一、房地產按使用性質分類:
1、住宅
民宅
公寓
花園別墅
2、公房
3、商鋪
4、廠房、倉庫
二、各類房地產特點比較:
分別從銷售方式特點、單位面積、坐落地域特點、設施特點及需求客戶特點等幾方面進行比較闡述。
1、公寓房(包括普通公寓住宅、酒店服務公寓)
銷售方式:出售(主要)、租賃
面積特點:100-200平方米
坐落區域:城市居住聚集區。環境較為安寧、生活設施齊全、方便。
設施要求:民用水、電、煤氣、電話。
客戶來源特點:主要為本市常住居民。
2、辦公房:
銷售方式:租賃(為主)、出售
面積特點:面積幅度較大,一般從幾百平米到上千平米。
坐落區域:金融區。交通便利、具有大量停車位。
設施:電、水、多條電話線路,商務服務。
需求特點:本地具有法人資格的公司、外地公司辦事處。
3、花園別墅:
銷售方式:出售(為主)、租賃
面積:250-450平米
坐落區域:市郊結合部,交通便利、無環境污染。
設施:煤氣、水、電、電話、花園等。
樓層:1-2層
需求特點:外籍、外地商人及本國富有的人
4、商鋪:
銷售方式:租賃(為主)、出售
面積特點:形式多樣,幅度很大。獨立鋪面面積一般在一百平米左右,大型購物中心面積約為幾萬平米不等。
存在形式:獨立門面店鋪、商場購物中心
坐落區域:商業氛圍較濃,人員流動量大,交通便利,同行少、消費層次與商品較為符合。
設施:水、電、電話。
面對客戶:本地、外地的商品零售商。
物業特點:櫥窗大、門面寬、進深小。
5、廠房、倉庫:
銷售方式:租賃、出售
面積特點:一般面積很大,從幾千到上萬平米
物業特點:交通便利(靠近碼頭、高速路)、大型車輛出入方便、頂高、防潮、價格便宜。
設施:水、電、電話等。
客戶需求特點:加工工廠主、超市、娛樂經營商。
篇2：標桿房地產企業工程管理體系特點
標桿房地產企業的工程管理體系的特點
行業內對房地產企業工程管理的理解存在廣義和狹義兩種。狹義工程管理指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理，主要任務是組織、協調和管理施工、監理及各外包單位有序、按計劃、保質保量的完成工程建設任務；而廣義的工程管理實際涉及房地產開發全過程，是貫穿房地產開發價值鏈始終的工程管理系統，配合設計、成本、采購、營銷等各職能發揮作用。廣義的工程管理也可以認為是其狹義工程管理體系的前后延展。國內行業優秀的房地產公司普遍按照廣義上的理解去運行工程管理體系。
通過分析發現，國內優秀房地產公司的工程管理體系主要有五個方面的特點：
1.工程管理職能充分前置
1)許多優秀房地產企業都要求在項目可研論證階段，工程人員應到項目現場進行實地考察，了解項目場地自然條件和社會條件。對今后項目施工過程中可能遇到的困難和風險做到心中有數。比如：根據場地地形特點考慮護坡施工方案；根據場地道路、風向等自然特點考慮未來施工現場的布局、施工材料運送等等。
2)策劃定位、方案設計也需要工程人員及早參與，提出專業意見。任何項目的理念和定位，都需要通過工程施工才能由思路、方案變成最終的產品，所以在策劃和方案設計階段需要工程人員對方案的施工工藝難易程度發表專業意見，通過各職能的相互藕合，追求項目在“理想”和“現實”的高度統一。比如：產品的前瞻性與可行性如何兼顧？如何使定位的產品更容易實現？哪種材料更容易施工？質量更穩定？采用何種施工工藝方案進度更快、質量更好？等等。
這一方面是對今后項目的一些風險有個預控，避免到時措不及防；另外一方面，也是要求工程職能一定要與設計、策劃職能同步考慮問題，按照項目的定位和方案思路及早構思未來的工程管理模式，清晰工程管理的重點、難點和風險所在。
3)施工圖設計階段，工程人員參與的應該更多。深度參與圖紙審核，避免設計圖紙中的一些差錯形成工程事實；嚴格進行工程交底；……
2.工程管理活動要按照PDCA形成閉環管理
1)P(策劃)：策劃的實質是策劃一個項目的工程管理模式，其意義重大。通常包括以下幾個方面：
A.項目開發策略
B.進度方面：項目開發的一級里程碑節點時間、完成進度的前提條件等；
C.質量：針對本項目特點，確保項目質量的有關措施（包括事前、事中和事后）有哪些？哪些部位或活動是本項目工程質量的重點關注點？
D.最終要達成的質量目標有哪些？如何統計和計算？
E.成本和合約方面：需要配合成本部門，確定項目采用何種合約框架？各合約的工程邊界？等等
F.供方管理：對總包和主要分包方采取何種管理模式？管到何種程度？
總之，事先的充分策劃是做好項目工程管理的前提，工程管理的事先策劃也能體現公司工程管理整體水平。目前國內大多數房地產企業在此方面還比較薄弱。
2)D（執行）：執行階段主要是按照已策劃的管理方案事實管理，其中也包括各階段工程管理的流程、作業指引和表格。
優秀房地產企業往往在工程管理體系的文件系統比較完善和精細化，強調文件的指引作用，很多指引性的一些規范融合到表格中，比如：
3)C（檢查）：工程管理過程的檢查實際包括兩個大部分：一是對外包方的定期檢查，并進行考核，其實也是供方管理體系一部分，往往這種過程的檢查結果作為對供方評價的重要依據之一。二是，對工程本身的檢查，按照分部分項工程，在各重要階段開展，比如：隱蔽工程檢查、分部分項工程階段驗收、整體竣工驗收、物業驗收、交房驗收等等。
在實際工作中，這種檢查與監理的工作要互為補充，除對監理的工作形成監督以外，還重點關注開發商或業主所關注的質量，這種質量更多應該是項目經營層面的質量，而不僅僅是行業規范中規定的質量。
4)A（行動、改進）：該階段更多體現在，項目結束后應該組織相關專業人員開展項目后評估，系統梳理項目開發過程中的得與失，為下一個項目開發提供借鑒和指南。
3.科學合理的合約體系
房地產企業是一個資源整合型的企業，其許多活動都是通過其他供應商提供的，所以房地產企業的管理更多是對相關各方的管理。在這一方面，工程管理更為典型。所以房地產企業優秀工程管理體系離不開科學合理的合約體系。
1)公司合約體系的規劃需要根據公司整體戰略來考慮。
房地產開發企業需要綜合考慮自身的資金、能力、開發策略等方面因為構建符合自己管理特點的合約體系。
2)合約體系能體現公司對項目管理的模式。不同的模式各有優劣，需要取長補短、統籌兼顧。作為房地產企業而言，關鍵是要通過事先策劃，進行清晰的合理劃分。
3)只搭建了合約體系還不夠，還需要對各合約邊界進行清晰界定：
4)只有界定還不夠，還需要對各類供應商的管理方法進行明確。這些管理方法的明確通常是體現在招標文件和合同中，所以行業優秀企業往往都會對招標文件進行標準化，建立自己的標準合同模板。
總之，科學合理的合約體系是做好工程管理的前提和基礎。
4.通過工程技術管理，建立完善的工程技術標準體系
房地產開發過程中的工程技術，關系到與項目的可行性，與工程成本控制、建筑美學效果、建筑物的適用性等等有著緊密的聯系，是房地產開發過程中的一項非常重要的基礎性工作。但在實際操作過程中，往往不被房地產企業所重視，這種低估工程技術重要性的做法，有時會令房地產企業付出慘重的代價。
1）工程技術管理的任務是什么？
房地產工程技術管理的任務就是將營銷理念轉化為工程技術標準（技術參數），然后按照確定的技術參數進行招標，定標后確定的產品部品或者施工出來的產品，符合營銷意圖和滿足國家或地方的相關規定，同時沒有突破工程成本計劃。
2）工程技術標準有何作用？
l●對招投標：有利于招標過程達到“技術商務一體化”，有利于成本管理；（影響成本）
l●對工程檢查：工程檢查能做到“有法可依”，標準統一；（影響質量）
l●對設計過程：使設計任務書中某些是事項的深化（比如：某些部位的具體尺寸、做法等）變為可能。（影響進度和質量）
l●避免因圖紙、合同表述不清，而增加簽證或變更。（影響進度、成本）
3）如何建立工程技術標準體系？
●思路上：要加強工程技術市場研究，搭建工程技術管理平臺；
所謂技術標準，實際是長期經驗積累的結晶，所以建立工程技術標準一定是一個長期、不斷提升和深化的過程，不可能一蹴而就，也不會一勞永逸。這就需要公司從職能上、人員上、流程上得到保障。
●方向上：結合自身的合約體系和產品標準；
選擇建立工程技術標準的領域時，要結合自身的合約體系和產品標準，優先選擇其薄弱環節；所以實際工作中通常是由工程管理部門組織其他部門，對這項工作進行整體規劃。
5.注重知識管理
“不同項目會出現相同的質量問題”、“同一個問題，在工作往往會重復出現”，這是房地產企業管理上普遍會遇到困惑，解決的根源是要在公司層面建立知識管理體系。在建立該知識管理體系時，需要有以下幾個方面：
1)搭建一個經驗和信息交流的平臺。
在網絡出現之前，這種信息和經驗的交流往往通過會議，這種方式效率低、時效差、范圍小，效果也不是很好。目前國內優秀的房地產公司都建立自己知識管理系統，運用網絡的手段，到達知識和信息的共享。例如萬科的“知本家”系統。
2)建立知識成果轉化的流程；
公司層面應建立相關管理流程，規范知識成果轉化過程。比如：萬科建立的《經驗教訓轉化作業指引》
A.規范問題的收集：渠道包括但不限于：客戶投訴、項目自檢、業主報修、入伙保修意見征詢、各種風險檢查、工程質量缺陷反饋月報、區域評估、工程雙月評估、精裝修評估、項目后評估報告、現場巡查與專項檢查、設計部現場周報、案例庫、物業公司反饋，以及外部考察等等
B.轉化過程：產品及服務品質缺陷、潛在問題每月收集，每月組織系統性轉化。
C.明確經驗教訓成果系統性轉化的落實方式：
a)納入設計任務書
b)納入施工圖指導書
c)納入技術措施
d)納入設計審圖清單
e)加強設計過程控制
f)納入工程技術標準
g)加強現場管理
h)納入采購技術要求
i)列入專題研究課題
j)備案
k)孤立問題，糾正
l)其他
3)對知識成果轉化進行激勵。
公司應建立定期對知識成果轉化的激勵機制，調動員工參與知識成果轉化的積極性。
4)公司應形成知識管理的氛圍。
在企業文化培養過程中，應注重知識學習和共享氛圍的建立，打造一個學習型組織。金地集團在學習方面非常令人稱道，曾有某公司老總就坦言：將金地作為其未來主要競爭對手，主要原因是因為金地集團的學習能力非常強。
工程管理處于房地產開發價值的中段，是實現項目預期目標的關鍵環節，越來越受到房地產開發企業的重視。
篇3：房地產企業低值易耗品攤銷方法特點
房地產企業低值易耗品的攤銷方法的特點
房地產企業低值易耗品的攤銷有兩種方法：一次攤銷法和五五攤銷法，總結了一下該行業兩種攤銷方法的特點，如下所示：
為了核算低值易耗品成本和攤銷情況，企業要設置“周轉材料——低值易耗品”賬戶，該賬戶借方登記入庫低值易耗品的實際成本，其貸方登記發出或攤銷的低值易耗品的成本。其借方余額表示在庫和在用的低值易耗品的實際成本。
1.一次攤銷法
低值易耗品一次攤銷法是指在領用低值易耗品時，將其全部價值一次轉入有關成本費用。在低值易耗品報廢時，收回殘料的價值，沖減有關成本費用。一次攤銷法適用于經常領用價值較小且容易損壞的低值易耗品。
低值易耗品的一次攤銷法，在領用時，要直接借記有關成本費用賬戶，貸記“周轉材料——低值易耗品”賬戶。
【例】某房地產企業發生下列業務：
?、?開發現場管理機構領用低值易耗品一批，成本3200元，企業管理部門領用低值易耗品一批，成本1300元，采用一次攤銷法進行攤銷。做如下會計分錄：
借：開發間接費用 3200
管理費用 1300
貸：周轉材料——低值易耗品 4500
?、诒驹缕髽I管理部門報廢低值易耗品一批，收回殘料300元；開發現場報廢低值易耗品一批，收回殘料200元；
殘料均已入庫。作如下會計分錄：
借：原材料 500
貸：管理費用 300
開發間接費用 200
2.五五攤銷法
低值易耗品的五五攤銷法是指在領用低值易耗品時，將其價值的50%攤入有關成本費用，在其報廢時，將余下的50%部分扣除收回殘料的價值后攤入有關成本費用的一種方法。
采用五五攤銷法，要在“周轉材料——低值易耗品”二級賬戶下，設置“在庫低值易耗品”、“在用低值易耗品”、和“低值易耗品攤銷”三個三級賬戶。賬務處理如下：
購入低值易耗品時：
借：周轉材料——低值易耗品——在庫低值易耗品
貸：銀行存款等
領用低值易耗品時，按低值易耗品全部價值將在庫轉為在用：
借：周轉材料——低值易耗品——在用低值易耗品
貸：周轉材料——低值易耗品——在庫低值易耗品
在領用的同時，通過“周轉材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷”三級賬戶，攤銷低值易耗品成本的50%：
借：管理費用等
貸：周轉材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷
低值易耗品報廢時：將收回殘料價值借記“庫存材料”賬戶，貸記“在用低值易耗品”明細賬戶。
借：原材料
貸：周轉材料——低值易耗品——在用低值易耗品
同時將在用低值易耗品50%的價值扣除殘料后借記有關成本費用，貸記“周轉材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷”明細賬。
將低值易耗品攤銷完以后，“低值易耗品攤銷”三級賬的貸方發生額，與“在用低值易耗品”三級賬的借方余額正好相等，然后將兩個明細賬戶進行對沖：
借：周轉材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷
貸：周轉材料——低值易耗品——在用低值易耗品
經過上述對沖，已將兩個明細賬的余額全部沖平。
【例】某房地產開發企業開發現場管理機構領用辦公用具一批，價值5000元，采用五五攤銷法攤銷。
?、兕I用時，將在庫低值易耗品轉為在用。
借：周轉材料——低值易耗品——在用低值易耗品 5000
貸：周轉材料——低值易耗品——在庫低值易耗品 5000
領用的同時，通過“低值易耗品攤銷”明細賬攤銷其價值的50%。
借：開發間接費用 2500
貸：周轉材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷 2500
?、谝欢〞r期后，該批低值易耗品已報廢，收回殘料價值300元。
殘料入庫時：
借：原材料 300
貸：周轉材料——低值易耗品——在用低值易耗品 300
同時，將原低值易耗品價值的50%扣除殘料價值后，進行攤銷。
5000×50%－300＝2200（元）
借：開發間接費用 2200
貸：周轉材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷 2200
?、蹖ⅰ暗椭狄缀钠窋備N”與“在用低值易耗品”兩個明細賬戶進行對沖。
借：周轉材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷 4700
貸：周轉材料——低值易耗品——在用低值易耗品 4700
說明：考慮到房地產開發企業的周轉材料主要是低值易耗品，所以也可以不設“周轉材料”賬戶，而直接將“低值易耗品”設為一級賬戶，這樣可以減少賬戶層次。