宿遷市關于進一步加強物業管理工作的實施意見(試行)

　　宿區政辦發〔20**〕27號

　　江蘇 宿遷

　　為進一步提升全區物業管理服務水平，改善住宅小區居住環境，維護相關主體合法權益，根據《江蘇省物業管理條例》、《宿遷市市區物業管理辦法》等規定，結合宿城區實際，現就進一步加強全區物業管理工作制定如下實施意見：

　　一、總體目標

　　創新住宅小區物業管理體制機制，充分發揮街道(鄉鎮)和社區居委會在住宅小區物業管理工作中的主體作用，及時協調解決居民反映的突出問題，將問題解決在基層，矛盾化解在萌芽狀態。強化物業管理各職能部門齊抓共管，到20**年底基本建立“統一領導、屬地管理，條塊結合”的物業管理工作體制，逐步建立“分類管理、質價相符”的服務消費理念，有效提高物業服務水平和行業滿意度。

　　二、基本原則

　　(一)條塊結合，齊抓共管。強化物業行業主管部門及相關職能部門在物業建設、運行管理等方面的行業監管和行政執法職責，建立健全物業項目屬地管理機制，充分發揮街道(鄉鎮)、社區和業主自治組織的作用，條塊結合，增強工作合力。

　　(二)分類管理，全面覆蓋。根據已實施市場化物業服務、

　　不具備市場化物業服務的老舊(安置)小區等不同類型居住小區，進行統一規劃、分類管理，實現物業管理服務對全區各類住宅小區的全覆蓋。

　　(三)市場主導，政府扶持。推動物業服務專業化、市場化，完善物業服務市場化運作機制，提高物業服務標準化水平。對不具備市場化服務條件的政府性安置小區和老舊小區，予以相應的政策扶持，保證物業服務的正常運轉。

　　三、工作機制

　　(一)建立住宅小區物業管理全覆蓋制度。根據住宅小區物業設施運行管理情況，對新建住宅小區、老舊(安置)小區，進行統一規劃、分類管理，實現物業管理服務全覆蓋。新建住宅小區，原則上全部推向市場。建設單位要按照相關要求，通過招投標方式選聘有資質的物業企業入駐，及時移交相關設施設備及臺賬資料，并負責監督物業企業，落實星級化物業管理服務。業主委員會成立后，建設單位、前期物業服務企業、業主委員會三方要密切配合，按照相關規定做好物業企業的選聘、續聘工作，確保小區物業管理有序轉換銜接，服務水平穩步提升。老舊(安置)住宅小區，具備市場化條件的，原則上仍優先選聘物業企業，開展物業管理服務;不具備市場化條件的，由街道(鄉鎮)物業服務中心，提供以保潔、保綠、保安服務為主要內容的基礎性物業服務。

　　(二) 建立“重心下移、屬地管理”制度。按照“重心下移、注重實效”原則，進一步明確屬地在物業管理中的責任分工，強化管理職責。各街道(鄉鎮)要根據物業管理目標任務，對照職責分工，結合所轄行政區域管理實際，認真組織實施，全力抓好落實。承接做好區級相關部門職責轉移，成立“兩站一中心”(投訴調解工作站、應急維修服務站和物業服務中心)，并根據轄區規模和工作量，配備4-5名物業管理專職人員，落實物業管理工作經費，統籌開展轄區內物業管理指導、監督、考核，信訪、投訴化解及應急維修服務等工作，為暫時不具備市場化物業管理條件或無人管理的住宅小區有償提供基本物業服務。同時，各社區配備不低于2名專職物業管理人員，協助配合街道(鄉鎮)和區有關部門做好轄區內物業管理的工作落實。

　　(三)建立聯席會議制度。建立區級、街道(鄉鎮)、社區三級物業管理聯席會議制度。區級物業管理聯席會議，由區住宅小區物業管理工作領導小組辦公室牽頭，相關成員單位參加，主要負責督促住建、公安、城管、市場監督、物價、環保等相關部門落實好綜合執法進小區工作;協調解決物業管理中綜合性的重點、難點問題，形成物業管理工作合力。街道(鄉鎮)物業管理聯席會議，由街道(鄉鎮)、社區居委會、物業企業等單位組成，主要負責住宅小區物業管理工作溝通與協調，解決住宅小區管理的部分重點、難點問題，開展滿意度測評和物業費收繳登記率統計等工作。社區物業管理聯席會議，由社區、物業企業、業主委員會以及業主代表參加，主要負責協助街道(鄉鎮)做好日常巡查、問題發現、矛盾調處等工作。

　　(四)建立業主委員會建設籌備金管理制度。建設單位要按照《宿遷市市區物業管理辦法》(宿政規發〔20**〕5號)要求，在物業企業承接項目備案前，向各街道(鄉鎮)繳納0.5元/平方米(以規劃總建筑面積計，最高不超過20萬元)的首次業主大會會議籌備經費，街道(鄉鎮)要設置專戶存儲，專項用于業主大會籌備工作，剩余經費由業主委員會根據業主大會的決定申請使用，任何單位、個人不得挪用。

　　(五)建立健全物業履約保證金制度。物業服務企業與開發企業、業主委員會等單位(組織)簽訂物業服務合同時，應在合同中明確約定由物業企業按不低于1元/平方米的標準繳納履約保證金，雙方共同委托屬地街道(鄉鎮)對該保證金收取和監管。履約保證金在物業服務合同終止后依據履約情況酌情予以退還。

　　四、職責分工

　　街道(鄉鎮)：負責本轄區內住宅小區物業管理工作的領導和組織工作，落實綜合協調管理職責，并根據工作實際，研究制定本街道(鄉鎮)物業管理工作具體措施。建立投訴調解工作站和應急維修服務站，受理本轄區內物業管理方面各類信訪、投訴，維護社區和諧穩定。參與轄區內物業管理招投標、物業服務企業資質審核、物業管理區域劃分和物業服務企業落實市容環衛責任的監督、檢查、指導和日常管理的職責。續籌與審核住宅專項維修資金及使用情況，檢查考核物業服務質量，監督物業管理項目交接等工作。牽頭組織業主大會召開和業主委員會的成立與換屆，做好業主大會、業主委員會的日常運作、監管和備案。對不具備市場化條件的老舊小區提供有償的基本物業服務。

　　區住建局：研究制定物業管理的行業政策和服務標準，履行物業管理的監督檢查、業務指導和相關人員培訓職責，負責物業管理項目招投標備案、物業管理項目創優達標、監督物業服務企業信用管理和住宅專項維修資金。對占用公共空間違法行為進行行政查處。在區住宅小區物業管理領導小組領導下，對街道(鄉鎮)物業管理工作情況進行績效考核。

　　城管分局：負責查處樓體外部亂搭亂建，建筑物內擅自新建地下建筑物、構筑物擅自改變外立面、在非承重墻上開門窗等行為;依法查處飼養家禽、亂貼亂畫、毀壞綠化等行為;負責查處制造噪音污染、排放油煙等違規行為。

　　公安分局：牽頭負責物業管理區域內汽車停放監管和內部交通管理，調解處理車輛停放引發的矛盾糾紛，負責對物業管理區域內的治安防范隊伍建設和督促指導開展日常防范工作。

　　消防大隊：指導和督促小區物業織密消防組織網絡，落實各項消防安全責任制度，加強居民小區消防設施建設、維護、管理、監督等工作。

　　區物價局：負責物業收費政策落實和日常監管。對普通住宅物業管理收費標準進行備案，對物業服務企業未按規定進行收費公示、收支公開和公示失實信息等價格違法行為進行查處，受理物業管理收費價格咨詢和投訴，協調解決因物業管理收費引發的矛盾和糾紛。

　　區市場監督管理局：負責小區電梯安全監管，督促使用單位對電梯安全管理和做好維護保養工作，按規定進行維護保養和定期檢驗。對物業區域內超期未檢的電梯、鍋爐等特種設備督促及時整改到位或責令停止使用，并向街道(鄉鎮)和社區進行通報，督促業主及時辦理相關手續。對利用小區內宣傳欄、顯示屏等發布虛假違法廣告進行查處。

　　區財政局：負責制定老舊小區物業管理的專項財政經費，以及政策性補助和考評獎勵資金，納入年度財政預算。

　　規劃分局：負責編制中心城市核心區小區出新改造的規劃，負責辦理建筑物的新建、改擴建的審批。

　　環保分局：對物業管理區域及周邊工業污染源依法實施監督管理，對違反環保法律的行為依法進行查處。

　　區經信局：探索建立業主(使用人)居住信用管理制度，有效遏制個別業主惡意欠費行為。將住宅小區內拒交物業服務費、拒不續籌專項維修資金等違規違約行為錄入區公共信用信息中心平臺，并依法面向社會提供查詢。

　　住建、城管、公安、物價、市場監督、環保、規劃、人防、水務及其他有關行政管理部門，按照各自職責，加強物業管理區域內的房屋使用、公共秩序、消防安全、治安防范、環境衛生等方面監督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業管理區域內的違法行為，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式。

　　五、保障措施

　　(一)加強組織領導。成立宿城區住宅小區物業管理工作領導小組，區政府分管區長任組長，區住建局、公安分局、城管分局、物價局、市場監督管理局、財政局等部門及各街道(鄉鎮)為成員單位，統籌解決物業管理工作中的難點問題，領導小組下設辦公室，辦公室設在區住建局，負責統籌日常工作。

　　(二)加大資金投入。為解決部分老舊(安置)小區物業管理征繳標準低、低收入困難人群多、管理難度大等問題，區財政自20**年起，對不具備市場化服務條件的政府性安置小區和老舊小區(交付使用滿15年)，按建筑面積每月0.15元/平方米予以政策補助。

　　(三)加強宣傳引導。各街道(鄉鎮)、各單位應通過多種形式，加大物業管理法規宣傳力度，引導住戶樹立“花錢買服務”的消費觀念，協助物業服務企業收取物業服務費用，破解長期欠費問題，形成良好的物業管理氛圍。

　　(四)完善考核機制。建立“區、街道(鄉鎮)、社區”三級住宅小區物業管理考核網絡。區政府將住宅小區物業管理工作納入全區目標管理考核，并每年設立300萬元專項資金，對各街道(鄉鎮)物業管理工作進行考核獎懲，促進小區物業管理水平穩步提升。

篇2：關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(2015)

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(20**)

　　各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，請照此執行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區工作的意見》（津政發〔20**〕30號）和我市社區物業管理工作相關規定，

　　進一步加強我市社區物業管理機制建設工作，現提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區治理工作的總體部署，進一步健全社區物業管理機制，扎實做好社區物業管理工作，

　　切實維護社區居民和物業服務企業的合法權益，保障社區物業管理在陽光下運行，全面提升我市社區治理工作水平。

　　二、主要任務

　　(一）落實新建居民住宅小區"三個提前"工作要求。

　　1. 在業主入住前，社區居民委員會提前開展工作。各區縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區的非經營性公建聯審聯驗機制，確保社區辦公服務設施在業主入住前到位。明確代管社區居民委員會或指導成立社區居民委員會籌備組，并提前進駐小區依法開展工作，為做好后續服務和管理奠定基礎。

　　2. 在業主委員會成立前，街道辦事處、鄉鎮人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，并指導和監督業主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區居民委員會成員應當積極參加業主委員會競選（已成立業主委員會的，應當鼓勵業主委員會成員參加社區居民委員會選舉），實現社區居民委員會成員與業主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業服務企業前，社區物業管理工作聯席會議提前開展工作。社區物業管理工作聯席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區業主委員會做好選聘（續聘）物業服務企業工作，監督物業服務合同或協議中約定內容的執行情況，及時建議業主委員會對管理能力差或服務不到位的物業服務企業督促整改或必要時解除合同。

　?。ǘ┙⒔∪?三個公開"工作制度。

　　1. 社區物業管理工作聯席會議制度公開。社區居民委員會每月要主持召開社區物業管理工作聯席會議，研究協調物業服務合同或協議履行情況、業主委員會履職和換屆、物業服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區物業管理中出現的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。

　　2. 社區物業服務和賬務公開。社區居民委員會要配合有關部門，指導監督物業服務企業按照市國土房管局關于建立物業服務事項公開公示制度有關規定及物業服務合同或協議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區縣兩級財政補貼的舊樓區，其所在街道辦事處、鄉鎮人民政府要組織相關社區居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。

　　3. 業主委員會工作公開。社區居民委員會應配合有關部門，指導督促業主委員會及時向廣大業主公開工作經費、業主委員會議定事項等內容。

　?。ㄈ嵭?三個上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區長效管理補貼上賬。各區縣人民政府要充分運用市和區縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區縣有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府嚴格實施舊樓區管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區長效管理補貼資金發放的重要依據。市和區縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監管，確保補貼資金?？顚Ｓ?。

　　2. 物業服務企業的經營行為"上賬"。市和區縣物業管理主管部門要建立和完善物業服務企業誠信信息系統，加強對物業服務企業誠信情況的動態監管，定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，指導社區居民委員會建立健全物業管理評議制度。市和區縣民政部門要定期組織社區居民開展滿意度調查，為物業管理主管部門考核物業服務企業提供依據。

　　3. 開發建設單位的質量保證金上賬。市和區縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監管機制，落實缺陷責任期內建設工程質量保證金制度，并規范開發建設單位對建設工程質量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發建設單位房屋質量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調查，并將調查結果作為對開發建設單位資質評定的重要參數。

　?。ㄋ模┙∪?五個到位"保障機制。

　　1. 社區物業管理隊伍到位。各區縣民政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府要落實社區物業管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區物業管理隊伍專人專崗。

　　2. 社區辦公服務設施到位。各區縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區辦公服務設施達標建設規劃方案，加快推進轄區內社區辦公服務設施建設全面達標。市和區縣財政要加大資金支持力度，發揮區縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區辦公服務設施，滿足社區服務管理的基本需求。

　　3. 社區物業管理政策到位。各區縣人民政府和有關部門要認真貫徹執行社區物業管理工作相關法規和政策，逐個小區制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區專項治理方案，推動我市社區物業管理水平全面提升。

　　4. 社區物業管理制度到位。各區縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理工作聯席會議制度和社區物業管理工作聯席會議制度，分級負責、協調解決本轄區內社區物業管理工作出現的問題。要進一步建立和完善區縣、街道（鄉鎮）和社區三級社區物業管理糾紛調解機制，確保一般問題不出社區、復雜問題不出街道（鄉鎮）、重大問題不出區縣。

　　5. 基層管理執法隊伍到位。市有關部門和各區縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉鎮）行政執法授權試點經驗，加強執法隊伍建設，縮短執法半徑、提高管理效率，將各項執法職能落實到社區，確保不留盲點。

　　三、工作要求

　?。ㄒ唬┘訌娊M織領導。各區縣人民政府要建立社區物業管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統籌協調推進，實施監督考核。市和區縣房管、民政、規劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執法、市政管理等有關部門要依據各自職責，制定工作方案，共同推進社區物業管理工作。

　?。ǘ﹪栏癖O督考核。各區縣人民政府要將社區物業管理工作納入對街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監督檢查，確保社區物業管理工作落到實處。

　?。ㄈ娀弑Ｕ?。各區縣人民政府和市有關部門要大力支持物業服務企業發展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業管理人員培訓，積極引導物業服務企業延伸服務鏈條，創新盈利模式，實現特色發展，培育壯大一批品牌物業服務企業，為我市物業服務企業健康成長提供良好的發展空間。

　?。ㄋ模﹦訂T社會參與。各區縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區物業管理工作相關法律法規和做好社區物業管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區物業管理，自覺維護社區環境，形成"社區是我家、建設靠大家"的良好氛圍。

篇3：北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（2004試行）

　　北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)

　　為正確審理物業管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務院《物業管理條例》的有關規定，結合審判實踐，就當前我市法院審理物業管理糾紛案件中的相關問題，提出如下意見。

　　一、關于適用范圍

　　1、本意見所稱物業管理糾紛是指居住物業管理區域內業主或業主委員會與物業管理企業之間因物業管理行為發生的民事糾紛。

　　現有居住物業管理區域內的公房使用人與物業管理企業之間形成物業服務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于前款中的業主。

　　2、不具有物業管理資質的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業服務與業主發生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

　　3、業主與業主之間、業主與房地產開發企業之間的民事糾紛，不適用本意見。

　　4、業主與業主團體(業主大會、業主委員會)之間因內部管理行為發生糾紛的，當事人應當向政府房地產行政主管部門申請處理。

　　5、商業物業管理區域或特種物業管理區域內因物業管理行為發生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規定的除外。

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　　二、關于管轄

　　6、當事人一方違反物業服務合同約定造成另一方損害，發生違約與侵權競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權之訴，由法院根據訴訟性質依法確定管轄。

　　三、關于訴訟主體

　　7、業主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的;(2)業主大會決定提前解除物業服務合同，物業管理企業拒絕退出的;(3)物業服務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的;(4)其它損害全體業主公共權益的情形。

　　業主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業主委員會的，由全體業主行使提起訴訟的權利。

　　8、業主委員會作為原告提起訴訟，業主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。

　　業主委員會起訴且法院已經受理后，業主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。

　　9、物業管理企業侵害的權益僅涉及單個業主或部分業主的，應當由單個業主或部分業主作為原告提起訴訟。

　　10、物業管理企業因業主違反物業服務合同的約定而起訴業主委員會或要求將業主委員會列為共同被告的，不予準許。

　　11、物業使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：(1)物業使用人與物業管理企業直接簽訂物業服務合同的;(2)物業使用人接受物業服務，已經與物業管理企業形成事實上的物業服務關系的;(3)業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的;(4)物業使用人違反《物業管理條例》和業主公約的規定的。

　　在上述(3)、(4)情形下，業主可以列為共同被告。

　　12、因前期物業服務發生糾紛的，業主應以物業管理企業為被告。沒有選聘物業管理企業的，應以實際提供物業服務的單位為被告。

　　四、關于物業服務合同的效力

　　13、物業管理企業雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規定的物業管理資質的，可以確認其所簽物業服務合同的效力。

　　14、物業管理企業與業主委員會簽訂物業服務合同后，違規將物業服務全部轉托給其他物業管理企業的，如果該轉托行為已經公告且業主接受了物業服務的，應依公平原則確定業主向實際提供物業服務的物業管理企業支付適當的物業服務費用。

　　15、物業服務合同期限內，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。物業服務合同到期后，雙方沒有解除合同并繼續履行合同的，視為合同自動延續。

　　16、業主委員會代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同后，單個業主或部分業主要求解除物業服務合同的，不予支持。

　　五、關于管理權糾紛

　　17、物業管理企業依據物業服務合同行使管理權。業主違反規定妨害物業管理秩序的，物業管理企業可予以制止，并要求其承擔民事責任。18、物業管理企業違約或違規利用物業共用部位、共用設施設備營利，損害業主公共權益的，業主委員會可以要求物業管理企業恢復原狀，賠償損失，并返還收益。19、業主在物業共用部位搭建自用設施，妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主排除妨礙，恢復原狀，并賠償相應損失。20、業主在小區內飼養動物，構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。21、業主違反物業服務合同或業主公約的規定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設施設備或構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求其承擔相應的民事責任。

　　六、關于管理費糾紛

　　22、有下列情形之一的，業主可以要求減收物業服務費用或要求返還多交的物業服務費用：

　　(1)物業管理企業提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的;(2)物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

　　23、業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業服務費用的，一般不

　　 予支持。 　　24、物業管理企業與業主委員會雖未簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，物業管理企業可以要求業主交納相應的物業服務費用。

　　雙方當事人沒有約定物業服務收費標準的，法院可參照政府規定收費標準或同類物業服務項目收費標準確定應交納的物業服務費用。

　　25、業主拖欠物業服務費用，物業管理企業依據約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數額過高的，可以依據欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。

　　26、審理追索物業服務費案件，應依照現行法律關于訴訟時效的規定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業管理企業明顯怠于行使權利的，可認定其在持續主張權利。

　　27、業主拖欠物業服務費用的，物業管理企業可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令。

　　七、關于代收代繳糾紛

　　28、業主拖欠公共性服務或特約服務等物業服務費用，物業管理企業應當通過合法途徑進行追索。

　　物業管理企業采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業服務費用給業主造成損失的，業主可以要求物業管理企業承擔賠償責任。

　　29、物業管理企業與電、水、氣、熱等供應部門因代收代繳發生爭議，致使供應部門停止電、水、氣、熱等供應給業主造成損失的，業主有權選擇要求物業管理企業履行合同義務，并賠償損失。物業管理企業承擔賠償責任后，認為自己沒有過錯的，有權向有關責任人追償。

　　30、物業管理區域實行整體供熱的，部分業主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。

　　八、關于管理責任糾紛

　　31、物業管理企業未按合同約定提供服務或者提供服務不符合約定標準，業主可以要求物業管理企業承擔違約責任。32、物業服務合同約定有財物保管服務，在發生財物丟失或毀損時，業主可以要求物業管理企業依保管義務承擔相應的賠償責任。

　　物業服務合同沒有約定財物保管服務，但物業管理企業在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業主可以要求物業管理企業承擔與其過錯相適應的賠償責任。

　　33、物業管理企業在其物業管理區域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務協議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理服務協議，物業管理企業有過錯的，可以根據其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業管理企業應當承擔的賠償責任。

　　34、物業管理企業或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規章制度，不設置明示標志或不采取其他安全措施，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　35、物業管理企業的受雇人員在履行職務中給業主人身或財產造成損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　36、因物業管理企業疏于管理，致使物業管理區域內的娛樂、運動器材等公共設施存在不安全因素，造成業主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　37、物業管理區域內發生電梯事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　38、物業管理企業怠于行使管理職責，致使物業管理區域內發生火災、水災、物業坍塌等事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　39、第三人侵權造成業主人身或財產損害，受害人起訴要求物業管理企業賠償損失的，可根據物業管理企業是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業管理企業應否承擔相應的賠償責任。

　　40、本意見自20**年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負責解釋。法律、司法解釋另有規定的，按法律和司法解釋的規定執行。