撫州市人民政府關于加強住宅小區物業管理工作的實施意見

　　撫府發〔20**〕31號

　　各縣(區)人民政府、撫州高新技術產業園區管委會，市政府有關部門：

　　為進一步規范我市住宅小區物業管理秩序，提升物業服務水平，維護業主合法權益，改善住宅小區生活環境，根據《江西省物業管理條例》(以下簡稱《條例》)有關規定，結合我市實際，經市政府第26次常務會議研究，提出以下實施意見。

　　一、切實強化行政監管

　　(一)嚴把物業管理用房落實關。規劃部門在審查建設工程規劃方案時，應確定物業管理用房的位置和面積。物業管理用房面積按照物業總建筑面積2‰標準配置，原則上最低配置面積不少于120平方米(3萬平方米以下的不低于60平方米)，其中業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，面積不少于20平方米。物業管理用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通風、采光條件和水、電使用功能。未配置電梯的物業，物業管理用房所在樓層不得高于四層。建設單位應當在房屋預售時公布物業管理用房的位置和面積。

　　(二)嚴把新建項目停車位配置比例關。規劃部門應從嚴審核住宅小區停車位配置比例，新建住宅小區按每戶不低于1個泊位的比例配建機動車停車位;按每戶不低于2個車位的比例配建自行車(助力車)停車場。鼓勵建設單位多建停車位。

　　(三)嚴把前期物業管理招投標關。住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理;投標人少于三個的，經物業所在地的市、縣(區)房管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　(四)嚴把物業項目承接驗收關。在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向前期物業服務企業移交物業管理用房和下列資料：

　　1.竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　2.設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料;

　　3.物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　4.物業管理所必須的其他材料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。開發建設單位、物業服務企業未按照上述程序辦理交接手續的，房管部門應按照相關規定責令限期改正。

　　(五)嚴把物業服務企業準入退出關。物業服務企業應取得營業執照和資質證書，并按相應資質等級承接物業服務業務，不得將資質證書轉讓、出租、轉借。非注冊地承接物業服務項目的企業，應向物業所在地的市、縣(區)房管部門備案。物業服務企業退出物業管理項目的，應提前三個月將退出原因、退出時間以書面形式及時告知轄區房管部門、街道(鄉、鎮)和業主委員會，同時在物業管理區域內向業主公告，并就退出事項與業主委員會協商。物業服務企業如存在擅自退出、降低服務等級標準、未按物業服務合同約定履行義務、管理不善、群眾意見大、考核不合格等情形，將作為不良記錄存入其信用檔案。對后果嚴重的，按照《條例》有關規定進行罰款或降低資質等級、吊銷資質證書。

　　二、建立長效保障機制

　　(六)建立前期物業服務開辦費和物業服務履約保證金制度。前期物業服務開辦費由建設單位向物業服務企業支付，專項用于物業服務企業在業主辦理入住手續前的開支，包括：項目物業管理所需辦公用品、器材、工具等固定資產的購置和員工工資、福利等。具體支付標準、支付方式和支付時間，根據前期物業服務合同約定。物業服務企業簽定物業服務合同后，在辦理物業承接驗收15日前，按照合同約定的物業服務費用年度總額的5%，將保證金交存于物業服務合同約定的共管賬戶，保證金存儲期限與物業服務合同履行期限一致。

　　(七)建立新建住宅物業質量保修金制度。根據《條例》第三十八條規定，按照物業建筑安裝總造價2%的標準，結合本地實際確定公布新建住宅物業質量保修金交存標準(折算成每平方米面積標準)，建立新建住宅物業質量保修金制度，保障物業正常維修和使用，維護業主的合法權益。建設單位在辦理新建住宅權屬初始登記時，應當提供專戶銀行出具的物業質量保修金全額交存證明。市、縣(區)房管部門應當設立專門的資金管理機構，指定專戶管理銀行，開設物業質量保修金專門賬戶，負責本行政區域內新建住宅物業質量保修金的收存、核算、退還等工作。

　　(八)建立新建物業首次業主大會籌備金制度。首次業主大會籌備資金由建設單位承擔。建設單位在物業竣工驗收合格，申請不動產權屬初始登記前，根據項目建筑規模，按每戶20元標準(最低不少于1萬元，最高不超過3萬元)歸集首次業主大會籌備金。房管部門指定專戶管理銀行，開設首次業主大會籌備金專門賬戶。在召開首次業主大會條件成熟時，由項目所在地街道(鄉、鎮)向房管部門申請撥付。首次業

　　主大會會議結束后，尚有剩余的，由業主大會決定用途。

　　(九)規范召開首次業主大會的程序。住宅小區房屋出售并交付的建筑物總面積達到50%以上的，建設單位應當在30日內向物業所在地的街道(鄉、鎮)提出召開首次業主大會的書面報告，街道(鄉、鎮)應當在接到建設單位書面報告或者業主書面要求后的60日內，會同物業所在地的市、縣(區)房管部門組建業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，按有關規定組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會，引導小區業主自我管理、自我教育、自我約束和自我服務。各縣(區)人民政府要把籌備成立首次業主大會、選舉業主委員會工作納入到街道(鄉、鎮)、社區居委會年度目標管理考核。街道(鄉、鎮)要設立相應的物業管理機構，落實人員和經費。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內向物業所在地的房管部門、街道(鄉、鎮)及社區備案。

　　(十)完善物業服務收費體系。物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。實行政府指導價的，由市、縣(區)價格主管部門會同同級房管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，適時制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。實行市場調節價的，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。物業服務企業應按照市、縣(區)價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置公示收費標準和項目。

　　(十一)完善物業管理服務費收繳監管措施。業主辦理房屋產權轉移及抵押登記時，房屋出售人或抵押人應出具已交清物業服務費的證明，否則產權登記部門不予辦理房屋產權轉移和抵押登記。對欠交物業服務費的訴訟案件，可由轄區政府協調法院及時立案、快速裁決。

　　(十二)加強對無物業服務老舊住宅小區的管理。首次業主大會籌備金由同級財政部門撥付到街道(鄉、鎮)，撥付標準參照本意見第8條。具備物業管理條件的，街道(鄉、鎮)、社區要引導業主大會引進專業的物業服務企業對小區進行管理和服務。尚不具備物業管理條件的，引導業主自治管理物業或由社區實行準物業管理，提供公共區域保潔、綠化和共用設施設備的養護維修等基本服務，服務費用由全體業主承擔。對屬于單位宿舍類的老舊住宅小區，由所屬單位負責做好相關準物業管理。

　　三、提升企業服務水平

　　(十三)健全物業服務企業考核體系。制定物業服務企業考核辦法，每年由房管、規劃、城管、街道(鄉、鎮)等單位共同組織對物業服務企業進行考評，考核分值低于80分的，對該企業提出書面警告，責令限期整改，整改期間取消該企業參評市級、省級及全國優秀(示范)項目的資格;考核分值低于70分的，由房管部門約談該企業的法定代表人，一年內暫停該企業資質升級，同時責令限期整改，整改期間該企業不得承接新的物業服務項目;考核分值低于60分的，由房管部門依法降低資質等級，并責令退出住宅小區管理。

　　(十四)規范物業服務企業服務行為。物業服務企業應根據企業的服務評定等級和資質等級，按照國家規定承接物業服務業務，并配備相應的技術人員持證上崗;應積極配合街道(鄉、鎮)、社區召開業主大會，成立業主委員會;應協助業主委員會向物業所在地的房管部門、街道(鄉、鎮)及社區備案;應按照物業服務合同約定，做好共用部位和相關場地的保潔，保障車輛停放、防火、防盜等公共設施設備的正常運轉，做好“門前三包”等工作;應及時制止住宅小區內違法違規行為，配合有關部門做好查處工作;應及時將每年的財務收支情況向住宅小區業主公示;應自簽訂物業服務合同之日起10日內，向物業所在地的房管部門備案;應在物業服務合同終止時，向業主委員會移交有關資料和財物。

　　(十五)提升從業人員整體素質。從嚴執行物業服務企業從業人員持證上崗制度。加大中高級管理人員培訓力度，完善新從業管理人員崗前培訓制度。由房管部門會同物業行業協會加強分類培訓，采用定期、輪訓等方式對物業服務企業從業人員進行物業法律、法規、政策和業務知識培訓，全面提高物業管理服務水平。

　　(十六)強化行業協會自律作用。加強物業行業協會對行業的約束能力，通過參與物業管理項目評優和項目經理培訓等工作，增強行業協會的影響力。通過房管部門和行業協會聯動，推行物業服務企業信用分等定級制度，建立物業管理信用檔案和誠信體系，量化誠信考核指標，鼓勵誠信經營，努力營造公平、守諾、服務至上的市場環境。

　　四、形成齊抓共管合力

　　(十七)建立物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由房管部門會同街道(鄉、鎮)召集，規劃、建設、城管、公安等部門以及社區(村)、物業服務企業、業主委員會或業主等各方代表參加。主要協調解決業主委員會履職、業主委員會換屆、物業服務合同履行以及物業服務企業變更交接過程中出現的重大問題。

　　(十八)明確相關部門職責。

　　1.房管部門：負責同級物業管理工作的指導、監督和管理;負責擬定物業管理發展規劃、發展目標及工作思路，制定相關配套政策;負責新建住宅物業質量保修金交存、使用、退還、監督管理;會同街道(鄉、鎮)、社區指導召開業主大會和組建業主委員會;對物業服務企業的服務標準、內容、質量進行等級評定、考核;會同物價部門共同制定物業服務收費標準;負責物業服務企業資質等級的初審、審定和管理;負責調解物業管理糾紛。

　　2.建設部門：負責住宅小區房屋竣工驗收工作;調查、處理房屋質量投訴;依法依規查處未按建筑技術規范施工而造成的房屋工程質量問題。

　　3.規劃部門：負責審查住宅

　　小區公共服務設施規劃，并督促建設單位按照規劃設計要求，建成生活購物、醫療衛生、文化體育、環衛、物業管理、社區服務及幼兒園等公共服務設施;在核發建設工程規劃許可證時，明確物業管理用房的具體位置和面積;查處住宅小區亂搭亂建違章建設和擅自改變房屋使用性質的違法行為，在不影響其他居民用水用電的情況下，必要時對違法當事人可以采取斷電斷水措施或通知供電、供水企業對違法施工現場停電、停水。

　　4.城管部門：負責住宅小區內公共道路、雨污水管網的驗收，以及對接市政公用管網的審批;監督住宅小區垃圾及時轉運;根據物業服務企業或業主的投訴，依法查處小區內違反市政、市容、綠化、環境衛生、亂設攤點、亂設墻體(戶外)廣告、養禽種菜等行為;根據環保部門的書面函告和鑒定意見，依法查處小區內違反環境保護法規的違法行為;根據人防部門的書面函告和鑒定意見，依法查處小區內違反防空法的行為。

　　5.公安(交警、消防)部門：負責新建住宅小區視頻監控系統、門禁系統等安全防范設施的設計審查;參與住宅小區房屋竣工驗收，負責指導物業管理區域內的安全防范工作，指導建設單位落實人防、技防、物防等安全防范設施建設;負責指導、支持業主委員會和物業服務企業落實各項治安管理措施，做好防盜、防火、防交通事故工作;消除治安隱患，及時查處治安案件;定期對物業管理區域內消防設施和消防工作進行檢查和指導，依法處理物業管理區域內破壞消防設施及占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者其他妨礙安全疏散等違法違規行為。

　　6.物價部門：與房管部門共同制定物業服務收費標準，對物業服務活動中的各項收費進行管理和檢查;受理物業服務收費投訴，依法依規查處違反規定的收費行為;協調解決因物業服務收費引發的矛盾和糾紛。

　　7.工商部門：負責物業服務企業注冊登記審查;對擅自將居住用房改變為非居住用房從事經營活動的，不予核準登記;負責依法查處物業管理區域內無照經營和違法廣告行為。

　　8.氣象部門：負責物業管理區域內防雷裝置安全監察;督促使用單位做好防雷裝置的定期檢測;查處安裝、改造、維修和使用中的違規行為;調查處理物業管理區域內的防雷裝置以及氣象特種設備事故。

　　9.人防部門：負責對物業管理區域內的人民防空工程維護管理和使用情況進行監督檢查，配合相關部門查處擅自占用、轉讓、抵押、租賃人防工程及改變人防工程主體結構等違法違規行為。

　　10.質量監督部門：負責對物業管理區域內的電梯等特種設備進行安全監察。督促使用單位做好特種設備的注冊登記、定期檢驗、維護保養;監督作業人員持證上崗;查處安裝、改造、維修和使用中的違規行為;調查處理物業管理區域內的特種設備事故。

　　11.環保部門：負責依法審批物業管理區域及周邊建設項目環境影響評價文件;負責環境保護設施竣工驗收;對違反環保法律法規的行為進行查處。

　　在物業管理區域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等企業，應當向最終用戶提供裝表到戶、收費到戶的服務，為住宅小區居民生活提供便利。

　　(十九)明確各縣(區)人民政府職責。加強對物業管理工作的組織領導，全面落實各項物業管理政策措施;進一步建立健全縣(區)、街道(鄉、鎮)、社區三級物業管理工作體系，明確相關部門、街道(鄉、鎮)、社區的管理職責，并納入年終目標考評;為街道(鄉、鎮)、社區開展物業管理工作提供必要的工作條件。

　　(二十)明確街道(鄉、鎮)、社區職責。街道(鄉、鎮)牽頭組建轄區內住宅小區業主大會籌備組，按有關規定組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會;指導、監督業主委員會及物業服務企業的日?；顒?參與對物業服務企業考核檢查;協調處理轄區內物業管理方面的糾紛和信訪問題;引導無物業管理的住宅小區實施物業管理。

　　五、營造全民參與氛圍

　　(二十一)認真宣傳貫徹好《條例》。各地、各部門要結合實際對學習、宣傳、貫徹《條例》作出具體部署，充分利用報刊、廣播、電視、網絡等新聞媒體，采取多種形式廣泛宣傳。宣傳部門要加強對物業管理相關報道的監督、協調和管理工作，通過物業管理政策法規進社區、進住宅小區，增強廣大業主的物業服務消費意識，幫助業主了解物業管理活動中各方的責、權、利，樹立花錢買服務、物業保值增值等物業消費理念，依法有序參與物業管理活動，為《條例》順利施行創造良好社會氛圍。

篇2：義烏市關于進一步加強和規范物業管理工作的意見(2014年)

　　義烏市關于進一步加強和規范物業管理工作的意見(20**)

　　各鎮人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：

　　為進一步加強和規范全市物業管理工作，提升物業管理水平，助推全國文明城市創建，根據《浙江省物業管理條例》等有關規定，結合我市實際，經市政府研究同意，制訂如下意見。

　　一、總體要求

　　(一)指導思想

　　按照城鄉一體化、運作市場化、服務品質化的要求，進一步健全物業管理體系，完善物業管理機制，提高物業管理水平，促進物業管理持續健康發展。

　　(二)基本原則

　　1.統一領導，分級管理。全市物業管理實行統一領導、綜合協調，建立市、鎮(街道)、社區(村)三級物業管理體系。

　　2.條塊結合，屬地負責。加強物業管理部門指導、管理和監督職能，強化鎮(街道)屬地管理責任，發揮社區(村)主體作用。

　　3.依規管理，因地制宜。按照省物業管理條例，堅持規范管理、公開透明、有序運作，根據城鄉物業項目類型，堅持分類實施、市場運作、穩步推進。

　　4.業主參與，共建共享。強化業主在物業管理中的自治作用，明確權利和義務，引導業主共建宜居小區、共享品質生活。

　　二、明晰職責，建立三級物業管理體制

　　(三)明確市級部門管理監督職責。成立市物業管理工作領導小組，由分管城建副市長任組長，建設、發改、行政執法、規劃、環保、工商、司法、公安、消防、社區集聚辦公室、流動人口管理局、質監等部門為成員單位。領導小組下設辦公室，辦公室設在市建設局，由市建設局局長任辦公室主任。建立物業管理聯席會議制度，研究部署、綜合協調全市物業管理工作。強化市建設局行業主管部門職責，負責物業服務行業的指導、管理和監督，研究制定全市物業管理政策，對鎮(街道)、物業管理工作進行指導、考核。

　　(四)明確鎮(街道)屬地管理職責。鎮(街道)負責轄區內物業管理的組織領導和管理監督工作，指導業主大會、業委會的成立和換屆，負責對業委會開展工作的活動經費進行監管。協調社區居委會(村委會)、業委會和物業服務企業關系，調處各類物業管理糾紛，對轄區內物業管理工作進行日常檢查和年度考核。鎮(街道)設立物業管理辦公室，由分管城建或社區的副鎮長(副主任)兼任辦公室主任，街道配備2-3名、鎮配備1-2名人員負責日常工作。

　　(五)明確社區居委會(村委會)物業管理職責。將物業管理職能納入社區居委會(村委會)工作職責范圍，全面落實物業管理各項工作。協助指導業主大會、業委會的成立和換屆，協調業委會、業主與物業服務企業關系，調處各類物業管理糾紛。社區居委會(村委會)設立物業管理服務站，由社區居委會(村委會)負責人任站長，片區民警、行政執法隊員兼任副站長，配備人員1-2名。

　　三、因地制宜，確定社區物業管理的模式和組織形式

　　(六)新建住宅小區物業。要嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業服務企業實施等級性物業管理。規劃、建設等部門要各司其職，把好新建住宅小區的規劃設計、施工建設、物業管理三道關口。新建住宅小區要嚴格落實竣工驗收備案制度和配套設施交付使用許可制度。開發建設單位要按前期物業管理的相關規定，建立完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業管理服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區全面實行規范的等級性管理服務。

　　(七)改造后的農村社區和舊住宅小區物業。要根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，以社區管轄范圍為基礎，界定各物業管理服務區域;以社區居委會為基礎，組織召開業主大會，組建業主委員會;以物業服務企業或群眾性物業服務組織為基礎，開展物業管理服務活動。要加大對舊住宅小區和農村社區的改造力度，逐步解決舊住宅小區環境、配套等方面的問題。對改造后具備條件的農村社區和舊住宅小區，由業主委員會選聘專業物業服務企業按等級實施物業管理服務;對不完全具備條件的小區，由社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。

　　(八)物業管理服務內容與收費標準。物業服務收費根據物業的類型，物業服務的不同階段，提供服務的性質、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調節價。1.5萬平方米以上的普通住宅小區的前期物業服務收費實行政府指導價。非住宅物業、排屋、別墅等高標準住宅以及業主委員會成立以后的普通住宅小區的物業服務收費實行市場調節價。農村社區和舊住宅小區的物業管理服務內容和收費標準，可根據多數業主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業主委員會與接受委托的物業服務企業，簽訂服務

　　>合同，并在小區內公布實施。

　　四、突出重點，切實抓好社區物業管理的規范運作

　　(九)規范物業項目的前期管理工作。新建的物業項目，在業主委員會未成立期間，必須實行前期物業管理。建設部門與開發建設單位簽訂房地產開發建設合同中，要明確項目前期物業管理責任。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供項目竣工后的物業管理方案，預留前期物業管理保證金和物業管理用房，并按規定選聘有資質的物業服務企業，進行前期物業管理。關于前期物業管理的相關規定，由市建設局另行制定。

　　(十)提升業主自治管理能力。業主、業主大會、業主委員會應當依法維護在物業管理活動中的權利，充分履行義務、承擔職責。市建設局和鎮(街道)要按照行政引導和業主自治相結合的原則，切實加強對業主大會和業主委員會工作的指導和監督。規范業主自治組織建設，充分發揮社區居委會和基層黨組織的作用，把好程序關和人選關，從熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主中推選業主委員會的組成人員。加強綜合業務知識培訓，定期組織業主委員會成員學習物業管理政策法規和相關管理知識，提高依法履行職責的能力。健全民主管理監督機制，指導業主大會制定議事規則和管理規約，完善小區重大事項的公開公示制度。探索建立保障業主委員會正常開展工作的激勵和約束機制。物業服務暫由社區直接組織管理的，社區居委會要通過多種形式加強溝通聯系和宣傳教育，聽取業主意見，尊重業主意愿，引導和促進業主積極參與管理。

　　(十一)規范物業相關合同管理工作。一是開發建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同，要有物業管理的相關條款，約定房屋交付使用后，物業管理的主要內容、管理服務等級及對應的收費標準。二是業主委員會成立前，開發建設單位要與選聘的物業服務企業簽訂前期物業管理委托合同。三是業主與物業服務企業依據商品房買賣合同，簽訂前期物業管理服務合同和業主臨時管理規約，并履行規約。四是業主委員會成立后，應當代表業主與選聘的物業服務企業簽訂正式物業管理服務合同，約定各自的權利、義務和責任。對物業服務企業違反合同約定的，由業主委員會按合同約定予以處理;雙方有爭議的，由社區居委會調處;調處不成的依法解決。

　　(十二)規范物業服務收費機制。切實加強監管，對違反規定的收費行為，依法及時進行查處。物業服務企業應當將企業營業執照、資質證書、物業項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯系方式、服務投訴電話;物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計收方式、價格舉報電話等物業信息在物業收費處公開。積極化解收費矛盾，要認真分析當前物業服務管理中“收費難、糾紛多”的各種具體原因，研究落實破解難題的有效措施。因開發建設遺留問題或物業服務質量引起的矛盾糾紛，規劃、建設和鎮(街道)要督促相關責任單位及時妥善處理;對拒繳、欠繳物業服務費的，業主委員會要協助物業服務企業督促催繳。發揮公務人員在和諧社區建設中的模范帶頭作用，建立機關、事業單位工作人員欠費抄告制度，要把干部職工支持參與物業管理和及時繳納物業服務費用的情況，作為機關作風建設與創建文明單位的重要考核內容，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。

　　(十三)規范物業服務行為。物業服務企業做好物業管理區域內的設施維護、環境保潔、綠化養護、公共秩序維護等工作。建立物業服務標準化體系，明確質價相符的物業服務標準。完善財務公開公示制度，定期公布物業費等收支情況。強化物業信用信息管理，全面記錄物業服務企業的信用信息。健全物業服務投訴責任機制，及時查處物業服務企業的不良行為，實施業主滿意度測評。完善退出機制，對物業服務企業中途退出或終止服務的，要監督其依法移交物管用房、剩余經費和相關資料，指導業主委員會做好交接審計工作，加強對業主共有財產的監督管理。加強對物業服務企業履約情況的監管，積極推行物業服務企業履約保證金制度。建立健全物業管理激勵機制，依據國家、省、市優秀住宅小區的創優標準，評選市優秀物業服務企業、優秀物業管理小區、優秀業主委員會。年終對工作突出、管理到位的相關職能部門、鎮(街道)及物業服務企業進行表彰，市政府每年安排一定資金用于獎勵相關職能部門、鎮(街道)和優秀物業服務企業、優秀業主委員會。

　　(十四)規范專項維修資金管理。住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，任何單位和個人不得挪作他用。市建設、財政、物價部門要根據國家和省有關規定，按照“專戶儲存、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督”的原則，研究制定住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設置、使用管理等程序規范，完善監管機制，落實監

　　管責任。要加大專項維修資金歸集、使用的監管力度，確保按規定交存到位，?？顚Ｓ?。新建物業首期專項維修資金交存標準為：不帶電梯的物業50元/平方米，帶電梯的多層、高層及與高層主體結構相連的物業100元/平方米，排屋、別墅75元/平方米。對部分老小區專項維修資金管理中的歷史遺留問題，要研究制定相應的措施，區別情況，妥善處理。房屋開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔相應的物業保修責任，并負責處理在開發建設和銷售環節中造成的遺留問題。市建設局和鎮(街道)要依法加強監督管理，及時調處有關矛盾糾紛。

　　五、部門聯動，形成物業管理工作合力

　　(十五)明確物業管理相關部門職責。市建設局：負責研究制定全市物業管理發展相關配套政策;負責全市物業管理工作市場監管、日常檢查、指導及考評;指導和培訓各鎮(街道)開展物業管理監管工作。發改委：負責制定普通住宅小區的前期物業服務收費和停車服務收費辦法，依法查處物業管理中的價格違法行為。行政執法局：負責物業管理區域內相對集中行政處罰權實施范圍內的違法違規行為的行政處罰工作。規劃局：負責物業管理區域內涉及規劃違法行為的認定工作。工商局：負責物業管理區域內個人和企業的營業執照核發，依法查處虛假廣告、無照經營等違反工商法律法規的行為。公安局：負責指導落實各項治安管理措施，督促物業服務企業做好治安安全防范等工作。公安局派出所：對住宅區的物業服務企業進行日常消防監督檢查，開展消防安全宣傳教育等工作。流動人口管理局：負責對房屋群租行為的認定工作。消防部門：對物業管理區域內的消防設施和消防工作進行指導檢查，依法查處破壞消防設施等違法行為。市質監局：負責對各小區消防設施、電梯等特種設備的安全檢測工作。

　　(十六)實施物業管理聯合執法。建立鎮(街道)物業管理聯合執法機制，由鎮(街道)牽頭，公安、工商、規劃、環保、建設等部門共同參與的物業管理聯合執法隊伍，明確執法權限，完善執法程序。推進“智慧物業”建設，建立物業管理違法行為信息報送和結果反饋信息系統，及時發現查處各類違法行為。

　　(十七)加強物業管理糾紛調解。建立以市建設局、鎮(街道)司法所和社區人民調解委員會為主體的三級物業管理糾紛調解工作體系。強化物業糾紛訴前調解，成立由市法院、司法局涉訴糾紛人民調解委員會及市建設局共同組成的訴前聯合調解小組，負責全市涉訴物業管理糾紛案件的調解。建立物業糾紛訴訟快速處理機制，對調解未果的物業糾紛，實行快審快結快執。

　　義烏市人民政府辦公室

　　20**年1月13日

篇3：武漢市江漢區進一步加強物業管理工作的通知（2014年）

　　武漢市江漢區人民政府辦公室關于進一步加強物業管理工作的通知

　　岸政辦〔20**〕27號

　　各街(道)辦事處，區人民政府各部門，各有關單位：

　　為進一步加強和規范我區物業管理工作，全面提升我區物業管理服務水平，根據《武漢市物業條例》、市委辦公廳市政府辦公廳《20**年“十個突出問題”承諾整改工作方案》和區人民政府辦公室《關于成立區物業管理工作領導小組的通知》等有關文件精神，結合區委、區政府開展“電視問政”整改承諾、“三方聯動”機制工作部署要求，現就加強我區物業管理工作有關問題通知如下：

　　一、充分認識物業管理工作的重要性和緊迫性。

　　加強物業管理工作，營造良好的生活、工作環境，是人民群眾安居樂業的基本保證和強烈愿望，更是各級有關部門及各物業服務企業必須履行的職責，對于建設和諧社區、創建文明、衛生、環保模范城市，實施社會再就業、改善城市環境面貌等都具有非常重要的作用。我區物業管理市場從無到有，從不規范到有序發展，從單一住宅物業管理，到商業、辦公、工業、寫字樓等多元化管理服務，已形成了專業化、市場化的物業管理雛形，城市居民居住條件和環境日益改善。但目前物業服務企業整體存在盈利水平低，部分物業服務企業生存困難、物業服務收費率低，個別甚至出現“棄盤”的情況，給街道和社區造成很大的壓力，部分物業服務企業服務不規范、服務質量差等問題，制約著我區物業管理工作整體水平的發展。市委、市政府高度重視物業管理工作，廣大業主對規范物業管理的呼聲也越來越強烈，各級各部門一定要站在全局高度，充分認識到物業管理工作的重要性，采取多種措施，積極深入物業管理小區履職，切實做好物業管理工作。

　　二、加快建立協調聯動、齊抓共管的工作機制。

　　加快建立“政府推動、部門聯動、屬地負責、企業服務、業主自治、社會支持”的工作機制，形成部門、街道辦事處、物業企業、廣大業主協調聯動、共同推進物業管理工作的強大合力。

　　區房管局作為我區物業管理的主管部門，負責貫徹執行上級有關物業管理的法律法規;制定我區物業管理工作的規范性文件;做好物業服務企業的資質管理;加強物業專項維修資金監管、物業服務企業服務行為監管;做好物業管理政策法規宣傳培訓等工作。

　　區綜治辦負責將小區物業管理工作納入社區綜合治理考評中，維護好小區穩定，創造良好的社會環境，保障正常的生產和生活秩序及人民群眾的生命財產安全。

　　區公安分局負責監督指導物業管理區域內的治安工作;負責對物業使用保安實施監督、管理，實行備案制度;建立物業服務企業保安人員培訓制度，實行持證上崗;協調處理治安方面的問題和糾紛，指導物業服務企業做好安全防范有關工作;加強業主委員會印章刻制的管理，加強對印章非法使用及業委會不移交保管資料行為的打擊;負責對存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品行為的查處;指導物業企業制定小區安全行車路線，規范小區內臨時車位的劃定;加強對開放式小區車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區治理車輛亂停亂放。

　　區消防大隊依法監督指導物業服務企業或產權人履行消防安全職責;及時查處占用或堵塞消防通道，破壞公共消防設施等消防違法行為;督促整改火災隱患。

　　區民政局負責建立社區民間組織內部自律誠信、信息披露和績效評估機制，指導社區民間組織健康發展;會同街道辦事處加強社區建設，推進標準化社區建設工作。

　　區財政局負責老舊住宅區的管網、道路、綠化和房屋本體及其共用設施設備進行整治改造資金的籌措;“電視問政”整改承諾、“三方聯動”機制的資金保障。

　　江岸規土分局負責在建設工程規劃許可審批中，要依法對建設項目的車庫(位)、物業服務用房、社區居委會用房等設施設備的配置進行審查;對查處違法建設提供認定違法建設的有關資料和信息,按照職責對取得建設工程規劃許可證、但違反建設工程規劃許可證規定的違法建設進行技術核定、認定，并提出處理意見后配合城管部門依法查處物業管理區域內改變規劃的違法建設行為。

　　區環保局負責配合城管部門依法查處物業管理區域內噪音、油煙等環境污染的違法違規行為，協調環保方面的矛盾糾紛。

　　區建設局負責查處違規裝飾裝修的監督管理工作，配合主管部門按照相關法規處理與違規裝飾裝修有關的投訴。

　　區城管委負責物業管理區域內的違法建設行為，對未取得建設工程規劃許可證進行建設的，未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，驗收合格后未按照規定辦理建設工程規劃許可證又進行建設或改造的，未經批準或未按

　　照批準內容進行臨時建設的行為進行控制和查處;加大對物業管理小區的市容環境衛生管理，指導物業管理公司按照環衛行業管理標準，做好清掃保潔、垃圾的分類收運和轉運工作，依法查處影響市容市貌的行為。 　　區工商局依法辦理物業服務企業的營業執照，在辦理營業執照時認真審查場地證明;嚴肅查處物業企業的違法違規行為，加強對物業服務企業合同的監督管理;查處在物業管理區域內住改商、無照經營的行為。

　　區食藥監局負責物業管理區域內依法查處餐飲的衛生經營行為。

　　區質監局負責對物業管理區域內使用的特種設備實施安全監管，并定期對電梯等公共設施設備的質量的檢測工作。

　　區發改委負責全區物業服務企業的價格管理和監督;負責對物業服務收費行為的咨詢和監督檢查，根據國家及我市法律法規及規范性文件，落實和完善我區物業服務收費管理制度;適時對未達到政府指導價格的物業小區進行調價;協調處理物業服務工作中因收費問題產生的矛盾糾紛。

　　區法制辦負責物業管理區域內各部門相關法規制度執行情況進行監督檢查;對各部門在物業管理區域內依法行政的法規依據進行清理。

　　區地稅局負責配合市稅務部門對物業企業稅收范圍進行專題調查研究;適時調整物業企業經營中代收代繳非經營的稅收范圍。

　　區司法局負責指導物業管理區域內物業管理糾紛人民調解委員會，注重以調解方式化解物業管理糾紛，協商調解不成的，引導當事人選擇仲裁或司法程序等途徑解決。

　　區信訪局負責對物業管理區域內的信訪投訴進行分類處理，做到物業投訴各負其責;對涉法涉訟的信訪案件告知*人通過司法途徑解決。

　　區文明辦負責指導協調全區物業管理區域內開展文明創建活動，加大對物業管理區域內文明創建宣傳投入，加強對物業管理區域內居民的文明創建意識培養。

　　區衛計委負責在物業管理區域內開展衛生城市創建活動，加大對物業管理區域內衛生城市創建宣傳投入，加強對物業管理區域內居民的衛生創建意識培養。

　　各街道辦事處應明確專人負責物業管理監管工作，配合組織部門加強物業管理區域內“三方聯動”的建設工作，指導本轄區內業主大會及業主委員會的選舉工作，監督業主大會及業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設的關系，協調處理小區業主委員會與物業服務企業的關系，及時處理在管理中發生的重大矛盾糾紛和群發性、突發性事件。居民委員會協助街道辦事處做好物業管理相關工作。

　　三、嚴格規范物業服務企業的管理服務行為。

　　積極引入市場競爭機制，規范招投標行為，以公開、公平、公正的市場競爭選聘物業服務企業。物業服務企業應在屬地街道辦事處監管下，依據物業服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出投標承諾和服務合同的事宜，應當與業主委員會協商經業主大會確定后實施。物業服務企業應當主動為業主及其他組織提供服務，積極開展合同外的有償服務項目，擴大服務范圍，提升社會、經濟效益。

　　建立健全物業管理退出機制，區房管局將各部門日常檢查與年度考評相結合，以業主的滿意度為主要標準，適時開展評優活動。街道辦事處和區房管局對各部門認定管理水平差、收費不規范、業主滿意率低、社會形象差的物業服務企業，要按照法律規定的程序組織業主召開業主大會予以解聘;對物業服務企業違反規定擅自撤離的，要依法責令改正并給予行政處罰，情節嚴重的，要建議原發證機關吊銷其資質證書。

　　對小區物業服務企業物業服務合同到期的小區，物業企業按照規定退場的，小區業主大會和業主委員會應及時選聘新的物業企業進入。未成立業主大會和業主委員會(物業管理委員會)的，街道辦事處應和區房管局積極組織成立，因客觀原因未能成立的，由所屬社區居民委員會代行業主委員會的職責選聘新的物業服務企業，小區業主應及時向新選聘的物業服務企業繳納物業服務費及車輛停泊服務費及其其他費用。若業主委員會或業主大會(物業管理委員會)未能成立，社區居委會未能選聘到物業企業的，小區業主可推選代表向社區居委會申請自治，自行聘請人員進行清潔衛生、安全方面的管理，相關費用由小區全體業主平攤。

　　積極鼓勵物業服務企業兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業服務企業，做響物業服務企業品牌。對在我區從事住宅小區物業服務的明星企業，在政策上給予扶持和優惠。鼓勵物業服務企業擴大下崗失業人員使用，大力促進市民就業，對具有廣泛群眾基礎和代表性的物業服務企業和示范住宅小區的管理經驗，要通過多種形式，大力宣傳推廣。

　　四、加大業主大會和業主委員會的指導監督力度。

　　凡符合條件的小區，街道辦事處要及時督促社區居委會組織業主申報，區建設局督促開發建設單位進行申報，區房管局督促物業服務企業進行申報成立業主大會、業主委員會，并配合區委組織部建立“三方聯動”機制，根據業主大會、業主委員會運作規程，規范操作，并監督業主管理規約的實施，充分發揮業主自治作用。業主大會、業主委員會必須在屬地街道辦事處的指導監督下依法開展工作，業主委員會應當積極配合和支持社區居委會工作，并接受其指導和監督，業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居委會，并聽取社區居委會的建議，與社區居委會相互協作，配合公安機關共同做好社會治安等相關工作。業主委員會成立前或集體換屆(辭職)期間，在過渡期內由街道辦事處委托社區居委會監督、指導物業服務企業的服務行為。

　　五、落實好“電視問政”整改承諾。

　　依法清理整頓，回應居民訴求。按照邊調查、邊清理、邊整改的思路，各街道辦事處、區直相關部門應深入到全區物業小區，依法對目前居民反映較多的小區內物業服務不規范、侵

　　占公共資源、車輛亂停放、治安有待加強、違法建設、違法毀綠、養雞種菜、油煙擾民、膠囊房、住改商等問題按各自職責進行清理整頓，限期整改。 　　形成管理網絡，建立多級管控。建立區直相關部門--街道辦事處--社區居委會--物業服務企業的縱向監管體系。在區物業管理工作領導小組的統一領導下，區物業管理領導小組辦公室具體綜合協調，各街道辦事處和社區明確責任部門和責任人，各相關職能部門建立橫向配合支持機制和工作轉辦機制，按照各自職責，一方面處置物業小區內的違法違規行為，另一方面對物業企業的違規行為依法規范、依規處理。

　　健全監管機制，打造管理平臺。落實物業企業服務“四公開一監督”制度，完善物業服務項目經理責任制，落實前期物業管理招投標制度，逐步建立物業服務質量考評制度，按照全市統一的物業服務分級標準，開展服務滿意度測評工作，測評結果按年度公布，打造物業企業信用管理平臺，并完善運用信息管理體系。

　　暢通投訴渠道，及時處理投訴。區房管局設立24小時投訴受理電話，對接全市物業服務投訴信箱，同時鏈接市長、區長專線(熱線)、市、區行風連線、治庸問責投訴熱線和網格化系統，受理物業服務投訴舉報;各街道辦事處也要明確專人受理物業服務投訴，并督促物業企業積極整改，妥善解決;各職能部門按照各自職責受理、處置相關物業服務投訴，解決區物業管理工作領導小組轉辦的群眾投訴問題。通過專項整治與長效管理相結合的方法，提高居民滿意度。

　　六、切實加強對物業管理工作的組織領導。

　　為切實加強對全區物業管理工作的領導，充分發揮江岸區物業管理工作領導小組的作用，統籌協調好全區的物業管理工作，領導小組下設工作專班，設在區房管局。具體負責領導小組日常工作事務，建立領導小組成員單位聯席會議制度，定期召開成員單位、物管企業聯席會議，研究工作推進中的有關問題，督促相關部門和街道辦事處按照各自職責認真履職到位。

　　各街道辦事處和各部門要大力宣傳《武漢市物業管理條例》等法律法規，讓廣大居民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業服務是商品消費的觀念，引導其主動支持、參與物業管理活動，為物業管理營造良好的發展環境，為構造和諧物業、宜居江岸、幸福武漢而努力。

　　武漢市江岸區人民政府辦公室

　　20**年6月18日