張家口市人民政府關于進一步加強全市物業管理工作的意見
張家口市住房和城鄉建設局
為進一步規范物業管理工作，全面提升我市物業管理水平，維護社區和諧穩定，改善人民群眾的生活和工作環境，促進物業服務行業的健康發展，根據國務院《物業管理條例》和有關法律、法規規定，結合我市實際情況，提出如下意見。
一、統一思想，提高對加強物業管理重要性的認識
隨著經濟社會事業的快速發展和城鎮化的加速推進，專業化物業管理在全省得到迅速發展。物業管理是城市管理的重要方面，是住房商品化，社會化的產物。加強物業管理工作，有利于提高城市管理水平，改善城市人居環境，提高群眾生活質量;有利于維護社會穩定，推進城市精神文明建設;有利于保障物業的合理使用，促進物業的保值增值。各級政府、各有關部門要牢固樹立和認真落實***，從建設社會主義和諧社會的高度，充分認識加強物業管理工作的重要意義，把加強物業管理工作作為提升城市形象，打造城市品牌，營造發展環境，促進城鎮化發展，維護社會和諧穩定的重要工作，加強組織領導，強化工作措施，健全長效管理機制，切實抓緊、抓好、抓出成效。
二、明確職責，理順物業管理工作體制
物業管理是社區管理的一部分，是政府義不容辭的責任。物業管理工作的基本原則是：縣區政府負責，物業主管部門監管指導，各職能部門協調聯動，街道辦事處組織，社會居委會落實，條塊結合，以塊為主，屬地管理。
(一)切實履行屬地化行政監管職責。各縣、區政府對本行政區域內的物業管理工作負總責。物業管理工作要堅持按照“屬地管理，分級負責”的原則，通過政府扶持、部門聯動、業主參與，逐步實現社區居委會、業主委員會、物業服務企業合作聯動的管理模式，推進物業管理工作的加強;要把物業工作納入社區建設規劃，以物業管理服務推動社區建設發展，拓展社區服務范圍，逐步形成物業管理與社區管理良性互動的新機制;縣區政府要根據物業管理工作需要設置物業管理辦公室，負責指導、監督、檢查轄區內的物業管理工作，并落實好物業管理辦公室的編制、職數、經費和人員，確保物業管理工作順利進行。按照屬地化管理原則，縣區政府、縣區物業主管部門，具體行使以下物業管理職權：
縣、區政府主要職責：
1.組織落實各項物業管理政策措施，開展社區物業管理工作;
2.建立縣區、街道、社區三級物業管理工作體系，明確相應的物業管理工作責任;
3.落實物業管理責任，對物業管理工作進行了部署檢查督導。
縣、區物業主管部門主要職責：
1.擬定物業管理發展規劃、發展目標及工作思路，制定相關配套措施;
2.貫徹執行物業管理有關法律、法規和政策規定;對本行政區域內的物業行業政策指導;監督、檢查本行政區域內物業管理企業執行有關政策法規的情況;
3.監督、指導鄉鎮人民政府、社區居委會、村民委員會的物業管理工作;指導業主大會、業主委員會的組建及其運作，并對業主委員會進行登記備案，協調物業管理企業和業主委員會、業主的關系;
4.監管物業企業，規范物業管理服務行為，召開聯席會議，調處物業管理糾紛和信訪投訴處理工作;
5.組織物業管理行業的檢查、考核和人員培訓工作。
(二)構筑“四位一體”物業自主管理體系?！八奈灰惑w”就是街道辦事處(鄉、鎮政府)、社區居委會、業主委員會、物業服務企業互為一體，既各司其職，又互為補充、互相促進。
街道辦事處(鄉、鎮政府)承擔的物業管理主要職責：
1.負責組織業主大會成立和業主委員會選舉、備案工作;
2.業主大會和業主委員會的日常指導、監督工作;
3.落實本轄區未實施物業管理居住區的管理服務工作;
4.協助縣、區物業主管部門做好物業服務企業日常監管、物業管理區域劃分、物業承接驗收備案、物業服務企業信用信息采集、認定和信用等級初評等工作;
5.召開聯席會議，調處物業管理矛盾糾紛;
6.組織開展本轄區物業服務滿意度調查工作;
7.協調社區、業主委員會、物業服務企業相互之間的關系;
8、法律、法規、政策規定的其他職權。
社區居民委員會承擔的物業管理主要職責：
1.負責配合街道辦事處(鄉、鎮政府)做好物業服務企業日常監管、物業管理區域劃分、企業信用信息采集、認定等工作;
2.協助街道辦事處(鄉、鎮政府)組織成立業主大會和選舉業主委員會工作，對暫未成立業主大會的居住區代行業主委員會職責;
3.協助街道辦事處(鄉、鎮政府)做好業主大會和業主委員會的日常指導、監督工作;
4.協助街道辦事處(鄉、鎮政府)落實未實施物業管理居住區的管理服務，提供衛生保潔、公共秩序的維護、房屋及公共設施的維修、二次加壓供水等基礎性服務;
5.協助街道辦事處(鄉、鎮政府)開展物業服務滿意度調查工作;
> 6.促進社區建設與物業管理協調發展;
7.法律、法規、政策規定的其他職權。
物業服務企業主要負責社區物業管理，參與、配合做好社區管理工作;業主委員會主要是執行業主大會的決定，協調業主繳納物業服務費，監督物業服務企業按合同做好服務。
(三)構建部門協調聯動、齊抓共管工作格局。物業工作牽動千家萬戶，是一項社會系統管理工程，涉及的政府部門較多，進一步加強物業管理，需要各部門協調聯動、齊抓共管。房管(建設)、公安、消防、城管、工商、規劃、環保、物價、質監等相關部門要認真履行各自職責，做好本行政區域內物業管理的相關工作，對互相推諉扯皮、不履行職責的，紀檢監察部門要依照相關法律、法規給予處理。
市級物業行政主管部門主要職責：
1.根據有關法律、法規和政策制定物業管理的實施細則;監督檢查物業管理有關政策法規的執行情況;
2.負責全市物業服務企業的資質管理和新建項目物業管理方案的備案;負責物業管理招投標監管工作;
3.指導縣、區物業管理行政主管部門工作;對物業服務企業經營服務活動和資金使用情況實施監督、檢查;
4.組織、指導物業管理從業人員培訓;
5.負責中心城區(橋東區、橋西區、高新區)住宅區共用部位、共用設施設備住宅專項維修資金收繳與使用監管工作，指導其他縣區住宅專項維修資金監管工作。
6.負責指導物業服務企業考評工作，物業管理示范(優秀)項目級別的審查、評定、復檢工作。
公安部門要加強對住宅小區治安管理的指導、監督和檢查，建立群防群治工作制度，構建區域安全防范體系，對管轄區內發生的治安、刑事案件依法查處。同時，要切實加強住宅小區車輛管理，進一步規范車輛停放行 為。
消防部門要加強住宅小區消防設施設備的管理，指導物業服務企業做好防火救火等消防管理工作，消除火災安全隱患。
城管部門要加強對住宅小區內違反城市管理法律法規的行為進行調查處理和行政處罰。
民政部門要加強社區工作的領導，推進社區共駐共建，實現資源共享，把自治好、管理好、服務好、治安好、環境好、風尚好作為考核社區工作的主要內容，改善社區環境，完善物業管理，積極推進和諧社區建設。
工商部門要加強住宅小區內虛假廣告、無照經營和擅自變更經營(辦公)場所等行為的查處工作;對利用車棚(庫)及違反《物權法》第七十七條規定將住宅用作經營(辦公)場所的不予核發營業執照;對無物業服務企業資質的物業服務企業不予年檢。
規劃部門要在住宅小區規劃建設中，充分考慮物業管理的各項因素，使規劃更切合實際，做到功能完善、設施齊備、環境良好，堅決維護規劃的嚴肅性，杜絕服務功能先天不足現象;要加大破壞房屋外立面、侵占共用部位、改變房屋使用性質等違法行為的查處力度。
環保部門要加強住宅小區內油煙、廢氣物等污染物的管理，加大噪聲擾民治理力度，為居民營造舒適的生活環境。
物價部門要加強物業服務收費監管，適時調整物業服務收費標準，促進物業服務行業健康發展。
質量技術監督部門要對住宅小區內電梯、鍋爐等特種設備進行安全監察，督促使用單位做好特種設備的注冊登記、定期檢驗、維護保養、作業人員持證上崗等工作;要積極查處安裝、改造、維修(含維護保養)和使用中的違法違規行為;要積極調查處理小區內的特種設備事故。
供電、供水、供熱、供氣、通訊、廣電等單位要增強服務意識，提高保障能力。
三、加強業主委員會建設，提高自治管理水平
縣區政府要按照“應建盡建”的要求，將業主大會建設及其業主委員會工作納入社區管理和基層民主建設的工作內容，督促各街道辦事處按照規定的程序，加快推進業主委員會建設。街道辦事處、社區在組織實施社區物業管理過程中，要突出健全組織、依法自治、激勵約束的工作重點，充分發揮業主主體作用，加快提高業主自治管理水平，對已經成立業主委員會的，要及時給予指導幫助，使其發揮應有的作用;沒有成立或需重新改選的，一個物業管理區域應當成立一個業主委員會;因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會人數不足總數二分之一的，以及業主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區居委會代為履行業主委員會的職責，確保工作正常運轉。業主委員會的組成人員，原則上從社區居委會、有關產權單位及物業管理區域內離退休人員、熱心公益事業人員中推薦人選。業主委員會成立后，街道辦事處(鄉鎮政府)或村(居)委會應及時督促業主委員會向物業管理主管部門進行備案。業主委員會要認真開展召集業主大會、選聘物業服務企業、監督履行物業服務合同、監督實施管理公約等工作，同時要積極配合和支持社區居委會工作。辦事處或社區、物業主管部門要加強業主大會及其業主委員會工作指導，促進物業管理活動依法有序開展。
四、實行物業管理招投標制度，推進物業管理市場化進程
實行物業管理招投標制度，逐步建立雙向選擇、公平競爭、優勝劣汰的物業管理新機制。新建住宅區選聘物業服務企業，成立業主大會、業主委員會的住宅區重新選聘物業服務企業，原則上通過招投標方式選用。建筑規模3萬平方米以上的新建物業項目銷售前，一律要通過招投標的方式選聘物業服務企業。任何單位和個人不得將必須進行招投標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招投標。未經物業主管部門批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由物業主管部門按照《物業管理條例》規定責令限期改正，給予警告，并處以罰款。對投標人少于3個或者住宅物業面積在3萬平方米以下的，經市、縣物業主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行服務。預售商品房項目應在取得《商品房預售許可證》前完成前期物業管理招投標;新建現售商品房項目應當在現售前30日完成前期物業管理招投標;非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成前期物業管理招投標。物業管理招投標及前期物業管理相關規定，由市住建局另行規定。
五、加強住宅區物業建管銜接，夯實物業長效管理基礎
(一)嚴把規劃設計關。規劃建設部門在城市規劃、建設時，要充分考慮住宅工程項目建成后的物業管理問題，在住宅小區用地招拍掛時要把小區公共設施設備配套等規劃指標列為出讓的前置條件，從源頭上解決小區停車難、行路難、公共設施不配套等問題。在建設過程中，對已批準的開發建設項目要嚴格變更程序，對住宅開發區的詳細規劃和房屋用途應予公示，讓購房者明晰所購房屋環境的規劃情況。
(二)嚴把竣工驗收關。在小區竣工驗收時，嚴格按照規劃設計要求，從嚴從細確認小區配套設施是否同步建設、同步交付，嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關。一旦發現問題，應立即責令限期整改。在物業管理用房配套上，要嚴格確認開發商是否執行商品住宅區3‰的比例標準。達不到配套標準的，由主管部門按物業項目周邊門面房價格標準，向開發商代收差額部分用于購買補足。對私自變更建設規劃，占壓綠地、公共設施的行為要依法懲處，從源頭上杜絕開發商遺留問題造成的小區物業管理糾紛，杜絕“有人建，無人管”等嚴重影響業主正常生活的現象發生。
(三)嚴把物業承接查驗關。物業服務企業和建設單位應遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則，制定物業承接查驗方案;物業服務企業與開發建設單位，應嚴格按照國家和省市的有關規定以及商品房買賣合同、前期物業服務合同的約定，逐項對房屋共用部位、共用設施設備進行查驗、交接;及時發現和糾正物業承接查驗中的問題，積極調解物業承接查驗糾紛。通過物業承接查驗工作，確保物業服務企業承接的物業權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全，切實維護業主的合法權益。對不依法履行物業承接查驗義務的，物業主管部門將責令限期改正，并予以通報。建設部門與開發建設單位簽訂房地產開發合同中，要明確項目前期物業管理責任。開發建設單位在辦理商品房預售許可時，應提供項目的物業管理方案，并按規定建設物業管理用房。物業服務企業與建設單位共同完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗后，要將承接查驗報告等相關材料，報送所在地物業主管部門。對于物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，或在物業承接查驗中與建設單位惡意串通，弄虛作假、侵犯業主權益的，該企業除依法依規承擔法律和經濟責任外，其行為還要記入物業企業信用信息檔案。
六、加大監管力度，推動物業管理行業健康發展
(一)嚴格物業管理準入機制。嚴格物業管理市場準入。對新申報的物業服務企業，必須嚴格按照設立物業服務企業必須具備的條件及審批程序執行，特別要重視三級物業資質的申報，對其人員的從業情況、資格證件、人員數量、經濟實力等予以全面的考察，達不到標準的不予審批。外地物業服務企業承攬物業服務項目的，要將企業相關信息資料報送市、縣區物業主管部門備案。市每年要組織對企業資質進行年度檢查，把資質年度檢查情況作為企業年度目標考核評優要件之一，對服務質量較差、業主反映投訴問題多、資質報審資料不齊、且又不能及時整改完善的物業服務企業，暫定級不能晉升為三級;三級資質的企業，情況嚴重的依法吊銷其資質證書。
(二)堅決依法查處企業違法違規行為?？h區物業主管部門和街道辦事處要強化對物業服務企業的監督檢查，定期、不定期的開展市場整頓，堅決依法查處無資質承接物業業務、挪用物業專項維修資金、不按合同約定提供服務、物業收支情況不公開、收費項目沒有明碼標價、擅自提高收費標準、擅自占用物業共用部位共用設施謀取私利、欺行霸市等違法違規行為以及管理亂、服務差、投訴多等物業服務企業違法違規行為。存在上述問題的，應當約談物業服務企業法定代表人或負責人，下發書面整改通知書責令限期改正。對物業服務企業拒不改正或者存在嚴重違法違規行為且社會影響極其惡劣的，要報請市物業主管部門給予處罰、降低或吊銷其資質證書。要建立健全物業投訴責任機制和企業誠信、經理人信用考核制度，充分利用網絡信息手段，定期在張家口市住房建設信息網和相關媒體公布考核結果。要及時糾正物業服務中的不服務等不規范行為，健全完善企業誠信體系建設，切實保障業主合法權益。
(三)充分發揮典型示范和帶動作用。要重點培育一批信譽好、市場競爭力強、業主滿意度高、誠信服務好的品牌物業企業，帶動全市物業管理水平和服務品質的提升。各縣區每年要扶持1至2個優秀企業，鼓勵企業兼并重組，積極扶持優秀企業做強做大。年內，全市爭創省級物業服務優秀住宅小區達到10個。同時，要在省、市級物業管理優秀項目的基礎上，積極培育樹立國家級示范項目。通過創優達標活動，引導物業服務企業找準市場定位，強化服務意識，提高標準化、規范化服務水平，推動行業整體上臺階。
七、優化物業服務行業發展環境
(一)進一步規范物業服務收費機制。市物價部門要會同物業主管部門按照“公正合理、質價相符”的原則，制定物業服務等級標準，建立質價相符的定價機制。要確定物業服務等級和收費指導標準，使物業服務費按照物業類型、企業資質、市場環境、業主服務需求和物價指數等因素的變化有序調理。要建立城鄉統籌、科學合理的物業服務定價機制，進一步提高物業服務市場化水平。要實行住宅物業等級服務收費，商品住宅(不含別墅)前期物業服務收費及保障性住房的物業服務收費實行政府指導價，指導價標準由價格主管部門會同物業主管部門定期公布;前期物業服務合同內調整物業服務費用標準的，應當符合調價程序規定的內容;商品住宅(含別墅)在業主委員會成立后由業主委員會與物業服務企業協商確定物業收費標準。
要積極化解收費矛盾。注重完善物業服務收費的合同約束，開發建設單位與房屋買受人簽訂商品房銷售合同，要有約定前期物業管理服務內容和收費標準的相關條款;業主委員會代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，要明確各自的權利、 義務和責任。要認真分析當前物業服務管理中“收費難、糾紛多”的各種具體原因，研究落實破解難題的有效措施。因開發建設遺留問題或物業服務質量引起的矛盾糾紛，規劃、建設、物業主管部門和街道(鄉鎮)要督促相關責任單位及時妥善處理;對拒繳、欠繳物業服務費的，業主委員會要協助物業服務企業督促催繳。對矛盾突出的老舊住宅小區、保障性住宅小區以及物業服務企業中途退出的其他小區，要積極探索試行保潔、保綠、保安等基礎性物業服務與其他公共服務集中收費制度，保障最基本的物業管理正常進行，維護社區公共秩序。
(二)規范專業服務單位收費行為。物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、網絡、有線電視等單位，應當向最終用戶收取有關費用，對于業主自用的，要直接向業主收取;對于物業服務企業使用的，要直接向物業服務企業收取;對于公共使用的，由業主分攤，按照合同約定收取。未收費到最終用戶的，產生的損耗由供應單位承擔，法律、法規、規章另有規定的從其規定。供水、供電、供氣、通訊、網絡、有線電視等單位，應當承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修養護等管理責任及相關費用，不得強制物業服務企業代收費用。
(三)強化物業管理用房配套建設。新規劃建設的商品住宅項目，應當按照不低于開發建設住宅總建筑面積3‰的比例建設物業管理用房。物業管理用房應當是獨用成套房屋，具有獨立的使用通道，配備水、電、暖、通訊等基本設施，具備辦公或商業經營條件。用房位置應設在住宅區中心區域或主出入口附近的臨街底層，不得設置在地下或住宅樓內，規劃部門要在建筑工程規劃許可證中注明物業管理用房的位置和面積。物業管理用房所有權歸物業管理區域內的全體業主所有，由物業服務企業負責維修、養護和經營。
(四)加大政策扶持力度。各級、各部門要將物業服務行業納入現代服務業管理，市財政、稅務、工商、商務等部門要研究出臺必要的產業扶持政策，增加對物業管理行業扶助資金投入，對物業服務企業給予一定的政策傾斜，進一步優化物業服務行業發展環境。要通過實行減免所得稅、營業稅、相關管理費用等辦法，減少物業企業成本壓力，降低經營風險，推動企業良好發展。要支持物業服務企業通過行政、司法等合法途徑，追究無故拖欠物業費、侵犯公共利益等行為。
(五)不斷提高從業人員素質。要針對行業優秀人才匱乏、員工整體文化素質偏低的現狀，強化物業管理從業人員的培訓，按照需要什么補什么，缺什么補什么的原則，舉辦企業經理和各類管理人員培訓班，邀請專家對物業管理政策法規和相關知識進行講授培訓，確保物業服務企業經理持證上崗，持證上崗率達到85%以上。要組織企業經理外出觀摩學習，拓寬視野，進一步提高從業人員專業知識水平和整體素質。
(六)有效化解社會矛盾。各縣區、各部門要按照“早發現、早介入、早協調”的原則，圍繞物業管理工作中出現的熱點、難點問題，建立和完善社區、街道(鄉鎮)、區(市)縣三級物業管理糾紛調解體系。對在居住區管理活動中出現矛盾糾紛、涉及多個管理部門的，由街道辦事處組織社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會及相關單位召開聯席會議協商解決;經協商仍無法解決的，報請縣區政府組織召開聯席會議協商解決;出現跨區域重大疑難矛盾糾紛的，由市物業主管部門牽頭組織召開聯席會議協調解決。市司法部門要指導建立健全覆蓋物業管理區域的人民調解制度，充分發揮人民調解在預防和化解物業管理矛盾糾紛中的積極作用，切實緩解社會矛盾，維護群眾利益。
(七)改善老舊住宅小區物業管理環境。要加快老舊小區綜合整治和改造?？h區政府要繼續加大對老舊住宅小區的整治改造力度，對綠化、道路、下水道、停車位等進行改造和維修，努力改善老舊小區的基礎設施條件，通過整治實施物業管理，擴大物業管理覆蓋范圍;通過改造整治、完善配套設施，提高小區的“造血”功能，增加收入來源;通過改造整治，滿足居民出行、停車、健身休閑的需要，提高居民滿意度。對老舊小區建設項目遺留下來的房屋質量不達標、基礎設施不配套、權屬不明晰等問題，有關部門要加強調查研究，盡快制定政策，積極予以解決，切實保障居民合法權益。建立老舊小區后續管理機制。小區整治改造完成后，可實行分類指導，根據老舊小區的具體情況，采取不同的管理服務形式。對于居民居住相對集中、基礎設施比較完善、居民經濟狀況相對較好、易于形成管理的老舊小區，可規劃實施統一物業管理的范圍，公開選聘物業服務公司，實施物業管理;對于難以形成管理單元、條件還不成熟的老舊小區，可聘請專業服務公司提供環境保潔、綠化養護等專項服務;對于轄區業主經濟狀況相對較差、無力承受物管專業服務的老舊小區，可探索業主自治、社區服務和物業管理“三位一體”的管理服務模式，實行社區自助式物業服務;對零散樓棟、長期失管的小區，可將相鄰的幾棟居民樓劃定為一個管理小區，或劃入周邊小區，統一封閉管理。鑒于目前居住在老舊小區住戶大部分是下崗人員、物困家庭，相關部門應出臺老舊小區物業管理稅費減免等優惠政策，鼓勵物業服務企業和社區服務機構進區開展物業管理服務。同時，要探索建立物管扶弱濟困基金，采取政府補貼、社會捐助等形式，對困難家庭給予物管費用補助。
篇2：義烏市關于進一步加強和規范物業管理工作的意見(2014年)
義烏市關于進一步加強和規范物業管理工作的意見(20**)
各鎮人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：
為進一步加強和規范全市物業管理工作，提升物業管理水平，助推全國文明城市創建，根據《浙江省物業管理條例》等有關規定，結合我市實際，經市政府研究同意，制訂如下意見。
一、總體要求
(一)指導思想
按照城鄉一體化、運作市場化、服務品質化的要求，進一步健全物業管理體系，完善物業管理機制，提高物業管理水平，促進物業管理持續健康發展。
(二)基本原則
1.統一領導，分級管理。全市物業管理實行統一領導、綜合協調，建立市、鎮(街道)、社區(村)三級物業管理體系。
2.條塊結合，屬地負責。加強物業管理部門指導、管理和監督職能，強化鎮(街道)屬地管理責任，發揮社區(村)主體作用。
3.依規管理，因地制宜。按照省物業管理條例，堅持規范管理、公開透明、有序運作，根據城鄉物業項目類型，堅持分類實施、市場運作、穩步推進。
4.業主參與，共建共享。強化業主在物業管理中的自治作用，明確權利和義務，引導業主共建宜居小區、共享品質生活。
二、明晰職責，建立三級物業管理體制
(三)明確市級部門管理監督職責。成立市物業管理工作領導小組，由分管城建副市長任組長，建設、發改、行政執法、規劃、環保、工商、司法、公安、消防、社區集聚辦公室、流動人口管理局、質監等部門為成員單位。領導小組下設辦公室，辦公室設在市建設局，由市建設局局長任辦公室主任。建立物業管理聯席會議制度，研究部署、綜合協調全市物業管理工作。強化市建設局行業主管部門職責，負責物業服務行業的指導、管理和監督，研究制定全市物業管理政策，對鎮(街道)、物業管理工作進行指導、考核。
(四)明確鎮(街道)屬地管理職責。鎮(街道)負責轄區內物業管理的組織領導和管理監督工作，指導業主大會、業委會的成立和換屆，負責對業委會開展工作的活動經費進行監管。協調社區居委會(村委會)、業委會和物業服務企業關系，調處各類物業管理糾紛，對轄區內物業管理工作進行日常檢查和年度考核。鎮(街道)設立物業管理辦公室，由分管城建或社區的副鎮長(副主任)兼任辦公室主任，街道配備2-3名、鎮配備1-2名人員負責日常工作。
(五)明確社區居委會(村委會)物業管理職責。將物業管理職能納入社區居委會(村委會)工作職責范圍，全面落實物業管理各項工作。協助指導業主大會、業委會的成立和換屆，協調業委會、業主與物業服務企業關系，調處各類物業管理糾紛。社區居委會(村委會)設立物業管理服務站，由社區居委會(村委會)負責人任站長，片區民警、行政執法隊員兼任副站長，配備人員1-2名。
三、因地制宜，確定社區物業管理的模式和組織形式
(六)新建住宅小區物業。要嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業服務企業實施等級性物業管理。規劃、建設等部門要各司其職，把好新建住宅小區的規劃設計、施工建設、物業管理三道關口。新建住宅小區要嚴格落實竣工驗收備案制度和配套設施交付使用許可制度。開發建設單位要按前期物業管理的相關規定，建立完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業管理服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區全面實行規范的等級性管理服務。
(七)改造后的農村社區和舊住宅小區物業。要根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，以社區管轄范圍為基礎，界定各物業管理服務區域;以社區居委會為基礎，組織召開業主大會，組建業主委員會;以物業服務企業或群眾性物業服務組織為基礎，開展物業管理服務活動。要加大對舊住宅小區和農村社區的改造力度，逐步解決舊住宅小區環境、配套等方面的問題。對改造后具備條件的農村社區和舊住宅小區，由業主委員會選聘專業物業服務企業按等級實施物業管理服務;對不完全具備條件的小區，由社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。
(八)物業管理服務內容與收費標準。物業服務收費根據物業的類型，物業服務的不同階段，提供服務的性質、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調節價。1.5萬平方米以上的普通住宅小區的前期物業服務收費實行政府指導價。非住宅物業、排屋、別墅等高標準住宅以及業主委員會成立以后的普通住宅小區的物業服務收費實行市場調節價。農村社區和舊住宅小區的物業管理服務內容和收費標準，可根據多數業主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業主委員會與接受委托的物業服務企業，簽訂服務
>合同，并在小區內公布實施。
四、突出重點，切實抓好社區物業管理的規范運作
(九)規范物業項目的前期管理工作。新建的物業項目，在業主委員會未成立期間，必須實行前期物業管理。建設部門與開發建設單位簽訂房地產開發建設合同中，要明確項目前期物業管理責任。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供項目竣工后的物業管理方案，預留前期物業管理保證金和物業管理用房，并按規定選聘有資質的物業服務企業，進行前期物業管理。關于前期物業管理的相關規定，由市建設局另行制定。
(十)提升業主自治管理能力。業主、業主大會、業主委員會應當依法維護在物業管理活動中的權利，充分履行義務、承擔職責。市建設局和鎮(街道)要按照行政引導和業主自治相結合的原則，切實加強對業主大會和業主委員會工作的指導和監督。規范業主自治組織建設，充分發揮社區居委會和基層黨組織的作用，把好程序關和人選關，從熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主中推選業主委員會的組成人員。加強綜合業務知識培訓，定期組織業主委員會成員學習物業管理政策法規和相關管理知識，提高依法履行職責的能力。健全民主管理監督機制，指導業主大會制定議事規則和管理規約，完善小區重大事項的公開公示制度。探索建立保障業主委員會正常開展工作的激勵和約束機制。物業服務暫由社區直接組織管理的，社區居委會要通過多種形式加強溝通聯系和宣傳教育，聽取業主意見，尊重業主意愿，引導和促進業主積極參與管理。
(十一)規范物業相關合同管理工作。一是開發建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同，要有物業管理的相關條款，約定房屋交付使用后，物業管理的主要內容、管理服務等級及對應的收費標準。二是業主委員會成立前，開發建設單位要與選聘的物業服務企業簽訂前期物業管理委托合同。三是業主與物業服務企業依據商品房買賣合同，簽訂前期物業管理服務合同和業主臨時管理規約，并履行規約。四是業主委員會成立后，應當代表業主與選聘的物業服務企業簽訂正式物業管理服務合同，約定各自的權利、義務和責任。對物業服務企業違反合同約定的，由業主委員會按合同約定予以處理;雙方有爭議的，由社區居委會調處;調處不成的依法解決。
(十二)規范物業服務收費機制。切實加強監管，對違反規定的收費行為，依法及時進行查處。物業服務企業應當將企業營業執照、資質證書、物業項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯系方式、服務投訴電話;物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計收方式、價格舉報電話等物業信息在物業收費處公開。積極化解收費矛盾，要認真分析當前物業服務管理中“收費難、糾紛多”的各種具體原因，研究落實破解難題的有效措施。因開發建設遺留問題或物業服務質量引起的矛盾糾紛，規劃、建設和鎮(街道)要督促相關責任單位及時妥善處理;對拒繳、欠繳物業服務費的，業主委員會要協助物業服務企業督促催繳。發揮公務人員在和諧社區建設中的模范帶頭作用，建立機關、事業單位工作人員欠費抄告制度，要把干部職工支持參與物業管理和及時繳納物業服務費用的情況，作為機關作風建設與創建文明單位的重要考核內容，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。
(十三)規范物業服務行為。物業服務企業做好物業管理區域內的設施維護、環境保潔、綠化養護、公共秩序維護等工作。建立物業服務標準化體系，明確質價相符的物業服務標準。完善財務公開公示制度，定期公布物業費等收支情況。強化物業信用信息管理，全面記錄物業服務企業的信用信息。健全物業服務投訴責任機制，及時查處物業服務企業的不良行為，實施業主滿意度測評。完善退出機制，對物業服務企業中途退出或終止服務的，要監督其依法移交物管用房、剩余經費和相關資料，指導業主委員會做好交接審計工作，加強對業主共有財產的監督管理。加強對物業服務企業履約情況的監管，積極推行物業服務企業履約保證金制度。建立健全物業管理激勵機制，依據國家、省、市優秀住宅小區的創優標準，評選市優秀物業服務企業、優秀物業管理小區、優秀業主委員會。年終對工作突出、管理到位的相關職能部門、鎮(街道)及物業服務企業進行表彰，市政府每年安排一定資金用于獎勵相關職能部門、鎮(街道)和優秀物業服務企業、優秀業主委員會。
(十四)規范專項維修資金管理。住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，任何單位和個人不得挪作他用。市建設、財政、物價部門要根據國家和省有關規定，按照“專戶儲存、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督”的原則，研究制定住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設置、使用管理等程序規范，完善監管機制，落實監
管責任。要加大專項維修資金歸集、使用的監管力度，確保按規定交存到位，?？顚Ｓ?。新建物業首期專項維修資金交存標準為：不帶電梯的物業50元/平方米，帶電梯的多層、高層及與高層主體結構相連的物業100元/平方米，排屋、別墅75元/平方米。對部分老小區專項維修資金管理中的歷史遺留問題，要研究制定相應的措施，區別情況，妥善處理。房屋開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔相應的物業保修責任，并負責處理在開發建設和銷售環節中造成的遺留問題。市建設局和鎮(街道)要依法加強監督管理，及時調處有關矛盾糾紛。
五、部門聯動，形成物業管理工作合力
(十五)明確物業管理相關部門職責。市建設局：負責研究制定全市物業管理發展相關配套政策;負責全市物業管理工作市場監管、日常檢查、指導及考評;指導和培訓各鎮(街道)開展物業管理監管工作。發改委：負責制定普通住宅小區的前期物業服務收費和停車服務收費辦法，依法查處物業管理中的價格違法行為。行政執法局：負責物業管理區域內相對集中行政處罰權實施范圍內的違法違規行為的行政處罰工作。規劃局：負責物業管理區域內涉及規劃違法行為的認定工作。工商局：負責物業管理區域內個人和企業的營業執照核發，依法查處虛假廣告、無照經營等違反工商法律法規的行為。公安局：負責指導落實各項治安管理措施，督促物業服務企業做好治安安全防范等工作。公安局派出所：對住宅區的物業服務企業進行日常消防監督檢查，開展消防安全宣傳教育等工作。流動人口管理局：負責對房屋群租行為的認定工作。消防部門：對物業管理區域內的消防設施和消防工作進行指導檢查，依法查處破壞消防設施等違法行為。市質監局：負責對各小區消防設施、電梯等特種設備的安全檢測工作。
(十六)實施物業管理聯合執法。建立鎮(街道)物業管理聯合執法機制，由鎮(街道)牽頭，公安、工商、規劃、環保、建設等部門共同參與的物業管理聯合執法隊伍，明確執法權限，完善執法程序。推進“智慧物業”建設，建立物業管理違法行為信息報送和結果反饋信息系統，及時發現查處各類違法行為。
(十七)加強物業管理糾紛調解。建立以市建設局、鎮(街道)司法所和社區人民調解委員會為主體的三級物業管理糾紛調解工作體系。強化物業糾紛訴前調解，成立由市法院、司法局涉訴糾紛人民調解委員會及市建設局共同組成的訴前聯合調解小組，負責全市涉訴物業管理糾紛案件的調解。建立物業糾紛訴訟快速處理機制，對調解未果的物業糾紛，實行快審快結快執。
義烏市人民政府辦公室
20**年1月13日
篇3：武漢市江漢區進一步加強物業管理工作的通知（2014年）
武漢市江漢區人民政府辦公室關于進一步加強物業管理工作的通知
岸政辦〔20**〕27號
各街(道)辦事處，區人民政府各部門，各有關單位：
為進一步加強和規范我區物業管理工作，全面提升我區物業管理服務水平，根據《武漢市物業條例》、市委辦公廳市政府辦公廳《20**年“十個突出問題”承諾整改工作方案》和區人民政府辦公室《關于成立區物業管理工作領導小組的通知》等有關文件精神，結合區委、區政府開展“電視問政”整改承諾、“三方聯動”機制工作部署要求，現就加強我區物業管理工作有關問題通知如下：
一、充分認識物業管理工作的重要性和緊迫性。
加強物業管理工作，營造良好的生活、工作環境，是人民群眾安居樂業的基本保證和強烈愿望，更是各級有關部門及各物業服務企業必須履行的職責，對于建設和諧社區、創建文明、衛生、環保模范城市，實施社會再就業、改善城市環境面貌等都具有非常重要的作用。我區物業管理市場從無到有，從不規范到有序發展，從單一住宅物業管理，到商業、辦公、工業、寫字樓等多元化管理服務，已形成了專業化、市場化的物業管理雛形，城市居民居住條件和環境日益改善。但目前物業服務企業整體存在盈利水平低，部分物業服務企業生存困難、物業服務收費率低，個別甚至出現“棄盤”的情況，給街道和社區造成很大的壓力，部分物業服務企業服務不規范、服務質量差等問題，制約著我區物業管理工作整體水平的發展。市委、市政府高度重視物業管理工作，廣大業主對規范物業管理的呼聲也越來越強烈，各級各部門一定要站在全局高度，充分認識到物業管理工作的重要性，采取多種措施，積極深入物業管理小區履職，切實做好物業管理工作。
二、加快建立協調聯動、齊抓共管的工作機制。
加快建立“政府推動、部門聯動、屬地負責、企業服務、業主自治、社會支持”的工作機制，形成部門、街道辦事處、物業企業、廣大業主協調聯動、共同推進物業管理工作的強大合力。
區房管局作為我區物業管理的主管部門，負責貫徹執行上級有關物業管理的法律法規;制定我區物業管理工作的規范性文件;做好物業服務企業的資質管理;加強物業專項維修資金監管、物業服務企業服務行為監管;做好物業管理政策法規宣傳培訓等工作。
區綜治辦負責將小區物業管理工作納入社區綜合治理考評中，維護好小區穩定，創造良好的社會環境，保障正常的生產和生活秩序及人民群眾的生命財產安全。
區公安分局負責監督指導物業管理區域內的治安工作;負責對物業使用保安實施監督、管理，實行備案制度;建立物業服務企業保安人員培訓制度，實行持證上崗;協調處理治安方面的問題和糾紛，指導物業服務企業做好安全防范有關工作;加強業主委員會印章刻制的管理，加強對印章非法使用及業委會不移交保管資料行為的打擊;負責對存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品行為的查處;指導物業企業制定小區安全行車路線，規范小區內臨時車位的劃定;加強對開放式小區車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區治理車輛亂停亂放。
區消防大隊依法監督指導物業服務企業或產權人履行消防安全職責;及時查處占用或堵塞消防通道，破壞公共消防設施等消防違法行為;督促整改火災隱患。
區民政局負責建立社區民間組織內部自律誠信、信息披露和績效評估機制，指導社區民間組織健康發展;會同街道辦事處加強社區建設，推進標準化社區建設工作。
區財政局負責老舊住宅區的管網、道路、綠化和房屋本體及其共用設施設備進行整治改造資金的籌措;“電視問政”整改承諾、“三方聯動”機制的資金保障。
江岸規土分局負責在建設工程規劃許可審批中，要依法對建設項目的車庫(位)、物業服務用房、社區居委會用房等設施設備的配置進行審查;對查處違法建設提供認定違法建設的有關資料和信息,按照職責對取得建設工程規劃許可證、但違反建設工程規劃許可證規定的違法建設進行技術核定、認定，并提出處理意見后配合城管部門依法查處物業管理區域內改變規劃的違法建設行為。
區環保局負責配合城管部門依法查處物業管理區域內噪音、油煙等環境污染的違法違規行為，協調環保方面的矛盾糾紛。
區建設局負責查處違規裝飾裝修的監督管理工作，配合主管部門按照相關法規處理與違規裝飾裝修有關的投訴。
區城管委負責物業管理區域內的違法建設行為，對未取得建設工程規劃許可證進行建設的，未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，驗收合格后未按照規定辦理建設工程規劃許可證又進行建設或改造的，未經批準或未按
照批準內容進行臨時建設的行為進行控制和查處;加大對物業管理小區的市容環境衛生管理，指導物業管理公司按照環衛行業管理標準，做好清掃保潔、垃圾的分類收運和轉運工作，依法查處影響市容市貌的行為。 區工商局依法辦理物業服務企業的營業執照，在辦理營業執照時認真審查場地證明;嚴肅查處物業企業的違法違規行為，加強對物業服務企業合同的監督管理;查處在物業管理區域內住改商、無照經營的行為。
區食藥監局負責物業管理區域內依法查處餐飲的衛生經營行為。
區質監局負責對物業管理區域內使用的特種設備實施安全監管，并定期對電梯等公共設施設備的質量的檢測工作。
區發改委負責全區物業服務企業的價格管理和監督;負責對物業服務收費行為的咨詢和監督檢查，根據國家及我市法律法規及規范性文件，落實和完善我區物業服務收費管理制度;適時對未達到政府指導價格的物業小區進行調價;協調處理物業服務工作中因收費問題產生的矛盾糾紛。
區法制辦負責物業管理區域內各部門相關法規制度執行情況進行監督檢查;對各部門在物業管理區域內依法行政的法規依據進行清理。
區地稅局負責配合市稅務部門對物業企業稅收范圍進行專題調查研究;適時調整物業企業經營中代收代繳非經營的稅收范圍。
區司法局負責指導物業管理區域內物業管理糾紛人民調解委員會，注重以調解方式化解物業管理糾紛，協商調解不成的，引導當事人選擇仲裁或司法程序等途徑解決。
區信訪局負責對物業管理區域內的信訪投訴進行分類處理，做到物業投訴各負其責;對涉法涉訟的信訪案件告知*人通過司法途徑解決。
區文明辦負責指導協調全區物業管理區域內開展文明創建活動，加大對物業管理區域內文明創建宣傳投入，加強對物業管理區域內居民的文明創建意識培養。
區衛計委負責在物業管理區域內開展衛生城市創建活動，加大對物業管理區域內衛生城市創建宣傳投入，加強對物業管理區域內居民的衛生創建意識培養。
各街道辦事處應明確專人負責物業管理監管工作，配合組織部門加強物業管理區域內“三方聯動”的建設工作，指導本轄區內業主大會及業主委員會的選舉工作，監督業主大會及業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設的關系，協調處理小區業主委員會與物業服務企業的關系，及時處理在管理中發生的重大矛盾糾紛和群發性、突發性事件。居民委員會協助街道辦事處做好物業管理相關工作。
三、嚴格規范物業服務企業的管理服務行為。
積極引入市場競爭機制，規范招投標行為，以公開、公平、公正的市場競爭選聘物業服務企業。物業服務企業應在屬地街道辦事處監管下，依據物業服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出投標承諾和服務合同的事宜，應當與業主委員會協商經業主大會確定后實施。物業服務企業應當主動為業主及其他組織提供服務，積極開展合同外的有償服務項目，擴大服務范圍，提升社會、經濟效益。
建立健全物業管理退出機制，區房管局將各部門日常檢查與年度考評相結合，以業主的滿意度為主要標準，適時開展評優活動。街道辦事處和區房管局對各部門認定管理水平差、收費不規范、業主滿意率低、社會形象差的物業服務企業，要按照法律規定的程序組織業主召開業主大會予以解聘;對物業服務企業違反規定擅自撤離的，要依法責令改正并給予行政處罰，情節嚴重的，要建議原發證機關吊銷其資質證書。
對小區物業服務企業物業服務合同到期的小區，物業企業按照規定退場的，小區業主大會和業主委員會應及時選聘新的物業企業進入。未成立業主大會和業主委員會(物業管理委員會)的，街道辦事處應和區房管局積極組織成立，因客觀原因未能成立的，由所屬社區居民委員會代行業主委員會的職責選聘新的物業服務企業，小區業主應及時向新選聘的物業服務企業繳納物業服務費及車輛停泊服務費及其其他費用。若業主委員會或業主大會(物業管理委員會)未能成立，社區居委會未能選聘到物業企業的，小區業主可推選代表向社區居委會申請自治，自行聘請人員進行清潔衛生、安全方面的管理，相關費用由小區全體業主平攤。
積極鼓勵物業服務企業兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業服務企業，做響物業服務企業品牌。對在我區從事住宅小區物業服務的明星企業，在政策上給予扶持和優惠。鼓勵物業服務企業擴大下崗失業人員使用，大力促進市民就業，對具有廣泛群眾基礎和代表性的物業服務企業和示范住宅小區的管理經驗，要通過多種形式，大力宣傳推廣。
四、加大業主大會和業主委員會的指導監督力度。
凡符合條件的小區，街道辦事處要及時督促社區居委會組織業主申報，區建設局督促開發建設單位進行申報，區房管局督促物業服務企業進行申報成立業主大會、業主委員會，并配合區委組織部建立“三方聯動”機制，根據業主大會、業主委員會運作規程，規范操作，并監督業主管理規約的實施，充分發揮業主自治作用。業主大會、業主委員會必須在屬地街道辦事處的指導監督下依法開展工作，業主委員會應當積極配合和支持社區居委會工作，并接受其指導和監督，業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居委會，并聽取社區居委會的建議，與社區居委會相互協作，配合公安機關共同做好社會治安等相關工作。業主委員會成立前或集體換屆(辭職)期間，在過渡期內由街道辦事處委托社區居委會監督、指導物業服務企業的服務行為。
五、落實好“電視問政”整改承諾。
依法清理整頓，回應居民訴求。按照邊調查、邊清理、邊整改的思路，各街道辦事處、區直相關部門應深入到全區物業小區，依法對目前居民反映較多的小區內物業服務不規范、侵
占公共資源、車輛亂停放、治安有待加強、違法建設、違法毀綠、養雞種菜、油煙擾民、膠囊房、住改商等問題按各自職責進行清理整頓，限期整改。 形成管理網絡，建立多級管控。建立區直相關部門--街道辦事處--社區居委會--物業服務企業的縱向監管體系。在區物業管理工作領導小組的統一領導下，區物業管理領導小組辦公室具體綜合協調，各街道辦事處和社區明確責任部門和責任人，各相關職能部門建立橫向配合支持機制和工作轉辦機制，按照各自職責，一方面處置物業小區內的違法違規行為，另一方面對物業企業的違規行為依法規范、依規處理。
健全監管機制，打造管理平臺。落實物業企業服務“四公開一監督”制度，完善物業服務項目經理責任制，落實前期物業管理招投標制度，逐步建立物業服務質量考評制度，按照全市統一的物業服務分級標準，開展服務滿意度測評工作，測評結果按年度公布，打造物業企業信用管理平臺，并完善運用信息管理體系。
暢通投訴渠道，及時處理投訴。區房管局設立24小時投訴受理電話，對接全市物業服務投訴信箱，同時鏈接市長、區長專線(熱線)、市、區行風連線、治庸問責投訴熱線和網格化系統，受理物業服務投訴舉報;各街道辦事處也要明確專人受理物業服務投訴，并督促物業企業積極整改，妥善解決;各職能部門按照各自職責受理、處置相關物業服務投訴，解決區物業管理工作領導小組轉辦的群眾投訴問題。通過專項整治與長效管理相結合的方法，提高居民滿意度。
六、切實加強對物業管理工作的組織領導。
為切實加強對全區物業管理工作的領導，充分發揮江岸區物業管理工作領導小組的作用，統籌協調好全區的物業管理工作，領導小組下設工作專班，設在區房管局。具體負責領導小組日常工作事務，建立領導小組成員單位聯席會議制度，定期召開成員單位、物管企業聯席會議，研究工作推進中的有關問題，督促相關部門和街道辦事處按照各自職責認真履職到位。
各街道辦事處和各部門要大力宣傳《武漢市物業管理條例》等法律法規，讓廣大居民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業服務是商品消費的觀念，引導其主動支持、參與物業管理活動，為物業管理營造良好的發展環境，為構造和諧物業、宜居江岸、幸福武漢而努力。
武漢市江岸區人民政府辦公室
20**年6月18日