邯鄲市峰峰礦區關于進一步加強城市物業管理工作的意見

　　峰峰礦區人民政府關于進一步加強城市物業管理工作的意見

　　各鄉鎮人民政府、街道辦事處，經濟開發區管委會，區對口有關單位，區政府有關部門：

　　為進一步加強和規范我區物業管理工作，提升城市精細化管理水平，滿足居民對物業管理的需求，促進和諧峰峰建設，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國物業管理條例》及《邯鄲市物業管理辦法》、《邯鄲市人民政府關于進一步加強城市物業管理工作的意見》等法律法規和規章有關規定，結合我區實際，提出如下意見。

　　一、明確職責，建立健全物業管理分工協作機制

　　物業管理關系群眾切身利益，是加強城市管理、改善人居環境、促進社區文明建設、構建社會主義和諧社會的必然要求，涉及部門多、層級多、工作難度大，要按照“統一領導、分級負責，已塊為主、綜合協調”的原則，進一步明確工作職責，建立健全高效規范的物業管理分工協作機制，形成各有關部門和單位高度重視、職責明確、密切配合、齊抓共管的工作局面。

　　(一)區內有關職能部門的職責。

　　區住建局是全區物業管理主管部門，負責建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制;負責物業管理法律、法規和規章的宣傳貫徹，制定我區加強物業管理的有關政策措施，編制物業發展規劃;負責本轄區開展物業服務的物業服務企業的日常監管;負責物業服務合同的備案;負責物業服務企業資質的初檢工作;負責對轄區物業服務和項目管理情況進行考核;負責專項維修資金、前期物業招投標的監管和物業項目的創優工作;負責對物業項目建筑工程質量進行監管，施工圖審查機構要嚴格按照規劃條件，對小區公共配套設施設備、物業管理用房進行設計審查;負責將物業管理用房納入建設項目規劃審查范圍，依法查處物業管理區域內已取得《建設規劃許可證》但違反規劃管理進行建設的違法行為;負責物業服務行業隊伍的人員培訓，依法查處物業管理重大違法行為;負責指導各鄉鎮、街道辦事處加強對物業管理活動的日常監管，加強物業服務行業管理和誠信制度建設，加大對物業管理的檢查考核力度，搞好物業管理糾紛協調處理等工作。區公安部門負責對物業服務企業保安人員(公共秩序維護員)進行監管、培訓，指導物業服務企業做好安全防范工作。區消防部門和公安派出所負責依法監督指導物業服務企業做好消防安全防范工作，及時查處堵塞消防通道、破壞公共消防設施等違法行為。區民政部門負責結合社區建設，督導各鄉鎮、滏陽街道辦事處民政部門指導社區居委會，配合有關部門做好物業管理工作。區城管執法部門負責依法制止、查處未取得《建設工程規劃許可證》而擅自開工的違法建設以及中心城區內私搭亂建的違法建設行為。區環境保護部門負責依法查處建筑工地噪聲、煙塵污染環境等違法行為。區技術質量監督部門負責物業管理區域電梯等特種設備的監管，定期對電梯等特種設備進行安全運行檢驗。區價格主管部門會同區物業管理主管部門制定物業服務收費管理辦法和物業服務及收費標準，規范、管理物業服務企業收費行為，并對其違規行為進行依法查處。區工商部門負責依法查處物業管理區域內非法廣告行為，加強對物業管理區域內經營項目的登記管理。供電、供水、供熱、供氣、通信等單位要依法做好物業管理區域內相關設施的建設和維護工作。

　　(二)各鄉鎮政府、街道辦事處工作職責。

　　按照屬地管理、分級負責的原則，各鄉鎮政府、街道辦事處對轄區內的物業管理工作負總責，各社區作為轄區物業管理的主管部門，具體負責物業管理工作。各鄉鎮政府、街道辦事處要指派專人負責本轄區的物業管理工作，加強對本轄區物業管理工作的領導，強化物業管理屬地監管責任，建立健全長效機制，做好物業管理小區及社區的社會穩定工作。

　　各社區負責宣傳、貫徹國家和省、市物業管理法律、法規和相關政策，業務上接受區物業管理主管部門的指導和檢查，并執行其下達的有關工作任務;做好轄區內物業管理工作的組織領導，落實綜合協調管理職責;指導各社區居委會開展物業服務監督管理工作;制定各社區物業管理的發展規劃;負責轄區內開展物業服務的物業服務企業的日常監管;負責區級物業服務優秀項目和先進企業

　　評選的初審工作;推進社區居委員、業主委員會、物業服務企業“三位一體”機制建設。

　　(三)各社區居民委員會是物業管理屬地監管主體。

　　主要負責對物業服務企業管理情況進行監督考核和業績評定，并將結果及時通知轄區物業管理主管部門;指導業主籌備召開首屆業主大會會議，監督規范業主大會、業主委員會和業主開展正常的自治工作;在轄區物業管理主管部門的指導、協調、配合下及時處理業主委員會與物業服務企業、業主與業主之間的矛盾和投訴，及時處理在物業管理中發生的重大矛盾糾紛和群發性、突發性事件，切實推進物業管理工作健康發展。對無物業服務企業管理的小區要試點建設社區物業服務站，做好無物業服務企業小區的長效管理工作。

　　二、依法規范，切實加強新建住宅小區的物業管理工作

　　(一)積極引導開發建設單位和物業服務企業相分離。要積極引入市場競爭機制，規范招投標行為，堅持公開、公平、公正的市場競爭，促進物業服務企業自覺提高服務水平。對新建住宅小區，開發建設單位要根據住宅小區前期物業招投標管理的有關規定，通過招投標形式選聘物業服務企業。對沒有按規定通過招投標方式選聘物業服務企業的，區物業管理主管部門要依法予以查處。同時，要建立健全物業管理退出機制，淘汰服務水平不高、管理差的物業服務企業。凡物業服務企業退出管理的，區物業管理主管部門要配合各社區居委會督促業主委員會對其退出物業服務項目后的業主共有經費進行審計，監督物業服務企業將物業管理用房和剩余經費、管理資料移交給業主委員會，業主委員會未成立的移交給所在社區居委會。

　　(二)嚴格依法配置物業管理用房。物業管理用房面積按《邯鄲市物業管理辦法》規定的標準比例配置。物業管理用房應當具備基本使用條件，水、電、暖、通信等配套齊全，不得建在地下或半地下，不得提供毛胚房。物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，開發建設單位在申請辦理房屋初始登記時，應當將物業管理用房一并申請登記，并在該物業管理區域業主大會或業主委員會成立后及時向其移交。物業管理用房由物業服務企業無償使用并做好維護和管理。開發建設單位、物業服務企業或業主委員會不得買賣、抵押或者改作他用，各社區居民委員會應做好物業管理用房依法使用的監督工作。區住建局要在建設工程規劃許可證附件中標明物業管理用房的面積，在批準的規劃圖紙中標注物業管理用房的具體位置，并對物業管理用房的建設情況進行驗收;對驗收不合格的，不得予以竣工驗收備案。開發建設單位要依法移交配套設施設備、地下管網工程竣工圖等驗收資料和技術資料;拒不移交的，按相關規定進行處罰。

　　(三)進一步明確新建住宅物業竣工交付使用條件和維修責任。建設單位應當按照國家有關規定和房屋買賣合同的約定，交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

　　新建住宅小區應當具備以下條件：

　　1.建設工程竣工驗收合格，取得規劃、公安、消防、環境保護、人民防空等相關部門聯驗手續或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案;

　　2.供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照相關設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經檢驗合格的計量表具;

　　3.道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃、綠化設計要求建成，并滿足使用功能要求;

　　4.電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控安防等公用設施設備依法取得使用合格證書;

　　5.物業使用、維護和管理的相關資料完整齊全;

　　6.法律、法規規定的其他條件。

　　建設單位要按照國家有關規定和《住宅質量保證書》的承諾，承擔物業保修責任，不得將責任轉嫁給物業服務企業或業主。開發建設單位不提供《住宅質量保證書》或利用格式合同擅自縮短法定保修期限的，建設部門要責令其改正，并依法予以處罰，買受人有權拒絕接受房屋。業主要依法交存住宅專項維修資金，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　(四)認真做好業主自治工作。強化社區自治和服務功能，發揮業主委員會、物業管理機構、駐區單位積極作用，引導各類社會組織、志愿者參與社區服務和管理。物業管理區域入住率達到50%后，各鄉鎮、街道辦事處、社區居委會要積極指導、組織業主成立業主大會，選舉產生業主委員會，制定業主管理規約，充分發揮業主自治作用;轄區物業管理主管部門要積極配合，依法做好指導、監督工作。業主大會、業主委員會要依法引導業主自主決定物業管理事項，解決物業管理糾紛，維護業主合法權益;要依法接受物業管理主管部門、各鄉鎮和街道辦事處、社區居委會的指導和監督。業主委員會要嚴格執行業主大會作出的決議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，依法督促業主、物業使用人繳納物業服務費和住宅專項維修資金;要加強對物業服務企業利用物業共用部位和公共房屋經營、出租的監管。

　　三、積極推進舊住宅小區物業管理

　　(一)加快舊住宅小區物業管理進程。各鄉鎮、街道辦事處、社區居委會要指導、組織業主召開業主大會，成立業主委員會，健全物業管理市場主體。對現有的舊住宅小區的物業管理，應根據因地制宜、分類實施的原則，采取專業化物業服務企業管理、原建房單位(售房單位)自行管理、社區組織管理、業主自營式管理等多種方式。對基礎設施比較完善、居民生活水平比較高的舊住宅小區，應積極引進專業化物業管理;對基礎設施不健全、低收入人群集中的舊住宅小區，應加強消防安全巡查，加大消防宣傳力度，及時剔除火災隱患，并以確保小區的環境衛生和生活秩序為基本服務內容，推行以社區服務站為管理主體、低收費的基本物業服務。

　　區住建局要牽頭，組織有關部門、單位，針對舊住宅小區基礎設施陳舊、供排污管網老化、綠地退化嚴重、老舊電梯修理更換等問題，可依法使用住宅專項維修資金，按年度制定整治改造計劃和具體方案后實施整治改造;城管部門負責修補

　　通向住宅區域的破損市政次干道路;小區內退化嚴重的綠地經業主大會討論決定同意并依法辦理有關手續后，可變更為停車位，緩解小區停車緊張的壓力;供水、供電、供熱、供氣等單位要依據法定或合同約定產權分界及時修復小區內損壞的相關共用設施和管道井，對施工需臨時占用小區道路場地的，應經小區業主委員會和相關業主同意，并書面告知物業服務企業和社區居委會，施工結束后要及時恢復原狀，物業服務企業應予以配合;對已經實施物業管理的小區，凡物業服務企業能做的改造項目，在同等條件下，應有償委托物業服務企業具體施工，負責日后維修養護。尚未實施物業管理的小區，區物業管理主管部門、各鄉鎮和街道辦事處、社區居委會要根據實際情況，指導業主委員會選聘物業服務企業或將其納入社區物業服務站管理體系。

　　(二)加強住宅小區內經營項目管理。住宅小區內不得開設練歌房、網吧等對群眾居住環境有嚴重影響的經營項目。工商、文化等有關部門，在登記小區內(不包括臨街門市房)經營項目時，應征求業主委員會(或各鄉鎮、街道辦事處、社區居委會)及相關業主的意見。對已經批準的早市、夜市、商販攤位、網吧、小飯店、練歌房、金屬加工等經營項目，審批機關要進行全面排查清理。對各種審批手續齊全的經營項目，經業主委員會、相關業主和所在街道辦事處、社區居委會同意可以保留，但審批機關要加強監管;對影響居民日常生活秩序，損害業主合法權益，經治理仍達不到要求的，審批機關要堅決依法取締。區住建、公安、城管執法、工商等部門要針對清查出的問題，及時依法查處，使小區消防、治安、衛生、環保隱患及各類非法經營行為得到有效治理。

　　四、加強管理，不斷提升物業服務水平

　　(一)加強物業服務企業的日常監管和考評，建立健全誠信制度。區物業管理主管部門要加強對物業服務企業的日常監督檢查，對物業管理的日常監管要建立居委會日查、各鄉鎮和街道辦事處周查、區物業管理主管部門月查的工作機制。并與年度綜合考評結合起來，以業主的滿意度為主要標準，評定物業服務企業的服務業績;要建立健全物業投訴責任機制，及時處理對物業服務企業的投訴，嚴肅查處物業服務中的不規范行為，切實保障業主合法權益。要建立物業管理競爭和退出機制，結合日常檢查、年終考評和投訴處理，建立健全物業服務企業信用檔案記錄，對管理規范、商業信譽好、服務質量優、業主評價高的物業服務企業，在資質評定、物業招投標中予以支持;對管理水平差、服務滿意度低的物業服務企業，要責令整改，促其退出，實現優勝略汰。

　　(二)嚴格物業服務企業資質管理。區物業管理主管部門要嚴格物業服務企業資質審批，加強對物業服務企業履行服務合同情況、專職管理人員和技術人員從業資格等的監管。對實際條件已不符合資質等級要求的物業服務企業，物業主管部門要撤銷或提請上級部門撤銷其資質證書。

　　(三)抓好物業服務行業從業人員繼續教育工作。物業服務企業專業管理人員必須按國家有關規定取得職業資格證書，持證上崗。物業管理主管部門要與職業教育部門、勞動技能培訓機構建立長期合作機制，定期組織對物業服務行業從業人員培訓，提高其整體素質。

　　(四)加快建立質價相符的物業服務收費機制。針對我區物業管理發展的實際水平和廣大市民對物業管理的現實需求，按照房屋管理與公用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護等物業服務主要工作內容等級差異，制定適合多層次需求的服務等級標準。區價格主管部門會同區物業管理主管部門，根據物業服務等級標準，測定普通住宅小區物業服務實際成本、法定稅費及物業服務企業的合理利潤，制定與物業服務等級相適應的等級基準價及浮動幅度，定期向社會公布。普通住宅區的前期物業服務收費實行政府指導價，業主大會成立后是否實行政府指導價由業主大會決定。

　　(五)強化全民物業管理意識。各級各部門要加強物業管理法律法規宣傳，通過合同約束和規范物業服務，提高業主有償取得物業服務的意識，要充分發揮基層民間調解組織的作用，妥善解決物業服務收費糾紛。對無故逾期不交的，業主委員會要依法督促催交。經督促仍不交納的，物業服務企業可采取公示、送達律師函等形式督促其限期交納;逾期仍不交納的物業服務企業可向人民法院起訴。物業服務企業接受委托代收水、電、暖等費用的，應當向業主明示，并不得收取手續費等額外費用。物業服務企業不得將物業服務費與水、電、暖等費用捆綁收取，不得利用停水、停電等方式催交物業服務費，侵害業主合法權益。

篇2：義烏市關于進一步加強和規范物業管理工作的意見(2014年)

　　義烏市關于進一步加強和規范物業管理工作的意見(20**)

　　各鎮人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：

　　為進一步加強和規范全市物業管理工作，提升物業管理水平，助推全國文明城市創建，根據《浙江省物業管理條例》等有關規定，結合我市實際，經市政府研究同意，制訂如下意見。

　　一、總體要求

　　(一)指導思想

　　按照城鄉一體化、運作市場化、服務品質化的要求，進一步健全物業管理體系，完善物業管理機制，提高物業管理水平，促進物業管理持續健康發展。

　　(二)基本原則

　　1.統一領導，分級管理。全市物業管理實行統一領導、綜合協調，建立市、鎮(街道)、社區(村)三級物業管理體系。

　　2.條塊結合，屬地負責。加強物業管理部門指導、管理和監督職能，強化鎮(街道)屬地管理責任，發揮社區(村)主體作用。

　　3.依規管理，因地制宜。按照省物業管理條例，堅持規范管理、公開透明、有序運作，根據城鄉物業項目類型，堅持分類實施、市場運作、穩步推進。

　　4.業主參與，共建共享。強化業主在物業管理中的自治作用，明確權利和義務，引導業主共建宜居小區、共享品質生活。

　　二、明晰職責，建立三級物業管理體制

　　(三)明確市級部門管理監督職責。成立市物業管理工作領導小組，由分管城建副市長任組長，建設、發改、行政執法、規劃、環保、工商、司法、公安、消防、社區集聚辦公室、流動人口管理局、質監等部門為成員單位。領導小組下設辦公室，辦公室設在市建設局，由市建設局局長任辦公室主任。建立物業管理聯席會議制度，研究部署、綜合協調全市物業管理工作。強化市建設局行業主管部門職責，負責物業服務行業的指導、管理和監督，研究制定全市物業管理政策，對鎮(街道)、物業管理工作進行指導、考核。

　　(四)明確鎮(街道)屬地管理職責。鎮(街道)負責轄區內物業管理的組織領導和管理監督工作，指導業主大會、業委會的成立和換屆，負責對業委會開展工作的活動經費進行監管。協調社區居委會(村委會)、業委會和物業服務企業關系，調處各類物業管理糾紛，對轄區內物業管理工作進行日常檢查和年度考核。鎮(街道)設立物業管理辦公室，由分管城建或社區的副鎮長(副主任)兼任辦公室主任，街道配備2-3名、鎮配備1-2名人員負責日常工作。

　　(五)明確社區居委會(村委會)物業管理職責。將物業管理職能納入社區居委會(村委會)工作職責范圍，全面落實物業管理各項工作。協助指導業主大會、業委會的成立和換屆，協調業委會、業主與物業服務企業關系，調處各類物業管理糾紛。社區居委會(村委會)設立物業管理服務站，由社區居委會(村委會)負責人任站長，片區民警、行政執法隊員兼任副站長，配備人員1-2名。

　　三、因地制宜，確定社區物業管理的模式和組織形式

　　(六)新建住宅小區物業。要嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業服務企業實施等級性物業管理。規劃、建設等部門要各司其職，把好新建住宅小區的規劃設計、施工建設、物業管理三道關口。新建住宅小區要嚴格落實竣工驗收備案制度和配套設施交付使用許可制度。開發建設單位要按前期物業管理的相關規定，建立完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業管理服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區全面實行規范的等級性管理服務。

　　(七)改造后的農村社區和舊住宅小區物業。要根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，以社區管轄范圍為基礎，界定各物業管理服務區域;以社區居委會為基礎，組織召開業主大會，組建業主委員會;以物業服務企業或群眾性物業服務組織為基礎，開展物業管理服務活動。要加大對舊住宅小區和農村社區的改造力度，逐步解決舊住宅小區環境、配套等方面的問題。對改造后具備條件的農村社區和舊住宅小區，由業主委員會選聘專業物業服務企業按等級實施物業管理服務;對不完全具備條件的小區，由社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。

　　(八)物業管理服務內容與收費標準。物業服務收費根據物業的類型，物業服務的不同階段，提供服務的性質、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調節價。1.5萬平方米以上的普通住宅小區的前期物業服務收費實行政府指導價。非住宅物業、排屋、別墅等高標準住宅以及業主委員會成立以后的普通住宅小區的物業服務收費實行市場調節價。農村社區和舊住宅小區的物業管理服務內容和收費標準，可根據多數業主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業主委員會與接受委托的物業服務企業，簽訂服務

　　>合同，并在小區內公布實施。

　　四、突出重點，切實抓好社區物業管理的規范運作

　　(九)規范物業項目的前期管理工作。新建的物業項目，在業主委員會未成立期間，必須實行前期物業管理。建設部門與開發建設單位簽訂房地產開發建設合同中，要明確項目前期物業管理責任。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供項目竣工后的物業管理方案，預留前期物業管理保證金和物業管理用房，并按規定選聘有資質的物業服務企業，進行前期物業管理。關于前期物業管理的相關規定，由市建設局另行制定。

　　(十)提升業主自治管理能力。業主、業主大會、業主委員會應當依法維護在物業管理活動中的權利，充分履行義務、承擔職責。市建設局和鎮(街道)要按照行政引導和業主自治相結合的原則，切實加強對業主大會和業主委員會工作的指導和監督。規范業主自治組織建設，充分發揮社區居委會和基層黨組織的作用，把好程序關和人選關，從熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主中推選業主委員會的組成人員。加強綜合業務知識培訓，定期組織業主委員會成員學習物業管理政策法規和相關管理知識，提高依法履行職責的能力。健全民主管理監督機制，指導業主大會制定議事規則和管理規約，完善小區重大事項的公開公示制度。探索建立保障業主委員會正常開展工作的激勵和約束機制。物業服務暫由社區直接組織管理的，社區居委會要通過多種形式加強溝通聯系和宣傳教育，聽取業主意見，尊重業主意愿，引導和促進業主積極參與管理。

　　(十一)規范物業相關合同管理工作。一是開發建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同，要有物業管理的相關條款，約定房屋交付使用后，物業管理的主要內容、管理服務等級及對應的收費標準。二是業主委員會成立前，開發建設單位要與選聘的物業服務企業簽訂前期物業管理委托合同。三是業主與物業服務企業依據商品房買賣合同，簽訂前期物業管理服務合同和業主臨時管理規約，并履行規約。四是業主委員會成立后，應當代表業主與選聘的物業服務企業簽訂正式物業管理服務合同，約定各自的權利、義務和責任。對物業服務企業違反合同約定的，由業主委員會按合同約定予以處理;雙方有爭議的，由社區居委會調處;調處不成的依法解決。

　　(十二)規范物業服務收費機制。切實加強監管，對違反規定的收費行為，依法及時進行查處。物業服務企業應當將企業營業執照、資質證書、物業項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯系方式、服務投訴電話;物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計收方式、價格舉報電話等物業信息在物業收費處公開。積極化解收費矛盾，要認真分析當前物業服務管理中“收費難、糾紛多”的各種具體原因，研究落實破解難題的有效措施。因開發建設遺留問題或物業服務質量引起的矛盾糾紛，規劃、建設和鎮(街道)要督促相關責任單位及時妥善處理;對拒繳、欠繳物業服務費的，業主委員會要協助物業服務企業督促催繳。發揮公務人員在和諧社區建設中的模范帶頭作用，建立機關、事業單位工作人員欠費抄告制度，要把干部職工支持參與物業管理和及時繳納物業服務費用的情況，作為機關作風建設與創建文明單位的重要考核內容，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。

　　(十三)規范物業服務行為。物業服務企業做好物業管理區域內的設施維護、環境保潔、綠化養護、公共秩序維護等工作。建立物業服務標準化體系，明確質價相符的物業服務標準。完善財務公開公示制度，定期公布物業費等收支情況。強化物業信用信息管理，全面記錄物業服務企業的信用信息。健全物業服務投訴責任機制，及時查處物業服務企業的不良行為，實施業主滿意度測評。完善退出機制，對物業服務企業中途退出或終止服務的，要監督其依法移交物管用房、剩余經費和相關資料，指導業主委員會做好交接審計工作，加強對業主共有財產的監督管理。加強對物業服務企業履約情況的監管，積極推行物業服務企業履約保證金制度。建立健全物業管理激勵機制，依據國家、省、市優秀住宅小區的創優標準，評選市優秀物業服務企業、優秀物業管理小區、優秀業主委員會。年終對工作突出、管理到位的相關職能部門、鎮(街道)及物業服務企業進行表彰，市政府每年安排一定資金用于獎勵相關職能部門、鎮(街道)和優秀物業服務企業、優秀業主委員會。

　　(十四)規范專項維修資金管理。住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，任何單位和個人不得挪作他用。市建設、財政、物價部門要根據國家和省有關規定，按照“專戶儲存、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督”的原則，研究制定住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設置、使用管理等程序規范，完善監管機制，落實監

　　管責任。要加大專項維修資金歸集、使用的監管力度，確保按規定交存到位，?？顚Ｓ?。新建物業首期專項維修資金交存標準為：不帶電梯的物業50元/平方米，帶電梯的多層、高層及與高層主體結構相連的物業100元/平方米，排屋、別墅75元/平方米。對部分老小區專項維修資金管理中的歷史遺留問題，要研究制定相應的措施，區別情況，妥善處理。房屋開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔相應的物業保修責任，并負責處理在開發建設和銷售環節中造成的遺留問題。市建設局和鎮(街道)要依法加強監督管理，及時調處有關矛盾糾紛。

　　五、部門聯動，形成物業管理工作合力

　　(十五)明確物業管理相關部門職責。市建設局：負責研究制定全市物業管理發展相關配套政策;負責全市物業管理工作市場監管、日常檢查、指導及考評;指導和培訓各鎮(街道)開展物業管理監管工作。發改委：負責制定普通住宅小區的前期物業服務收費和停車服務收費辦法，依法查處物業管理中的價格違法行為。行政執法局：負責物業管理區域內相對集中行政處罰權實施范圍內的違法違規行為的行政處罰工作。規劃局：負責物業管理區域內涉及規劃違法行為的認定工作。工商局：負責物業管理區域內個人和企業的營業執照核發，依法查處虛假廣告、無照經營等違反工商法律法規的行為。公安局：負責指導落實各項治安管理措施，督促物業服務企業做好治安安全防范等工作。公安局派出所：對住宅區的物業服務企業進行日常消防監督檢查，開展消防安全宣傳教育等工作。流動人口管理局：負責對房屋群租行為的認定工作。消防部門：對物業管理區域內的消防設施和消防工作進行指導檢查，依法查處破壞消防設施等違法行為。市質監局：負責對各小區消防設施、電梯等特種設備的安全檢測工作。

　　(十六)實施物業管理聯合執法。建立鎮(街道)物業管理聯合執法機制，由鎮(街道)牽頭，公安、工商、規劃、環保、建設等部門共同參與的物業管理聯合執法隊伍，明確執法權限，完善執法程序。推進“智慧物業”建設，建立物業管理違法行為信息報送和結果反饋信息系統，及時發現查處各類違法行為。

　　(十七)加強物業管理糾紛調解。建立以市建設局、鎮(街道)司法所和社區人民調解委員會為主體的三級物業管理糾紛調解工作體系。強化物業糾紛訴前調解，成立由市法院、司法局涉訴糾紛人民調解委員會及市建設局共同組成的訴前聯合調解小組，負責全市涉訴物業管理糾紛案件的調解。建立物業糾紛訴訟快速處理機制，對調解未果的物業糾紛，實行快審快結快執。

　　義烏市人民政府辦公室

　　20**年1月13日

篇3：武漢市江漢區進一步加強物業管理工作的通知（2014年）

　　武漢市江漢區人民政府辦公室關于進一步加強物業管理工作的通知

　　岸政辦〔20**〕27號

　　各街(道)辦事處，區人民政府各部門，各有關單位：

　　為進一步加強和規范我區物業管理工作，全面提升我區物業管理服務水平，根據《武漢市物業條例》、市委辦公廳市政府辦公廳《20**年“十個突出問題”承諾整改工作方案》和區人民政府辦公室《關于成立區物業管理工作領導小組的通知》等有關文件精神，結合區委、區政府開展“電視問政”整改承諾、“三方聯動”機制工作部署要求，現就加強我區物業管理工作有關問題通知如下：

　　一、充分認識物業管理工作的重要性和緊迫性。

　　加強物業管理工作，營造良好的生活、工作環境，是人民群眾安居樂業的基本保證和強烈愿望，更是各級有關部門及各物業服務企業必須履行的職責，對于建設和諧社區、創建文明、衛生、環保模范城市，實施社會再就業、改善城市環境面貌等都具有非常重要的作用。我區物業管理市場從無到有，從不規范到有序發展，從單一住宅物業管理，到商業、辦公、工業、寫字樓等多元化管理服務，已形成了專業化、市場化的物業管理雛形，城市居民居住條件和環境日益改善。但目前物業服務企業整體存在盈利水平低，部分物業服務企業生存困難、物業服務收費率低，個別甚至出現“棄盤”的情況，給街道和社區造成很大的壓力，部分物業服務企業服務不規范、服務質量差等問題，制約著我區物業管理工作整體水平的發展。市委、市政府高度重視物業管理工作，廣大業主對規范物業管理的呼聲也越來越強烈，各級各部門一定要站在全局高度，充分認識到物業管理工作的重要性，采取多種措施，積極深入物業管理小區履職，切實做好物業管理工作。

　　二、加快建立協調聯動、齊抓共管的工作機制。

　　加快建立“政府推動、部門聯動、屬地負責、企業服務、業主自治、社會支持”的工作機制，形成部門、街道辦事處、物業企業、廣大業主協調聯動、共同推進物業管理工作的強大合力。

　　區房管局作為我區物業管理的主管部門，負責貫徹執行上級有關物業管理的法律法規;制定我區物業管理工作的規范性文件;做好物業服務企業的資質管理;加強物業專項維修資金監管、物業服務企業服務行為監管;做好物業管理政策法規宣傳培訓等工作。

　　區綜治辦負責將小區物業管理工作納入社區綜合治理考評中，維護好小區穩定，創造良好的社會環境，保障正常的生產和生活秩序及人民群眾的生命財產安全。

　　區公安分局負責監督指導物業管理區域內的治安工作;負責對物業使用保安實施監督、管理，實行備案制度;建立物業服務企業保安人員培訓制度，實行持證上崗;協調處理治安方面的問題和糾紛，指導物業服務企業做好安全防范有關工作;加強業主委員會印章刻制的管理，加強對印章非法使用及業委會不移交保管資料行為的打擊;負責對存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品行為的查處;指導物業企業制定小區安全行車路線，規范小區內臨時車位的劃定;加強對開放式小區車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區治理車輛亂停亂放。

　　區消防大隊依法監督指導物業服務企業或產權人履行消防安全職責;及時查處占用或堵塞消防通道，破壞公共消防設施等消防違法行為;督促整改火災隱患。

　　區民政局負責建立社區民間組織內部自律誠信、信息披露和績效評估機制，指導社區民間組織健康發展;會同街道辦事處加強社區建設，推進標準化社區建設工作。

　　區財政局負責老舊住宅區的管網、道路、綠化和房屋本體及其共用設施設備進行整治改造資金的籌措;“電視問政”整改承諾、“三方聯動”機制的資金保障。

　　江岸規土分局負責在建設工程規劃許可審批中，要依法對建設項目的車庫(位)、物業服務用房、社區居委會用房等設施設備的配置進行審查;對查處違法建設提供認定違法建設的有關資料和信息,按照職責對取得建設工程規劃許可證、但違反建設工程規劃許可證規定的違法建設進行技術核定、認定，并提出處理意見后配合城管部門依法查處物業管理區域內改變規劃的違法建設行為。

　　區環保局負責配合城管部門依法查處物業管理區域內噪音、油煙等環境污染的違法違規行為，協調環保方面的矛盾糾紛。

　　區建設局負責查處違規裝飾裝修的監督管理工作，配合主管部門按照相關法規處理與違規裝飾裝修有關的投訴。

　　區城管委負責物業管理區域內的違法建設行為，對未取得建設工程規劃許可證進行建設的，未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，驗收合格后未按照規定辦理建設工程規劃許可證又進行建設或改造的，未經批準或未按

　　照批準內容進行臨時建設的行為進行控制和查處;加大對物業管理小區的市容環境衛生管理，指導物業管理公司按照環衛行業管理標準，做好清掃保潔、垃圾的分類收運和轉運工作，依法查處影響市容市貌的行為。 　　區工商局依法辦理物業服務企業的營業執照，在辦理營業執照時認真審查場地證明;嚴肅查處物業企業的違法違規行為，加強對物業服務企業合同的監督管理;查處在物業管理區域內住改商、無照經營的行為。

　　區食藥監局負責物業管理區域內依法查處餐飲的衛生經營行為。

　　區質監局負責對物業管理區域內使用的特種設備實施安全監管，并定期對電梯等公共設施設備的質量的檢測工作。

　　區發改委負責全區物業服務企業的價格管理和監督;負責對物業服務收費行為的咨詢和監督檢查，根據國家及我市法律法規及規范性文件，落實和完善我區物業服務收費管理制度;適時對未達到政府指導價格的物業小區進行調價;協調處理物業服務工作中因收費問題產生的矛盾糾紛。

　　區法制辦負責物業管理區域內各部門相關法規制度執行情況進行監督檢查;對各部門在物業管理區域內依法行政的法規依據進行清理。

　　區地稅局負責配合市稅務部門對物業企業稅收范圍進行專題調查研究;適時調整物業企業經營中代收代繳非經營的稅收范圍。

　　區司法局負責指導物業管理區域內物業管理糾紛人民調解委員會，注重以調解方式化解物業管理糾紛，協商調解不成的，引導當事人選擇仲裁或司法程序等途徑解決。

　　區信訪局負責對物業管理區域內的信訪投訴進行分類處理，做到物業投訴各負其責;對涉法涉訟的信訪案件告知*人通過司法途徑解決。

　　區文明辦負責指導協調全區物業管理區域內開展文明創建活動，加大對物業管理區域內文明創建宣傳投入，加強對物業管理區域內居民的文明創建意識培養。

　　區衛計委負責在物業管理區域內開展衛生城市創建活動，加大對物業管理區域內衛生城市創建宣傳投入，加強對物業管理區域內居民的衛生創建意識培養。

　　各街道辦事處應明確專人負責物業管理監管工作，配合組織部門加強物業管理區域內“三方聯動”的建設工作，指導本轄區內業主大會及業主委員會的選舉工作，監督業主大會及業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設的關系，協調處理小區業主委員會與物業服務企業的關系，及時處理在管理中發生的重大矛盾糾紛和群發性、突發性事件。居民委員會協助街道辦事處做好物業管理相關工作。

　　三、嚴格規范物業服務企業的管理服務行為。

　　積極引入市場競爭機制，規范招投標行為，以公開、公平、公正的市場競爭選聘物業服務企業。物業服務企業應在屬地街道辦事處監管下，依據物業服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出投標承諾和服務合同的事宜，應當與業主委員會協商經業主大會確定后實施。物業服務企業應當主動為業主及其他組織提供服務，積極開展合同外的有償服務項目，擴大服務范圍，提升社會、經濟效益。

　　建立健全物業管理退出機制，區房管局將各部門日常檢查與年度考評相結合，以業主的滿意度為主要標準，適時開展評優活動。街道辦事處和區房管局對各部門認定管理水平差、收費不規范、業主滿意率低、社會形象差的物業服務企業，要按照法律規定的程序組織業主召開業主大會予以解聘;對物業服務企業違反規定擅自撤離的，要依法責令改正并給予行政處罰，情節嚴重的，要建議原發證機關吊銷其資質證書。

　　對小區物業服務企業物業服務合同到期的小區，物業企業按照規定退場的，小區業主大會和業主委員會應及時選聘新的物業企業進入。未成立業主大會和業主委員會(物業管理委員會)的，街道辦事處應和區房管局積極組織成立，因客觀原因未能成立的，由所屬社區居民委員會代行業主委員會的職責選聘新的物業服務企業，小區業主應及時向新選聘的物業服務企業繳納物業服務費及車輛停泊服務費及其其他費用。若業主委員會或業主大會(物業管理委員會)未能成立，社區居委會未能選聘到物業企業的，小區業主可推選代表向社區居委會申請自治，自行聘請人員進行清潔衛生、安全方面的管理，相關費用由小區全體業主平攤。

　　積極鼓勵物業服務企業兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業服務企業，做響物業服務企業品牌。對在我區從事住宅小區物業服務的明星企業，在政策上給予扶持和優惠。鼓勵物業服務企業擴大下崗失業人員使用，大力促進市民就業，對具有廣泛群眾基礎和代表性的物業服務企業和示范住宅小區的管理經驗，要通過多種形式，大力宣傳推廣。

　　四、加大業主大會和業主委員會的指導監督力度。

　　凡符合條件的小區，街道辦事處要及時督促社區居委會組織業主申報，區建設局督促開發建設單位進行申報，區房管局督促物業服務企業進行申報成立業主大會、業主委員會，并配合區委組織部建立“三方聯動”機制，根據業主大會、業主委員會運作規程，規范操作，并監督業主管理規約的實施，充分發揮業主自治作用。業主大會、業主委員會必須在屬地街道辦事處的指導監督下依法開展工作，業主委員會應當積極配合和支持社區居委會工作，并接受其指導和監督，業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居委會，并聽取社區居委會的建議，與社區居委會相互協作，配合公安機關共同做好社會治安等相關工作。業主委員會成立前或集體換屆(辭職)期間，在過渡期內由街道辦事處委托社區居委會監督、指導物業服務企業的服務行為。

　　五、落實好“電視問政”整改承諾。

　　依法清理整頓，回應居民訴求。按照邊調查、邊清理、邊整改的思路，各街道辦事處、區直相關部門應深入到全區物業小區，依法對目前居民反映較多的小區內物業服務不規范、侵

　　占公共資源、車輛亂停放、治安有待加強、違法建設、違法毀綠、養雞種菜、油煙擾民、膠囊房、住改商等問題按各自職責進行清理整頓，限期整改。 　　形成管理網絡，建立多級管控。建立區直相關部門--街道辦事處--社區居委會--物業服務企業的縱向監管體系。在區物業管理工作領導小組的統一領導下，區物業管理領導小組辦公室具體綜合協調，各街道辦事處和社區明確責任部門和責任人，各相關職能部門建立橫向配合支持機制和工作轉辦機制，按照各自職責，一方面處置物業小區內的違法違規行為，另一方面對物業企業的違規行為依法規范、依規處理。

　　健全監管機制，打造管理平臺。落實物業企業服務“四公開一監督”制度，完善物業服務項目經理責任制，落實前期物業管理招投標制度，逐步建立物業服務質量考評制度，按照全市統一的物業服務分級標準，開展服務滿意度測評工作，測評結果按年度公布，打造物業企業信用管理平臺，并完善運用信息管理體系。

　　暢通投訴渠道，及時處理投訴。區房管局設立24小時投訴受理電話，對接全市物業服務投訴信箱，同時鏈接市長、區長專線(熱線)、市、區行風連線、治庸問責投訴熱線和網格化系統，受理物業服務投訴舉報;各街道辦事處也要明確專人受理物業服務投訴，并督促物業企業積極整改，妥善解決;各職能部門按照各自職責受理、處置相關物業服務投訴，解決區物業管理工作領導小組轉辦的群眾投訴問題。通過專項整治與長效管理相結合的方法，提高居民滿意度。

　　六、切實加強對物業管理工作的組織領導。

　　為切實加強對全區物業管理工作的領導，充分發揮江岸區物業管理工作領導小組的作用，統籌協調好全區的物業管理工作，領導小組下設工作專班，設在區房管局。具體負責領導小組日常工作事務，建立領導小組成員單位聯席會議制度，定期召開成員單位、物管企業聯席會議，研究工作推進中的有關問題，督促相關部門和街道辦事處按照各自職責認真履職到位。

　　各街道辦事處和各部門要大力宣傳《武漢市物業管理條例》等法律法規，讓廣大居民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業服務是商品消費的觀念，引導其主動支持、參與物業管理活動，為物業管理營造良好的發展環境，為構造和諧物業、宜居江岸、幸福武漢而努力。

　　武漢市江岸區人民政府辦公室

　　20**年6月18日