在學習和接觸諸多國內外的管理工具之后，從其中去體悟管理的核心命題和客觀規律，找到了一個簡單有效的管理方式。即：找問題、做分析、定方案、看結果。我要求所有的管理人按這樣的思維做管理，按這四個內容做總結。這種方式雖然土氣，但簡明務實，所以我把它稱之為接地氣的管理之術。

　　找問題。做管理一定要從問題出發。德魯克說：“如果一種管理不能解決問題，這種管理就沒有任何意義。”找問題并不是一件容易事，并不是所有的問題都是問題，能找到真正的問題、瓶頸的問題，是實施管理的前提和第一步。有不少管理者缺乏問題意識，既看不出問題，心里也沒裝著問題，更找不準帶全局性和根本性的問題。

　　做分析。找到問題之后，要運用系統思考進行分析，評價這個問題的風險，找到造成這個問題的根本原因。日本豐田的連問五個為什么，就是要求管理者找到問題背后的問題，以便從系統上根源上去解決問題。因為當人們看到房間地面淌了許多水時，往往首先去掃水，而不是首先去關掉水龍頭。管理者必須養成分析問題的習慣，不斷提高分析問題的能力，不會做分析，就無法做決策。

　　定方案。思慮分析之后，要確定解決問題的方法，并制定可操作的實施方案。有方案才能施行，才支持執行。中層以下的管理人有一個很重要的能力，就是為戰略找方法，為目標做方案。在這個過程中，我們可以看到一個管理人是不是務實深入、度變善法，是不是能用眾智、破執精進。先有工作計劃、資源計劃、組織計劃，即先有方案，再去做事，才更有效率。

　　看結果。方案實施之后，就要用結果來驗證過程方法是否正確有效。所以，一定要客觀地評價結果，用數字和事實說話。對于效果顯著的方法，應該及時在企業內傳播，與更多人分享，甚至固化為規范流程。如果效果不甚理想，就應該進一步思考分析是否準確，方案還有哪些不足。

　　以上四個步驟和內容，互相聯系，具有內在的邏輯關系，在管理中應持續循環去做。此方式抓住了管理的目的，突出了管理的實踐性，支持了管理人能力的提高，體現了結果導向的價值。企業管理說復雜也復雜，說簡單也簡單?；睘楹?，切實有用，是做管理的重要原則之一。當然，這里說的還只是管理工具的范疇，并不是管理的人文大道。

篇2：物業管理公司說禁止的方法和途徑

　　物業管理公司說“禁止”的方法和途徑

　　在物業管理過程中，物業管理企業經常制定一些禁止規則來約束某些業主的行為，以維持自己的管理，比如“不亂丟垃圾、果殼、紙屑、煙頭、不隨地吐痰和大小便、不污染墻壁、不往室外拋物和亂倒污水等”，“不在公共場所、走廊堆放物品、不占用公共場所、不堵塞通道、不在公共建筑上亂涂亂畫亂張貼及亂建立廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀”，“自覺遵守電氣安全使用規定，嚴禁亂拉電氣線路，嚴禁擅自拆、改、裝電氣設施和用具”等等一些條款。物業管理公司通過這些約束規則來限制業主的一些行為，達到規范和方便管理的功效，但是這些并不是對所有的業主都起作用。

　　那么物業管理公司如何對業主說禁止呢？我覺得有以下幾個方法和途徑。

　　上升為法律約束力

　　把這些禁止條件上升為物業管理區域的文明公約，用道德和法律的手段來約束，一般在業主入住時都簽訂業主臨時公約，在業主委員會成立后制定業主公約，他們是有關物業使用、維修和其他管理服務活動的行為規范，對全體業主具有約束力，所有使用人都應當遵守。這樣物業管理公司既可以做到“有言在先”，又可以運用法律的手段對業主的不合理行為進行約束，實現有序管理。

　　把禁止的事情消滅在萌芽狀態

　　物業管理工作中的一些失誤雖然不能說是“千里之堤，潰于蟻穴”，但是很多管理的失誤都是從一些小的方面積累越來，積少成多就不便于管理。有些小區因為一個業主把自行車放在了樓道里，沒有在意也沒有進行管理，以至于效仿越來越多。物業管理公司這時候再站出來說禁止，就比較困難了，因為所有業主都習慣了，認為那是無可非議的事情了，以前都沒有管理，現在出來管理，這時物業公司就會使自己處于兩難的境地了。

　　站在業主的角度思考

　　很多物業管理公司在禁止業主行為時，當被問到“為什么”，回答的多是一句“這是規定”，但這往往是不被接受的?？墒侨绻麚Q一個角度去考慮，站在對方的角度來說禁止就容易的多。

　　一次在園區里巡視，一位業主坐在兒童的玩具上休息，那“可憐”的小玩具在業主強大的壓力下遙遙欲損，于是上前勸阻“請您不要使用兒童玩具”，本想業主應該會很自覺，沒想到對方反問一名“為什么？”于是馬上改變口氣，“您看這是兒童玩具，經受壓力比較小，萬一您摔下來怎么辦？再說經過這么一壓，您的小孩再玩就有可能存在危險?！币宦犨@話，業主面露愧色，馬上下來道歉。所以在物業管理工作中如果要說“禁止”就應該站在業主的角度多問幾個為什么，多考慮幾個原因。這樣讓業主覺得你在為他思考，既有利于工作又有利于業主的溝通。

　　事先找到問題的原因和解決的方法

　　在小區里，一到好天氣，地下室租住的人員就把被子晾得滿處都是，綠籬上、小樹上、花園的健身器材上都掛滿了花花綠綠的被子，小區公共區域簡直成了一個晾衣場。物業管理公司將通知發給租住人員，并且在明顯位置上貼上“禁止晾曬被褥”的標識，而且每天保安巡邏時都進行一番“大掃蕩”，但仍然不見成效。后來經管理處討論，有人提出給他們找個地方晾，經過一番實地考察后，“選址”在小區洗車場前面的一片空地上，拉起幾根鐵絲，又在原處貼上了“此處禁止晾曬被褥，請您把被子晾到小區西側指定地點”的標語。從此以后，在綠籬上晾曬被褥的事情“銷聲匿跡”了。

　　做物業管理不能光想著怎么去“禁止”，而應該學著去解決，很多被禁止但仍然繼續著的事情后面都隱藏著一些原因，如果換位思考一下，再去找個解決的辦法，這樣肯定比只說“禁止”要容易的多。

　　文章來源：《潤物家園》

篇3：談物業管理企業會計核算方法

　　談物業管理企業會計核算方法

　　物業管理會計核算方法隨房屋所有權性質的不同而不同，根據上海市商品住宅收費的有關規定，物業管理單位可向房屋所有人或使用人收取管理費、保安費、保潔費、房屋設備運行費、維修費（包括綠化養護費）等五部分費用。

　　一、管理費、保安費、保潔費

　　管理費主要用于物業管理區域的日常管理，包括物業管理區域內的巡視、檢查、物業維修、更新等的各項賬務管理，物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務。

　　保潔費則是用于物業管理區域內為保持房屋公共部位和公共場地、綠地的整潔而進行的服務，包括樓道、走道、門廳等保衛的定時清掃，公共門窗的擦洗，綠化、園地、街坊路面的清掃，生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害灑藥等服務。

　　保安費用于物業管理區域內為維護居住區公共秩序而進行的防范性巡視、值班的服務。

　　按有關規定以上三項收費項目的定價由物業管理公司在政府公布的基準價及浮動幅度的基礎上與業主委員會協商確定，報物價部門核準、備案。鑒于上述收費項目具有聯動性，絕大多數情況下物業公司同時兼管這三方面服務，而收費又是包干制的，所以這三項收費可視作廣義的管理費，用“公共性服務費”概括，可在“經營收入”下設立“公共性服務收入”二級核算科目。

　　與公共性服務費收入相對應的公共性服務支出，可在“經營成本-公共性服務支出”賬戶下反映。為了滿足物業公司內部管理的需要和對外公布賬目的需要，在“經營成本-公共性服務支出”下應當設立以下三級明細賬戶。

　　1、管理人員工資及附加。

　　2、服務人員工資及附加。主要用于核算保安員、清潔工的工資及附加。

　　3、清潔衛生費。主要用于核算清潔服務的物料消耗、人員制服等。

　　4、保安費。主要用于核算保安服務的物料消耗、人員制服等。

　　5、辦公費。主要用于核算管理處的水電費、通訊費、差旅費、辦公用品、辦公雜項費等。

　　6、固定資產折舊費。主要用于核算直接用于管理服務用的各項固定資產的折舊費。

　　7、法定稅費。

　　8、法定利潤。

　　二、設備運行費

　　設備運行費是物業公司向高層住宅的居民收取的（底層不收）用于房屋公用設備的能耗及房屋公用設備日常的維修保養費用。房屋設備有操作人員的，還應包括操作人員的人工成本。根據現行規定在業主委員會未成立之前，物業公司收取房屋設備運行費的標準是0.55元/平方米*月，實行包干制。如今已經成立業主委員會的，物業公司可暫按0.55元/平方米*月預收房屋設備運行費，多退少補，按實結算。

　　對于設備運行費的核算方法，目前有兩種觀點，第一種觀點認為運行費是物業公司代業主收取的費用，實行按實結算，設備運行費有結余不是物業公司的收益。同樣，設備運行費不夠用了，也不是物業公司的虧損，所以應通過負債來核算?？蓡卧O一級短期負債類賬戶“房屋設備運行費”，在“房屋設備運行費”賬戶下設“設備運行費收入”和“設備運行費支出”兩個二級賬戶，在“房屋設備運行費-設備運行費支出”下可增設“電梯電費”、“水泵電費”、 “電梯工工資”、“電梯養護費”、“水泵養護費”和“其他設備養護費”這六個明細賬戶用于分類核算。收到設備運行費時，借記“現金”等科目，貸記“房屋設備運行費-運行費收入”；支付相關成本時，分別借記“房屋設備運行費-運行費支出-電梯電費”等科目，貸記“現金”等。年終將設備運行費支出的明細科目全額與收入對沖，即借記“房屋設備運行費-運行費收入”科目，分別貸記“房屋設備運行費-運行費支出-電梯電費”等科目。房屋設備運行費余額在貸方的表明設備運行費的結余，在借方則表明設備運行費的超支。房屋設備運行費可在流動負債下的其他流動負債項目中反映。

　　另一種觀點認為，設備運行費雖說是按實結算，但如果只在負債項目中反映的話，無疑會使得人人們對物業公司總體經營規模的認識有偏差，特別當該物業公司是以管理高層商品住宅為主時，這種偏差就愈加突出。況且在未成立業主管理委員會之前，設備運行費是包干制的，那就更應該進收入了。采用這種觀點核算運行費時，應在“經營收入”下設“設備運行費收入二級賬戶，在“經營成本”下設“設備運行費支出”二級賬戶，另外在“經營成本-設備運行費支出”下再設“電梯電費”、“水泵電費”、“電梯工工資”、“電梯養護費”、“水泵養護費”、“其他設備養護費”和“設備運行費結轉”等七個三級賬戶。受到設備運行費時，借記“現金”等科目，貸記“經營收入-設備運行費收入”，支付相關成本時，借記“經營成本-設備運行費支出-電梯電費”等科目，貸記“現金”等。每月月末，按房屋設備運行費收入和支出的差額，借記“經營成本-設備運行費支出-設備運行費結轉”科目，貸記“房屋設備運行費”科目，“房屋設備運行費”賬戶性質同前。

　　我認為后一種觀點較為可取。

　　三、維修費

　　維修費是物業管理公司向業主收取的專門用于房屋公共設施養護、綠化綠地養護、樓內公燈及小區路燈的日常養護和能耗的費用。維修費由物業公司先行預收，后按實結算。維修費的收取標準政府沒有明確規定，根據經驗我認為一般在0.15~0.30元/平方米*月為宜。

　　維修費的核算方法如同設備運行費一樣也有兩種觀點。采用第一種觀點的應設立一級負債類賬戶“維修費”，在“維修費”賬戶下設“維修費收入”和“維修費支出”兩個二級賬戶，為了加強明細核算應在“維修費-維修費支出”下增設“房屋養護費”、“綠化養護費”、“其他公共設施養護費”、“公燈電費”和“維修費結轉等五個三級賬戶，維修費的賬戶性質與實務操作同”設備運行費“科目類似。

　　四、房屋維修基金

　　房屋維修基金是指物業公司接受業主委員會或物業產權人、使用人委托代管的房屋公用部位維修基金和共有設施設備維修基金。根據有關規定房屋出售人應一次性按多層房屋建筑面積成本價的35，高層房屋建筑面積成本價的4%繳納房屋維修基金。購房人首期應按多層房屋建筑面積成本價的2%，高層房屋建筑面積成本價的3%繳納房屋維修基金。房屋維修基金主要用于房屋公用部位、公共設施設備的大修和更新。房屋維修基金應當專戶存儲，?？顚Ｓ?，并定期接受業主委員會或物業產權人、使用人的檢查與監督。房屋維修基金的利息凈收入應當經業主委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作房屋維修基金滾存使用和管理。

　　對于房屋維修基金的會計核算處理，滬財會（1999）182號文附件二《物業管理企業會計核算補充規定》代管基金中已有詳細說明。它對于物業大修收入要不要進入經營收入的判斷依據是該項工程是企業自己承接的，還是發包的。如是本企業自己承接的則收取或轉入物業大修收入在“經營收入”科目中核算。如是發包的，則只在“代管基金”科目中反映。另外需要說明的一點是補充規定中的代管基金只設了一級科目，沒有下設明細賬，我認為這樣做不利于賬目的公布和原始本金的核對工作。

　　所以應在“代管基金”賬戶下設“基金本金”、“補充基金”、“基金利息”和“物業工程費用”等四個二級明細賬戶。其中“補充基金”主要核算物業管理公司利用物業管理區域公共設施停放車輛、設置廣告等經營性設施而收取的費用扣除必要的成本后轉入房屋維修基金賬戶的部分?！拔飿I工程費用”主要核算經業主委員會簽字認可的應從房屋維修基金中列支的物業工程費用部分。年終時，“代管基金-物業工程費用”應全額先沖銷基金利息、不足部分沖轉補充基金，借記“代管基金-基金利息”，貸記“代管基金-物業工程費用”，如利息收入不足以彌補物業工程費用則差額借記“代管基金-補充基金”?！按芑?補充基金”的借方余額表明動用的本金數，“代管基金”的貸方余額表示房屋維修基金的結余數，當房屋維修基金的結余數低于原始本金的30%時，需要再次募集維修基金。代管基金是物業管理公司的長期負債，應在其他長期負債下列示。

　　五、停車費

　　物業管理公司在管理服務的過程中，可能會接受業主委員會委托對屬于小區全體業主公有財產進行有償經營。如進行車輛停放服務、出租廣告牌服務。該經營項目由于主要使用了業主的公有產權，所以政府發文規定該類收入在扣除必要的成本后應當轉作房屋維修基金。物業管理是有償服務，諸如停車費的收取，物業管理公司是需要付出相當大的努力的，所以我認為必要的成本中應當包含物業公司根據收入比例提取的一定比例的手續費。為了核算停車費，應在“經營收入”賬戶下設立“停車費收入”二級賬戶，在“經營成本”賬戶下設“停車費支出”二級賬戶，在“經營成本-停車費支出”下分設“車管員工資”、“收費勞務費”、“其他停車支出”和“停車費結轉”等四個三級賬戶。計提收費勞務費時應借記“經營成本-停車費支出-收費勞務費”，貸記“經營收入-手續費收入”。月末將停車費扣除稅金及成本后的結余轉入房屋維修基金，借記“經營成本-停車費支出-停車費結轉”，貸記“代管基金-補充基金”。

　　六、其他有償經營收入

　　物業管理公司在目前的政策傾向下，只有是保本微利，甚至是虧損的。然而企業的最終目的是為了獲取經濟利益的最大化。怎樣才能緩解這個矛盾呢？我認為物業管理公司只有在依托業主的基礎身上，搞多種經營，大力開拓各種有償服務的市場。如開展代購商品服務、代做房屋租賃、置換中介等。經營規模越大，管理成本就越低，效益就越好。

　　為了核算此類經營收入可在“經營收入”下設“有償服務收入”二級賬戶，在“經營成本”下設有償服務支出“二級賬戶，如單個經營項目規模特別大的可但列明細。

　　七、代收款項

　　物業公司在管理服務中必然要向業主收取一些代收代付款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、各類押金及代收的房租等。這類收入原則上不屬于物業公司的經營收入，除非物業公司收取的代收款項中包含代辦手續費等服務收入時，則借記“代收款項-水電費”等科目，貸記“經營收入-手續費收入”將手續費收入轉出。