太倉市關于加強和規范住宅小區物業管理工作的實施意見(試行)

　　各鎮人民政府，太倉港經濟技術開發區管委會，新區管委會，科教新城、旅游度假區管委會，婁東街道辦事處，市各委辦局，各直屬單位，健雄學院：

　　經市政府第14次常務會議討論通過，現將《關于加強和規范住宅小區物業管理工作的實施意見(試行)》印發給你們，請認真貫徹執行。

　　太倉市人民政府

　　20**年6月26日

　　關于加強和規范住宅小區物業管理工作的實施意見(試行)

　　為切實加強和規范住宅小區物業管理工作，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住環境，促進和諧社區和文明城市建設，根據國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，提出如下實施意見：

　　一、明確指導思想和目標要求

　　以*****大和市委十二屆七次全體(擴大)會議精神為指導，圍繞打造現代田園城、建設美麗金太倉的目標要求，確立“屬地管理、質價相符、部門聯動、專項投入、政策扶持”的總體原則，建立市、鎮(區、街道辦)、社區(村)三級管理的物業管理體制，形成社區居民(村民)委員會、業主委員會和物業服務企業三位一體的工作機制，實現物業管理行業的社會化、市場化、專業化和規范化。通過五年努力，基本實現下列目標：

　　(一)各級物業管理工作組織健全，人員、經費、保障措施到位，管理、指導、考評體系完善;

　　(二)物業管理矛盾投訴調解、協調物業應急維修服務等服務機構健全;

　　(三)消費模式、信用關系、溝通平臺始終處于互惠、互信、互動狀態;

　　(四)主城區物業管理覆蓋率達100%，符合成立業主大會條件的新建小區業主委員會成立率達100%，并推行業委會法人登記制度;

　　(五)太勝社區、濱河社區、西區社區等3個社區創成省級城市管理示范社區，寶龍城市廣場、華僑花園、世紀苑、高爾夫湖濱花苑、君悅豪庭等5個小區達到省級示范小區標準，示范社區和示范小區創建工作逐步在全市推廣;

　　(六)小區內亂停車、亂搭建、亂張貼、亂涂寫、亂堆放、亂擺賣等“六亂”現象有效遏制。

　　二、理順管理體制，強化物業管理工作職責

　　(一)落實屬地管理職責。

　　各鎮(區、街道辦)應成立物業管理辦公室，配備專職人員2-3名。其主要職責：

　　1.負責協調轄區內物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。

　　2.負責組織、協調和指導業主委員會的籌建、成立、改選和換屆工作。對不能正常開展工作的業主委員會，組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。對無法成立業主大會的小區，組建小區物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。

　　3.監督、指導業主大會、業主委員會及業主開展物業自治管理工作。

　　4.建立社區物業服務中心，完善社區公共服務體系，為業主提供基本服務。

　　5.建立物業管理聯席會議制度，牽頭組織社區居民(村民)委員會、業主委員會、物業服務企業和相關職能部門參加的聯席會議，及時解決物業管理中的綜合性問題。

　　6.建立物業管理矛盾投訴調解機制，受理轄區內物業管理方面的矛盾糾紛。

　　7.指導、監督社區居民(村民)委員會物業管理工作。

　　社區居民(村民)委員會應當協助和配合鎮(區、街道辦)做好轄區內物業管理的落實工作，其主要職責：

　　1.參與業主大會、業主委員會籌建、成立的組織工作，組織業主委員會制定管理規約和業主大會議事規則，指導業主大會選聘物業服務企業或進行自治管理工作。

　　2.參與新建物業竣工交付使用驗收，加強對物業交接工作的監管，協調處理物業退管工作。

　　3.協調處理業主與業主、業主與業主委員會、業主與物業服務企業之間的矛盾糾紛。

　　(二)強化行業職能部門的職責。

　　市城管局作為全市物業管理工作行業主管部門，其主要職責：

　　1.宣傳、貫徹、執行物業管理法律法規和相關規定，制定我市物業管理規范性文件，指導各鎮(區、街道辦)處理物業服務活動中出現的重大問題。

　　2.指導各鎮(區、街道辦)做好業主委員會的籌建、成立、改選和換屆工作，負責業主委員會的備案。

　　3.加強物業服務企業資質管理，做好全市物業管理區域檔案和物業服務企業及項目負責人信用檔案的建立和管理工作。

　　4.負責物業管理項目招投標活動的監督、管理、備案工作。

　　5.組織開展物業管理項目達標創優工作，做好市級以上物業管理優秀項目的預評和推薦。

　　6.落實全市固定維護費、老城區物業的補貼及應對突發性事件、無物業小區公共部位的維修費用。

　　7.負責對被認定的小區違法建設的拆除。

　　8.協調處理物業管理重大投訴案件，行使城市管理相對集中行政處罰權。

　　9.負責對物業管理協會的指導和監督。

　　市住建局的主要職責：

　　1.負責提出居住用地的規劃條件，嚴格審查設計方案，確保相關設施配套到位，按規定確定物業管理用房的面積和位置。

　　2.按照市政府確定的項目改造計劃，做好老住宅小區的整治改造，處理改造工程的遺留問題。

　　3.負責建設工程質量的監管，督促開發企業履行物業保修期內保修責任，處理已竣工交付房屋保修期內由于工程質量問題引發的投訴和矛盾。

　　4.對住宅專項維修基金的使用進行監管，對物業管理用房進行登記和監管。

　　5.按照規費管理要求及經市政府審批的市城管局資金需求預算，做好資金劃撥。

　　6.負責物業管理區域內違章搭建、破墻開店等違法行為的認定;負責對損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構等危及房屋使用安全的違法違規行為進行查處。

　　市公安局的主要職責：

　　1.負責物業服務企業保安服務活動的監督管理工作，調解各類涉及治安管理的矛盾和糾紛。

　　2.指導物業服務企業做好物業管理區域停車位安排、行車路線劃定、交通標線設置等工作。

　　3.對在物業管理區域內存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質等違反安全規定的物品以及惡意封堵小區大門，嚴重阻塞交通，阻礙消防通道，強行停放大型車輛、危險化學品車輛等行為依法進行處理。

　　4.負責對消控從業人員的培訓，做好物業管理區域消防設施的檢查驗收，加強對物業管理區域內消防水源、消防設施、消防通道等消防安全工作的監督管理，依法查處物業服務企業不履行消防安全職責行為以及在物業管理區域內占用、堵塞、封閉疏散通道等違法行為。

　　5.加強對物業管理區域內群體性租賃的管理。

　　6.指導物業服務企業與住宅小區業主委員會協助做好養犬管理工作，開展依法養犬、文明養犬的宣傳教育，制定并監督實施養犬公約，依法調解因養犬引起的糾紛。

　　市工商局(治無辦)的主要職責：

　　1.負責加強物業管理區域內經營項目的審批管理，對未經規劃管理部門批準或私自將住宅、車庫、其他附屬設施改變為經營性用房的不予核準登記。

　　2.協調、配合相關部門對無證無照經營戶進行查處取締。

　　市物價局的主要職責：

　　1.負責物業服務收費標準的核準和備案，監督檢查和規范物業服務收費行為。

　　2.負責探索建立質價相符的物業服務收費機制，每3年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

　　3.根據上級有關規定，及時明確住宅小區內物業服務過程中用水、用電、用氣使用價格標準。

　　4.受理物業服務收費政策咨詢及投訴，切實解決因物業服務收費引發的矛盾和糾紛。

　　5.依法查處物業管理過程中的違法違規收費行為。

　　市環保局的主要職責：

　　1.負責對物業管理區域及周邊的建設項目依法進行環境影響評價審批和環境保護設施竣工驗收。

　　2.對物業管理區域及周邊的污染源依法實施監督管理。

　　3.對涉及環境保護的投訴和糾紛進行調查處理。對物業管理區域內的工業或經營性噪聲、振動、油煙、廢氣、光照等環境污染行為進行查處。

　　市民防局的主要職責：

　　1.指導物業服務企業做好物業管理區域內人防工程的維護管理，加強日常監督檢查，落實工程實地標識標注工作。

　　2.參與城市地下空間規劃與開發利用的管理，承擔城市地下空間開發利用兼顧人民防空需要等事項的管理。

　　3.負責人防工程平時使用證的審核、登記和發放工作，監督人防工程平時安全使用管理。

　　4.對未按規定使用人防工程的行為進行查處。

　　市質監局的主要職責：

　　1.負責對物業管理區域內的電梯等特種設備進行安全監察，督促使用單位做好特種設備的注冊登記、維護保養、作業人員持證上崗等工作，對已超過規定使用期限的特種設備予以強制報廢。

　　2.負責對特種設備安裝、改造、維修和使用中的違規行為進行查處。

　　市民政局的主要職責：

　　1.負責新建住宅小區的社區居民(村民)委員會設立工作，做好對業主委員會組織的管理工作。

　　2.負責對小區內低保對象、低保邊緣重病困難對象等困難住戶的統計復核，及時做好補貼發放工作。

　　市司法局的主要職責：

　　1.管理和指導全市法律援助和人民調解工作，加強對各鎮(區、街道辦)、社區人民調解組織的業務指導。

　　2.將物業管理工作納入到社區管理綜合治理工作綜合考評體系，督促相關部門落實綜合治理各項工作措施，化解物業管理中的矛盾糾紛。

　　專業經營單位(包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公共服務單位)的主要職責：

　　負責物業管理區域內專業經營設施設備的設計、建設，依法履行專業經營設施設備的管理、維修、養護、更新工作。

　　(三)嚴格規范相關主體行為職責。

　　建設單位要嚴格按照規定，配置不少于地上建筑面積7‰(最低不少于70平方米)的物業服務用房，其中物業辦公和輔助用房為3‰(其中用于業主委員會議事活動用房一般按建筑面積20至40平方米配置)、物業商業用房為4‰。對新建住宅物業實行前期物業管理，提供前期物業管理開辦費(用于購買物業辦公設備等固定資產);承擔籌備召開首次業主大會會議的所需費用。對已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額承擔。要做好物業承接查驗時的相關資料移交工作。要按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　物業服務企業應當具有獨立的法人資格，依法取得物業服務企業資質。物業服務企業承接物業時應當向市城管局辦理備案手續。物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作。物業服務收費應當明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況如實公示，物業服務企業應當按照物業服務合同的約定定期將物業服務費用和經營設施收益收支情況、業主繳費情況、公共水電費分攤情況等如實公示。對業主或者使用人違反國家有關規定和業主規約的行為，發現后應及時予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應及時報告相關職能部門。

　　業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向市城管局和所在鎮(區、街道辦)備案。業主委員會應當與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;同時做好被解聘的物業服務企業向新選聘的物業服務企業移交物業承接查驗檔案的監督確認工作。業主大會和業主委員會日常工作經費的籌集、管理和使用以及業主委員會的工作補貼由業主大會議事規則具體規定。對業主、物業使用人未按照物業合同的約定交納物業服務費用的，業主委員會協助物業服務企業上門催交，督促其限期交納。業主委員會應當每半年在物業管理區域內顯著位置公告經費收支情況，接受業主的監督。

　　業主在享有法律、法規規定權利的同時，應遵守管理規約和有關規章制度，執行業主大會和業主委員會作出的決定，按時交納物業服務費用，正確行使專項維修資金使用表決權，履行法律、法規規定的義務。

　　三、實行分類管理，建立符合實際的物業管理模式

　　(一)新建住宅小區的物業管理。一是交付前，開發建設單位通過招投標選聘有資質的物業服務企業落實前期物業管理，投標人少于三個或者住宅規模建筑面積小于三萬平方米的，經市城管局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。二是交付后，業主委員會尚未成立的，繼續實施前期物業管理;業主委員會成立的，業主委員會按規定做好物業管理續聘、新聘或業主自治管理的轉換銜接工作。

　　(二)老住宅小區的物業管理。一是改造后的老城區老住宅小區。對于封閉式或半封閉式小區，由業主委員會按規定選聘物業服務企業，實施管理服務;在未成立業主委員會之前，由市城管局協助屬地政府選聘物業服務企業，實施管理服務;對于開放式小區，由市城管局以服務外包形式，提供保潔、公共設施維護等基礎性物業服務。二是未改造的老城區老住宅小區。以道路、保潔、路燈、綠化等基礎設施為重點，按市政府確定的項目改造計劃，由市住建局分期分批進行提檔改造，市城管局落實應急維修工作。

　　(三)農民拆遷安置小區的物業管理。按照“個人繳費、區鎮補助、五年過渡、市場運作”的模式，根據農民拆遷安置小區實際情況，逐步引導規范，通過專業化物業管理或社區自治管理的方式開展小區物業管理工作。

　　四、加大政策扶持力度，促進物業管理良性運行

　　(一)落實物業管理的貼補政策。對一些收費標準低、未達到合理成本的老城區內老住宅小區，可通過考核的方式進行適當補貼。補貼經費從物業管理扶持基金中支付，具體實施細則由市城管局另行制定。對于農民拆遷安置小區，物業管理經營用房等部分收益可作為小區物業管理經費。

　　(二)推行物業企業稅收的優惠政策。物業服務企業享受國家和省有關現代服務業規定的稅收優惠政策。市財稅部門要嚴格執行物業管理服務中的稅收優惠政策。對居民住宅區內業主共有的非經營性的物業服務用房免征房產稅和城鎮土地使用稅;物業服務企業代收代征的各類費用，符合相關稅收政策規定的免征營業稅和企業所得稅;住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行。

　　(三)實行特殊人群物業服務費的補助政策。對持有民政部門核發的有效期內《太倉市城鄉居民最低生活保障證》、《太倉市城鄉居民低保邊緣重病困難對象救助證》等小區住戶，經所在社區公示無異議后，物業服務費實行先交后補辦法，即先由業主依照物業服務合同的約定交納，于每年底向當地鎮人民政府(區管委會、街道辦事處)申請補助，具體補助標準、對象、范圍由市民政局另行制定。

　　五、創新工作機制，促進小區物業長效管理

　　(一)建立物業管理工作管控機制。依托數字化城管全覆蓋系統，建立全方位的物業管理信息平臺，重點做好資質管理、物業管理招投標、誠信評價、合同備案、小區信息、業主大會、企業督查、設施聯檢、行業培訓、在線交流等10個模塊的建設，達到查詢、分析、管理、指導、考核等5大功能。通過建立物業管理信息平臺，對全市物業管理行業作出及時、全面、準確的管理調控，提高對物業管理工作的監管能力。

　　(二)推進主城區城管進社區工作機制。成立社區城管工作站，由市城管局選派城管隊員進社區，主要負責小區“六亂”現象的發現、上報、核查工作;協助社區做好轄區內小區業主委員會的組建及換屆工作;配合鎮(區、街道辦)人民調解委員會做好物業糾紛調處工作。有序推進主城區城管進社區工作，主城區39個社區中，分5年逐步試點推進，每個社區配備3-4名社區城管，人員經費由市、鎮(區)兩級財政各負擔50%，確保日常經費到位。

　　(三)健全物業糾紛調解工作機制。進一步健全物業糾紛調解工作機制，實行市、鎮(區、街道辦)、社區三級責任制。一是調整市物業糾紛人民調解委員會，聘任2-3名專職人民調解員，負責全市重大、疑難物業糾紛的調處、協調工作，調解委員會辦公室設在市城管局，負責日常工作。二是鎮(區、街道辦)物業管理辦公室，負責對轄區內物業管理活動中的投訴進行調查處理工作。三是社區負責本居住區域物業糾紛的預防、受理、調解及重大糾紛信息的排查、上報等工作。

　　(四)完善質價相符機制。一是明確物業服務收費標準。市物價局應根據上級有關規定，調整完善《太倉市物業服務收費管理實施細則》，規范物業服務收費行為。二是規范物業服務履職行為。市物價局會同市城管局加強對物業服務企業的服務內容、服務質量和收費項目、收費標準的監督檢查，對物業管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評。三是建立服務質量與收費標準相統一的物業管理收費機制。根據業主委員會需要，市物價局會同市城管局聘請相關專家組成物業服務等級評估機構(服務過程評估)，負責全市物業服務企業的服務質量考核與等級評估工作。業主委員會可根據物業服務等級評估機構出具的物業服務等級評估報告書，經鎮(區、街道辦)物業管理辦公室、社區居民(村民)委員會、業主委員會、物業服務企業四方商定，以補充合同的方式調整物業服務收費標準。出現爭議的，由市物價局會同市城管局裁定。

　　(五)建立業主拒交物業服務費的制約機制。針對拖欠、拒交物業服務費的現象，建立業主拒繳物業服務費的制約機制。一是在辦理房屋產權轉移登記(過戶手續)時，市房地產交易服務中心對房屋出售人提供的物業服務費繳清證明予以查驗，同時告知房屋購買人物業服務費結算情況。二是對一些惡意拖欠物業服務費或經多次催交仍未交納的業主，物業服務企業可以向人民法院起訴。三是積極倡導機關事業單位人員帶頭交納物業服務費，對無理拖欠物業服務費的，由所在單位予以批評教育并責令改正。

　　(六)建立健全樓長工作機制。依托社區居民小組長，構建住宅小區樓長網絡，建立樓長制，由樓長擔當宣傳員、鄰里糾紛調解員和小區環境監督員，及時將居民對小區物業管理工作的意見、建議反饋到社區、鎮(區、街道辦)物業管理辦公室、市城管局，協調解決物業服務企業與業主之間的矛盾糾紛。

　　(七)完善維修基金應急使用機制。由市住建局指導業主委員會和物業服務企業做好維修資金使用的申報工作。具體維修基金管理辦法由市住建局負責制定。對于發生危及房屋安全情況的，需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，而相關業主不能形成法定多數意見的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案，經市住建局復核后進行應急處置。

　　(八)推行物業管理社會監督機制。一是建立物業項目承接查驗公示制度。市城管局、鎮(區、街道辦)物業管理辦公室、社區(村)、建設單位和物業服務企業在完成承接查驗后，應當向市城管局和鎮(區、街道辦)雙備案，并將承接查驗的結果在小區內進行公示。二是建立物業服務企業公示制度。物業服務企業應公示物業服務內容、服務標準、企業收支及項目人員到崗情況，接受業主和相關職能部門的監督。三是建立業委會經費收支公示制度。業委會應當每半年在物業管理區域內將經費收支情況進行公示，接受業主的監督。

　　(九)建立物業管理行業監管機制。一是建立物業管理信用評價體系。通過物業管理信息平臺，完善企業信用信息檔案，對違反物業管理相關規定或物業服務達不到服務標準等不良行為進行信用評價記錄。評價結果作為企業資質評審、項目評優創優、前期物業招投標管理等重要依據。二是規范物業服務企業準入和退出制度。進駐住宅小區的物業服務企業必須具備相應的服務資質，從事物業管理的項目經理必須持有相應的執業資格證。對有不良行為并經整改仍不達標的物業服務企業，市城管局對其資質年檢不予通過。三是規范物業項目承接和退管行為。市城管局和屬地管理部門負責物業服務項目的承接和退管管理過程的業務指導、監督和管理工作，其他相關部門及供水、供電、供氣等專業單位應當按照各自工作職責，協助做好物業服務項目承接、退管階段的銜接工作。

　　六、強化組織保障，確保物業管理工作有序開展

　　(一)加強物業管理工作的組織領導。成立由市政府主要領導任組長、市政府分管領導任副組長、市各有關部門和各鎮(區)主要領導為成員的市住宅小區物業管理工作領導小組(領導小組辦公室設在市城管局)，主要負責研究決定物業管理重大方針、政策，部署物業管理重要工作，協調解決物業管理工作中的重點、難點問題。各鎮(區、街道辦)相應成立住宅小區物業管理工作領導小組及辦公室。社區成立城管工作站，加強城管、社區在物業管理中的基礎地位。

　　(二)建立經費投入保障機制。將物業管理經費列入市、鎮(區、街道辦)兩級財政預算，建立物業管理服務扶持基金，市財政每年安排補貼資金，主要用于：①老城區內老住宅小區服務外包經費及對物業服務企業收費不足的貼補經費;②業主委員會、物業服務企業考核和培訓經費;③主城區城管進社區及物業糾紛調解員的人員經費等。

　　(三)強化物業管理的監督考核。完善市、鎮(區、街道辦)、社區居民(村民)委員會、物業服務企業監督考核機制，一是由市住宅小區物業管理工作領導小組對有關部門和鎮(區、街道辦)的物業管理工作進行監督考核，將物業管理工作納入***和主題教育考核內容;二是由鎮(區、街道辦)對社區居民(村民)委員會開展物業管理工作情況進行監督考核;三是由市城管局對物業服務企業的服務質量及收費情況進行量化考核，考核結果與物業服務企業退出機制、物業管理項目招投標、物業服務企業資質評審掛鉤。

　　(四)切實加強隊伍規范化建設。一是加強城管進社區隊伍建設。制定城管進社區責任制度，明確工作職責，落實措施;建立日常工作臺帳，做好城管進社區動態分析工作，定期對城管進社區進行檢查考評，并將考評結果與績效掛鉤。二是加強物業服務隊伍建設。成立物業管理協會，加強對物業服務隊伍的行業監管;建立物業服務企業與從業人員的信用檔案，提高企業自身的服務水平和信譽度;建立培訓制度，提高物業從業人員的專業知識、專業技能和管理水平;建立考核機制，開展物業管理項目、經理的考核評選活動，保持物業管理隊伍的活力和競爭力。三是加強業委會隊伍建設。探索業委會專業化建設，設立專職工作人員，協調處理業委會日常事務;試點推行業委會法人登記制度，明確業委會法律地位;主城區試行成立業委會聯合會，出臺業主大會和業主委員會相關指導規則，制定業委會行業規范標準，促進業委會選舉程序化、法制化;市城管局組織業委會指導員隊伍，協助屬地管理部門做好業委會組建工作，提升業委會建設的規范化水平。

　　(五)加強宣傳教育和輿論引導。要利用報紙、廣播電視、網絡等宣傳媒體，以專欄、熱線等形式，大力宣傳國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等相關政策法規，宣傳物業管理工作的重要意義，讓廣大市民了解政策，強化物權意識，樹立物業服務的商品消費觀念;引導廣大市民主動支持、參與物業管理活動，積極維護小區環境，努力營造人人關心支持物業管理工作的良好氛圍。

篇2：關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(2015)

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(20**)

　　各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，請照此執行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區工作的意見》（津政發〔20**〕30號）和我市社區物業管理工作相關規定，

　　進一步加強我市社區物業管理機制建設工作，現提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區治理工作的總體部署，進一步健全社區物業管理機制，扎實做好社區物業管理工作，

　　切實維護社區居民和物業服務企業的合法權益，保障社區物業管理在陽光下運行，全面提升我市社區治理工作水平。

　　二、主要任務

　　(一）落實新建居民住宅小區"三個提前"工作要求。

　　1. 在業主入住前，社區居民委員會提前開展工作。各區縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區的非經營性公建聯審聯驗機制，確保社區辦公服務設施在業主入住前到位。明確代管社區居民委員會或指導成立社區居民委員會籌備組，并提前進駐小區依法開展工作，為做好后續服務和管理奠定基礎。

　　2. 在業主委員會成立前，街道辦事處、鄉鎮人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，并指導和監督業主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區居民委員會成員應當積極參加業主委員會競選（已成立業主委員會的，應當鼓勵業主委員會成員參加社區居民委員會選舉），實現社區居民委員會成員與業主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業服務企業前，社區物業管理工作聯席會議提前開展工作。社區物業管理工作聯席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區業主委員會做好選聘（續聘）物業服務企業工作，監督物業服務合同或協議中約定內容的執行情況，及時建議業主委員會對管理能力差或服務不到位的物業服務企業督促整改或必要時解除合同。

　?。ǘ┙⒔∪?三個公開"工作制度。

　　1. 社區物業管理工作聯席會議制度公開。社區居民委員會每月要主持召開社區物業管理工作聯席會議，研究協調物業服務合同或協議履行情況、業主委員會履職和換屆、物業服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區物業管理中出現的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。

　　2. 社區物業服務和賬務公開。社區居民委員會要配合有關部門，指導監督物業服務企業按照市國土房管局關于建立物業服務事項公開公示制度有關規定及物業服務合同或協議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區縣兩級財政補貼的舊樓區，其所在街道辦事處、鄉鎮人民政府要組織相關社區居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。

　　3. 業主委員會工作公開。社區居民委員會應配合有關部門，指導督促業主委員會及時向廣大業主公開工作經費、業主委員會議定事項等內容。

　?。ㄈ嵭?三個上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區長效管理補貼上賬。各區縣人民政府要充分運用市和區縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區縣有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府嚴格實施舊樓區管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區長效管理補貼資金發放的重要依據。市和區縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監管，確保補貼資金?？顚Ｓ?。

　　2. 物業服務企業的經營行為"上賬"。市和區縣物業管理主管部門要建立和完善物業服務企業誠信信息系統，加強對物業服務企業誠信情況的動態監管，定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，指導社區居民委員會建立健全物業管理評議制度。市和區縣民政部門要定期組織社區居民開展滿意度調查，為物業管理主管部門考核物業服務企業提供依據。

　　3. 開發建設單位的質量保證金上賬。市和區縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監管機制，落實缺陷責任期內建設工程質量保證金制度，并規范開發建設單位對建設工程質量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發建設單位房屋質量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調查，并將調查結果作為對開發建設單位資質評定的重要參數。

　?。ㄋ模┙∪?五個到位"保障機制。

　　1. 社區物業管理隊伍到位。各區縣民政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府要落實社區物業管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區物業管理隊伍專人專崗。

　　2. 社區辦公服務設施到位。各區縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區辦公服務設施達標建設規劃方案，加快推進轄區內社區辦公服務設施建設全面達標。市和區縣財政要加大資金支持力度，發揮區縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區辦公服務設施，滿足社區服務管理的基本需求。

　　3. 社區物業管理政策到位。各區縣人民政府和有關部門要認真貫徹執行社區物業管理工作相關法規和政策，逐個小區制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區專項治理方案，推動我市社區物業管理水平全面提升。

　　4. 社區物業管理制度到位。各區縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理工作聯席會議制度和社區物業管理工作聯席會議制度，分級負責、協調解決本轄區內社區物業管理工作出現的問題。要進一步建立和完善區縣、街道（鄉鎮）和社區三級社區物業管理糾紛調解機制，確保一般問題不出社區、復雜問題不出街道（鄉鎮）、重大問題不出區縣。

　　5. 基層管理執法隊伍到位。市有關部門和各區縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉鎮）行政執法授權試點經驗，加強執法隊伍建設，縮短執法半徑、提高管理效率，將各項執法職能落實到社區，確保不留盲點。

　　三、工作要求

　?。ㄒ唬┘訌娊M織領導。各區縣人民政府要建立社區物業管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統籌協調推進，實施監督考核。市和區縣房管、民政、規劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執法、市政管理等有關部門要依據各自職責，制定工作方案，共同推進社區物業管理工作。

　?。ǘ﹪栏癖O督考核。各區縣人民政府要將社區物業管理工作納入對街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監督檢查，確保社區物業管理工作落到實處。

　?。ㄈ娀弑Ｕ?。各區縣人民政府和市有關部門要大力支持物業服務企業發展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業管理人員培訓，積極引導物業服務企業延伸服務鏈條，創新盈利模式，實現特色發展，培育壯大一批品牌物業服務企業，為我市物業服務企業健康成長提供良好的發展空間。

　?。ㄋ模﹦訂T社會參與。各區縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區物業管理工作相關法律法規和做好社區物業管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區物業管理，自覺維護社區環境，形成"社區是我家、建設靠大家"的良好氛圍。

篇3：北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（2004試行）

　　北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)

　　為正確審理物業管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務院《物業管理條例》的有關規定，結合審判實踐，就當前我市法院審理物業管理糾紛案件中的相關問題，提出如下意見。

　　一、關于適用范圍

　　1、本意見所稱物業管理糾紛是指居住物業管理區域內業主或業主委員會與物業管理企業之間因物業管理行為發生的民事糾紛。

　　現有居住物業管理區域內的公房使用人與物業管理企業之間形成物業服務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于前款中的業主。

　　2、不具有物業管理資質的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業服務與業主發生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

　　3、業主與業主之間、業主與房地產開發企業之間的民事糾紛，不適用本意見。

　　4、業主與業主團體(業主大會、業主委員會)之間因內部管理行為發生糾紛的，當事人應當向政府房地產行政主管部門申請處理。

　　5、商業物業管理區域或特種物業管理區域內因物業管理行為發生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規定的除外。

　　歡迎使用

　　二、關于管轄

　　6、當事人一方違反物業服務合同約定造成另一方損害，發生違約與侵權競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權之訴，由法院根據訴訟性質依法確定管轄。

　　三、關于訴訟主體

　　7、業主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的;(2)業主大會決定提前解除物業服務合同，物業管理企業拒絕退出的;(3)物業服務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的;(4)其它損害全體業主公共權益的情形。

　　業主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業主委員會的，由全體業主行使提起訴訟的權利。

　　8、業主委員會作為原告提起訴訟，業主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。

　　業主委員會起訴且法院已經受理后，業主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。

　　9、物業管理企業侵害的權益僅涉及單個業主或部分業主的，應當由單個業主或部分業主作為原告提起訴訟。

　　10、物業管理企業因業主違反物業服務合同的約定而起訴業主委員會或要求將業主委員會列為共同被告的，不予準許。

　　11、物業使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：(1)物業使用人與物業管理企業直接簽訂物業服務合同的;(2)物業使用人接受物業服務，已經與物業管理企業形成事實上的物業服務關系的;(3)業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的;(4)物業使用人違反《物業管理條例》和業主公約的規定的。

　　在上述(3)、(4)情形下，業主可以列為共同被告。

　　12、因前期物業服務發生糾紛的，業主應以物業管理企業為被告。沒有選聘物業管理企業的，應以實際提供物業服務的單位為被告。

　　四、關于物業服務合同的效力

　　13、物業管理企業雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規定的物業管理資質的，可以確認其所簽物業服務合同的效力。

　　14、物業管理企業與業主委員會簽訂物業服務合同后，違規將物業服務全部轉托給其他物業管理企業的，如果該轉托行為已經公告且業主接受了物業服務的，應依公平原則確定業主向實際提供物業服務的物業管理企業支付適當的物業服務費用。

　　15、物業服務合同期限內，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。物業服務合同到期后，雙方沒有解除合同并繼續履行合同的，視為合同自動延續。

　　16、業主委員會代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同后，單個業主或部分業主要求解除物業服務合同的，不予支持。

　　五、關于管理權糾紛

　　17、物業管理企業依據物業服務合同行使管理權。業主違反規定妨害物業管理秩序的，物業管理企業可予以制止，并要求其承擔民事責任。18、物業管理企業違約或違規利用物業共用部位、共用設施設備營利，損害業主公共權益的，業主委員會可以要求物業管理企業恢復原狀，賠償損失，并返還收益。19、業主在物業共用部位搭建自用設施，妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主排除妨礙，恢復原狀，并賠償相應損失。20、業主在小區內飼養動物，構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。21、業主違反物業服務合同或業主公約的規定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設施設備或構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求其承擔相應的民事責任。

　　六、關于管理費糾紛

　　22、有下列情形之一的，業主可以要求減收物業服務費用或要求返還多交的物業服務費用：

　　(1)物業管理企業提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的;(2)物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

　　23、業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業服務費用的，一般不

　　 予支持。 　　24、物業管理企業與業主委員會雖未簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，物業管理企業可以要求業主交納相應的物業服務費用。

　　雙方當事人沒有約定物業服務收費標準的，法院可參照政府規定收費標準或同類物業服務項目收費標準確定應交納的物業服務費用。

　　25、業主拖欠物業服務費用，物業管理企業依據約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數額過高的，可以依據欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。

　　26、審理追索物業服務費案件，應依照現行法律關于訴訟時效的規定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業管理企業明顯怠于行使權利的，可認定其在持續主張權利。

　　27、業主拖欠物業服務費用的，物業管理企業可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令。

　　七、關于代收代繳糾紛

　　28、業主拖欠公共性服務或特約服務等物業服務費用，物業管理企業應當通過合法途徑進行追索。

　　物業管理企業采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業服務費用給業主造成損失的，業主可以要求物業管理企業承擔賠償責任。

　　29、物業管理企業與電、水、氣、熱等供應部門因代收代繳發生爭議，致使供應部門停止電、水、氣、熱等供應給業主造成損失的，業主有權選擇要求物業管理企業履行合同義務，并賠償損失。物業管理企業承擔賠償責任后，認為自己沒有過錯的，有權向有關責任人追償。

　　30、物業管理區域實行整體供熱的，部分業主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。

　　八、關于管理責任糾紛

　　31、物業管理企業未按合同約定提供服務或者提供服務不符合約定標準，業主可以要求物業管理企業承擔違約責任。32、物業服務合同約定有財物保管服務，在發生財物丟失或毀損時，業主可以要求物業管理企業依保管義務承擔相應的賠償責任。

　　物業服務合同沒有約定財物保管服務，但物業管理企業在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業主可以要求物業管理企業承擔與其過錯相適應的賠償責任。

　　33、物業管理企業在其物業管理區域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務協議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理服務協議，物業管理企業有過錯的，可以根據其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業管理企業應當承擔的賠償責任。

　　34、物業管理企業或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規章制度，不設置明示標志或不采取其他安全措施，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　35、物業管理企業的受雇人員在履行職務中給業主人身或財產造成損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　36、因物業管理企業疏于管理，致使物業管理區域內的娛樂、運動器材等公共設施存在不安全因素，造成業主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　37、物業管理區域內發生電梯事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　38、物業管理企業怠于行使管理職責，致使物業管理區域內發生火災、水災、物業坍塌等事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　39、第三人侵權造成業主人身或財產損害，受害人起訴要求物業管理企業賠償損失的，可根據物業管理企業是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業管理企業應否承擔相應的賠償責任。

　　40、本意見自20**年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負責解釋。法律、司法解釋另有規定的，按法律和司法解釋的規定執行。