一、市場形象
與高檔寫字樓相匹配的商鋪多以綜合性業態組合模式為主,小規模、多品類、少品牌的精品型Shopping mall占市場主流。未來趨勢中的幾大商業模式--大規模專業店、大型娛樂中心、超大型市場、連鎖經營店鋪及休閑新概念型店鋪,都有一定的發展要求,但在大型商業中心中間的單體高尚建筑--**大廈內部的商業組合應突出中、小型精品店、品牌店形式。
21世紀的商業在注重商品品質的同時,開始進入體驗消費經濟時代。商家普遍推崇"酒香也怕巷子深"的現代商業理念,因此**大廈內外對品牌店的宣傳與展示也是本案實施的關鍵之一。

二、本案主力店鋪的選取原則
引入一家中高檔西餐廳或主題西餐廳,價位在人均消費100-200元之間。
與西餐廳相輝映,應引入一家具有深厚中國文化底蘊的中餐廳,以傳統北京特色及品牌為首選,達到中西合璧::的效果。中餐廳檔次與消費水平應高于西餐廳。
充分盤活F1最有效的商業面積。將咖啡廳或酒吧、汽車快餐廳、超市、數碼影像、品牌展示等集中在一層推出,吸引客流,搶占市場。
引進有品牌、有規模,規范經營的娛樂健身項目。

三、營運效果
上述主力店鋪的區位分布及規?？刂茖⒃赑art3部分給出組合設計建議方案。本案為各業態組合的區域商業中心且為高檔次寫字樓的底商,在總體風格上要有品味能與**大廈物業檔次相匹配,并且能夠組合區域內既有的商業設施形成吸引中心。設計方案要保證主力店鋪的特色充分展現,更要保證以超市為根基,組合休閑、餐飲、娛樂及新生活方式體驗的整體商業特色。日常營運管理將采用物業分租與自主經營相結合的模式,把統一規劃設計及功能定位與分散經營、分散風險,提高收益相結合。以"穩定收益,打造精品"為**大廈商用房產的營運目標。

四、本案關聯業態、業種的影響
本案主力店鋪選取原則是基于商圈內相關聯的業態狀況及目標客戶群的消費潛能設定的。目標客戶群的狀況已在前面進行了分析。這里只簡述一下關聯業態的影響。
通過對周邊的市場調查發現在A區域**大廈以北的花園東路聚集了大量的中高檔餐廳,有家常菜、燒烤、火鍋、茶樓等等,各色口味一應俱全;且已經聚集了較強的人氣,生意普遍很好,已構成對**大廈擬::引進餐館的較大威脅。同樣B、C、D其他三個區域也有幾家經營不錯的中高檔餐廳。如果**大廈內也一味地引進一些類似檔次、特點的餐廳,肯定會面臨異常激烈的競爭。而在此大規模的餐飲氛圍中,真正的中餐老字號、頂級品牌店并不多。
縱觀四個區域的餐飲業,各種檔次的中式、西式快餐、便餐為數很多,而高檔次的特色西餐廳或風味主題餐廳只有C區域的展覽館內的莫斯科餐廳一家。從市場供給的角度來看引進中高檔西餐廳應是**大廈餐飲店鋪較為明智的選擇。

**大廈位于城北,北京城北總體消費水平高于城南,但消費的產品國際化特點不如城東南部。在**大廈內開設一家中高檔且很有品位的西餐廳,可以吸引的主力客戶群應有三部分。一為中關村科技園區的IT精英。這部分人收入高、年紀輕,又有相當一部分的海歸派,對西餐的接受程度及需求程度都比較高。二為附近的住戶。該區域整體消費為北京的強群體勢,中高檔的西餐廳定會吸引他們去嘗試新鮮。三為附近高校的大學生、留學生。海淀區為北京市大學校園聚集地,大學生、留學生的消費傾向一定程度上影響著區域的市場供給。雖然大學生、留學生多數沒有穩定收入,卻有較穩定的經濟來源,消費的渴望最為強烈。即便是非經常性的消費也是不可忽略的一個群體。從市場需求的角度來看高檔西餐廳會吸引這三部分人群經常光臨,并有帶動其他消費的可能。

A、B、C、D四個區域內有較多彩擴店,但規模不大,設備老舊,經營狀況一般。*小區作為一個客流較大的交通樞紐,且有以遠望樓為代表的相當一部分中檔旅游定點飯店,國內游客在此旅游住宿的比例較高,且西南、東北的辦事處也在商圈內。對純正的北京風味、北京特色產品、履行紀念品都有較大的需求。在**大廈辟出一點空間經營彩擴、數碼沖印業務也會吸流動顧客群進行消費。
北京目前市場上的寫字樓的底商一層絕大多數的組合為一家銀行加一家中高檔中餐廳。但我們不建議**大廈采用這種形式。首先**大廈周圍銀行較多,且多為分理處,已有一定規模且業務比較全面。其次本案有效面積不大,應以客流吸引力較強的經營方式為首選。個人金融服務可選擇在店鋪組合中的剩余空間或公共空間內安裝24小時ATM機的方式滿足需求。

篇2：ZZ大廈總體商業風格定位

　　ZZ大廈總體商業風格定位

　　1、市場形象

　　與高檔寫字樓相匹配的商鋪多以綜合性業態組合模式為主，小規模、多品類、少品牌的精品型Shoppingmall占市場主流。未來趨勢中的幾大商業模式——大規模專業店、大型娛樂中心、超大型市場、連鎖經營店鋪及休閑新概念型店鋪，都有一定的發展要求，但在大型商業中心中間的單體高尚建筑——ZZ大廈內部的商業組合應突出中、小型精品店、品牌店形式。

　　21世紀的商業在注重商品品質的同時，開始進入體驗消費經濟時代。商家普遍推崇“酒香也怕巷子深”的現代商業理念，因此ZZ大廈內外對品牌店的宣傳與展示也是本案實施的關鍵之一。

　　2、本案主力店鋪的選取原則

　　引入一家中高檔西餐廳或主題西餐廳，價位在人均消費100-200元之間。

　　與西餐廳相輝映，應引入一家具有深厚中國文化底蘊的中餐廳，以傳統北京特色及品牌為首選，達到中西合璧的效果。中餐廳檔次與消費水平應高于西餐廳。

　　充分盤活F1最有效的商業面積。將咖啡廳或酒吧、汽車快餐廳、超市、數碼影像、品牌展示等集中在一層推出，吸引客流，搶占市場。

　　引進有品牌、有規模，規范經營的娛樂健身項目。

　　3、營運效果

　　上述主力店鋪的區位分布及規?？刂茖⒃赑art3部分給出組合設計建議方案。本案為各業態組合的區域商業中心且為高檔次寫字樓的底商，在總體風格上要有品味能與ZZ大廈物業檔次相匹配，并且能夠組合區域內既有的商業設施形成吸引中心。設計方案要保證主力店鋪的特色充分展現，更要保證以超市為根基，組合休閑、餐飲、娛樂及新生活方式體驗的整體商業特色。日常營運管理將采用物業分租與自主經營相結合的模式，把統一規劃設計及功能定位與分散經營、分散風險，提高收益相結合。以“穩定收益，打造精品”為ZZ大廈商用房產的營運目標。

　　4、本案關聯業態、業種的影響

　　本案主力店鋪選取原則是基于商圈內相關聯的業態狀況及目標客戶群的消費潛能設定的。目標客戶群的狀況已在前面進行了分析。這里只簡述一下關聯業態的影響。

　　通過對周邊的市場調查發現在A區域ZZ大廈以北的花園東路聚集了大量的中高檔餐廳，有家常菜、燒烤、火鍋、茶樓等等，各色口味一應俱全；且已經聚集了較強的人氣，生意普遍很好，已構成對ZZ大廈擬引進餐館的較大威脅。同樣B、C、D其他三個區域也有幾家經營不錯的中高檔餐廳。如果ZZ大廈內也一味地引進一些類似檔次、特點的餐廳，肯定會面臨異常激烈的競爭。而在此大規模的餐飲氛圍中，真正的中餐老字號、頂級品牌店并不多。

　　縱觀四個區域的餐飲業，各種檔次的中式、西式快餐、便餐為數很多，而高檔次的特色西餐廳或風味主題餐廳只有C區域的展覽館內的莫斯科餐廳一家。從市場供給的角度來看引進中高檔西餐廳應是ZZ大廈餐飲店鋪較為明智的選擇。

　　ZZ大廈位于城北，北京城北總體消費水平高于城南，但消費的產品國際化特點不如城東南部。在ZZ大廈內開設一家中高檔且很有品位的西餐廳，可以吸引的主力客戶群應有三部分。一為中關村科技園區的IT精英。這部分人收入高、年紀輕，又有相當一部分的海歸派，對西餐的接受程度及需求程度都比較高。二為附近的住戶。該區域整體消費為北京的強群體勢，中高檔的西餐廳定會吸引他們去嘗試新鮮。三為附近高校的大學生、留學生。海淀區為北京市大學校園聚集地，大學生、留學生的消費傾向一定程度上影響著區域的市場供給。雖然大學生、留學生多數沒有穩定收入，卻有較穩定的經濟來源，消費的渴望最為強烈。即便是非經常性的消費也是不可忽略的一個群體。從市場需求的角度來看高檔西餐廳會吸引這三部分人群經常光臨，并有帶動其他消費的可能。

　　A、B、C、D四個區域內有較多彩擴店，但規模不大，設備老舊，經營狀況一般。*小區作為一個客流較大的交通樞紐，且有以遠望樓為代表的相當一部分中檔旅游定點飯店，國內游客在此旅游住宿的比例較高，且西南、東北的辦事處也在商圈內。對純正的北京風味、北京特色產品、履行紀念品都有較大的需求。在ZZ大廈辟出一點空間經營彩擴、數碼沖印業務也會吸流動顧客群進行消費。

　　北京目前市場上的寫字樓的底商一層絕大多數的組合為一家銀行加一家中高檔中餐廳。但我們不建議ZZ大廈采用這種形式。首先ZZ大廈周圍銀行較多，且多為分理處，已有一定規模且業務比較全面。其次本案有效面積不大，應以客流吸引力較強的經營方式為首選。個人金融服務可選擇在店鋪組合中的剩余空間或公共空間內安裝24小時ATM機的方式滿足需求。