購物中心業態經營比例：購物、餐飲、休閑1：1：1

　　人們消費觀念和消費習慣的改變，令購物中心業態經營的“黃金比例”也被打破，取而代之的是購物、餐飲、休閑的1：1：1消費模式。業內人士表示，現在的購物中心不是賣出來的，而是吃出來的。

　　近年來，大型綜合商業體內的美食廣場普遍呈現火爆局面，商業綜合體內的各式特色餐飲深受百姓歡迎，一些地方經常出現拿號排隊的現象。在毛利逐年下降的情況下，搭配高比例的餐飲業態成為商業地產突破利潤局限的新舉措。購物、餐飲、娛樂“52：18：30”的購物中心業態經營“黃金比例”正在被打破，取而代之的是購物、餐飲、休閑“1：1：1”的消費模式。業內人士表示，餐飲業已成為商業綜合體的招商重點。

　　調查：餐飲區成人氣聚集地

　　走訪本市大型商場綜合體了解到，不管是銀河國際購物中心還是大悅城以及水游城等商業綜合體，現場人氣最旺的不是奢侈品牌、服飾品牌等購物片區，而是餐飲主力店。大約80%以上的商場主要依靠餐飲增加人氣，不僅新的商業體選擇餐飲拉動人氣，不少老的大型商場也借助餐飲突破發展瓶頸。

　　銀河國際購物中心經營管理處副總裁路賢說：“如今商場消費需求正在發生變化，不僅為了購物，在大型商場和購物中心，人們會更加注重對餐飲、休閑娛樂等多方面的需求，這也是商業綜合體的發展趨勢。比如以前的商業街內，幾乎沒有餐飲業，后來發展到占商業綜合體的10%，如今由于餐飲業的重要性已經發展到40%?！?/p>

　　餐飲對大型商場的拉動，主要體現在人流方面，無論是客流帶動型的星巴克，還是體驗型的特色美食，或是直接需求型的快餐，甚至本市的高端飲食等，都呈現出非常明顯的聚客效應，而且餐飲業態往往可以消化大型商場里的高層空間，并向上承接更高樓層的娛樂體驗業態，成為上下互動式的客流發動機。

　　商家：餐飲區能撐起半邊天

　　縱觀本市商場業態配比，都有這樣一個特點，那就是餐飲主力店在商場業態中都占有著相當大的比重。在以前的傳統商場中，餐飲業所占比重約為20%至25%，在現在的商業體中的餐飲業態甚至超過了30%達到40%。餐飲業態為何會受到大型商場和購物中心如此高的重視？

　　業內人士分析，餐飲業在整個商業體中占有如此重要的位置，在于餐飲業態對于普通的消費人群具有很強的號召力。每次到商場和購物中心，目前對于很多人而言，最大的興趣在于發現美食，接下來才會考慮去購物消費。大型購物中心、百貨商場之所以更青睞餐飲，是因為餐飲業態得到了廣大消費者的認可，與其他商場業態相比，風險降低而且收益更快?？梢哉f，體驗式商業的最典型代表就是餐飲，“購物中心不是賣出來的，而是吃出來的”觀點正逐漸體現出來。

　　餐飲：進入綜合體營業額攀升

　　業內人士稱，以前商業綜合體是主動求著餐飲加盟，而現在都主動招商找上門，這說明餐飲在商場所占的比重逐步增大。餐飲本身應該作為大型綜合性百貨配套設施的一部分，商場要給消費者提供一個購物之余休閑就餐的環境和服務。

　　某餐飲業老總說：“在選擇商鋪時，最看重商業體量、運營團隊、地段三大要素，當然還要看租金。一旦看準了該地的商業氛圍濃厚，人氣很旺，運營管理也很規范，租金又很實惠，由于選址正確，生意往往都會異?；鸨?，這地方的商鋪租金也翻倍漲?！?/p>

　　某連鎖餐飲業主管說：“我們的火鍋經營已有10多年時間。以前，都是選擇一些沿街商鋪來開店，生意也不錯。近幾年，城市綜合體發展很快。慢慢發現，城市綜合體更能夠凝聚人氣，有更好、更規范的管理。相比之下，城市綜合體也能幫投資人降低很多風險。比如，現在在馬路旁邊開一家餐飲店，下雨或者寒冷的冬天，人就會少一些。一旦修路、修地鐵，對臨街商鋪的餐飲生意也會有很大影響。而開在商業綜合體，人氣永遠不用擔心，這樣營業額自然會高。

篇2：購物中心體驗式業態經營現狀:戴德梁行

　　購物中心體驗式業態經營現狀--戴德梁行

　　時下，我們經常會在商業地產相關的報道和消息里聽到“體驗式”這個詞?！绑w驗式”的產生，是源于商業零售行業的不斷發展升級，以及消費者對于購物場所的要求日趨多元化。越來越多的消費者已經不能滿足于僅僅在商場購物，而是呈現出休閑、運動、娛樂、就餐、培訓等多方面的消費訴求，同時，消費者對于購物環境的要求也越來越高。 在這種背景下，“體驗式商業”應運而生。所謂“體驗式商業”，是區別于傳統商業的以零售為主的業態組合形式，更注重消費者的參與、體驗和感受，對空間和環境的要求也更高。 “體驗式商業”最常見的載體是購物中心，因為購物中心在建筑設計、空間品質和經營模式上，更易于實現“體驗式”的要求；同時，購物中心在業態組合上的豐富性和多元化，也為體驗式業態的存在提供了契機。

　　有一組數字最能夠說明傳統商業與體驗式商業的本質區別：以百貨為代表的傳統商業，其零售類業態的占比能達到70%—80%，是商業體中的絕對主導；而在“體驗式購物中心”中，以休閑娛樂、兒童教育等業態為代表的體驗式業態，在購物中心中的占比可達到20%-30%甚至更高，而零售類業態的占比降至30%-40%。

　　以現階段商業零售業的發展來看，經常出現在購物中心中的體驗式業態主要包括：電影院、冰場、健身會館、電玩城、KTV、美容美體、兒童體驗、兒童游藝。

　　體驗式業態的優勢很明顯：1、集客能力強；2、有效縮短新項目市場培育期；3、消費滯留時間長；4、對其他業態消費帶動顯著。這也是現在很多購物中心的開發者和運營商青睞體驗式業態的原因。

　　但是很多人對于體驗式業態的認識也存在誤區：

　　誤區一：夸大體驗式業態的重要性。很多人認為一旦引入某一個或幾個主力體驗式業態(例如影院)，就一定會把項目帶火，不惜做出巨大犧牲和讓步，實現簽約。這其實是盲目夸大了體驗式業態對于項目成敗的作用，而忽視了項目業態組合的全局性和準確性。一個好的商業項目，一定是在整體的定位和業態組合上具有市場競爭力，而不是靠某幾個知名商戶的存在來決定成敗的。

　　誤區二：僅僅以“體驗”作為噱頭和賣點，或者只把“體驗”的概念停留在簡單空間設計的層面。真正能夠吸引消費者的“體驗式商業”，一定是有著能帶給消費者優越感受的體驗式業態，吸引消費者對項目建立光顧忠誠度和依賴性，從而拉動項目的客流和銷售。

　　除此之外，商業項目運作者一定要對體驗式業態的風險和局限有清晰的認識。體驗式業態通常談判周期較長，硬件要求高；承租面積普遍偏大，租賃時間長；租金較低。這勢必會導致以下幾方面問題出現：

　　1、增加招商壓力和難度，尤其當體驗式業態是主力商戶時，其招商進展對項目整體招商進展及工程結構影響較大；

　　2、品牌調整難度大，制約項目整體品牌優化升級的可操作性；

　　3、對經營收益影響較大。

　　以影院為例：影院的招商談判周期一般為1年左右，裝修周期大約半年；租賃面積不少于3000平方米，層高9米以上，租期15年以上；消防要求高，不同城市對影院樓層也有限制；影院的租金偏低，一線城市影院租金僅有每月每平方米2-3.5元(使用面積)，對項目整體收益影響較大。

　　以上這些，都是商業項目運營者在選擇體驗式業態時，需要慎重考慮的。 對于那些想做“體驗式商業”，或者引入“體驗式業態”的行業實踐者們，戴德梁行有如下忠告給大家：

　　任何業態的選擇和引入，都要基于項目最合理的業態組合定位，以及對潛在目標消費群消費喜好的準確把握。要與項目內其他業態和品牌充分契合，相得益彰。

　　如果一個商業項目的市場定位只是社區配套服務，在體量有限、消費群特征明確的前提下，一個生活賣場的價值遠大于影院，賣場對項目人流和消費的帶動也必然更加可觀。相反的，深圳萬象城冰場的存在，不僅吸引了眾多目標客群，同時因為建筑設計和業態上的精心安排，冰場周圍設置的快餐類商戶，都因為冰場的帶動而生意火爆，有效拉升了客流和租金。

　　體驗式業態租金收益相對偏低，品牌調整難是無法回避的客觀現實，發展商需結合企業實際情況權衡取舍。在項目操盤中經常會遇到這樣的矛盾：盡管體驗式業態更利于項目的長遠發展和收益，但是基于發展商自身的企業發展規劃或企業文化等因素，對于現金回報的要求較為迫切，在這種情況下，是否要引入“體驗式業態”，引入多大比重、怎樣的類型，都需要發展商進行權衡取舍。

　　對消費者真誠無欺，是商業項目成敗的關鍵之一。消費者的忠誠度和依賴度，是一個優質商業項目能夠長久立于不敗之地的法寶。能夠獲得消費者長久的信賴和忠誠，除了有吸引力的業態組合和品牌，除了有舒適的購物空間和環境，還必須有真誠對待消費者的良心。零售行業經過這么多年的發展，消費者的品位和能力也已經被逐步培養起來，那些不實噱頭和夸大的宣揚，不會支持一個商業項目扎實的走下去。

　　總而言之，一個購物中心中是否需要“體驗式業態”、需要什么類型的“體驗式業態”，都要建立在項目準確市場定位和業態組合的基礎之上，而不是為了追求眼球效應或者市場影響。商業項目的運營者和管理者，應當具有前瞻而長遠的眼光。

篇3：購物中心業態經營比例:購物餐飲休閑1:1:1

　　購物中心業態經營比例：購物、餐飲、休閑1：1：1

　　人們消費觀念和消費習慣的改變，令購物中心業態經營的“黃金比例”也被打破，取而代之的是購物、餐飲、休閑的1：1：1消費模式。業內人士表示，現在的購物中心不是賣出來的，而是吃出來的。

　　近年來，大型綜合商業體內的美食廣場普遍呈現火爆局面，商業綜合體內的各式特色餐飲深受百姓歡迎，一些地方經常出現拿號排隊的現象。在毛利逐年下降的情況下，搭配高比例的餐飲業態成為商業地產突破利潤局限的新舉措。購物、餐飲、娛樂“52：18：30”的購物中心業態經營“黃金比例”正在被打破，取而代之的是購物、餐飲、休閑“1：1：1”的消費模式。業內人士表示，餐飲業已成為商業綜合體的招商重點。

　　調查：餐飲區成人氣聚集地

　　走訪本市大型商場綜合體了解到，不管是銀河國際購物中心還是大悅城以及水游城等商業綜合體，現場人氣最旺的不是奢侈品牌、服飾品牌等購物片區，而是餐飲主力店。大約80%以上的商場主要依靠餐飲增加人氣，不僅新的商業體選擇餐飲拉動人氣，不少老的大型商場也借助餐飲突破發展瓶頸。

　　銀河國際購物中心經營管理處副總裁路賢說：“如今商場消費需求正在發生變化，不僅為了購物，在大型商場和購物中心，人們會更加注重對餐飲、休閑娛樂等多方面的需求，這也是商業綜合體的發展趨勢。比如以前的商業街內，幾乎沒有餐飲業，后來發展到占商業綜合體的10%，如今由于餐飲業的重要性已經發展到40%?！?/p>

　　餐飲對大型商場的拉動，主要體現在人流方面，無論是客流帶動型的星巴克，還是體驗型的特色美食，或是直接需求型的快餐，甚至本市的高端飲食等，都呈現出非常明顯的聚客效應，而且餐飲業態往往可以消化大型商場里的高層空間，并向上承接更高樓層的娛樂體驗業態，成為上下互動式的客流發動機。

　　商家：餐飲區能撐起半邊天

　　縱觀本市商場業態配比，都有這樣一個特點，那就是餐飲主力店在商場業態中都占有著相當大的比重。在以前的傳統商場中，餐飲業所占比重約為20%至25%，在現在的商業體中的餐飲業態甚至超過了30%達到40%。餐飲業態為何會受到大型商場和購物中心如此高的重視？

　　業內人士分析，餐飲業在整個商業體中占有如此重要的位置，在于餐飲業態對于普通的消費人群具有很強的號召力。每次到商場和購物中心，目前對于很多人而言，最大的興趣在于發現美食，接下來才會考慮去購物消費。大型購物中心、百貨商場之所以更青睞餐飲，是因為餐飲業態得到了廣大消費者的認可，與其他商場業態相比，風險降低而且收益更快?？梢哉f，體驗式商業的最典型代表就是餐飲，“購物中心不是賣出來的，而是吃出來的”觀點正逐漸體現出來。

　　餐飲：進入綜合體營業額攀升

　　業內人士稱，以前商業綜合體是主動求著餐飲加盟，而現在都主動招商找上門，這說明餐飲在商場所占的比重逐步增大。餐飲本身應該作為大型綜合性百貨配套設施的一部分，商場要給消費者提供一個購物之余休閑就餐的環境和服務。

　　某餐飲業老總說：“在選擇商鋪時，最看重商業體量、運營團隊、地段三大要素，當然還要看租金。一旦看準了該地的商業氛圍濃厚，人氣很旺，運營管理也很規范，租金又很實惠，由于選址正確，生意往往都會異?；鸨?，這地方的商鋪租金也翻倍漲?！?/p>

　　某連鎖餐飲業主管說：“我們的火鍋經營已有10多年時間。以前，都是選擇一些沿街商鋪來開店，生意也不錯。近幾年，城市綜合體發展很快。慢慢發現，城市綜合體更能夠凝聚人氣，有更好、更規范的管理。相比之下，城市綜合體也能幫投資人降低很多風險。比如，現在在馬路旁邊開一家餐飲店，下雨或者寒冷的冬天，人就會少一些。一旦修路、修地鐵，對臨街商鋪的餐飲生意也會有很大影響。而開在商業綜合體，人氣永遠不用擔心，這樣營業額自然會高。