創世紀花園案例分析

　　20** 年 10 月,創世紀花園在通過 2/3 的業主同意之后,采取公開招標方式招聘物業管理公司。這一過程創世紀花園連創了業委會 3 個第一:業委會第一次成為公開招標人,第一次委托中介代理,第一次在媒體上公布招聘物業管理公司信息。整個招標過程進展順利,在本市物業管理行業內引起了不小的反響。最后上實物業公司中標,成為創世紀花園的新管家。按照合同的約定,新老管家應在 20** 年 11 月 30 日 24 時之前完成交接,但到今年 2 月份,老管家不但沒有按期徹底退出,而且給新物業留下一個“爛攤子”:小區內的部分電線被挑斷,燈泡被卸掉,一些花盤失蹤,防盜安全門的 IC 卡被帶走,電梯和監控室內的報警電話線路短路,保安系統處于癱瘓狀態等等。出現這種“爛攤子”,最大的受損者就是小區的業主。象這種落聘物業公司臨走時采取非理性措施的,滬上還有不少實例。

　　分 析:

　　上面案例中,業委會依法辦事,老物業公司卻對抗法規。 1 、依照法規規定,老物業公司應該把下面“相關法規索引三”中所列的九項資料完整地交給中標的新物業,然后有序地退出。若不及時退出,甚至破壞小區設施的,有關部門應依法予以行政處罰。 2 、 老物業公司蓄意破壞小區設施,造成損失的,小區業主或業主大會可要求老物業依法賠償,并可提起民事訴訟。

　　業偉提示 :

　　1 、根據上海市高級人民法院《關于審理物業管理糾紛案件有關問題的解答》,業主個人或少數業主無權就整個小區損失提起訴訟,而只有業主大會、業主委員會(代表業主大會)才有訴訟主體資格。因此,要維護業主整體利益,減少業主自己的損失,成立業主大會和業主委員會已成當務之急。

　　2 、對前期物業管理企業的監督管理,除了依靠主管部門,最終依靠全體業主。如果在矛盾產生之前, 制定制度約束物業管理企業的行為,比如聘請中介機構監督控制,是可以避免不必要損失的。

　　相關法規索引:

　　一、國務院頒布實施的《物業管理條例》規定:

　　業主大會職責之一:選聘、解聘物業管理企業

　　業主委員會是業主大會的執行機構,履行職責之一:代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。

　　二、國家建設部頒布 20** 年 9 月 1 日起實施的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定:住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;業主和業主大會通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業的,參照本辦法執行。

　　三、上海市房屋土地資源管理局 20** 年 11 月 10 日頒布的《上海市居住物業管理招投標暫行規定》第 28 條規定:已交付使用的物業的招投標活動,應在原物業管理服務合同終止前 2 個月完成。

　　第 29 條規定:招投標活動結束后,原物業管理企業應將下述檔案材料移交給中標人:

　　(一)各類物業設施的驗收、接管檔案;

篇2：新舊物業管理交接難點及對策

　　新舊物業管理交接難點及對策

　　隨著物業管理的市場化推進，小區業主大會、業主委員會的逐漸成立，在我國，特別是北京、上海、深圳等大城市，部分商業住宅的前期物業管理合同年限到期，開發公司委派的前期物業公司按照合同應退出小區，由業委會選舉的新物業進駐小區，進入了新老物業的交接階段。在交接過程中，由于前期遺留問題、物業欠費問題、業主委員會的操作問題等使物業新舊交接過程中發生了不少糾紛，出現了舊物業不走、新物業進不來的局面。

　　如何能夠更好的解決這些問題，不僅關系到物業管理公司的利益，物業管理行業的規范發展，還涉及到小區居民的穩定生活和社區、社會的穩定。新舊物業交接的難點和對策，需要我們物業管理行業和各界人士的關注。

　　一、新舊物業管理交接難的三大體現

　　在物業管理實踐中，業主委員會通過正常的招投標，希望新物業管理公司進駐小區，在進駐過程中，新的物業管理公司感到交接工作存在很多的問題，阻礙了以后物業管理正常的開展，主要體現在以下三點：

　　1、小區相關設施如物業管理用房、公共設施等移交難。

　　按照《物業管理條例》規定，物業管理用房等房產的所有權屬于業主，但由于在房地產開發建設和登記產權時，大部分登記的是開發建設單位，而目前又沒有法規規定這部分產權如何移交給業主。如物業管理用房，即使舊物業管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業管理公司對物業管理用房進行過裝修，投入了一部分的費用，需要舊的物業管理公司、新的物業管理公司、業主委員會進行協商，增加了新舊物業交接的難度。

　　2、物業資料移交難。

　　按照《物業管理條例》第二十九條，建設單位應當向物業管理公司移交以下資料:

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料。

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料。

　　(三)物業質量保修文件和物業使用等技術資料。

　　(四)物業管理所必須的其他資料。

　　要求物業管理企業應當在前期服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　雖然《物業管理條例》上對交接的內容有規定，但是比較籠統，不能充分的將日后新物業管理公司順利開展公司所需要的資料(如財產記錄、設備情況和客戶資料等)涵蓋在內。另外，由于大部分前期物業管理公司都是由開發商選聘的或者自己組建的物業管理公司，開發商不按規定向物業管理公司移交相關資料，舊物業管理公司也就無法在新舊物業交接中提交完整的資料。

　　若沒有設備竣工圖等重要的原始資料，新物業管理公司則無法在小區內順利開展物業管理工作。如某新物業管理公司在入駐小區后，不少業主反映下水管道堵塞，新公司請來專業疏通人員檢查后發現，整個小區要進行大的疏通，但由于物業管理公司在交接時沒有將下水管道的圖紙移交過來，這樣疏通工作也不能開展，影響了業主的正常生活。

　　3、物業管理費支出、欠費問題處理難。

　　由于物業管理合同的特殊性，體現在物業合同主體和標的的特殊性，當業主委員會代表業主和物業管理公司簽訂了合同，這樣物業管理公司所提供的服務是面向所有業主，而各業主的服務要求和判斷服務質量的標準又不一樣，這樣造成某些業主對物業服務的不滿，通過拒絕交納物業管理費來抗議，而開發商的遺留問題難以解決，又加劇了物業管理公司和業主之間的矛盾。這樣在舊物業退出小區時，業主所欠的物業管理費則成為一個阻礙交接成功的難題。

　　(1)物業管理費賬目管理雜亂。舊物業不能詳細公布業主交費情況，而一些物業管理中的費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂，又沒有監督機構對支出進行監管，比較混亂，在新物業交接時，各管理項目費用理不清，不能順利接管。

　　(2)代收費用的差額問題。如很多老小區，在初始階段沒有一戶一表，舊物業管理公司義務為居民代收水電費，出現的差額費往往由物業管理公司承擔，這樣在交接時，對于差額部分如何來妥善解決，原有物業管理公司的權益又如何來保護，解決不好這些問題，新舊物業交接時就容易產生糾紛。

　　(3)物業管理費欠交?，F在，物業管理公司的物業費收繳率不高，好一點的公司到90% ，而很多的是維護在70% ，一些老小區還不到40% 。這樣，新舊物業交接時物業費的糾紛就成為了一個很大的障礙。舊物業管理公司在物業費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。

　　(4)其他費用，如前期停車費、一些經營收益的問題也影響了新舊物業交接的順利開展。

　　二、解決新舊物業交接糾紛的對策

　　面對業主對自主選擇物業管理公司的權利主張，而業主委員會在選擇物業管理公司后，發生了諸多的物業管理交接糾紛，如何規避糾紛，順利實施此項物業管理市場化行為，需要從政府、企業、業主委員會三個角度來開展工作。

　　1、加強政府的監督機制，特別是物業管理費的使用監督機制，為日后的舊物業的退出和新物業的進入打下基礎，減少有爭議和矛盾的問題。

　　不僅要有工商和稅務的一般監督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術力量和法律、規章的強有力的支持，加大物業監管機制，把這個社會化的問題通過一個良性的管理循環來控制和監督，提供一個公平的競爭環境。政府的規則可以說是影響到整個市場的游戲規則，政府的相關政策能夠與市場問題同步，而不是滯后，物業管理公司能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。

　　2、加強企業團隊建設和規避風險的意識。企業要意識到在市場化競爭中不能盲目的市場拓展，結合行業的現狀，進行充分的調研和分析，再采取相應的經濟行為。而且對經濟行為的可操作性細節考慮得要多，物業管理行業并不是一個低風險的行業，特別是在現在這個競爭不規范、規則不完整、沒有游戲規則可依的情況下，存在很大的經營風險。

　　3、提高業委會成員的專業能力?？善刚埼飿I管理專家和法律顧問來操盤此事，從業委會的備案、招投標過程、新舊物業的接管程序上有一個符合法規、業主需求的過程規劃。

　　三、成功案例

　　某小區業主對現有物業管理公司的物業管理不滿意，希望通過合法的途徑來改選物業管理公司，下面是小區業主的一系列做法，最終成功的改選了物業管理企業，而且原有的物業管理公司也收回了業主所欠的費用，移交了全部的相關物業管理資料，三方達成了共贏。

　　1、就是按照法規合法成立業主委員會，完善了組織機構。從20**年9月起，小區居民開始認真籌備成立業主委員會。從候選人報名中確定人選作為業主委員會成員，特聘全職秘書。業委會成立了專門的財務組、督察組、宣傳組，邀請有專業背景的熱心人士參與。

　　2、業主委員會成員認真開展各項工作。與業主通過互連網討論《業主公約》、《業主大會議事規則》，制定業主委員會全年工作計劃。學習相關的物業條例，吃透各種法律條文，研究物業管理條例。

　　3、公開招標選擇物業管理公司。業主委員會聘請專業審計公司做財務統計，與新物業簽訂協議時，居民中的法律界人士為各項條款把關。對初選的六家公司集中投票，對他們所管理的物業管理項目進行逐個考察，采用邀請招標的方式，招聘過程透明，選擇了新的物業管理公司

　　4、業主與舊物業管理公司、開發商良好的溝通。在新舊物業的交接中，沒有出現業主與物業正面沖突的情況，在業主委員會的宣傳下，業主交納了所欠舊物業管理公司的費用。在此過程中，業主委員會取得了開發商的支持，成功的實現了新舊物業的交替。

　　參考書目:

　　1、物業管理政策法規匯編，中國物業管理協會，20**.12

　　2、梁柱，《物業管理進出現象分析》，《中國物業管理》雜志，20**.5

　　來源:《中國物業管理》20**年(增刊1)發布日期:20**-11-10作者:楊宣軼

篇3：業委會加強安全防范維護小區秩序公告(新舊物業交接)

　　業委會關于加強安全防范、維護小區秩序的公告（新舊物業交接）

　?。?0**年第*號公告）

　　尊敬的各位業主,大家好：

　　小區在8月底舉行的業主大會臨時會議中投票確定了**物業服務有限公司為本小區新的服務企業。

　　現業委會正在與該公司洽談簽約的具體事宜，在新的物業公司尚未進場的情況下，由于合一物業不作為，造成小區垃圾清理滯后、安保工作出現漏洞。

　　基于上述情況，業委會已與zz物業商定，由其在9月6日派遣保潔、保安進駐小區，承擔保潔、安保工作。在此特別時期，業委會特別提醒全體業主，為了維護小區整體的運行秩序，請大家共同做到以下幾點：

　　1、出門前仔細檢查門、窗、陽臺門是否鎖好；

　　2、請將垃圾投放在指定垃圾桶內；

　　3、發現可疑閑雜人員，立即報警或通知臨時工作人員；

　　4、消防通道請勿堆放雜物及易燃物品，避免消防事故發生。

　　感謝全體業主的大力支持！

　　**小區第二屆業主委員會

　　20**年*月*日