黃傳煒：物業管理領域第三方機制的社會價值：以北京為例

　　來源：《和諧社區通訊》20**年第六期

　　作者：黃傳煒 和諧中心研究員

　　一、物業管理領域第三方機制概述

　　(一)第三方機制的意義

　　市場經濟中主體與客體之間的糾紛與政府沒有直接關系，政府的職責是依據《立法法》、《行政許可法》等立法、制定政策、依法行政，監督指導各行業各主體依法進行各項經濟活動，對違法違規經營主體進行處罰。政府不直接介入市場經濟主體之間的各項微觀事務，不參與經濟活動糾紛和處理。發達市場經濟國家中，矛盾糾紛的解決都是依靠第三方機制，第三方機制失靈就去找法院。

　　第三方機制，包括市場化的第三方機制，如評估機構、資產管理、金融信托、顧問咨詢等專業化第三方機構，通過具有專業資質的機構和人員介入調查、評估、監督、提供信息、議價、談判、調解......，對于物業管理中沒有議價權，沒有知情權，沒有話語權，沒有商品性價比權的廣大業主是一種必要和重要的救濟機制，第三方機制是一種朝陽產業，它的出現和發展，是市場經濟體系成熟的一大表現，也是社會發展的大勢所趨，但是其社會價值目前尚不被中國廣大業主了解。

　　(二)第三方機制建設

　　在北京，第三方機制的建立是依據北京市219號令《北京市物業管理辦法》及其配套的“1+36”法規，自20**年10月1日開始確立。政府文件要求第三方機構秉承“獨立 客觀 公正 專業”行業理念，引入物業行業創新管理市場化機制，采取評估監理手段引導并規范物業管理核心專業價值：物業保值增值并延長其使用壽命;在物業小區各權益主體間搭建溝通平臺實現物業信息對等化;厘清各權益主體間核心利益邊界：責、權、利，看得見、聽得懂更能行得通;應用市場化及制度規范化實現業主對物業服務管理知情權、共同管理權。根據“1+36”制度建設：建設單位、物業企業、業主、業主委員會、法院、政府，任何一方質疑相對方，都可以委托第三方評估機構作出物業費、物業服務質量評估報告，用于協調、協商、判決時作為專業技術證據使用。這一創新制度設計不夠完善之處是應延伸到立法授權，賦予第三方評估機構報告的司法證據效力。同時，第三方評估監理機構應承擔造假、虛假報告法律責任或經濟賠償責任，這將有助于物業管理領域內市場經濟秩序制度的重建。

　　北京市物業服務第三方評估監理機構，于20**年10月1日由北京市住建委以部門規章形式發布執行至今，經過國家工商總局特批北京市工商注冊目錄之后于20**年10月1日成立物業服務第三方評估監理機構，目前北京市注冊備案機構共計50家法人企業，并獲得北京市民政局批準注冊成立了北京市物業服務評估監理協會。20**年11月6日至20**年10月15日累計完成三類評估業務總量為796個小區。其中：物業服務費用評估項目716個，占三類評估業務的89.9%，服務質量評估38個，占4.8%;承接查驗評估42個，占5.3%[數據來源：北京市住建委物業處20**年10月31日]

　　二、第三方機制的任務環節

　　就物業管理活動全過程而言，第三方機制主要包括以下環節的任務：

　　(一)物業費第三方評估。改變開發商和物業企業單方面定價行業現狀，并逐步替代政府指導價，維護物業企業和業主共同權益，為化解物業糾紛提供一個出口;

　　(二)物業交接第三方承接查驗。在新項目的交接和新老物業企業的項目接撤管的交接中，第三方機構承擔為物業企業和業主查清物業家底、評估清楚物業現狀現況，把物業服務管理責任邊界內容量化到值;分清物業專有、共用共有物業服務管理邊界的職責，為物業物權確權消除物業糾紛源頭奠定制度基礎。

　　(三)物業服務質量第三方評估監理。通過專業化評估機制對物業服務管理質量進行評估監理，根據物業合同履約率、物業服務標準符合率、物業費及公共收益收支賬目等指標內容，每月予以透明公示，在物業糾紛矛盾中，通過標準規范的制度和信息的公開透明，維護業主和物業企業共同利益。

　　(四)業主組織建設與運作中的第三方。第三方機構可以在以下方面提供專業化的服務，幫助業主組織成立、備案，幫助業主組織在物業費價格、服務質量的性價比評估，以及預決算，通過透明公開的程序幫助業主獲得知情權，在選聘物業企業和進行物業交接中的專業服務，幫助業主查清共用部位、共用共有設備設施、規劃配套設施、物業面積家底，收回共有共用物業資產，幫助其經營管理共有部分，如供暖(冷)系統、停車場、自行車庫、人防層、會所、架空層、物業用房、公共管理用房等。最后，幫助業主對專項維修資金劃轉、管理和規范使用。

　　三、第三方機制的社會價值

　　(一)對開發建設單位的價值

　　1、物業項目前期介入查驗

　　在物業項目中的前期介入承接查驗機制，對開發商具有重要價值。一個建筑項目從開始到完成，規劃部、設計部、工程部、銷售部、預算部......各有非常具體的職責、各有分工。此外，開發商中參股、合資、合作形式較多，所以內部派別林立，山頭眾多。同時，建筑商、施工方、工程監理方、供應商的質量維保期都不同，各職能部門間經常出現相互掣肘的情況。

　　因此，從開發商擬開發建設的物業各階段環節，項目決策、規劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，如引入專業化外腦第三方機構參與介入，就物業管理運作和業主使用角度對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布局、房屋租售、施工質量、竣工驗收等N方面提供專業化、實效性、平衡型、多出口等建議案，有利于配合完成銷售目標，贏得業主信任，占領市場制高點、增加市場份額、規避事后追訴責任風險，提高投資回報率。

　　2、物業項目承接查驗

　　開發項目完成后的物業承接查驗。依據《物權法》住建部20**(165)《物業承接查驗管理辦法》，規定建設單位必須履行承接查驗義務，承擔承接查驗評估費用。建設單位未履行承接查驗評估，依法承擔賠償責任。而建設單位所履行的承接查驗義務，其實是由施工單位、建筑商、供應商必須向建設單位履行的，也就是承接查驗評估卡住的不是建設單位，而是建筑商、施工單位、供應商，是替建設單位把關，免除建設單位的連帶責任。

　　(二)對物業企業的價值

　　1、物業企業與開發商之間的物業項目交接

　　物業交接中，規定建設單位是應向業主進行專有面積交付，即交房;建設單位向業主或前期物業公司進行共用部位，共用設備設施物業交接，即物業交接。業主專有面積與開發商基于購房合同約定標準由業主接收，共用物業基于購房合同、前期物業合同約定由前期物業公司代為接收。物業公司基于代為接收的共用部位、共用設備設施是否符合規劃設計指標，建設安裝技術標準，配套公建和配套設施是否齊全完整，是否依法依規予以交付，其交付的共用物業質量是否符合法定標準呢?通常情況下，前期物業公司基于獲得這個項目的服務管理權，被逼著照單全收，符合不符合規定都硬著頭皮替開發商打掩護，卸掉其違法違規責任。如果，前期物業交接是第三方評估監理機構來負責評估呢?前期物業公司公司還用如此犯難嗎?所有的開發商應付責任都必須全部符合法定標準，第三方評估監理機構才會出具符合結論的承接查驗評估報告，因為如果報告有假，第三方評估監理機構承擔賠償責任!物業公司沒有法律風險，等著一個運行有效，配置齊全完整，不用任何資金投入的真正的新項目，物業公司也不用不干這個小區服務時，新舊物業交接時沒法子給業主委員會交接，還被業委會追訴，這個原屬開發商的責任。

　　2、新老物業企業的物業項目交接

　　二手樓盤小區物業交接時，上一個老物業公司所管理的共用部位，共用設備設施現狀現況究竟是什么樣子呢?其責任如何分界呢?承接時狀態是什么程度?物業圖紙資料、物業費、公共收益、專項維修資金、代收代繳、預收欠費如何分割呢?公共能源及專項服務項供應系統如何分界或過戶?如何與業委會之間進行責任認定與分割呢?或者老物業企業不干了怎么與業委會進行物業交接呢?等著做被告嗎?承擔賠償嗎?如果有第三方評估監理機構進行物業承接查驗評估，各項責任分界十分清晰明了，承接的安心，運行維護責任分界清晰，將來你進行物業交接時有憑有據。隨著法律法規日趨完善，業主組織日趨成熟起來了，業主組織已經知道使用第三方評估監理機構來為業主維權了。

　　3、物業服務標準評估

　　物業企業與業主之間是經濟合同關系。因物業行業近30年的單邊市場發展思維，物業企業壟斷物業信息，排斥業主組織的發展，使物業合同的購買服務主體，即《物權法》下的業主大會及業委會難以成立和運作。造成了業主只有交物業費的權利，沒有能力參與物業管理的機會，市場經濟基本原則：商品服務性價比對等性，也就是物業服務質量的履約值，近30年來《物業條例》《物權法》......都沒有給出市場化可以使用的第三方評估機構，也就是業主永遠也不可能知道物業服務合同約定的物業服務標準的具體值?政策法規、各級政府、法院、物業行業、業主全都說不清物業服務質量是什么?所有的評估標準都是：“好與壞”，這是什么評估標準啊?所以，政府、法院、物業企業、業主、業主委員會相互之間誰也說服不了誰，物業糾紛就這樣吵鬧中逐漸升級為社會矛盾。

　　物業費收費難，漲價難。物業服務質量與物業費性價比缺失評估機制，一味的強調物業費收費難，物業服務質量不好，發自片面的單邊本位意識形態對物業服務管理核心價值沒有意義。物業服務管理質量必須與物業費購買服務核心價值：物業保值增值率相一致，即物業服務合同約定：物業合同履約率、物業服務標準符合率、物業費及公共收益收入共管下的收支透明，才是解決物業費收費難的唯一出口。這也是物業企業、業委會急迫需要構建的物業管理新秩序制度建設，不要寄希望行政強制措施，因為那是違反《物權法》《物業條例》《物業服務收費管理辦法》。也是激化業主對抗物業費，物業企業和業委會的矛盾源頭。物業糾紛核心是物業費與物業服務質量性價比失真、失實、不透明、無依據，而物業公司又拿不出能說清楚自己服務質量符合物業合同約定標準的具有公信力的依據。

　　因此，第三方機制提供對物業服務質量評估報告，包括：物業服務與管理的四界，服務標準的四界，物業費的四界，增值服務項四界，并且公示物業費年度收支情況。如果這還不行，業主拿著第三方評估報告去法院起訴，法院就有了判決依據。所以，第三方評估監理服務，基于化解物業糾紛的市場化性質，可以為物業公司具體化解物業糾紛、穩定物業合同關系，構建和諧社區提供幫助。

　　(三)對業主組織的價值

　　業主組織很難成立，即使成立，遇到任何難題，業主開始質疑業委會：“業委會啥也不干，業委會就是上來撈錢的，業委會私吞了物業費，業委會私分了公共收益，業委會被開發商收買了，業委會被物業公司收買了，業委會不交物業費、停車費、供暖費......”各種謾罵攻擊、誹謗造謠，甚至打砸業委會主任和委員、攻擊業委會主任和委員家人、攻擊業委會委員單位...”都可能發生。業主組織成立難，運行難，除了上層制度建設缺乏可操作性、缺乏雙邊市場經濟關系平衡發展思維，業主作為小區物業管理人，是不專業化的。市場經濟原則，專業人士干專業化的事，對物業服務質量評估是極其專業化的技術活，業委會聘請第三方評估監理機構給物業服務質量評估具體價值值、物業費收支明細清數值、公共收益收支明細數值。當面對業主前往業委會質疑時，業委會拿出第三方評估報告，請看，我的水平跟您一樣很有限，我能解答多少給您解答多少，我解答不了的請您給第三方評估監理機構打電話，若還是疑問那就拿著報告去法院起訴物業公司和第三方機構。

　　業主大會，是一個物業區域內業主形成共同決議的會議平臺，業主委員會是業主大會常設執行機構，定期或不定期形成業主委員會共同決議的會議平臺。筆者因指導業委會工作，近幾年參加數百次業委會會議，看到幾乎90%的會議都是在爭吵下無結果的會議。究其核心，如何開會，如何議事兒，如何做決議，如何公示?如何做才符合法定程序，符合議事規則，在一兩個任期內讓做公益活動的業主(業委會委員)予以熟悉掌握，幾乎不可能。

　　業主委員會委員、主任最為缺乏的是《物權法》《物業條例》立法關于業主組織運行的基本原理的掌握。業主自主治理議事規則是依據民主自治及社團組織自我管理的理論體系，會議規則是依據《羅伯特議事規則》延伸而來。即主任委員是業委會、業主大會會議召集人，也就是《羅伯特議事規則》中的會議主席，征集業主(物權人及使用人)所申請議題，提交業主委員會、業主大會“議事”、表決通過形成決議并予以實施。也就是主任委員征集業主、物業使用人的提議議題，提交業主大會、業委會會議進行觀點、主張、建議逐一發言(注意：也就是提前發布議題給各位業主、物業使用人，業委會委員)，公示期結束后，由業委會主任委員召集業主大會、業委會會議，大家逐一發言在業主大會、業委會會議中予以記錄;然后，由業委會主任委員發起投票表決程序，即業主大會共同決定，即業委會會議共同決定。(注意：無論是業主大會的業主、物業使用人有多少不同意見;無論業委會委員有多少不同意見;原則是要保留意見記錄在案，以投票表決通過為準(業主大會、業委會會議都是過半數通過原則)。這就是我國《物權法》等法律法規的核心立法精神。這也是我看著N多的業委會會議，開的無頭無尾，沒有意義、難以結果的關鍵所在。試問：作為公益性質的業主，被選為業主委員會成員，在缺乏培訓和實踐的情況下，從法規程序、理論知識、專業能力多方面要求他們即刻具備這種能力，其期望值是不現實的。

　　作為專業化第三方評估監理機構，若以顧問指導、評估形式介入業主大會的籌備方案、參選資格核查、投票程序、開票程序，業主大會決議形成程序，報備程序。不就為業主、業委會、建設單位、物業企業、政府主管部門、街道辦、居委會各方解決了糾紛化解依據嗎?因此，依法依規治理社區，怎么能沒有第三方機制呢?

　　(四)對政府公共管理的價值

　　業主組織問題很多，但政府因此就認為業委會就被滅掉或者被取代，那是對《物權法》和《合同法》的踐踏。目前一些街道辦和居委會動不動就強行介入業委會事務既不合法、也沒有效果，甚至會激化和加劇物業糾紛與沖突。請別忘了物業服務合同的甲方，業主組織是基于《物權法》界定和保護的私有財產權而誕生的私人共有物業管理事務，不是政府公共管理事務。構建依法治理社區平等民事主客體間的雙邊市場規則制度，是十八大四中全會的精粹。政府應因勢利導引入第三方專業化機制，彌補業委會的不專業性，規范業主組織和物業企業依照小區契約和物業合同管理自身的事務。

　　政府因勢利導引入第三方評估機構作為顧問指導、評估形式指導業主委員會的會議發起程序，議事程序，決議程序，公示程序。政府主管部門及街道辦引入第三方評估機構，提供專業化指導監督業主大會各階段法定程序，維護全體業主的合法權益同時又規避自身專業能力低下，錯誤指導監督下的被行政復議，連帶政府公信力的喪失，業主的不信任。這種非行政許可事項，本屬市場經濟事務，政府主管部門及街道辦為何不舍得這塊雞肋呢?讓業主大會回歸市場，市場法則第三方機制自我化解，何樂而不為!

　　北京市自20**年成立第三方機構，應用第三方機制規范物業管理、化解物業糾紛，為區縣政府排除了大量的群訪事件，穩定了小區的物業秩序。物業服務第三方評估監理機構作為的社會第三方的專業性、客觀性、科學性、證據性地位，成功地為市政府、法院、區縣政府及街道辦事處、建設單位、物業企業、業主、業主委員會就物業費、物業服務質量、物業交接的糾紛，社會矛盾的化解做出了巨大的貢獻。其市場化第三方調解評估監理機制，為政府調解、化解、司法判決物業糾紛提供了專業性證據支持，為業主構建了物業信息知情平臺，專業化監督平臺，贏得了業主、政府、司法、媒體高度認可。

　　附文：典型案例

　　1、北京市朝陽區S區

　　20**年11月，中物聯盟第三方評估監理公司受業主委員會委托，對開發商SOHO中國、前期物業公司香港港鐵物業公司與業主委員會間做物業交接查驗評估。進入到開發商、前期物業企業、新聘物業企業、業主委員會四方間關于怎么交接、交接什么、如何交接、各自責權利分割分歧糾紛調解中。通過正確解釋和適用國家與北京市法律法規及其配套政策，中物聯盟成為四方都認可的獨立調解機構。歷時5個月的調解，最終達成了物業交接四方協議書，并與20**年4月17日正式進行物業交接，實行了平穩有序交接。這是在全國第一例由第三方評估監理機構成功介入和實行的物業交接。該四方協議，化解了開發商、前期物業企業、業主委員會之間關于物業費結算分割，并為全體業主追回了140萬元預收物業費，還就共用設備設施損壞評估的結果，達成了前期物業企業一次性對價支付給業主大會300萬元。同時，業主委員會也協助前期物業企業繼續收繳業主欠費1200萬元。新聘物業企業則在沒有風險和包袱的情況下，順利接管了這個32萬平米的綜合物業項目。調解完成后，四方權利主體之間的糾紛沒有再走上司法訴訟、*、投訴等狀況。

　　2、北京市海淀區L小區

　　20**年12月，中物聯盟機構接受小區業主委員會的委托，對這個前期物業企業管理下的50萬平米小區設備設施進行評估。接受委托后發現業主委員會與開發商永泰地產集團公司、前期物業公司(博安物業)之間有太多的怨恨，敵對狀態相當嚴重。20**年6月通過實地評估，更深入了解各方的責權利分歧，通過評估結果，在適用法律法規及配套政策下，逐步調解各方的責權利分歧，一個問題一個問題地達成一致意見，最終于20**年3月三方正式達成三份協議：業主委員會與開發商、前期物業企業握手言和，并簽署了酬金制物業服務合同。在專業協調指導調解下，開發商一次性投資500萬元，對小區整體綠化進行改造，還為小區整體封閉并更新全部安防設備設施投入120萬元。對既定事實不明確的物權歸屬分歧，采取維持現狀，對明確的共有部分權屬的13年既往所得歸開發商，簽署物業合同之日起歸全體業主所有。這是通過第三方評估和調解的方式把這么大小的區群訪、*事件逐一解決，并化解了三方之間的宿怨，使之成功走上了合作共建小區的良性道路。

　　3、北京市東城區B小區

　　20**年8月，中物聯盟機構接受小區業主委員會委托進行物業承接查驗評估。由于小區業主之前已經群訪至北京市委市政府，東城區政府由2位區長帶隊18個委辦局共同組成該小區物業交接政府工作組。中物聯盟作為業主委員會聘請的第三方評估機構，參與區政府物業交接工作組，通過對法律法規和配套政策的正確解讀，對小區糾紛問題逐項指導并給予依法進行的程序設計，聯合辦公會歷時13天后接受中物聯盟的要求，以區政府作為物業承接方代表與開發商、前期物業企業簽署了物業交接協議，并由區政府指定的專業機構聯合18個委辦局進行交接工作程序設計、流程安排、結果匯總，并與第三方機構一起參與政府現場接待業主*化解糾紛。第三方的介入，幫助政府化解了由政府出面組織物業接管交接的法律風險和執法風險。第三方的工作，還化解了開發商、前期物業企業、業主之間的重大糾紛，逐一簽署協議并將全部物業交割清楚，使新聘物業企業有序接管了小區。這次參與區政府的物業接管模式贏得了區政府、區各委辦局、業主、開發商、物業企業的高度贊賞，充分體現了第三方評估機構在物業行業中的重要作用。

　　4、北京市朝陽區W小區

　　20**年12月，中物聯盟機構接受小區業主委員會委托小區物業承接查驗評估。該小區小區物業狀況非常復雜，建筑面積80余萬平方米。由北京長慶房地產開發有限公司等7家房地產開發企業在13年期間分別分期開發了A、B、C、D、E、F1、F2、F3、F4，共9個區域，由三家物業企業曾經分別承擔前期物業服務。業主大會通過決議“解除前期服務服務合同”，并通過招標，北京盛世物業服務有限公司成為中標人。但物業交接的協調過程非常艱苦，由政府出面主持的協調會的談判時間每天超10小時以上。20**年11月7日，朝陽區房管局發文要求三家老物業公司無條件按期交接，并就不按期交接的物業公司下發整改通知。中物聯盟接受委托，參與朝陽區政府、望京街道辦事處協調7家開發商、3家物業公司依法依規進行物業交接談判協調指導工作，逐一指導調解分歧，終于于20**年6月，在評估出四方責權利邊界，共用設備設施狀態下，使開發商、前期物業企業、業主委員會、新聘物業企業四方間簽署了物業費分割協議、停車位歸屬協議、供暖歸屬協議、物業交接協議等一系列協議。

　　5、北京市海淀區D小區

　　20**年初中物聯盟受小區業委會委托后經過幾個月的前期準備工作，終于在20**年4月27-30日進行新老物業正式開始交接階段，順利進行了第三方交接查驗。根據北京市的強制性規定，物業項目交接前應當簽訂交接協議。交接協議一般包括：物業項目名稱、交接主體、交接時間、權利和責任分界點、交接內容、交接查驗方法和標準、相關債權債務的處理、爭議解決方式等。

　　在前期物業期間，該小區業主與前期物業公司公司、開發商，經歷12年的雙方博弈。雖然業主大會/業委會與前期物業公司簽署了酬金制合同，但是，在18個月的時間內，物業企業提出物業費虧損278萬元債務。不解決所謂債務問題，物業更替交接事實不可能。第三方評估監理機構必須幫助業主大會/業委會解決所面臨的進退兩難的境界。前期物業公司在招標中未能中標，面對業委會的“物業交接告知函”，前期物業公司開出交接物業的兩個條件：第一，業委會還錢就交接，第二，物業公司只交接共用部位及共用設備設施。同時，一些業主發起所謂的20%業主動議，要推翻業主大會更換前期物業公司的共同決議。業委會陷入了無法與物業公司對清賬，左右都得認了這278萬元物業費虧損的境地，不得不尋求政府支持。街道辦、房管所都一致性的認為，業委會與前期物業公司自己對賬，業委會必須歸還前期物業公司的欠款278萬元。

　　在此情況下，在協調會中，第三方評估監理機構通過政策法規指導原則解答了酬金制物業合同約定，使街道辦、房管所同意由第三方評估監理機構協助查賬，盡快完成物業交接。第三方評估監理機構應用酬金制物業合同約定，現行法律規定，逐項與前期物業公司查驗18個月物業費收支、公共收益收支，最終復核出這278萬元的真實財務結果是只存在30多萬元欠款。同時，第三方協調業委會讓步認可了地下車庫的秩序員費用40多萬，合計支付給前期物業公司78萬元。

　　同時第三方評估監理機構依法依規指導業委會、新物業公司、前期物業公司三方一步步對圖紙資料、共用設備設施、物業用房、地下室、地下停車場、地上底車場、物業管理系統、物業財物工具工料、物業收費臺賬、物業設備設施臺賬、各項財物資料予以審核和評估，實現了有序交接，在分割三方之間的債權債務，電梯、水電、專項維修資金密匙盤使用名過戶等手續情況下進行交接。確保了當代家園30萬平米住宅小區實現了平衡、和諧、有序的物業交接。

　　第三方評估監理機構，在新老物業實施正式交接一個月后，介入了業委會與開發商遺留問題的解決：關于五棟樓的臨時用電、主干路、環紅線路的修復、地下人防層車位、出租房、公維劃轉關聯手續配合等五大問題的糾紛調解。第三方評估監理機構通過對應用土地、規劃、產權登記、專有、共有、配套設備設施、配套公建、配套商業、公攤系數法、物業管理權、物業所有權、物業收益權等一系列法律法規、進行專業性政策解讀和權屬的梳理，最終說服了開發商同意就上述五大歷史遺留問題，逐一談判并予以限時解決，作出如下決定：原全部被開發商拿走的人防層500個車位(300元/月/個，其中物業公司占有120個)，現在開發商配合新物業公司去辦理合法手續，業委會拿回120元/月/個。12年里業主在人防層車位中沒有得到過一分錢的收益，今天總算有了一個安慰性結果，拿到了一部分收益收入;12年未解決的5棟樓臨時用電遺留問題，開發商同意與業委會確認改造方案，報電力局核準開始施工進行改造，業主們12年隨時停電、每月額外多出電損費用的日子總算熬到頭了;原被開發商出租的地下室房間，現由雙方共同清理并歸還給業委會;歷史遺留的小區主干路、環線路的塌陷、凹凸不平的糾紛，開發商承諾與臨電改造一起施工，達到業委會認可的道路標準后交付給業委會;歷經6年交涉無果的業委會劃轉專項維修資金工作，因必須與開發商進行數據關聯、復核等配合手續，得到了開發商的承諾將與以積極配合。

　　在與開發商談判中，第三方評估監理機構承擔了巨大壓力，但是，通過應用法規、政策的專業能力，得以與開發商有效對話、協商解決。解決的過程顯示，物業信息的不對等，不光體現在業委會與開發商之間，也存在于開發商自身與法規政策之間信息的不對等。最終能夠通過新老物業交接查驗的制度契機，化解了業委會與開發商12年的恩怨，爭取到開發商一次性投入300萬元改造費用，使雙方開走上了握手言和合作建設小區的建設之路。

篇2：組建第三方組織以解決物業管理諸多難題

　　組建第三方組織以解決物業管理諸多難題

　　組建第三方組織，解決物管諸多難題

　　隨著國家《物業管理條例》的頒布實施，物業管理的舞臺突然變得熱鬧起來。有業主炒管家的，有業主要自己進行物業管理的（業主自治），有物管公司撤離小區置業主于尷尬境地的，有官方民間在頻繁發表各種言論的，還有在法庭上唇槍舌劍的?？傊?，熱鬧得很。面對紛繁復雜的種種矛盾，有人歸結為《物業管理條例》的缺陷，有人論述為國內大環境不成熟。但基本上都是在火上澆油，最文明者也只是在隔岸觀火，尚沒有人能拿出“釜底抽薪”式的解決辦法來。筆者借鑒第三方的概念，試圖為物業管理的矛盾謀劃幾條解決出路。

　　一、改造已有的第三方物管機構，使之進化到市場組織的高級形式。

　　其實，關于第三方的 問題，在物業管理行業中早已出現，如提供專業化服務的樓宇科技公司、設備維保公司等，但這種第三方服務的機構尚處于初級階段，對解決現階段物管所產生的種種矛盾尚不具備條件。其一，這些機構大都屬物管公司自己所建，有的已“墮落”成物管企業謀取不正當收益的合法途徑；這種形式的第三方只對現行的物管模式起作用，可在一定程度上推動物業管理的專業化發展，但實際上屬于“麻雀雖小、五臟俱全”的老套子，且因為這種第三方與物管公司“一鍋燴”，對提高物業管理的服務水平也沒有多少實際的內在推動力。此外，該模式對解決業主要求自治的呼聲而言沒有任何益處，反而為業主懷疑物管公司提供了口實。解決的辦法是如要求“建管分離”一樣，要求物管企業將上述的第三方與物管主業相分離，走完全的市場化；而在樓宇科技、設備維保業務工作方面，也要提倡公開招投標，如此鼓勵此類第三方服務機構走完全市場化道路，也將促進社會上積極組建類似企業，形成該類業務的良性競爭環境。其二，推廣基本成熟的做法。目前，運作較好的為專業清潔公司，在深圳，較好的物業管理企業基本上都將清潔業務外包給專業清潔公司，在降低成本的基礎上也提高了管理服務的質量；但專業清潔公司還沒有形成規模，在深圳這類有影響的公司屈指可數，還有很廣闊的進入空間。還有一個尚待繼續完善的保安服務公司，受限于各物管企業在管理、品牌、形象等各方面的因素制約，發育還不成熟。在這方面，如果清除保安公司的政府背景，再從思想上轉變物管企業的固有思路，可能會加快其市場化進程。

　　二、聯合現有的資源，成立新型的第三方物管服務機構。

　　為物業管理企業提供ISO9000質量管理體系及其它體系認證的組織，就其對物業管理已經介入到相當深的程度而言他們已經成為評定物業管理水平的專家型組織。遺憾的是，這些認證組織僅限于為物管公司提供咨詢認證服務，人為地將服務范圍限制在一個狹窄的區域內。因此，完全可以將其服務領域廣為拓展，從而成為新型的物業管理第三方服務機構。具體辦法是，在已有職能的基礎上，成立物業管理品質監管中心，其職責即在于對物業管理的品質狀況進行評定和監管。它既可接受物業管理企業的委托，對企業的品質情況“微服私訪”，以提升物管企業的管理水平；也可接受業主的委托，對物管企業的資費與管理水平是否相符進行驗證；也可接受政府或物管協會的委托進行調查，為資質評審提供權威資料。諸如此類。這個空間也可大力提倡多種資本進入以形成市場競爭，其中物管企業可充分利用自身的優勢進入該領域，相信會成為新的利潤增長點。當然，這種組織機構必須完全與物管企業相脫離，作為獨立的市場主體，站在客觀、公正的立場上開展工作，以誠信、專業的態度贏得市場；它的發展可充分借鑒會計師事務所、律師事務所等成熟的經驗。

　　三、組建全新的物業管理第三方服務機構。

　　其一，成立物業管理招投標中心，這也完全是企業性質，其監管方為政府并接受社會（業主）的監督和質詢，其最終生存則靠其誠信贏得業主（包括發展商）的信任。而中心成員則全部為專職，即便有兼職，也不得是同一個地區的成員，而須從外地隨機從名單中聘請，如深圳的項目必須從北京、上海等地請人。其成員中可以有物業管理方面的專家，也須多充實相關人員，如律師、業主、公證員等。任職成員必須具備資質，如同會計師事務所的成員必須具備注冊會計師資質類同，參與中心工作的人員必須具備物業管理招投標資質，權且將這種資質命名為物業管理市場評估師。物業管理市場評估師分多種專業，如法律、設備、管理、受眾心理等，其名稱也可分別稱為物業管理市場法律評估師等。該資質由參加國家統一考試取得。物業管理招投標中心的建立可避免現行的招投標市場的混亂。

　　其二，成立物業管理專業機構預審中心，對參與物業管理的專業機構，包括物管公司、樓宇設備維保公司、保安公司、清潔公司等，進入招招標時對其資格進行審定。其業務可以擴展為受業主的委托為其物業管理進行公司遴選，也可受物業管理公司的委托進行專業公司的選擇。這也完全是一個企業性質的東西。

　　其三，成立物業管理職業經理人事務所（已有專家對此進行過充分論證）。

　　其四，成立物業管理事務介紹所。

　　其五，成立物業管理社會性質服務（如商務、娛樂等）中介機構。

　　第六，成立業主委員會成立程序等業務咨詢中心。

　　第七，利用物業管理資源，如所掌握的物業類型、所用電梯、空調等設備的選型等，成立向發展商進行相關業務數據推介的中心。

　　八，成立業主置業服務中心......當然，我們可以成立多個類似的中心。

　　如此一來，一切都由市場說了算。其好處至少有以下幾點：

　　一是少了政府的麻煩事，政府只須監管幾個中心即可，而不需要再監管幾百個物管公司和成千上萬個小區，也不必面對數量龐大的業主，業主與各專業第三方機構的矛盾完全由法律解決。政府即可脫身集中精力規劃物業管理的大政方針。

　　二是最大程度上避開了各種不必要的暗箱。物管企業將錢掙到明處，業主將錢花到亮處，市場調節及其自身規律將把國內最盛行的人為（情）因素最大程度地予以剔除。

　　三是開辟了物業管理新的贏利途徑，將之掙錢的思路從單一的物業管理拓展到更為廣闊的天地，也會大大增加就業機會。

　　四是有利于提高物業管理的整體水平。專業化和市場化發展的激烈競爭，必將促進各專業方不斷創新增加服務內容，增強服務意識，提升服務質量，最終使消費者受益。

　　五是為各種物業管理模式能夠實施奠定了基礎?，F今物業管理的模式基本只限于聘請物管企業進行管理，而如果各種第三方機構能夠充分實現并發揮作用，則業主自治、物業管理職業經理人進入市場都將成為可能。

　　文/王荷