的材料，象磨砂或亞光質地都要慎用。

　　4.其他設備：衛生間高濕高溫，良好的排風設備是很重要的?？蛇x用排風面罩與機身分離安裝的方式(面板在吊頂上，機身在墻體上)，可大大減少運行噪音，也延長了使用壽命，安裝干發器的墻面易在使用時發生共振，也需注意！關于控制客房里的電路控制，一般就是指燈光的回路與開關的控制。很顯然，老式的集中控制面板使用很不方便，不宜再繼續使用?！凹彝セ钡囊髮⒖头康目刂品绞?。又回到了家居模式—在相應的照明燈具附近有相應的開關面板控制，簡明清楚，符合客人的使用習慣。

　　一些新技術的出現也為客房燈光控制模式提供了新的思路，例如全遙控式的客房燈光控制系統，用電視遙控器大小的一個紅外遙控器就可以隨意開關燈光，連開關面板都省了，當然也省去了墻內的一些布線。

　　日新月異的科技發展帶動社會前進，客人對酒店客房的科技品質也不斷有新的要求。作為專業酒店設計師要時刻關注這些前沿的新技術，例如客房與房務中心和前臺的互動的電腦系統?？腿穗S時可在房間內查詢自己的消費明細賬單，酒店也可以隨時掌握客人是否在房間或已外出等等信息。

　　酒店是城市新科技，新技術的載體，是城市文明的窗口，亦如是城市中會呼吸的器官，設計師意識至此，才會感到肩頭沉重的使命感。