扶風縣關于進一步加強物業管理工作的實施意見(20**)

　　各鎮人民政府、縣政府各部門：

　　為進一步加強和規范物業管理，全面提升我縣物業管理水平，切實改善居住環境，根據《國務院物業管理條例》、《陜西省物業管理條例》和寶雞市政府《關于貫徹落實“陜西省物業管理條例”，進一步加強物業管理工作的實施意見》等有關規定，結合我縣實際，現就進一步加強物業管理工作提出如下意見，請認真貫徹執行。

　　一、統一思想，提高認識，增強物業管理工作責任感

　　近年來，隨著城鎮化進程的不斷推進，我縣物業管理經歷了從無到有、從小到大的發展歷程，全縣物業管理覆蓋面不斷擴大，行業發展初具規模，居民物業管理意識普遍增強。但在發展過程中，也出現了個別物業企業服務質量差、業主不配合支持物業企業、管理部門之間職責不明等問題，影響了物業管理工作的健康發展。各鎮人民政府、縣政府相關部門要統一思想，提高認識，以廣大居民滿意為出發點，以規范物業企業服務行為為核心，全面提升物業管理水平和服務質量，努力解決好群眾反映的物業管理方面的熱點和難點問題，切實維護物業管理各方主體利益，為廣大業主提供安全、舒適、和諧的居住環境。

　　二、明確職責，齊抓共管，共同做好物業管理工作

　　針對我縣住宅小區物業管理業態的復雜性和管理模式的多樣性，遵循“重心下移、屬地為主、分級負責、權責統一”的原則，為加強對物業管理工作的領導，縣政府成立由主管縣長任組長，縣政府辦公室副主任、縣住建局局長任副組長，縣公安局、工商局、質監局、水利局、民政局、環保局、審計局、廣電局、信訪局、物價局、電力局及城關鎮、法門鎮、絳帳鎮政府主管領導為成員的物業管理領導小組，建立健全了物業管理矛盾糾紛協調處理聯動機制。建立“縣、鎮、社區”三級物業管理體系，縣住房和城鄉建設局是物業管理的行政主管部門，對全縣物業管理活動進行監督管理;鎮政府對轄區的物業管理活動進行監督管理;社區居委會配合鎮政府做好社區物業管理的落實工作?？h政府各有關部門要分工協作，各負其責，切實做好物業管理和服務工作：

　　縣住房和城鄉建設局：負責宣傳貫徹落實物業管理的有關法律、法規和政策;負責制定全縣住宅小區物業管理制度、舊住宅小區整治轉軌規劃，合理確定專項維修資金繳存標準并適時調整，負責專項維修資金的收繳、使用監督，以及物業服務企業資質的管理。負責與參與轄區新建小區前期物業管理的招投標工作，會同鎮人民政府、社區指導組建業主委員會，行使物業管理資質受理監督權、物業交接驗收監管權、前期物業招投標審批權、物業服務誠信建設考核權等;協調處理物業管理的糾紛與投訴，并對鎮人民政府、社區、建設單位、物業服務企業等在物業管理中違反《物業管理條例》的行為責令限期改正。

　　縣物價局：負責物業服務企業前期物業服務收費標準的核定管理;指導、監督檢查物業服務企業的收費行為;依法查處違反《中華人民共和國價格法》和物業管理收費規定的價格違法行為;對物業服務收費提供咨詢服務。

　　縣工商局：負責物業管理企業的主體資格審查;物業服務企業注冊登記和經營行為的監督管理;加強對物業管理區域內共用部分發布廣告的審批管理;依法查處物業小區內未經審批擅自從事餐飲、娛樂、旅館等經營活動的行為。

　　縣公安局：負責對物業服務企業保安人員的培訓和備案管理，實行持證上崗;指導、監督物業服務企業做好物業小區的治安防范工作;依法查處小區內發生的治安、刑事等案件及在小區內擅自存放易燃、易爆、劇毒等危險物品的行為;縣公安消防大隊依法監督指導物業服務企業履行消防安全監督管理職責;及時查處物業小區內車輛堵塞消防通道、破壞公共消防設施等違法行為;負責查處社會噪聲污染行為。

　　縣環保局：負責依法查處物業管理區域內的油煙、廢氣和經營性單位產生的工業噪聲等超標行為，以及小區內存放不符合安全標準的放射性危險物品等違法行為。

　　縣質監局：負責對物業小區電梯等特種設備的使用、維修、保養、管理進行監督檢查和檢驗檢測，依法查處違法違規行為，確保電梯及其他特種設備運行安全。

　　縣民政局：依法登記物業服務行業協會，配合業務主管部門加強物業行業協會的監督管理工作。

　　縣供電局：搞好新建住宅小區供電設施的設計、施工、驗收的監督檢查工作，確保建設單位提供符合要求的供電產品。對各住宅小區供電設施的維護管理開展指導、監督、檢查工作。及時處置住宅小區供電方面的應急突發事件。

　　縣水利局：搞好新建住宅小區供水設施的設計、施工、驗收的監督

　　檢查工作。對各住宅小區供水設施的維護管理開展指導、監督、檢查工作。及時處置供水方面的應急突發事件;作好惡劣氣候條件下(雪凝天氣等)的居民生活用水預案。

　　縣工信局：搞好新建住宅小區弱電(網絡)設施的設計、施工、驗收的監督檢查工作，確保建設單位提供合格的產品，并能實現資源共享。對各住宅小區弱電(網絡)設施的維護管理開展指導、監督、檢查工作。

　　鎮人民政府：負責屬地住宅小區日常管理工作，要建立“兩站一中心一平臺”(物業投訴調解工作站：主要受理業主、業主委員會、物業服務企業的投訴，通過調解，及時在基層化解物業管理中的各類矛盾。物業維修服務站：通過選擇若干個信譽好、實力強的維修服務企業為維修加盟單位，為轄區內無物業管理的住宅區的房屋排險、下水道堵塞、水電故障燈突發情況，提供有償應急維修。物業服務中心：為保本微利服務企業，主要是向暫不具備物業管理條件或無人管理的住宅區提供有償的基本服務。物業管理與社區結合平臺：主要是配備專職管理人員，對物業服務企業的經營活動進行管理。)物業管理模式，依法做好物業管理活動的監督管理工作。要組織指導業主委員會的籌建、換屆工作，參與物業管理招投標工作，對物業服務企業的資質年審提出意見建議，及時協調物業管理中出現的各種問題和糾紛。

　　社區居委會：配置物業管理專職人員，參與對物業服務企業的監督和物業管理糾紛的調解工作。組織選舉產生業主委員會，積極指導業主委員會加強自身建設。協調處理業主委員會與業主、業主與業主之間的矛盾和投訴。

　　業主委員會：執行業主大會的決定;召集業主大會會議，報告物業服務合同的實施情況;代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;審核需要業主分攤的費用;監督管理業主共有收益;監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;監督管理規約、物業管理制度的遵守和執行;

　　調解物業使用糾紛;業主大會賦予的其他職責。

　　三、強化監督，規范市場，不斷提高物業管理水平

　　(一)嚴格物業服務行業的市場準入。

　　對新申報的物業服務企業，必須嚴格按照準入條件及審批程序執行，特別是三級(含暫定)物業企業資質的申報、審核，對其人員的從業情況、資格證件、人員數量、經濟實力等要予以全面的考察，對達不到標準要求的，不予審批。嚴格實行物業人員持證上崗制度。

　　(二)強化物業服務企業資質管理。

　　嚴格執行《物業服務企業資質管理辦法》規定，凡資質核定材料規范、人員資格審查符合要求的物業服務企業，納入年度目標考核評優資格。凡服務質量較差、反映問題多、資質報審資料不齊、且不能及時整改完善，對管理部門交辦的工作不能及時完成或推諉不辦的物業企業，作出降低或注消資質等處理。

　　(三)規范前期物業管理工作。

　　新建住宅小區，在業主委員會成立前，必須實行前期物業管理。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供《前期物業管理服務合同》、《臨時管理規約》，按照招投標方式公開選聘有資質的物業服務企業實施前期物業管理，投標人少于3個或者住宅區規模不超過3萬平方米，經縣住房和城鄉建設局批準，可以通過協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。對違反規定的，縣房地產管理部門不予核發商品房預售許可證。

　　建設單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關部門按照規定，對住宅區進行驗收，并向縣住房和城鄉建設局辦理新建住宅交付使用備案手續。

　　(四)積極推進業主委員會建設。

　　物業管理區域符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會會議：(1)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積50%以上的;(2)首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積20%以上的。

　　物業管理區域符合召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當在十五日內書面告知縣住房和城鄉建設局和鎮人民政府，并在物業管理區域內公告。建設單位未及時履行告知義務的，業主可以書面形式告知。

　　鄉鎮人民政府自收到書面告知三十日內，組織成立業主大會籌備組，業主大會籌備組由5-9人組成，其中鎮政府或社區居委會工作人員1名，建設單位1名，其余為業主代表。

　　業主大會應當由物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主，且占總人數過半數的業主參加。業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，可以全體業主參加，也可以由業主推選業主代表參加;采用書面形式征求意見的，業主應當實名簽署意見，并由業主委員會將征求意見的結果在物業管理區域內公示。

　　業主委員會是業主大會的執行機構，由5--11人單數組成，組成人員任期一般為三年，可以連選連任。業主委員會組成人員實行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。業主委員會在成立30日內，在縣住房和城鄉建設局辦理備案手續。

　　各鎮人民政府、社區居委會應根據社區管理和業主自治管理相結合的原則，積極推進業主委員會建設，落實物業管理聯席會議制度，定期組織召集物業管理聯席會議。

　　(五)規范物業管理招投標活動。

　　應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選擇具有相應資質的物業服務企業。

　　對新建住宅小區、符合條件的老舊住宅小區，由所在鎮人民政府、社區居委會組織成立業主大會籌備組，及時召開業主大會，選舉產生業主委員會，并由業主大會決

　　定采用招投標或者協議的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業。業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的，由業主委員會組織招標，并代表業主與中標的物業服務企業簽訂物業服務合同。業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當將兩家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容在物業管理區域內公示。業主委員會根據多數業主意見對公示內容調整后，提請業主大會投票表決。物業服務企業應當自與業主委員會簽訂合同之日起十五日內，將物業服務合同報縣住房和城鄉建設局備案。

　　對未實行或沒有條件推行物業服務的老舊住宅區，特別是縣城老區的單體樓院等，可以在鎮人民政府、社區居委會的組織指導下，開展以居民自主管理、自我服務為主要形式的業主自治模式，以改善小區居住環境，提高居住品質。

　　(六)加強專項維修資金交存和監管。

　　業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期專項維修資金足額存入專項維修資金賬戶，未提供交存憑證的，建設單位不得將房屋交付使用。業主交存的專項維修資金屬于業主所有，用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　(七)加強物業保修金的收繳和管理。

　　建設單位應當在物業竣工驗收合格后、申請不動產權屬初始登記前，按照物業建筑安裝總造價2%的比例，一次性向縣住房和城鄉建設局設立的物業保修金專門賬戶交存物業保修金。物業保修金保證的保修責任期限，自建設單位將住宅交付業主使用之日起計算，保修責任期滿后，根據建設單位申請退還。

　　物業保修期限內，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經縣住房和城鄉建設局委托的建筑工程質量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內建筑工程質量問題的，由業主委員會或受委托的物業服務企業組織維修，所需費用從物業保修金中墊支?？h住房和城鄉建設局在物業保修金動用后三日內書面通知建設單位，建設單位應當在接到書面通知之日起十五日內足額補存。

　　四、分類實施，全力推進，實現物業管理規范化

　　根據各區域房屋建設、環境配套、居民需求、業主意愿及服務約定等情況，確定各小區物業管理模式和組織形式。力爭到20**年底前，物業管理覆蓋到每個小區，基本建立體系健全、政策完善、責任到位的物業管理工作機制。

　　(一)宣傳動員階段(20**年4月1日至4月30日)。

　　由縣住建局牽頭，各鎮政府、社區居委會配合，通過有線電視、網站及發放宣傳資料等方式，廣泛宣傳《陜西省物業管理條例》等物業管理的有關法律、法規和政策。

　　各鎮政府要成立專門的領導機構，落實專門工作人員，周密部署安排，制定實施方案。4月底以前報縣住房和城鄉建設局。

　　(二)調查摸底階段(20**年5月1日至5月31日)

　　由各鎮政府組織，社區居委會實施，對轄區的居住小區(樓)進行摸底，分類造冊登記，提出物業管理方案，報縣住房和城鄉建設局。

　　(三)全面實施階段(20**年6月1日至20**年8月30日)。

　　由縣住建局指導監督，鎮政府負責組織實施，對所轄各小區分類分步開展工作。

　　第一類：縣城新區已竣工入住的商品房居住小區、老區具備物業管理條件(小區面積在10000平方米以上，大多數業主同意實行物業管理)的居住小區，要成立業主大會籌備委員會，組織召開業主大會，選舉產生業主委員會，由業主委員會通過招投標或協議方式選聘有資質的物業管理企業實施小區物業管理。

　　第二類：縣城老區不具備物業管理條件的居住小區(樓)，鎮、社區居委會要及時組織召開業主大會，組建業主委員會，選擇物業管理模式，由居民自治管理或物業公司代管。居住區業主人數較少且經過全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

　　第三類：保障性住房小區、單位自建居住小區、安置房居住小區等，以單位、居民小組為單位，組織召開業主大會，選舉產生業主委員會，討論并通過小區管理方式。明確選擇物業公司管理、居民自治管理等模式。

　　(四)檢查驗收階段(20**年9月1日至9月30日)。

　　縣住房和城鄉建設局牽頭組織，各鎮政府配合，對各社區居委會的居住區物業管理實施情況進行檢查驗收。通過強化管理，積累經驗，實現物業管理工作的科學化、規范化。

　　20**年4月4日[陜西 寶雞]

篇2：義烏市關于進一步加強和規范物業管理工作的意見(2014年)

　　義烏市關于進一步加強和規范物業管理工作的意見(20**)

　　各鎮人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：

　　為進一步加強和規范全市物業管理工作，提升物業管理水平，助推全國文明城市創建，根據《浙江省物業管理條例》等有關規定，結合我市實際，經市政府研究同意，制訂如下意見。

　　一、總體要求

　　(一)指導思想

　　按照城鄉一體化、運作市場化、服務品質化的要求，進一步健全物業管理體系，完善物業管理機制，提高物業管理水平，促進物業管理持續健康發展。

　　(二)基本原則

　　1.統一領導，分級管理。全市物業管理實行統一領導、綜合協調，建立市、鎮(街道)、社區(村)三級物業管理體系。

　　2.條塊結合，屬地負責。加強物業管理部門指導、管理和監督職能，強化鎮(街道)屬地管理責任，發揮社區(村)主體作用。

　　3.依規管理，因地制宜。按照省物業管理條例，堅持規范管理、公開透明、有序運作，根據城鄉物業項目類型，堅持分類實施、市場運作、穩步推進。

　　4.業主參與，共建共享。強化業主在物業管理中的自治作用，明確權利和義務，引導業主共建宜居小區、共享品質生活。

　　二、明晰職責，建立三級物業管理體制

　　(三)明確市級部門管理監督職責。成立市物業管理工作領導小組，由分管城建副市長任組長，建設、發改、行政執法、規劃、環保、工商、司法、公安、消防、社區集聚辦公室、流動人口管理局、質監等部門為成員單位。領導小組下設辦公室，辦公室設在市建設局，由市建設局局長任辦公室主任。建立物業管理聯席會議制度，研究部署、綜合協調全市物業管理工作。強化市建設局行業主管部門職責，負責物業服務行業的指導、管理和監督，研究制定全市物業管理政策，對鎮(街道)、物業管理工作進行指導、考核。

　　(四)明確鎮(街道)屬地管理職責。鎮(街道)負責轄區內物業管理的組織領導和管理監督工作，指導業主大會、業委會的成立和換屆，負責對業委會開展工作的活動經費進行監管。協調社區居委會(村委會)、業委會和物業服務企業關系，調處各類物業管理糾紛，對轄區內物業管理工作進行日常檢查和年度考核。鎮(街道)設立物業管理辦公室，由分管城建或社區的副鎮長(副主任)兼任辦公室主任，街道配備2-3名、鎮配備1-2名人員負責日常工作。

　　(五)明確社區居委會(村委會)物業管理職責。將物業管理職能納入社區居委會(村委會)工作職責范圍，全面落實物業管理各項工作。協助指導業主大會、業委會的成立和換屆，協調業委會、業主與物業服務企業關系，調處各類物業管理糾紛。社區居委會(村委會)設立物業管理服務站，由社區居委會(村委會)負責人任站長，片區民警、行政執法隊員兼任副站長，配備人員1-2名。

　　三、因地制宜，確定社區物業管理的模式和組織形式

　　(六)新建住宅小區物業。要嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業服務企業實施等級性物業管理。規劃、建設等部門要各司其職，把好新建住宅小區的規劃設計、施工建設、物業管理三道關口。新建住宅小區要嚴格落實竣工驗收備案制度和配套設施交付使用許可制度。開發建設單位要按前期物業管理的相關規定，建立完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業管理服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區全面實行規范的等級性管理服務。

　　(七)改造后的農村社區和舊住宅小區物業。要根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，以社區管轄范圍為基礎，界定各物業管理服務區域;以社區居委會為基礎，組織召開業主大會，組建業主委員會;以物業服務企業或群眾性物業服務組織為基礎，開展物業管理服務活動。要加大對舊住宅小區和農村社區的改造力度，逐步解決舊住宅小區環境、配套等方面的問題。對改造后具備條件的農村社區和舊住宅小區，由業主委員會選聘專業物業服務企業按等級實施物業管理服務;對不完全具備條件的小區，由社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。

　　(八)物業管理服務內容與收費標準。物業服務收費根據物業的類型，物業服務的不同階段，提供服務的性質、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調節價。1.5萬平方米以上的普通住宅小區的前期物業服務收費實行政府指導價。非住宅物業、排屋、別墅等高標準住宅以及業主委員會成立以后的普通住宅小區的物業服務收費實行市場調節價。農村社區和舊住宅小區的物業管理服務內容和收費標準，可根據多數業主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業主委員會與接受委托的物業服務企業，簽訂服務

　　>合同，并在小區內公布實施。

　　四、突出重點，切實抓好社區物業管理的規范運作

　　(九)規范物業項目的前期管理工作。新建的物業項目，在業主委員會未成立期間，必須實行前期物業管理。建設部門與開發建設單位簽訂房地產開發建設合同中，要明確項目前期物業管理責任。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供項目竣工后的物業管理方案，預留前期物業管理保證金和物業管理用房，并按規定選聘有資質的物業服務企業，進行前期物業管理。關于前期物業管理的相關規定，由市建設局另行制定。

　　(十)提升業主自治管理能力。業主、業主大會、業主委員會應當依法維護在物業管理活動中的權利，充分履行義務、承擔職責。市建設局和鎮(街道)要按照行政引導和業主自治相結合的原則，切實加強對業主大會和業主委員會工作的指導和監督。規范業主自治組織建設，充分發揮社區居委會和基層黨組織的作用，把好程序關和人選關，從熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主中推選業主委員會的組成人員。加強綜合業務知識培訓，定期組織業主委員會成員學習物業管理政策法規和相關管理知識，提高依法履行職責的能力。健全民主管理監督機制，指導業主大會制定議事規則和管理規約，完善小區重大事項的公開公示制度。探索建立保障業主委員會正常開展工作的激勵和約束機制。物業服務暫由社區直接組織管理的，社區居委會要通過多種形式加強溝通聯系和宣傳教育，聽取業主意見，尊重業主意愿，引導和促進業主積極參與管理。

　　(十一)規范物業相關合同管理工作。一是開發建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同，要有物業管理的相關條款，約定房屋交付使用后，物業管理的主要內容、管理服務等級及對應的收費標準。二是業主委員會成立前，開發建設單位要與選聘的物業服務企業簽訂前期物業管理委托合同。三是業主與物業服務企業依據商品房買賣合同，簽訂前期物業管理服務合同和業主臨時管理規約，并履行規約。四是業主委員會成立后，應當代表業主與選聘的物業服務企業簽訂正式物業管理服務合同，約定各自的權利、義務和責任。對物業服務企業違反合同約定的，由業主委員會按合同約定予以處理;雙方有爭議的，由社區居委會調處;調處不成的依法解決。

　　(十二)規范物業服務收費機制。切實加強監管，對違反規定的收費行為，依法及時進行查處。物業服務企業應當將企業營業執照、資質證書、物業項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯系方式、服務投訴電話;物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計收方式、價格舉報電話等物業信息在物業收費處公開。積極化解收費矛盾，要認真分析當前物業服務管理中“收費難、糾紛多”的各種具體原因，研究落實破解難題的有效措施。因開發建設遺留問題或物業服務質量引起的矛盾糾紛，規劃、建設和鎮(街道)要督促相關責任單位及時妥善處理;對拒繳、欠繳物業服務費的，業主委員會要協助物業服務企業督促催繳。發揮公務人員在和諧社區建設中的模范帶頭作用，建立機關、事業單位工作人員欠費抄告制度，要把干部職工支持參與物業管理和及時繳納物業服務費用的情況，作為機關作風建設與創建文明單位的重要考核內容，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。

　　(十三)規范物業服務行為。物業服務企業做好物業管理區域內的設施維護、環境保潔、綠化養護、公共秩序維護等工作。建立物業服務標準化體系，明確質價相符的物業服務標準。完善財務公開公示制度，定期公布物業費等收支情況。強化物業信用信息管理，全面記錄物業服務企業的信用信息。健全物業服務投訴責任機制，及時查處物業服務企業的不良行為，實施業主滿意度測評。完善退出機制，對物業服務企業中途退出或終止服務的，要監督其依法移交物管用房、剩余經費和相關資料，指導業主委員會做好交接審計工作，加強對業主共有財產的監督管理。加強對物業服務企業履約情況的監管，積極推行物業服務企業履約保證金制度。建立健全物業管理激勵機制，依據國家、省、市優秀住宅小區的創優標準，評選市優秀物業服務企業、優秀物業管理小區、優秀業主委員會。年終對工作突出、管理到位的相關職能部門、鎮(街道)及物業服務企業進行表彰，市政府每年安排一定資金用于獎勵相關職能部門、鎮(街道)和優秀物業服務企業、優秀業主委員會。

　　(十四)規范專項維修資金管理。住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，任何單位和個人不得挪作他用。市建設、財政、物價部門要根據國家和省有關規定，按照“專戶儲存、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督”的原則，研究制定住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設置、使用管理等程序規范，完善監管機制，落實監

　　管責任。要加大專項維修資金歸集、使用的監管力度，確保按規定交存到位，?？顚Ｓ?。新建物業首期專項維修資金交存標準為：不帶電梯的物業50元/平方米，帶電梯的多層、高層及與高層主體結構相連的物業100元/平方米，排屋、別墅75元/平方米。對部分老小區專項維修資金管理中的歷史遺留問題，要研究制定相應的措施，區別情況，妥善處理。房屋開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔相應的物業保修責任，并負責處理在開發建設和銷售環節中造成的遺留問題。市建設局和鎮(街道)要依法加強監督管理，及時調處有關矛盾糾紛。

　　五、部門聯動，形成物業管理工作合力

　　(十五)明確物業管理相關部門職責。市建設局：負責研究制定全市物業管理發展相關配套政策;負責全市物業管理工作市場監管、日常檢查、指導及考評;指導和培訓各鎮(街道)開展物業管理監管工作。發改委：負責制定普通住宅小區的前期物業服務收費和停車服務收費辦法，依法查處物業管理中的價格違法行為。行政執法局：負責物業管理區域內相對集中行政處罰權實施范圍內的違法違規行為的行政處罰工作。規劃局：負責物業管理區域內涉及規劃違法行為的認定工作。工商局：負責物業管理區域內個人和企業的營業執照核發，依法查處虛假廣告、無照經營等違反工商法律法規的行為。公安局：負責指導落實各項治安管理措施，督促物業服務企業做好治安安全防范等工作。公安局派出所：對住宅區的物業服務企業進行日常消防監督檢查，開展消防安全宣傳教育等工作。流動人口管理局：負責對房屋群租行為的認定工作。消防部門：對物業管理區域內的消防設施和消防工作進行指導檢查，依法查處破壞消防設施等違法行為。市質監局：負責對各小區消防設施、電梯等特種設備的安全檢測工作。

　　(十六)實施物業管理聯合執法。建立鎮(街道)物業管理聯合執法機制，由鎮(街道)牽頭，公安、工商、規劃、環保、建設等部門共同參與的物業管理聯合執法隊伍，明確執法權限，完善執法程序。推進“智慧物業”建設，建立物業管理違法行為信息報送和結果反饋信息系統，及時發現查處各類違法行為。

　　(十七)加強物業管理糾紛調解。建立以市建設局、鎮(街道)司法所和社區人民調解委員會為主體的三級物業管理糾紛調解工作體系。強化物業糾紛訴前調解，成立由市法院、司法局涉訴糾紛人民調解委員會及市建設局共同組成的訴前聯合調解小組，負責全市涉訴物業管理糾紛案件的調解。建立物業糾紛訴訟快速處理機制，對調解未果的物業糾紛，實行快審快結快執。

　　義烏市人民政府辦公室

　　20**年1月13日

篇3：武漢市江漢區進一步加強物業管理工作的通知（2014年）

　　武漢市江漢區人民政府辦公室關于進一步加強物業管理工作的通知

　　岸政辦〔20**〕27號

　　各街(道)辦事處，區人民政府各部門，各有關單位：

　　為進一步加強和規范我區物業管理工作，全面提升我區物業管理服務水平，根據《武漢市物業條例》、市委辦公廳市政府辦公廳《20**年“十個突出問題”承諾整改工作方案》和區人民政府辦公室《關于成立區物業管理工作領導小組的通知》等有關文件精神，結合區委、區政府開展“電視問政”整改承諾、“三方聯動”機制工作部署要求，現就加強我區物業管理工作有關問題通知如下：

　　一、充分認識物業管理工作的重要性和緊迫性。

　　加強物業管理工作，營造良好的生活、工作環境，是人民群眾安居樂業的基本保證和強烈愿望，更是各級有關部門及各物業服務企業必須履行的職責，對于建設和諧社區、創建文明、衛生、環保模范城市，實施社會再就業、改善城市環境面貌等都具有非常重要的作用。我區物業管理市場從無到有，從不規范到有序發展，從單一住宅物業管理，到商業、辦公、工業、寫字樓等多元化管理服務，已形成了專業化、市場化的物業管理雛形，城市居民居住條件和環境日益改善。但目前物業服務企業整體存在盈利水平低，部分物業服務企業生存困難、物業服務收費率低，個別甚至出現“棄盤”的情況，給街道和社區造成很大的壓力，部分物業服務企業服務不規范、服務質量差等問題，制約著我區物業管理工作整體水平的發展。市委、市政府高度重視物業管理工作，廣大業主對規范物業管理的呼聲也越來越強烈，各級各部門一定要站在全局高度，充分認識到物業管理工作的重要性，采取多種措施，積極深入物業管理小區履職，切實做好物業管理工作。

　　二、加快建立協調聯動、齊抓共管的工作機制。

　　加快建立“政府推動、部門聯動、屬地負責、企業服務、業主自治、社會支持”的工作機制，形成部門、街道辦事處、物業企業、廣大業主協調聯動、共同推進物業管理工作的強大合力。

　　區房管局作為我區物業管理的主管部門，負責貫徹執行上級有關物業管理的法律法規;制定我區物業管理工作的規范性文件;做好物業服務企業的資質管理;加強物業專項維修資金監管、物業服務企業服務行為監管;做好物業管理政策法規宣傳培訓等工作。

　　區綜治辦負責將小區物業管理工作納入社區綜合治理考評中，維護好小區穩定，創造良好的社會環境，保障正常的生產和生活秩序及人民群眾的生命財產安全。

　　區公安分局負責監督指導物業管理區域內的治安工作;負責對物業使用保安實施監督、管理，實行備案制度;建立物業服務企業保安人員培訓制度，實行持證上崗;協調處理治安方面的問題和糾紛，指導物業服務企業做好安全防范有關工作;加強業主委員會印章刻制的管理，加強對印章非法使用及業委會不移交保管資料行為的打擊;負責對存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品行為的查處;指導物業企業制定小區安全行車路線，規范小區內臨時車位的劃定;加強對開放式小區車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區治理車輛亂停亂放。

　　區消防大隊依法監督指導物業服務企業或產權人履行消防安全職責;及時查處占用或堵塞消防通道，破壞公共消防設施等消防違法行為;督促整改火災隱患。

　　區民政局負責建立社區民間組織內部自律誠信、信息披露和績效評估機制，指導社區民間組織健康發展;會同街道辦事處加強社區建設，推進標準化社區建設工作。

　　區財政局負責老舊住宅區的管網、道路、綠化和房屋本體及其共用設施設備進行整治改造資金的籌措;“電視問政”整改承諾、“三方聯動”機制的資金保障。

　　江岸規土分局負責在建設工程規劃許可審批中，要依法對建設項目的車庫(位)、物業服務用房、社區居委會用房等設施設備的配置進行審查;對查處違法建設提供認定違法建設的有關資料和信息,按照職責對取得建設工程規劃許可證、但違反建設工程規劃許可證規定的違法建設進行技術核定、認定，并提出處理意見后配合城管部門依法查處物業管理區域內改變規劃的違法建設行為。

　　區環保局負責配合城管部門依法查處物業管理區域內噪音、油煙等環境污染的違法違規行為，協調環保方面的矛盾糾紛。

　　區建設局負責查處違規裝飾裝修的監督管理工作，配合主管部門按照相關法規處理與違規裝飾裝修有關的投訴。

　　區城管委負責物業管理區域內的違法建設行為，對未取得建設工程規劃許可證進行建設的，未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，驗收合格后未按照規定辦理建設工程規劃許可證又進行建設或改造的，未經批準或未按

　　照批準內容進行臨時建設的行為進行控制和查處;加大對物業管理小區的市容環境衛生管理，指導物業管理公司按照環衛行業管理標準，做好清掃保潔、垃圾的分類收運和轉運工作，依法查處影響市容市貌的行為。 　　區工商局依法辦理物業服務企業的營業執照，在辦理營業執照時認真審查場地證明;嚴肅查處物業企業的違法違規行為，加強對物業服務企業合同的監督管理;查處在物業管理區域內住改商、無照經營的行為。

　　區食藥監局負責物業管理區域內依法查處餐飲的衛生經營行為。

　　區質監局負責對物業管理區域內使用的特種設備實施安全監管，并定期對電梯等公共設施設備的質量的檢測工作。

　　區發改委負責全區物業服務企業的價格管理和監督;負責對物業服務收費行為的咨詢和監督檢查，根據國家及我市法律法規及規范性文件，落實和完善我區物業服務收費管理制度;適時對未達到政府指導價格的物業小區進行調價;協調處理物業服務工作中因收費問題產生的矛盾糾紛。

　　區法制辦負責物業管理區域內各部門相關法規制度執行情況進行監督檢查;對各部門在物業管理區域內依法行政的法規依據進行清理。

　　區地稅局負責配合市稅務部門對物業企業稅收范圍進行專題調查研究;適時調整物業企業經營中代收代繳非經營的稅收范圍。

　　區司法局負責指導物業管理區域內物業管理糾紛人民調解委員會，注重以調解方式化解物業管理糾紛，協商調解不成的，引導當事人選擇仲裁或司法程序等途徑解決。

　　區信訪局負責對物業管理區域內的信訪投訴進行分類處理，做到物業投訴各負其責;對涉法涉訟的信訪案件告知*人通過司法途徑解決。

　　區文明辦負責指導協調全區物業管理區域內開展文明創建活動，加大對物業管理區域內文明創建宣傳投入，加強對物業管理區域內居民的文明創建意識培養。

　　區衛計委負責在物業管理區域內開展衛生城市創建活動，加大對物業管理區域內衛生城市創建宣傳投入，加強對物業管理區域內居民的衛生創建意識培養。

　　各街道辦事處應明確專人負責物業管理監管工作，配合組織部門加強物業管理區域內“三方聯動”的建設工作，指導本轄區內業主大會及業主委員會的選舉工作，監督業主大會及業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設的關系，協調處理小區業主委員會與物業服務企業的關系，及時處理在管理中發生的重大矛盾糾紛和群發性、突發性事件。居民委員會協助街道辦事處做好物業管理相關工作。

　　三、嚴格規范物業服務企業的管理服務行為。

　　積極引入市場競爭機制，規范招投標行為，以公開、公平、公正的市場競爭選聘物業服務企業。物業服務企業應在屬地街道辦事處監管下，依據物業服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出投標承諾和服務合同的事宜，應當與業主委員會協商經業主大會確定后實施。物業服務企業應當主動為業主及其他組織提供服務，積極開展合同外的有償服務項目，擴大服務范圍，提升社會、經濟效益。

　　建立健全物業管理退出機制，區房管局將各部門日常檢查與年度考評相結合，以業主的滿意度為主要標準，適時開展評優活動。街道辦事處和區房管局對各部門認定管理水平差、收費不規范、業主滿意率低、社會形象差的物業服務企業，要按照法律規定的程序組織業主召開業主大會予以解聘;對物業服務企業違反規定擅自撤離的，要依法責令改正并給予行政處罰，情節嚴重的，要建議原發證機關吊銷其資質證書。

　　對小區物業服務企業物業服務合同到期的小區，物業企業按照規定退場的，小區業主大會和業主委員會應及時選聘新的物業企業進入。未成立業主大會和業主委員會(物業管理委員會)的，街道辦事處應和區房管局積極組織成立，因客觀原因未能成立的，由所屬社區居民委員會代行業主委員會的職責選聘新的物業服務企業，小區業主應及時向新選聘的物業服務企業繳納物業服務費及車輛停泊服務費及其其他費用。若業主委員會或業主大會(物業管理委員會)未能成立，社區居委會未能選聘到物業企業的，小區業主可推選代表向社區居委會申請自治，自行聘請人員進行清潔衛生、安全方面的管理，相關費用由小區全體業主平攤。

　　積極鼓勵物業服務企業兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業服務企業，做響物業服務企業品牌。對在我區從事住宅小區物業服務的明星企業，在政策上給予扶持和優惠。鼓勵物業服務企業擴大下崗失業人員使用，大力促進市民就業，對具有廣泛群眾基礎和代表性的物業服務企業和示范住宅小區的管理經驗，要通過多種形式，大力宣傳推廣。

　　四、加大業主大會和業主委員會的指導監督力度。

　　凡符合條件的小區，街道辦事處要及時督促社區居委會組織業主申報，區建設局督促開發建設單位進行申報，區房管局督促物業服務企業進行申報成立業主大會、業主委員會，并配合區委組織部建立“三方聯動”機制，根據業主大會、業主委員會運作規程，規范操作，并監督業主管理規約的實施，充分發揮業主自治作用。業主大會、業主委員會必須在屬地街道辦事處的指導監督下依法開展工作，業主委員會應當積極配合和支持社區居委會工作，并接受其指導和監督，業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居委會，并聽取社區居委會的建議，與社區居委會相互協作，配合公安機關共同做好社會治安等相關工作。業主委員會成立前或集體換屆(辭職)期間，在過渡期內由街道辦事處委托社區居委會監督、指導物業服務企業的服務行為。

　　五、落實好“電視問政”整改承諾。

　　依法清理整頓，回應居民訴求。按照邊調查、邊清理、邊整改的思路，各街道辦事處、區直相關部門應深入到全區物業小區，依法對目前居民反映較多的小區內物業服務不規范、侵

　　占公共資源、車輛亂停放、治安有待加強、違法建設、違法毀綠、養雞種菜、油煙擾民、膠囊房、住改商等問題按各自職責進行清理整頓，限期整改。 　　形成管理網絡，建立多級管控。建立區直相關部門--街道辦事處--社區居委會--物業服務企業的縱向監管體系。在區物業管理工作領導小組的統一領導下，區物業管理領導小組辦公室具體綜合協調，各街道辦事處和社區明確責任部門和責任人，各相關職能部門建立橫向配合支持機制和工作轉辦機制，按照各自職責，一方面處置物業小區內的違法違規行為，另一方面對物業企業的違規行為依法規范、依規處理。

　　健全監管機制，打造管理平臺。落實物業企業服務“四公開一監督”制度，完善物業服務項目經理責任制，落實前期物業管理招投標制度，逐步建立物業服務質量考評制度，按照全市統一的物業服務分級標準，開展服務滿意度測評工作，測評結果按年度公布，打造物業企業信用管理平臺，并完善運用信息管理體系。

　　暢通投訴渠道，及時處理投訴。區房管局設立24小時投訴受理電話，對接全市物業服務投訴信箱，同時鏈接市長、區長專線(熱線)、市、區行風連線、治庸問責投訴熱線和網格化系統，受理物業服務投訴舉報;各街道辦事處也要明確專人受理物業服務投訴，并督促物業企業積極整改，妥善解決;各職能部門按照各自職責受理、處置相關物業服務投訴，解決區物業管理工作領導小組轉辦的群眾投訴問題。通過專項整治與長效管理相結合的方法，提高居民滿意度。

　　六、切實加強對物業管理工作的組織領導。

　　為切實加強對全區物業管理工作的領導，充分發揮江岸區物業管理工作領導小組的作用，統籌協調好全區的物業管理工作，領導小組下設工作專班，設在區房管局。具體負責領導小組日常工作事務，建立領導小組成員單位聯席會議制度，定期召開成員單位、物管企業聯席會議，研究工作推進中的有關問題，督促相關部門和街道辦事處按照各自職責認真履職到位。

　　各街道辦事處和各部門要大力宣傳《武漢市物業管理條例》等法律法規，讓廣大居民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業服務是商品消費的觀念，引導其主動支持、參與物業管理活動，為物業管理營造良好的發展環境，為構造和諧物業、宜居江岸、幸福武漢而努力。

　　武漢市江岸區人民政府辦公室

　　20**年6月18日