1994年全國土地估價師資格考試卷-土地估價計算題

　　本部分由4道土地估價計算題構成,請根據題目的條件和要求,詳細分步進行計算,共100分答題時間為90分鐘。

　　1.某公司于1990年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權,并于1991年11月在此地塊上建戌建筑物B,當時造價為每平方米1200元;其經濟耐用年限為55年,目前該類建筑重置價格為每平方米1500元,殘值率為10%,A地塊面積450平方米,建筑面積為400平方米,目前該建筑全部出租,每月實收租金為10000元,據調查,當地同類建筑出租租金一般為每月每平方米30元,土地及房屋還原率分別為5%和6%,每年需支付的土地使用稅及房產稅為20元/建筑平方米,需支付的年管理費為同類建筑年租金的4%,年維修費為重置價的2%,年保險費為重量價的0.2%,試根據上述資料估算A地塊在1994年11月在土地使用權價格。(注本題不計房屋現值利息)(本題30分)。

　　2.宗地A已得到規劃許可,可建一幢5層辦公樓,總建筑面積為8000平方米,現正招標出讓,某開發公司已進行了市場調查和可行性分析,預計開發周期為2年,估計建成后即可對外出租,出租率估計為90%,年租金為300元/平方米,建筑費和專業費預計為1000元/平方米,第一年投入40%,第二年投入60%,貸款年利率為12%,年出租費用為年租金的25%,當地房地產綜合還原率為8%,開發商要求總利潤不低于開發完成后不動產總價值的15%,取得土地使用權的法律、估價等專業費用為地價的3%,試估算開發商所能支付的投標地價款。(本題30)

　　3.某城市內,有一宗住宅用地需要評估,現根據該地條件,選擇了與之類似的四宗已成交案例,幾宗地塊的比較條件如下:

篇2：土地估價師土地估價實務模擬試卷

　　土地估價師土地估價實務模擬試卷

　　(一)綜合計算題

　　1.某市一工業企業于1998年10月以出讓方式取得一宗國有土地,建造了廠房進行生產,土地面積6000m2,建筑面積4800m2,出讓年限50年。該企業對地上建筑物辦理了財產保險,根據《保險合同》規定,若地上建筑物毀損,保險公司將按建筑物毀損價值的80%進行賠償。20**年4月,因生產事故造成地上建筑物毀損70%,該企業向保險公司提出索賠。保險公司經過核實,認為符合理賠條件,特委托某估價機構對地上建筑物毀損價值進行評估,并確定理賠額度。為此,該估價機構搜集了如下可用資料:

　　(1)該地塊所處區域內兩幢類似物業的近期交易價格分別為:

　　實例A:1250元/m2

　　實例B:1420元/m2

　　(2)該地塊所處區域于20**年10月出租的-工業廠房(實例C),房地年出租凈收益為105元/m2,可收益年限50年。

　　(3)該地塊與三個可比實例A、B、C的影響因素修正指數如下表4-1,表中數值表示各案例條件與待估房地產比較,負號表示案例條件比待估房地產差,正號表示案例條件比待估房地產好。

篇3：全國土地估價師資格考試試卷-土地估價實務

　　1994年全國土地估價師資格考試試卷-土地估價實務

　　本部分由兩個估價報告構成,請認真閱讀案例報告并加以分析,指出其中存在的問題,并說明原因,本部分50分,答題時間為60分鐘。

　　1.(本題20分)土地估價報告:

　　一、評估對象概況:

　　××市江東消防器材廠位于××公路西側,該廠西側一塊平整的土地為估價標的物,面積為3942平方米,該地西北角有兩棟平房,兩棟共計建筑面積為168平方米。另有已拆除建筑物若干(詳見附表),該地塊為一不規則四邊形,位于××市一等二級地區,交通方便水電齊全。根據我市規劃該地適合作為工業用地。

　　二、評估目的:

　　××公司與香港飛達工藝有限公司合資成立飛馬冷軋鋼有限公司,需要租用該地建冷彎型鋼廠,要求評估出該地地價,確定年租金額。

　　三、評估依據:

　　1.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。

　　2.《××市城鎮國有土地使用權出讓、轉讓和有償劃撥暫行規定》。

　　3.《××市外商投資使用土地暫行辦法》。

　　4.《××市實施<土地管理法>暫行規定》。

　　四、評估過程:

　　土地部分

　　1.征地成本費:

　　根據《××市實施<土地管理法>暫行規定》,我市一般耕地的征地成本費用組成如下:項目有青苗費、土地費、安置費、安置配套費、耕地占用稅、預交農轉非人口差價款、征購糧差價款、不可預見費、管理費、其它費用等合計為70.66元/平方米

　　2.三通一平費用:86.00元/平方米

　　3.投資利息:156.66×24/2×0.01=18.80(元/平方米)