案例：新舊物業債權能否轉讓?

　　案例詳情

　　王女士系北京市延慶區某小區業主，該戶建筑面積131.71平方米。20**年7月30日，開發商與王女士簽訂購房合同書，合同約定的交付房屋時間為20**年11月1日，約定北京玉都物業公司為前期物業管理公司。20**年9月27日王女士正式入住小區。20**年12月，北京玉都公司與富源通物業公司簽訂《關于物業管理交接事宜協議》，約定該小區的物業管理工作由富源通物業公司接管、將與物業費相關的債權轉讓給富源通物業公司。20**年1月1日，富源通物業公司與小區業主委員會簽訂《物業服務合同》，約定富源通物業公司的服務期限為一年。合同到期后，富源通物業公司與小區業主委員會續簽《物業服務合同》，約定物業服務期限為2年，自20**年1月1日至20**年12月31日。北京玉都公司和富源通物業公司提供了物業服務，王女士未繳納20**年8月至12月、20**年至20**年、20**年至20**年的物業費共計2902.02元，故富源通物業公司提起訴訟，要求王女士繳納所欠物業費。

　　法院判決

　　法院審理認為，北京玉都公司和富源通物業公司為王女士所在小區提供了物業管理和服務，王女士作為業主應當交納相應的物業費。20**年底，富源通物業公司與北京玉都公司簽訂合同將20**年之前與物業費有關的債權(包括未收取的物業費)全部轉讓給富源通物業公司，訴訟中王女士亦知悉了該債權轉讓，故富源通物業公司有權向王女士主張其欠繳的物業費。本案中，王女士與北京玉都公司簽訂合同的時間雖然是20**年7月30日，但是合同約定的交付房屋時間為20**年11月1日，同時亦對物業費收取進行了約定，故王女士繳納物業費的時間應當從20**年11月1日起算。經核算，王女士應當繳納的物業費為2836.16元(繳費年度為20**年11月至12月、20**年至20**年、20**年至20**年)。

　　律師分析

　　首先，根據《合同法》第80條規定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。債權人轉讓權利的通知不得撤銷，但經受讓人同意的除外”，即，債權人轉讓債權的時候只需要通知債務人即可對債務人發生債權轉讓的效力;即使債權人沒有通知債務人債權轉讓，債權轉讓對受讓人來說仍然是有效的，受讓人是確定的享有對債權人轉讓的債權。在本案中，王女士對債權的轉讓是知悉的，因此，北京玉都公司和富源通物業公司之間的債權轉讓當然的對王女士發生法律效力，富源通物業公司有權收取北京玉都公司之前的物業服務費。

　　其次，即使沒有證據證明王女士知悉兩物業公司之間的債權轉讓，根據《最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(一)》：“債權人轉讓合同權利后，債務人與受讓人之間因履行合同發生糾紛訴至人民法院，債務人對債權人的權利提出抗辯的，可以將債權人列為第三人”。即債權人轉讓債權沒有通知債務人，但受讓債權人直接起訴債務人的，視為“通知”。人民法院應當直接審理，不應駁回受讓債權人的起訴，這要作為債權人轉讓債權履行“通知”義務的特殊情況來理。所以富源通物業公司直接起訴王女士繳納物業費，法院是可以將北京玉都公司直接列為第三人，視為當場通知王女士債權轉讓的。

　　最后，物業費的交費起始日期應以交付為準，王女士約定的收房日期是20**年11月1日，則王女士的收費日期應從20**年11月1日起計算。

篇2：業委會加強安全防范維護小區秩序公告(新舊物業交接)

　　業委會關于加強安全防范、維護小區秩序的公告（新舊物業交接）

　?。?0**年第*號公告）

　　尊敬的各位業主,大家好：

　　小區在8月底舉行的業主大會臨時會議中投票確定了**物業服務有限公司為本小區新的服務企業。

　　現業委會正在與該公司洽談簽約的具體事宜，在新的物業公司尚未進場的情況下，由于合一物業不作為，造成小區垃圾清理滯后、安保工作出現漏洞。

　　基于上述情況，業委會已與zz物業商定，由其在9月6日派遣保潔、保安進駐小區，承擔保潔、安保工作。在此特別時期，業委會特別提醒全體業主，為了維護小區整體的運行秩序，請大家共同做到以下幾點：

　　1、出門前仔細檢查門、窗、陽臺門是否鎖好；

　　2、請將垃圾投放在指定垃圾桶內；

　　3、發現可疑閑雜人員，立即報警或通知臨時工作人員；

　　4、消防通道請勿堆放雜物及易燃物品，避免消防事故發生。

　　感謝全體業主的大力支持！

　　**小區第二屆業主委員會

　　20**年*月*日

篇3：住宅小區新舊物業公司于交接事宜

　　住宅小區新舊物業公司有關于交接事宜

　　如果**全體業主選聘**物業正式接管**，按照目前**的現狀，乙方將做以下安排：

　　一、項目交接：

　　▲ 新舊物業管理交接程序

　　基于我物管公司在市場拓展方面的成熟經驗，本著“合法、安全、有效”的原則，針對“**”小區實際情況，為保證項目順利交接，避免交接過程中可能會出現的不利因素，建議雙方簽約后，擬采用以下步驟進行：

　　業主委員會負責的具體事項：

　　1．將合同內容告知全體業主

　　本項事情從法律程序上原本應該是在簽約前，將合同通過業主大會討論認可，再行簽約。如果先簽約，應在簽約后業主委員會將合同復印件發放到每個業主手中。

　　2．簽約當天或第二天由業主委員會以書面形式函告現在的物業公司：本小區按政府規定程序招投標工作已經結束，確定某某物業公司為新的管家，請于某月某日與新管家辦理交接手續。

　　本項事情從法律程序上即完成“告知”目的。此外，簽約日期與交接日期最好應有半個月以上時間，業主委員會同時給新管家一個書面“委托交接函”（最好兩份），要求新管家某月某日與原物業公司辦理交接手續。

　　3．將招投標結果報告給區物業監管科、居委會備案，并索取回執。

　　以上3項內容已經完成法律規定的所有程序。

　　▲ 新物業公司交接方案及應急措施

　　1．交接日前拜訪管轄區派出所、居委會、區物業監管科。

　　2．交接日前與原物業公司聯系洽談。

　　新管家將一份“委托交接函”在交接日前三天內交給原物業公司，并進行初步洽談，發現問題，并積極與業主委員會溝通。

　　3．交接日前準備兩倍或更多的保安人員，首要保證居民安全。

　　4．及時通知全體業主將物業管理費等從交接日起交往新管家，并協助業主取消原扣款賬號、辦理新扣款賬號。

　　5．一旦出現緊急情況，必要時我方將邀請媒體、公安部門介入。

　　6．做好就物業公司基層員工思想工作，如有需要，為其提供工作崗位培訓，通過考核分配到我公司在管的其他小區工作。保證民心穩定。

　　二、人員交接：

　　凡是原物業公司（中海物業）員工愿意繼續留任為**小區服務，而且為廣大業主所認同的人員，我公司將熱烈歡迎**的老員工。我公司鄭重承諾：原**物業員工在轉入**物業后薪酬待遇不低于原來標準。原在**物業的工齡公司認可，到**后繼續順延。其年休假及行為準則參照**物業《員工手冊》。

　　**市**物業管理有限公司

　　簽章：