《咸寧市關于加強物業管理工作的實施意見》政策解讀

　　20**年10月8日，咸寧市印發《關于加強物業管理工作的實施意見》(下文簡稱《實施意見》)，標志咸寧市物業服務和管理工作制度建設方面邁出堅實的一步。為進一步宣傳、貫徹和落實好《實施意見》，現解讀如下：

　　一、制定背景

　　(一)背景

　　隨著咸寧市房地產市場的快速發展，入住小區的人數越來越多，咸寧市物業行業也得到迅速擴展，物業管理在加強城市管理、改善人居環境、構建和諧社區等方面發揮了一些作用，但是小區物業管理與人民日益增長的美好生活需要還存在一定差距，出現了一些新情況、新問題，引起市政府的高度重視和社會各界的廣泛關注。具體表現在物業管理體制機制未理順;開發商遺留問題得不到及時解決;物業服務企業管理不規范、服務不到位;業主物業服務商品意識不強、自律和自治意識不夠、業委會組建工作滯后或成立以后運作不規范;老舊小區增多，難以實施專業化物業管理等問題。

　　為了解決咸寧市物業管理上的突出問題，促進咸寧市物業服務市場的健康有序的發展，增強人民群眾的獲得感幸福感安全感，出臺一個明確、有效、管用的規范性文件，刻不容緩，意義重大。

　　(二)意義

　　小區物業管理與人民群眾生活息息相關，與城市治理、社區治理、經濟社會發展緊密相聯，加強物業管理工作，是市委、市政府關注民生的具體體現，是提升城市管理水平的客觀需要，是構建和諧社區的重要內容，是推動社會經濟高質量發展的組成部分。

　　二、政策依據

　　《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《建設工程質量管理條例》、《物業承接查驗辦法》、《業主大會和業主委員會指導規則》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《湖北省物業服務和管理條例》、《湖北省物業服務收費管理辦法》。

　　三、內容及亮點

　　(一)框架

　　《實施意見》分五個部分：1、指導思想和基本原則;2、明確工作職責;3、著力破解物業管理難題;4、加快老舊小區整治改造;5、強化物業管理工作保障。

　　(二)主要內容

　　1、指導思想和基本原則。堅持一切以人民為中心的發展思想，按照屬地管理、分級負責、部門聯動、條塊結合、行業監督的原則。

　　2、明確工作職責。明確房管、民政、住建、規劃、公安、環保、城管、工商、質監、安監、物價、教育等部門在小區物業管理中的職責，充分發揮街道辦事處(鄉鎮人民政府)的職能和作用，把社區管理和物業服務結合起來，建立物業管理聯席會議制度，構建屬地管理與行業監管并重、相關部門各司其職、通力合作的體制機制。

　　3、著力破解物業難題。一是通過加強工程驗收和承接查驗杜絕物業設施設備“帶病”交付，強化源頭管理;二是從物業服務企業的進入、退出機制、誠信建設、服務標準、智慧物業等方面規范和優化企業服務;三是培育業主自我管理能力;四是大力推進三類小區的創建，分類施策，典型示范。

　　4、加快老舊住宅小區整治改造。主要是提出老舊小區改造等方面相關政策和長效管理機制。

　　5、強化物業管理工作保障。主要是從加強組織領導、考核方面強化物業管理工作保障。

　　(三)亮點

　　1、理順物業管理體制機制。

　　“進了小區的門，就是物業的事”認識誤區普遍存在，物業小區中的各項矛盾涉及多個不同領域，僅靠房管部門和物業企業難以解決，部分職能部門對小區內的違法違規行為責任不清，主體不明，各自為政，有時還有相互推諉的現象，理順物業管理體制機制，部門職能進小區迫在眉睫。

　　2、深化放管服改革，加強物業行業事中事后監管。

　　深化“放管服”的工作要求，物業資質取消后，行業監管從事前監管向加強物業服務行業的事中事后監管轉變，加強物業服務企業信用系統建設，建立守信激勵和失信懲戒的機制，規范物業服務企業經營服務行為，促進物業服務行業健康有序發展。

　　3、構建質價相符的收費體系。

　　和物價局聯合出臺《咸寧市物業服務收費管理實施細則》，把物業服務按標準分為3個等級，每個等級對應不同的服務內容、服務標準和相應的收費標準，構建“質價相符”收費體系，推行優質優價，使業主明白消費，有效對物業企業進行監督，也有利于物業企業規范服務，提高服務質量，促進業主和物業企業的和諧。

　　4、創新物業服務管理，探索老舊小區管理長效機制。

　　住有所居，居有所安，是黨中央提出的具體要求，也是廣大人民群眾對美好生活的期待和向往，滿足基本物業服務需要，是居有所安的重要體現。由于種種原因，目前部分老舊小區存在市場失靈、自治失效，無物業管理或管理不善的問題，為改變這種狀況，《實施意見》提出了老舊小區管理的長效機制。

　　5、業主欠交物業費經判決生效或仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

篇2：《物業管理條例》政策解讀

政策解讀

　　一、物業管理條例頒布的背景

　　隨著我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變為物業管理企業與房屋所有權人之間服務與被服務關系。

　　在住房制度改革和城市建設發展過程中，物業管理這一新興行業應運而生。全國物業管理企業飛速增加。它的產生和發展，對于改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，擴大就業起著積極的作用。也出現了一些問題，需要通過立法、完善制度加以解決。

　　二、新《物業管理條例》的新增規定

　　新《物業管理條例》新增規定，物業費應保持相對穩定，確需調整的，物業服務企業應當與業主委員會協商，并經業主大會同意。沒有成立業主大會的，需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　對于在小區中的公共部位進行廣告經營等活動，新《條例》也給出了明確規定：未經業主大會同意，物業服務企業不得擅自利用或者擅自允許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告、宣傳、經營等活動，擅自設置或者擅自允許他人設置營業攤點。另外，物業服務企業不得泄露業主信息，不得對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為。

　　三、物業出現這8種情況，可以拒繳物業管理費

　　1、物業費的收取應該從業主收到收樓通知書之日算起，而不應該從購房合同寫明的交樓日期算起。如果開放商沒有通知業主收樓，因此延遲收樓的，業主可以拒絕繳納這段時間的物業費;

　　2、物業公司沒有和業主簽合同的情況，業主可拒交;

　　3、對于物業公司要求交納供熱、中央空調等動力設備產生的能源費用不在業主交納范圍內的，可以拒絕交納;

　　4、物業服務質量過差可暫時拒交，但要有有力的證據，并找尋實質解決辦法;

　　5、物業提供合同內未約定或未經業主同意的服務時，業主有權拒交;

　　6、物業公司擅自提高物業服務收費標準的情況 ，業主對擅自提高的部分可以拒交。

　　7、因房屋質量問題還未交房的，物業費是由開發商交納;

　　8、物業公司沒有物價管理部門各項審批文件原件的情況，業主可拒交。

　　四、新《物業管理條例》明確指出

　　物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

問題解答

　　一、準備裝修自己的房間，需要報備物業嗎?

　　【答】：是需要的。業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　二、業主大會有什么事是需要一起決定的?

　　【答】：下列事項由業主共同決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　(五)籌集和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　三、物業管理費應當怎么收?

　　【答】：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。