一.市場比較法的基本原理
市場比較法是根據市場中的替代原理,將待估土地與具有替代性的,且在估價時點近期市場上交易的類似地產進行比較,并對類似地產的成交價格作適當修正,以此估算待估土地客觀合理價格的方法。在同一公開市場中,兩宗以上具有替代關系的土地價格因競爭而趨于一致。市場比較法的基本公式如下:
1.直接比較公式:
PD=PB×A×B×D×E
式中:PD──待估宗地價格;
PB──比較案例價格;
A──待估宗地情況指數/比較案例宗地情況指數=正常情況指數/比較案例宗地情況指數
B──待估宗地估價期日地價指數/比較案例宗地交易日期指數
D──待估宗地區域因素條件指數/比較案例宗地區域因素條件指數
E──待估宗地個別因素條件指數/比較案例宗地個別因素條件指數
2.間接比較公式:
PD=PB×A×B×C×D×E
式中:PD.PB.A.B.D.E含義同前;
C──標準宗地條件評價系數/比較案例宗地條件評價系數
二.運用市場比較法進行宗地估價應按下列步驟操作:
1.廣泛搜集宗地交易實例;
2.選取比較實例;
3.建立價格可比基礎;
4.進行交易情況修正;
5.進行交易日期修正;
6.進行區域因素修正;
7.進行個別因素修正;
8.求出比準價格。
三.運用市場比較法估價,應準確搜集大量交易實例,掌握正常市場價格行情。
擁有大量的交易實例資料,是運用市場比較法估價的前提條件。如果交易實例資料太少,不僅會影響估價結果的準確性和客觀性::,甚至會使市場比較法無法采用。因此,估價人員首先應通過各種途徑盡可能多地搜集交易實例。
3.1 一般搜集交易實例的途徑有:
1.查閱政府有關部門關于房地產交易的申報登記資料;
2.查閱各種報刊上有關房地產出租、出售的信息;
3.以購買者的身份,與房地產經辦人和交易當事人洽談,了解各種信息;
4.通過各類房地產交易展示會,索取資料,掌握信息;
5.同行之間相互提供信息資料;
6.其他途徑獲取資料。
3.2 搜集交易實例的內容包括:
1.交易雙方情況及交易目的。交易雙方情況不僅包括交易者的名稱、性質、法人代表、住址等基本情況,還要了解交易雙方是否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易,即屬正常交易還是非正常交易。
交易目的是指交易雙方為什么而交易,一般包括買賣、入股、抵債等交易目的。
2.交易實例的狀況。一般應包括:
(1)坐落位置、形狀與面積;
(2)地質條件;
(3)購物、交通等環境條件;
(4)土地利用現狀與規劃用途;
(5)有關地上建筑物的基本情況;
(6)權利狀況和土地使用年限等。
3.成交價格。成交價格應包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應的單價和房屋租金等內容,同時應說明價格類型、價格水平及貨幣單位等情況。
4.付款方式。付款方式包括:一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內容。
5.成交日期。
搜集交易實例時,估價人員最好針對不同類型房地產事先制作統一的表格,即"交易實例調查表",按照表格填寫調查內容,既方便又有避免遺漏重要事項,同時也便于輸入計算機,建立數據庫,實現快速查詢和調用。
對于搜集到的每一個交易實例及其內容,都需要查證,做到準確無誤。
四.選擇比較實例
根據估價對象狀況和估價目的,應從搜集的交易實例中選取三個以上的比較實例。如果比較實例少于三個,其代表性差,可能造成估價結果出現偏差,難以客觀地反映市場狀況。
用作比較參照的交易實例,簡稱比較實例。選取比較實例就是從已搜集和積累的大量交易實例中,選取與估價對象地塊條件
所選取的比較實例應符合下列要求:
1.是與估價對象類似的房地產,具體是指:
(1)與估價對象地塊的用途應相同。主要是指房地產的具體利用方式,可按大類和小類劃分。大類用途如:商店、辦公樓(寫字樓)、酒樓、旅館、住宅、工業廠房、倉庫等。小類是在大類用途的基礎上再細分,例如住宅,可細分為普通住宅、高檔公寓、豪華別墅等。
(2)與估價對象地塊所處地段應相同。主要是指比較實例與估價對象地塊應處于同一區域或鄰近地區,或處于同一供求圈內或同一等級土地內的類似地區。
(3)與估價地塊的價格類型應相同。價格類型有:買賣價格,租賃價格,入股價格,抵押價格,征用價格,課稅價格,投保價格,典當價格等。
(4)成交日期應與估價對象地塊的估價時點相近。一般選擇的比較實例的成交日期距估價時點的間隔越短,在進行交易日期修正時的準確性越高。因此,最好選擇近期1年內成交的房地產作為比較實例。如果市場相對比較穩定,可適當延長間隔時間,但最長時效不宜超過2年。
(5)成交價格為正常價格或可修正為正常價格。這類交易實例應當首選為比較實例。如果市場上正常交易實例較少,不得不選擇非正常交易實例作為比較實例時,也應選取其中交易情況明了且可修正的實例作為比較實例。非正常交易是由于一些特殊因素造成的,具體見5.3.6中說明。
五.選取比較實例后,應對比較實例的成交價格進行換算處理,建立價格可比基礎,統一表達方式和內涵。
已選取的若干個比較實例之間及其與估價對象之間,可能在付款方式、成交單價、貨幣種類、貨幣單位、面積內涵和面積單位等方面存在不一致,無法進行直接的比較修正,因此需要對它們進行統一換算處理,使其表述口徑一致,以便在后面進行交易情況、交易日期和區域因素、個別因素的修正。
首先,如果比較實例中有房地合一的實例,應配合假設開發法、收益還原法、成本估價法等估價方法,分離出其中的土地價格,然后再換算處理。
換算處理包括下列內容:
1.統一付款方式,應統一為在成交日期時一次總付清;
2.統一采用單價;
3.統一幣種和貨幣單位。不同幣種之間的換算,應按中華人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算;
4.統一面積內涵和面積單位。
六.進行交易情況修正,是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差,將其成交價格修正為正常價格。由于土地的特殊性和房地產市場的不完全性,交易價格往往在交易過程中受當時當地一些特殊因素的影響而發生偏差,不宜直接作為比較的對象,必須預先對交易中的不正常的情況加以修正,使其成為正常的交易價格后,才能作為估算估價對象價格的比準值。
交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列9種:
1.有利害關系人之間的交易;
2.急于出售或者購買情況下的交易;
3.受債權債務關系影響的交易;
4.交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易;
5.交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易;
6.相鄰地塊的合并交易。買方若購買相鄰地塊以與其原有地塊合并,必將增加原有地產的效用,相鄰地產的擁有者會因此抬高價格迫使買方以高于市場正常價格的購買;
7.特殊方式的交易。拍賣方式成交價格一般多高于市場正常價格;協議方式成交價格一般多低于市場正常價格;
8.交易稅費非正常負擔的交易;
9.其他非正常的交易。
上述情況,在進行估價時都應對其進行交易情況修正。修正的步驟為:
1.測定各種特殊因素對土地交易價格的影響程度,即分析在正常情況下和這些特殊情況下,土地交易價格可能產生的偏差大小。測定方法可以利用已掌握的同類型土地交易資料分析計算,確定修正比例或系數。也可以由估價人員根據長期的經驗積累,判斷確定修正比例或系數。對交易稅費非正常負擔的修正,應將成交價格調整為依照政府有關規定,交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。
2.利用修正系數,修正求得比較實例的正常價格。
七.進行交易日期修正,應將比較實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格。
1.采用類似土地價格變動率進行修正。
2.利用類似土地價格指數進行修正。
3.在無類似土地價格指數或變動率的情況下,估價人員可以根據當地土地價格的變動情況和發展趨勢及自己的經驗積累進行判斷,加以修正。
土地價格還可通過分析土地價格隨時間推移的變動規律,
7.2 進行區域因素修正,應將比較實例在其外部環境狀況下的價格調整為估價對象外部環境狀況下的價格。
八.影響土地價格的區域因素主要包括:
1.繁華程度:是指城市中某些職能在空間上的聚集,對企業單位和居民產生巨大的吸引力的結果,并影響土地的收益和利潤的因素。如商業繁華程度可以從商業的集聚規模和等級兩方面進行分析量化。
2.交通便捷程度:是指在空間地域上人們出行的可達性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網密度、公交便捷程度和對外交通便利程度等。
3.環境狀況:主要包括自然環境和人文環境質量。
4.公共設施配套完備程度,包括城市基礎設施和社會公共服務設施兩部分。反映其完備程度的指標主要有設施水平、設施的保證率和齊備程度。
5.城市規劃限制,主要包括對用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標的限制。
不同用途的土地,影響其價格的區域因素不同,區域因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。
8.2 區域因素修正的方法:
區域因素修正,是將比較實例相對估價對象由于外部環境差異所造成的價格差異排除,使修正后的比較實例價格能夠與估價對象地塊所處地段的實際情況相符。
區域因素修正的方法主要有兩種:
1.直接比較修正,即以估價對象地塊的各項區域因素狀況為基準,與比較實例相對應的區域因素逐項比較,然后確定修正比率。
2.間接比較修正,即以設定的某標準地塊的各項區域因素為基準,將估價對象和比較實例的區域因素與其相比較,并根據比較結果逐項打分,然后再將分值轉化為修正比率。
九.進行個別因素修正,應將比較實例在其個體狀況下的價格調整為估價對象個體狀況下的價格。
個別因素修正的內容主要應包括:位置、面積大小,形狀,臨街狀況,基礎設施完備程度,土地生熟程度,地勢,地質水文狀況,規劃管制條件,土地使用權年限等。
個別因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。
進行個別因素修正時,應將比較實例與估價對象的個別因素逐項進行比較,找出由于個別因素優劣所造成的價格差異,進行調整。
十.交易情況、交易日期、區域因素和個別因素的修正,視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。
1.百分率法:是將比較實例與估價對象地塊在某一方面的差異折算為價格差異的百分率來修正比較實例價格的方法。每項修正對比較實例成交價格的調整不得超過20%,綜合調整不得超過30%。
估價對象地塊的價格=比較實例地塊的價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數。
2.差額法:是將比較實例與估價對象地塊條件的差異所導致的價格差額大小求出來,并在比較實例的價格上直接加上或減去這一數額,而求得估價對象地塊價格的修正方法。
十一.當區域因素和個別因素中的各因子條件指數是采用單因子與地價相關關系分析后確定的,則應采用積算的方式確定待估宗地和案例宗地的因素條件指數后比較確定相應的修正系數;當區域因素和個別因素中各因子的條件修正系數是在確定因素修正總幅度的基礎上進行因子分解后確定,則應采用因子修訂系數加和的方式確定因素修正幅度,進而確定因素條件指數和因素修訂系數。
十二.所選取的若干個比較實例價格經過上述各項比較修正后,可選用下列方法之一計算綜合結果,作為比準價格:
1.簡單算術平均法。
2.加權算術平均法。
3.中位數法。
4.眾數法。
十三.市場比較法的適用范圍
市場比較法主要用于地產市場發達,有充足的具有替代性的土地交易實例的地區。市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外,還可用于其他估價方法中有關參數的求取。
篇2：房地產土地估價師崗位描述
房地產土地估價師崗位描述
崗位職責：
1、負責房地產/土地項目估價工作，根據公司對房地產估價的各項要求和規定，完成房地產估價、咨詢等報告，及時收取評估費用；
2、在估價工作中，遵守估價規程，在項目經理指導下開展工作，建立并維護良好的客戶關系；
3、認真學習并熟練掌握、運用公司的房地產項目評估管理等相關系統；
4、注意收集和掌握各類房地產估價相關信息，為公司的估價基礎資料庫及價格信息庫提供詳實資料；
5、參與制定房地產投資策略，提出專業意見。及時總結估價業務實踐經驗，形成書面材料，在公司內部共享或行業雜志上發表；
6、注重溝通和反饋，促進公司業務技術、業務管理的高效實施；
7、負責對公司各類相關信息的保密工作；
8、協助部門日常管理及處理相關臨時性事務。
任職資格：
1、房地產或經濟類相關專業本科以上學歷；
2、具有注冊房地產或土地估價師執業資格（具雙師尤佳）；
3、具有2年以上估價工作經驗，對房地產估價行業有較深了解；
4、熟悉國家、地方房地產管理有關政策，熟悉上海市房地產市場和各種房地產估價方法；
5、具有較強的市場意識、善于把握房地產相關市場動態，具有較好的市場調研、資料搜集和分析能力；
6、能獨立完成住宅、辦公、商業、工業等多種用途房地產、土地估價業務，具有銀行抵押、課稅、轉讓、司法鑒證、動拆遷等估價業務經驗；
7、具備一定的客戶維護能力，能不斷加強專業知識的學習，熟悉并掌握房地產估價的各類相關專業知識并不斷更新；
8、具有良好的協調溝通能力及較強的團隊合作精神；
9、誠實、敬業、勇于承擔、有較強的責任心，工作謹慎、細致、認真；
10、人品端正，在行業內有較好的口碑。符合公司的企業文化和經營理念要求，遵守職業道德及操守，維護公司利益。
篇3：房地產估價師土地估價師崗位說明
房地產估價師、土地估價師崗位說明
崗位職責：
1、承擔房地產評估項目負責人角色，帶領項目組或可獨立完成項目的全過程并對報審結果負責；
2、能夠自行解決業務工作中技術難題，清晰識別重大風險問題，并提出解決方案；
3、完成項目的相關協調和維護工作，協助領導完成客戶渠道維護工作；
4、按照公司要求及時歸檔項目報告、項目總結等技術文件；
5、負責項目組成員日常管理及考核工作，完成人事部指派的新員工培養工作；
6、完成上級領導交辦的其他工作。
任職要求：
1、本科（含）以上學歷，房地產等相關專業；
2、3年以上房地產評估工作經歷；
3、具有《中華人民共和國房地產估價師執業資格證書》或《中華人民共和國土地估價師執業資格證書》,雙證均有者優先；
4、熟悉北京市房地產市場，熟悉房地產政策法規，熟悉各項評估業務；
5、能夠把握行業技術發展趨勢和業務發展動向，對關鍵技術有自己獨到見解；
6、有較強的拓展能力與項目管理能力；
7、性格開朗，穩重大方，有較強的溝通能力與協調能力，思維敏捷，處事果斷，有團隊精神。
具備技能:
1、熟悉掌握房地產估價方面相關法律法規；
2、熟悉掌握房地產估價原理和操作實務；
3、熟練掌握房地產估價技術規范和標準；
4、能夠熟練使用CAD等軟件處理日常工作。