江陰市人民政府關于增強拆遷商品房建立管理和拆遷商品房小區物業管理的意見

　　澄政發〔20**〕8號

　　各鎮人民政府，各街道辦事處，開發區管委會，臨港新城管委會，開發區靖江園區管委會，市各辦局，市各直屬單位:

　　為增強本市拆遷商品房的建立管理，進一步標準拆遷商品房小區的物業管理工作，依據《建立工程質量管理條例》、《物業管理條例》和《關于標準和增強住宅物業管理工作的若干意見》(澄政發〔20**〕77號，以下簡稱《物業管理意見》)等相關規則，分離本市實踐，現就拆遷商品房建立管理和拆遷商品房小區物業管理工作提出如下意見：

　　一、進一步增強拆遷商品房建立管理

　　(一)市建立局要增強對拆遷商品房建立的指導和跟蹤監視，以確保工程建立質量。建立單位應依照規劃設計請求，嚴厲質量管理。拆遷商品房施工單位應依照國度有關規則停止工程建立，實行質量保修義務，并對形成的損失承當賠償義務。

　　(二)拆遷商品房建立應嚴厲執行《建立工程質量管理條例》及我市拆遷商品房建立的有關規則，不得降低設計、建立和配套規范。新建拆遷商品房應依照《關于拆遷商品房銷售和建立管理的意見》(澄政辦發〔20**〕33號)和《關于鼓舞拆遷商品房建立小高層、高層的施行意見》(澄政辦發〔20**〕97號)規則的規范建立。新建拆遷商品房托付運用驗收按《關于印發<江陰市房地產開發住宅項目完工托付運用驗收施行意見>的通知》(澄政辦發〔20**〕92號)文件執行。

　　(三)拆遷商品房小區,在托付運用前,建立單位應當依法將小區的配套設備移交給有關單位，辦理交接手續并簽署相關設備設備保修期內維修頤養協議：

　　1.供水、供電、排水、有線電視、信報箱、通訊設備及其設備;

　　2.小區公共照明、環衛(渣滓搜集房、渣滓桶等)設備及設備;

　　3.小區內綠化及設備;

　　4.物業用房、空中(下)公共停車位;

　　5.社區用房、公共商業效勞配套用房;

　　6.生活渣滓拜托清運協議;

　　7.其他配套設備設備及物業管理材料。

　　(四)新建拆遷商品房規劃設計時，應肯定并優先布置物業管理用房，物業管理用房建立規范按《關于物業管理用房有關問題的處置意見》(蘇建房〔20**〕371號)規則執行。

　　(五)妥善處置歷史遺留問題。已托付運用的拆遷商品房小區存在的房屋質量和設備設備、環境綠化等問題，保修期內由原施工單位組織整治、整改;保修期滿，由建立部門組織整治、整改。整治、整改終了經相關部門驗收合格后，拆遷商品房小區方可按規則辦理移交手續。

　　二、進一步增強拆遷商品房小區的物業管理

　　(一)拆遷商品房的物業管理工作職責依照《物業管理意見》執行。

　　(二)樹立拆遷商品房長效管理機制。

　　1.嚴厲執行維修資金保證制度。新建拆遷商品房小區，建立單位應在辦理房屋初始注銷前，按有關規則將房屋維修資金匯至房屋維修基金專戶。已辦理初始注銷備案且未樹立維修資金的拆遷商品房小區，由各鎮(街道)制定補繳方案擔任組織籌集專戶存儲，并依照有關規則?？顚Ｓ?，以確保拆遷商品房小區共用部位共用設備設備的正常維修。維修資金補繳規范為：在《關于印發<江陰市住宅共用部位共用設備設備維修管理方法>的通知》(澄政發〔20**〕130號)出臺前已辦理初始注銷備案手續的,為拆遷商品房銷售價錢的1%,但最低不得少于每平方米(建筑面積)10元，爾后維修基金交納按該文件規則執行。

　　2.合理肯定管理形式。拆遷商品房在托付運用前，由所在鎮(街道、辦事處)擔任落實物業管理工作;托付運用后，拆遷商品房小區業主委員會能夠拜托物業效勞企業(其他管理人)停止物業管理，也能夠實行自行管理;采取自行管理的，由所在社區輔佐業主委員會組織施行。

　　3.標準小區物業效勞行為。物業效勞企業(其他管理人)應當依照合同商定和行業效勞標準，提供相應的物業效勞;要實在進步標準化效勞程度，以效勞促收繳，逐漸進步物業管理費收繳率。要增強裝飾裝修管理，對違背法律、法規的行為，物業效勞企業(其他管理人)和業主委員會應當及時予以遏止，并及時向相關部門報告，相關部門應按有關規則及時依法處置。在拆遷商品房小區內展開運營性活動并可能影響小區居民正常生活的，申請人應獲得有利害關系的業主書面同意意見，否則工商部門不予審批。

　　4.市政府投資建立的拆遷商品房小區經峻工驗收合格后，公共照明設備由市城管局承當養護、管理義務;環衛(含渣滓搜集房、渣滓桶)等設備，由環衛機構承當養護、管理義務，市城管局擔任監視管理;市政府投資建立的拆遷商品房小區配套園林綠化建立，經峻工驗收合格后，由市園林局承當養護、管理義務。各鎮(街道)投資建立的拆遷商品房小區公共照明設備、環衛(含渣滓搜集房、渣滓桶)設備、配套園林建立由所在鎮(街道)擔任養護、管理。

　　(三)落實拆遷商品房小區物業管理費用。

　　1.物業收費規范。拆遷商品房小區物業收費實行政府指導價，前期物業管理費規范由市物價局核準，已產生業主委員會的物業管理費規范由業主委員會經業主大會同意后，在市物價局發布的政府指導價范圍內與物業效勞企業(其他管理人)在物業效勞合同中商定。非拆遷安頓戶及公共商業效勞配套用房的物業管理費按規范足額收取。

　　2.政府給予補助。市政府投資建立的拆遷商品房，高層(小高層)電梯運轉費等能消耗由財政與拆遷安頓戶各承當50%，其他補貼政策按《物業管理意見》執行。

　　3.拆遷商品房小區內的綠化養護、道路、河道保潔等項目采用效勞外包方式的，在同等條件下優先思索小區的物業效勞企業(其他管理人)，其運營收益用于補貼物業管理費用。

　　(四)強化物業管理工作的考核。樹立考核機制，由市房管局應會同鎮(街道、辦事處)等單位定期對拆遷商品房的物業管理工作停止考核。鎮(街道、辦事處)應將物業管理工作列入對社區(村)居委會考核的重要內容。

　　三、本意見自20**年3月1日起實施,市政府以前有關規則與本意見不分歧的，以本意見為準。

　　二○一○年一月二十二日

篇2：拆遷安置小區物業管理學習心得與體會

　　拆遷安置小區物業管理學習心得與體會

　　我是今年2月4日到真誠物業公司接管的惠民拆遷安置小區上班的。剛上班時，業主對我不太友好。通過走訪才知道，因房子質量問題、房產證問題、大門問題、車庫問題等等沒有解決，小區業主對有關部門和開發商非常不滿，就以拒繳物業管理費來對抗。

　　但小區存在的這些問題，我們基本沒有辦法解決。我們這些保安保潔人員也有一大家人，也要吃飯。怎么辦？我們就組成收費小組，采取主動出擊，上門收費的辦法。白天收商鋪，晚上收住戶，禮貌相待，耐心解釋。但業主相互觀望，無人帶頭，仍然不愿繳。有的甚至相互賭咒發誓，進行串連不繳費。

　　功夫不負有心人，經過一段時間的努力，少數愛面子的業主繳了，但是大部分還是不愿交。三番五次登門還有意見，嘴里罵罵嘰嘰的，說影響他們做生意。我們的原則是罵不還口、打不還手。在6月份一位員工被打住進醫院，經過派出所處理，賠那個員工各項費用壹萬元，物業管理費當面繳清。這家費用是交了，但還要面對幾千幾百戶，冷嘲熱諷、冷言惡語、拒絕門外，說什么樣的話人都有。這時有很多朋友勸我不要去上這個班了，苦口婆心，還沒人理解。經過一番考慮，我還是做出了堅守的決定。我想最主要的還是要有自己的精神，要有信心、有勇氣。時時有機會，行行出狀元，我為什么不能堅持下去，服務他人也是自己的一份貢獻。

　　通過這次學習，使我懂得了物業管理的各項具體要求，也學到了很多的知識。如何轉換服務模式？在物業項目運營管理中怎樣抓住贏利點？如何開拓盈利空間？怎樣與業主進行溝通？這些新鮮知識給了我很大的啟發?；厝ヒ院?，我要把學到的知識應用到實際工作中去，加強和業主的溝通。對業主所反映的問題，積極向有關部門匯報，爭取得到領導的支持和幫助。我相信，在我們的努力下，我們的日子一定會好起來。最后感謝真誠物業公司，給了我這個好的學習機會。

　　本文源自：《淮安物業管理》

　　洪澤縣真誠物業有限公司　高中蘭