烏蘭察布市關于進一步加強全市物業管理工作的實施意見

　　烏政發[20**]46號

　　隨著我市經濟社會的發展和城鎮化進程的加快，物業服務業逐漸已成為提升城市形象和人民群眾生活品質不可缺少的新興行業。但目前我市物業服務的整體水平較低，還不能滿足居民日益增強的對專業物業管理的需求，涉及物業管理工作的許多問題亟需解決，為徹底改善全市物業管理的現狀，深入開展“五城聯創”工作，根據《內蒙古自治區物業管理條列》、《內蒙古自治區人民政府關于加強物業管理促進物業服務業發展的意見》(內政發〔20**〕91號)和《烏蘭察布市住宅小區物業管理辦法(試行)》(烏政發〔20**〕76號)，結合全市實際，現就進一步加強全市物業管理工作提出實施意見。

　　一、明確目標，分層次排時間制定工作任務

　　(一)總體要求。要以“五城聯創”為契機，以改造城鎮人居環境為出發點，以培育物業服務市場和提高物業服務水平為重點，以落實《內蒙古自治區人民政府關于加強物業管理促進物業服務業發展的意見》為抓手，以推進物業管理全覆蓋為目標，明確物業企業的責權范圍，健全符合行業特征和市場規律的價格機制，規范物業服務行業市場秩序。探索老舊住宅小區推行物業管理的長效機制，提高老舊住宅小區物業管理覆蓋率。建立物業服務行業政府獎勵補貼方案，鼓勵物業企業開展多種經營，促進物業保值增值，逐步建立以專業化、社會化、市場化的物業管理為主，業主(業主委員會)自治管理、社區協管為輔的多種物業管理模式，促進全市物業管理工作快速健康發展。

　　(二)目標任務。各級物業管理部門職責明確，協調配合，業主委員會職能發揮明顯，全市物業管理平均覆蓋率大幅提高，到20**年底，由48%提升至75%以上，提高27個百分點，達到自治區平均水平，各級優秀示范項目逐年增多，物業企業綜合實力和市場競爭力明顯增強，高科技管理手段逐步推廣，物業服務糾紛投訴明顯減少，群眾滿意度顯著提高，物業服務業發展步入規范化、市場化軌道。

　　--中心城區物業管理工作要加快提質擴面進度，到20**年底，住宅小區物業管理覆蓋率由64%提升至100%，提高36個百分點，其中老舊住宅小區物業管理或準物業管理實現全覆蓋;新建住宅小區必須通過招投標選聘物業企業，物業管理覆蓋率達100%;非住宅物業管理覆蓋率達60%以上。到20**年底，組建本土品牌企業5家(二級資質以上)以上，至少新增國家物業管理示范項目1個，新增自治區物業管理優秀及以上項目10個，新增市級優秀物業管理項目20個,物業企業全部實現電子建檔。物業服務費收繳率達到90%以上，業主滿意率達90%以上。新建住宅小區全面推廣智能化管理系統，在既有住宅小區中逐步推廣，有條件的住宅小區實現“一卡通”。

　　--旗縣市物業管理工作要加快起步進度，自意見下發之日起，要立即成立物業管理股(所、室)，落實人員編制、職責、經費，并組建執法隊伍，加強監管力度。合理安排并有序開展老舊住宅小區改造計劃。部分旗縣要加快組建物業企業進度，到20**年底，每個旗縣市至少組建5家物業企業，住宅小區物業管理平均覆蓋率由34%提升至55%，提高21個百分點，新建住宅小區實現物業管理全覆蓋;老舊住宅小區物業管理或準物業管理覆蓋率達到50%，并鼓勵非住宅物業項目引進專業物業管理。物業服務費收費率大幅提升，業主滿意率大幅提升。從20**年起，每個旗縣市每年至少打造1個市級物業管理優秀項目。

　　二、培育市場，加大對物業服務業的扶持力度

　　(三)拓寬物業服務市場。將住宅作為物業服務市場的核心內容進行重點規范和發展，將工廠、醫院、學校、商場、酒店、辦公樓等非住宅納入物業服務市場進行培育，逐步建立住宅和非住宅并存的物業服務市場體系，為業主、使用者提供專業化的物業服務。推進機關、事業單位、國有企業用房由自我服務的管理模式向專業物業服務轉型。

　　(四)充分發揮典型示范和帶動作用。要重點培育一批信譽好、市場競爭力強、業主滿意度高、誠信服務好的物業品牌企業，帶動全市物業管理水平和服務品質的提升。各旗縣市區政府要鼓勵企業兼并重組，積極扶持優秀企業做強做大。要在自治區、市級物業管理優秀項目的基礎上，積極培育樹立國家級示范項目。通過創優達標活動，引導物業企業找準市場定位，強化服務意識，提高標準化服務水平。

　　(五)提高從業人員素質。要針對行業人才匱乏、員工整體文化素質偏低的現狀，強化物業管理從業人員的培訓，舉辦企業經理和各類人員培訓班，聘請專家對物業管理政策法規和相關知識進行講授培訓，并抓好技能實操訓練，確保持證上崗率達到85%以上。要組織企業經理外出觀摩學習，拓寬視野，進一步提高從業人員專業知識水平和整體素質。

　　(六)加強財政補貼支持。對老舊住宅小區、保障性住房小區、回遷安置小區實施專業化物業服務管理或準物業管理的，由當地人民政府給予物業企業一定的資金補貼，保障小區物業服務正常運行;對集中建設或在商品住宅小區中配建的保障性住房、回遷安置住房，業主屬于低收入家庭的，按照優惠價格繳納物業費，低收入家庭繳費標準與小區統一的物業服務收費標準差額部分，由當地人民政府給予資金補貼。為降低物業企業運行成本，各地區對物業企業征收的營業稅地方所得部分，主要用于物業服務管理補貼和獎勵;對物業企業因節能減排而改造公用設施的費用支出，以及節能降耗成效突出的物業企業，當地人民政府給予一定比例的一次性費用補貼和獎勵。

　　(七)落實稅收扶持政策。要合理確定納稅基數，從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額征收營業稅。對物業企業開展多種經營、兼有不同稅目的營業額，應當分別核算營業額，并按經營項目適用稅目的稅率征收營業稅。營業稅改征增值稅后，物業企業稅收政策按國家相關規定執行。

　　物業企業繳納房產稅確有困難的，可以提出申請，由地方稅務機關逐級上報，經自治區人民政府批準后，可定期減征或者免征房產稅。對物業企業安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾職工工資據實扣除的基礎上，按照支付給殘疾職工工資的100%在當年應納稅所得額中加計扣除應納稅所得額。對新辦從事物業服務的企業，自取得第一筆生產經營收入所屬納稅年度起，3年內免征企業所得稅地方分享部分。鼓勵物業企業兼并重組、做大做強，在兼并重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業稅征收范圍，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收營業稅。認真落實財政部、國家稅務總局《關于進一步支持企事業單位改制重組有關契稅政策的通知》(財稅〔20**〕37號)精神，對符合條件的物業企業給予支持。符合小型微利企業條件的物業企業，其應納稅所得減按20%的稅率征收企業所得稅;20**年1月1日至20**年12月31日，對年應納稅所得額低于20萬元(含20萬元)的小型微利企業，其所得減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅，并免征其中地方分享部分。

　　(八)加大對創優達標物業企業的獎勵力度。要引導物業企業增加便民服務項目、擴大服務范圍、提高服務質量，鼓勵優秀企業做大做強，帶動行業發展水平整體提升。對獲得市級優秀物業管理項目的，市政府按建筑面積0.50元/平方米的標準給予一次性獎勵，對獲得自治區級物業管理示范、優秀項目的，市政府按建筑面積0.80元/平方米的標準給予一次性獎勵。對獲得國家級物業管理示范項目的，市政府按建筑面積1.00元/平方米的標準給予一次性獎勵。對接管改造后老舊住宅小區的物業企業，與業主委員會簽訂3年以上物業服務合同，在服務期限內業主滿意率達到80%以上的，市人民政府每年獎勵0.5元/平方米，連續獎勵3年，以鼓勵企業承擔社會責任。

　　(九)落實其他扶持政策。理順車位經營權。房地產企業不得出售住宅小區地上停車位，只能由物業企業出租經營，且每次出租期限不得超過一年，租金收入本著“取之于業主用之于業主”的原則用于彌補物業費不足。

　　鼓勵和支持到物業企業就業。人力資源社會保障部門對物業企業招聘大中專畢業生、復轉軍人、就業困難人員的，優先提供招聘崗位并實行免費就業指導服務。

　　物業企業按照規定參加職工醫保和生育保險，享受職工醫保和生育保險同等待遇;確實困難的企業，也可以按照靈活就業人員參加職工醫?；蚓用襻t保，享受相應待遇。

　　物業企業從業人員的崗前培訓和繼續教育培訓，享受培訓所在地人力資源社會保障部門的職業培訓補貼。

　　三、多措并舉，解決老舊住宅小區物業管理問題

　　(十)開展老舊住宅小區的綜合整治和改造工作。老舊住宅小區(一般為上世紀90年代以前建成)綜合整治改造要堅持政府主導。各旗縣市區人民政府和有關部門要對老舊住宅小區進行全面摸底，對需整治改造的事項進行分類建檔。要科學編制改造規劃和年度實施計劃，合理確定老舊住宅小區綜合整治改造的目標任務，逐年實施，穩步推進。要對老舊住宅小區管網管線、綠化硬化、節能改造和內外環境進行綜合整治改造，進一步完善供水、供電、供氣、供熱、通信、排水與垃圾處理等市政基礎設施和物業用房等公用服務設施。老舊住宅小區的二次供水設備、換熱站、箱式變壓器、消防設備及相關管線的移交工作由當地人民政府負責組織完成。老舊住宅小區綜合整治改造比例每年不低于總數的20%，爭取用3年左右的時間把符合條件的老舊住宅小區全部改造完成。

　　(十一)加大資金投入力度。各旗縣市區要合理安排對老舊住宅小區綜合整治改造的資金投入，積極發揮政府投入的支撐與引導作用，把整治改造資金列入財政年度預算。國家、自治區安排的既有建筑節能改造資金與其他改造資金可以捆綁使用，切實提高改造資金的使用效率。中心城區按照“市、區兩級共同負擔”的原則籌集整治改造專項資金;各旗縣市要采取機關單位包聯住宅小區的方式，多方籌資，綜合整治。老舊住宅小區屬于房改售房的，原產權單位應當負擔一定比例的整治改造資金，單位房改售房資金結余部分，可以用于老舊住宅小區綜合整治改造。屬于房地產開發的，在原開發過程中已明確由房地產開發企業配置而未落實的基礎設施建設項目，應責成原開發企業按原規定予以補救或出資委托建設。

　　(十二)加強物業或準物業管理。要維護好“五城聯創”工作成果，對整治改造后的老舊住宅小區，實現市場化的物業管理或推行準物業管理，力爭物業服務全覆蓋。對于居民居住相對集中、基礎設施比較完善、居民經濟狀況相對較好、易于形成管理的老舊小區，可規劃實施統一物業管理的范圍，通過招投標的方式，公開選聘物業企業，實施物業管理;對于難以形成管理單元、條件還不成熟的老舊小區，可聘請專業服務公司提供環境保潔、綠化養護等專項服務;對于轄區業主經濟狀況相對較差、無力承受物管專業服務的老舊小區，可探索業主自治、社區服務和物業管理“三位一體”的管理服務模式，實行社區自助式物業服務;對零散樓棟、長期失管的小區，可將相鄰的幾棟居民樓劃定為一個管理小區，實行多樓聯管，或劃入周邊小區，統一封閉管理。

　　四、嚴格把關，夯實物業長效管理基礎

　　(十三)嚴把規劃設計關。規劃建設部門在城市規劃、建設時，要充分考慮住宅工程項目建成后的物業管理問題，在住宅小區用地招拍掛時要把小區共用設施設備配套、綜合環境建設等規劃指標列為出讓的前置條件，要在建筑工程規劃許可證中注明物業管理用房的位置和面積，從源頭上解決住宅小區公共設施不配套等問題。在建設過程中，對已批準的開發建設項目要嚴格把關，不得違規變更規劃，對住宅開發區的詳細規劃和房屋用途應予公示，讓購房者明晰所購房屋環境的規劃情況。并把公共設施不配套問題列入規劃核實的工作內容。

　　(十四)嚴把竣工驗收關。在住宅小區竣工驗收時，嚴格執行《烏蘭察布市新建商品住宅小區部分配套設施建設管理暫行辦法的通知》(烏政辦發〔20**〕95號)和《烏蘭察布市住宅小區物業管理辦法(試行)》(烏政發〔20**〕76號)的要求，各旗縣市區物業管理部門要參與新建住宅物業項目的竣工驗收，對公共服務設施配套建設進行評價驗收，未達標的，應立即責令限期整改，否則不予驗收。

　　在物業管理用房配套上，要嚴格確認開發商是否執行商品住宅小區建筑面積3‰的比例標準。達不到配套標準的，由主管部門按物業項目周邊門面房價格標準，向開發商代收差額部分用于購買補足。對私自變更建設規劃，占壓綠地、公共設施的行為要依法懲處，從源頭上杜絕建設遺留問題造成的小區物業管理糾紛，杜絕“有人建，無人管”等嚴重影響業主正常生活的現象。

　　(十五)嚴把物業承接查驗關。物業企業與建設單位，應嚴格按照國家和自治區、我市的有關規定以及商品房買賣合同、前期物業服務合同的約定，逐項對房屋共用部位、共用設施設備進行查驗、交接。各旗縣市區物業管理部門要及時發現和糾正物業承接查驗中的問題，積極調解物業承接查驗糾紛。通過物業承接查驗工作，確保物業企業承接的物業權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全，切實維護業主的合法權益。對不依法履行物業承接查驗義務的，物業主管部門要責令限期改正，并予以通報。物業企業與建設單位共同完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗后，要將承接查驗報告等相關材料，報送所在地物業管理部門。對于物業企業擅自承接未經查驗的物業，或在物業承接查驗中與建設單位惡意串通、弄虛作假、侵犯業主權益的，該企業除依法依規承擔法律和經濟責任外，其行為記入物業企業信用信息檔案。

　　五、創新制度，加強物業服務行業的監管

　　(十六)建立物業服務失信懲戒制度。對不能履行合同約定提供服務、存在違法違規經營行為的物業企業，經小區業主委員會提議、旗縣市區物業主管部門認可，報市物業管理辦公室計入企業信用不良檔案，取消其年度評優資格。造成嚴重后果的，一定期限內取消或永久取消其在我市物業服務市場的競標資格，降低或撤銷物業企業資質等級。

　　(十七)實行物業管理招投標制度，推進物業管理市場化進程。逐步建立雙向選擇、公平競爭、優勝劣汰的物業管理新機制，推進物業服務市場化進程，由市物業主管部門指導、監督開發建設單位(產權單位)通過招投標方式選聘物業企業，在市公共資源交易中心進行交易，并簽訂《前期物業服務合同》，實行物業接管保證金制度。新建住宅小區必須通過招投標方式選聘物業企業;已成立業主委員會的住宅小區重新選聘物業企業，原則上應通過招投標方式選聘，并簽訂正式的《物業服務合同》;建設單位或產權所有單位均不得指定物業企業，已經指定的要予以糾正，并重新通過招投標方式確定物業企業。引導和規范有條件的工廠、醫院、學校、商場等采用公開招投標方式選擇物業企業進行專業物業服務。房地產開發項目的前期物業管理招投標工作，應在辦理商品房預售許可證之前完成，中標物業企業要提前介入，參與工程建設和綜合驗收。不進行預售，只現售的房地產開發項目，應在現售前30日完成前期物業管理招投標工作。開發建設單位在銷售房屋時，不得對前期物業服務合同未約定的物業管理事項向買受人擅自作出承諾。建設單位應嚴格按照建設部《關于印發〈前期物業管理招標投標管理暫行辦法〉的通知》(建住房〔20**〕130號)的規定，落實前期物業招投標制度，在房屋銷售時公示中標物業企業、物業服務費收費標準、物業服務等級標準等物業服務相關信息，并嚴格兌現銷售承諾。住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業的，由住建部門按照《內蒙古自治區物業管理條例》第四十七條的規定責令限期改正，給予警告，可以并處5萬元以上10萬元以下的罰款;未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由住建部門責令限期改正，給予警告，可以并處1萬元以上5萬元以下的罰款。

　　(十八)規范資質管理，嚴把準入機制。對新申報的物業企業，各旗縣市區要嚴格按照設立物業企業具備的條件及審批程序執行，壓縮審批時限，不得附加超出《內蒙古自治區物業服務企業資質管理辦法》規定的其他前置條件。特別要重視三級物業資質的申報，對其人員的從業情況、資格證件、人員數量、經濟實力等予以全面的考察，達不到條件的不予審批。外地物業企業承攬物業服務項目的，要將企業相關信息資料報送市物業主管部門備案，無備案手續開展經營活動的，旗縣市區物業管理部門要依據相關規定堅決查處。

　　(十九)加強住宅專項維修資金的使用和管理。各旗縣市區要嚴格執行住建部《住宅專項維修資金管理辦法》，規范住宅專項維修資金交存、使用，全面落實新建商品住宅建立住宅專項維修資金制度。要研究調整各類住宅的維修資金繳存標準和制定完善住宅專項維修資金續繳辦法。需業主交存的住宅專項維修資金，由業主辦理入住手續時持住宅專項維修資金交存通知書自行到當地設立的住宅專項維修資金專戶交存維修資金。自本意見下發之日起，房地產開發建設單位不得代收住宅專項維修資金。

　　應本著方便快捷、應急使用優先的原則，進一步簡化住宅專項維修資金使用審批條件和程序。對可能造成人身安全事故的緊急維修事項，經業主委員會(沒有成立業主委員會的由社區居民委員會)現場查驗確認后，可直接申請主管部門審核使用住宅專項維修資金。

　　各旗縣市區要嚴格按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內維修資金的專戶管理銀行，同時在專戶管理銀行開立維修資金專戶，并實現以物業管理區域或者以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。要完善住宅專項維修資金的財務管理和會計核算制度，嚴格執行財務和會計核算規定，配備專職財務管理人員，實現住宅專項維修資金單獨記賬，做到財務制度健全，記賬科目、結賬、核算規范合理。

　　擠占挪用住宅專項維修資金的，要在20**年5月31日前全部歸還，對未按時歸還的地區將進行約談和問責。各旗縣市區要對房地產開發建設單位代收住宅專項維修資金情況進行全面清理，對存在的欠繳、挪用等損害購房者權益問題，要提出辦法限期解決。

　　住建部門要加強對住宅專項維修資金交存、使用和管理的日常監督檢查。審計部門要建立定期審計制度，嚴禁任何單位和個人違規使用或擠占挪用住宅專項維修資金，進一步嚴格住宅專項維修資金收繳工作，確保資金安全，規范住宅專項維修資金的使用，加大對資金的使用監督力度，進一步提高資金使用的透明度。

　　(二十)堅決查處企業違法違規行為。旗縣市區物業主管部門要強化對物業企業的監督檢查，不定期開展市場整治，堅決查處各類違法違規行為。并通過約談物業企業法定代表人或負責人，下發書面整改通知書等手段責令限期改正。對物業企業拒不改正或者存在嚴重違法違規行為且社會影響極其惡劣的，要報請市物業主管部門給予處罰、降低或吊銷其資質證書，并在媒體公布。

　　(二十一)進一步規范物業服務相關收費機制。公共租賃住房(含廉租房)物業服務收費實行政府指導價，各地區要每三年對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時進行調整，在顯著位置設置由價格監督檢查局監制的收費公示牌后，方可收費。普通住宅物業、非住宅物業服務收費本著“質價相符”的原則實行市場調節價，屬前期物業管理的，由建設單位(產權單位)與物業企業在前期物業服務合同中約定;成立業委會的，由業委會與物業企業在物業服務合同中約定執行。

　　對不按物業服務合同期限繳納物業服務費的業主，要加收滯納金;對無故惡意拖欠物業服務費的業主，街道、社區居委會、業主委員會、物業企業要形成合力，共同督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業企業可以向人民法院起訴，依法解決。

　　物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、網絡、有線電視等單位，應當向最終用戶收取有關費用，對于業主自用的，要直接向業主收取;對于物業企業使用的，要直接向物業企業收取;對于公共使用的，由業主分攤，按照合同約定收取。未收費到最終用戶的，產生的損耗由供應單位與物業企業協商解決,不得強制物業企業代收費用。物業企業代收相關費用時，應與供應單位簽訂委托協議，收費標準不得超出發改部門審定的標準。

　　六、明確職責，理順物業管理工作體制，構建“四位一體”管理體系

　　(二十二)理順工作體制，構建管理體系。各旗縣市區政府對本行政區域內的物業管理工作負總責，物業主管部門具體監督指導，各職能部門協調聯動，街道辦事處(鄉、鎮政府)、社區居委會、業主委員會、物業企業構建“四位一體”的物業自主管理體系，逐步形成物業管理與社區管理良性互動的新機制。

　　旗縣市區物業管理部門主要職責：擬定物業管理發展規劃、發展目標及工作思路，制定相關配套措施;貫徹執行物業管理有關法律、法規和政策規定;對本行政區域內的物業行業政策指導;負責住宅專項維修資金的歸集管理及使用;監督、檢查本行政區域內物業企業執行有關政策法規的情況;監督、指導鄉鎮人民政府、社區居委會、居民委員會的物業管理工作;指導業主大會、業主委員會的組建及其運作，并對業主委員會進行登記備案，協調物業企業和業主委員會、業主的關系;監管物業企業，規范物業管理服務行為，召開聯席會議，調處物業管理糾紛和信訪投訴工作;組織物業服務行業的檢查、考核。

　　街道辦事處(鄉、鎮政府)的物業管理職責：負責組織業主大會成立和業主委員會選舉、備案工作;業主大會和業主委員會的日常指導、監督工作;落實本轄區未實施物業管理居住區的管理服務工作;協助縣、區物業管理部門做好物業企業日常監管、物業管理區域劃分、物業企業信用信息采集、信用等級初評等工作;召開聯席會議，調處物業管理矛盾糾紛;組織開展本轄區物業服務滿意度調查工作;協調社區、業主委員會、物業企業相互之間的關系。

　　社區、居民委員會物業管理職責：負責配合街道辦事處(鄉、鎮政府)做好物業企業日常監管、物業管理區域劃分、企業信用信息采集工作;對暫未成立業主大會的居住區代行業主委員會職責;協助街道辦事處(鄉、鎮政府)做好業主大會和業主委員會的日常指導、監督工作;協助街道辦事處(鄉、鎮政府)落實未實施物業管理居住區的管理服務。

　　業主委員會職責：負責選聘物業企業，執行業主大會的決定，及時了解業主的意見和建議，監督和協助物業企業履行物業服務合同，督促業主繳納物業服務費及其他相關費用，調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛，監督業主遵守《管理規約》。

　　物業企業職責：負責落實物業服務合同;物業管理區域內共用部位、共用設施設備的報檢、養護和管理工作;制止業主破壞共用部位、共用設施設備行為，并及時上報有關部門;做好物業管理區域內的公共安全巡查和防范工作，發生公共安全事件應立即報警;做好物業項目建設、業主信息等資料的收集管理工作;協助做好社區共建工作。

　　(二十三)構建部門協調聯動、齊抓共管工作格局。物業管理工作涉及面廣，需各相關部門明確職責，協調聯動，齊抓共管，杜絕推諉扯皮對業主造成的損失。

　　各相關部門職責劃分如下：

　　住建部門職責：負責貫徹國家、自治區和我市物業管理政策、法規;負責指導監督全市物業管理工作，擬定物業管理相關政策和規章制度;參與確定物業經營的收費和指導價格;負責物業企業資質的審核、復合、變更以及項目手冊的審核工作;負責外進物業企業的備案;負責前期物業管理招投標的監管工作;指導監督住宅專項維修資金歸集使用工作;負責保障性住房后期物業管理工作;負責物業企業信用檔案的歸集評定工作;指導、協調、監督物業企業的經營活動;組織新建住宅小區的交付使用驗收;組織、指導物業管理從業人員培訓;各旗縣市區城管局負責監管物業項目內破壞、侵占共用部位等違法違規行為;各旗縣市區房管局、住建局負責配合其他相關部門治理物業項目內私搭亂建、改變房屋使用性質等違法違規行為等。

　　公安部門職責：負責加強物業項目內治安、消防等工作的指導、監督和檢查，落實物業企業協防職責等。

　　民政部門職責：負責指導街道辦事處(鄉、鎮政府)加強物業項目與所在社區的共駐共建工作，將物業管理納入社區年度工作綜合考評，改善社區環境，完善物業管理等。

　　工商部門職責：負責物業項目內非法經營活動的查處工作，對將車棚(庫)、住宅用作經營(辦公)場所的不予核發營業執照;要求物業企業在填報企業年度信用信息公示系統時，提交物業企業資質證書，堅決打擊無資質經營行為等。

　　規劃部門職責：負責查處不按比例配置物業服務用房等與規劃不符的行為;配合城管、房管等部門對物業項目內違規搭建、侵占共用部位等違法違規行為的查處等。

　　環保部門職責：負責加強物業項目內油煙、廢氣等污染物的管理，加大附近環境噪聲污染治理力度;配合相關部門，治理物業項目內存在的環境污染問題等。

　　發改部門職責：負責依據《關于規范我市廉租住房、公共租賃住房等保障性住房物業服務收費管理工作的通知》，加強對公租房等保障性住房的物業服務收費監管，配合住建部門適時調整公租房等保障性用房物業服務收費標準等。

　　質量技術監督部門職責：負責對物業項目內電梯、鍋爐、計量器具等特種設備進行安全檢定，督促使用單位做好特種設備的注冊登記、定期檢驗、維護保養、作業人員持證上崗等工作;依法查處未按規定申請檢定或檢定不合格仍繼續使用的情況;積極調查處理小區內的特種設備事故等。

　　審計部門職責：負責對住宅專項維修資金建立定期審計制度，從20**年起，納入常規審計工作等。

　　司法部門職責：負責指導各旗縣市區建立物業管理矛盾糾紛人民調解委員會，依法開展物業管理矛盾糾紛人民調解工作。

　　各級人民法院職責：負責成立物業管理矛盾糾紛巡回法庭。

　　新建住宅小區水、電、暖、氣等管網設施設備的建設安裝，由專業單位負責組織或委托并監督有資質單位進行施工，費用由建設單位承擔，既有住宅小區的維護更新由業主負責。質保期內的由建設單位維護、更新，超出質保期可申請提取住宅專項維修資金，老舊住宅小區的維護更新由全體業主共同負責。各專業單位職責具體劃分如下：

　　電業部門職責：樓宇進戶線以內，由業主負責更新;以外由電業部門負責。新建項目內供電設施(包含供電計量表)施工費用由建設單位承擔，老舊項目依據供電設施產權由產權單位承擔。

　　燃氣企業職責：負責組織或委托并監督有資質單位對燃氣管網支線干線、室內管線及附屬設施(不包括燃氣灶具)進行施工和維護，并負責對用戶用氣安全的檢查。

　　自來水公司職責：以注冊水表為界，注冊水表以外的管線設施(包括閥門)由建設單位負責，進戶管線以內由業主負責更新。注冊水表的更新由業主負責。

　　市政管理部門職責：樓宇內分戶管線由業主負責更新;使用的化糞池及管線(不含市政管線)由物業企業負責清掏和維護;小區以外由排水部門負責組織或委托并監督有資質單位施工和維護。

　　通訊部門職責：樓內電話預埋管線由業主負責更新，其它管線由通訊部門負責組織施工和維護。

　　供熱企業職責：進路口以內的管線(不含進戶管線)由建設單位負責維修，進戶管線由業主負責更新。老舊小區管網的維修、更換和保養由供熱企業負責實施，費用由政府、供熱企業、業主按4:3:3比例承擔。建設單位收費安裝的熱計量裝置由業主負責更新，供熱企業收費安裝的熱計量裝置由供熱企業負責更新。

　　七、落實責任，強化組織領導與輿論引導

　　(二十四)將物業管理工作納入年度目標考核。從20**年起，把物業管理工作納入市政府對各旗縣市區政府的目標責任制考核范圍，由物業管理領導小組負責制定物業管理考核辦法與評分細則，并會同人大、政協和相關部門組織實施具體考核工作。各旗縣市區人民政府應建立相應的考核激勵機制。

　　(二十五)強化組織領導。要切實加強領導，健全機構，完善措施，扎實推進，落實責任，明確任務，將工作細化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的組織體系和工作體系，為物業管理工作提供有力保障。

　　要成立物業管理工作領導小組。由市政府分管領導擔任組長，市住建、規劃、公安、消防、工商、民政、環保、發改、質監、審計、司法及各專業單位和各旗縣市區政府負責人擔任成員，辦公室設在市住建委。各單位各司其職，密切配合，切實加強物業管理工作，共同推進現代物業服務業加快發展。

　　要組建物業管理聯合執法隊伍。至本意見下發之日起，各旗縣市區政府要組建由住建、規劃、公安、消防、工商、民政、環保、發改、質監、審計、司法等部門參與的聯合執法隊伍，加大對物業管理相關違法違規行為的執法力度，保障全市物業管理工作快速發展。

　　要組建物業管理巡回法庭。各級人民法院自本意見下發之日起，要加快物業管理巡回法庭的組建進度，切實高效解決物業管理矛盾糾紛。

　　要組建物業管理矛盾糾紛人民調解委員會。各旗縣市區要按照《關于開展專業性行業性矛盾糾紛調解工作的意見》(烏黨辦發〔20**〕18號)要求，成立預防和調處物業管理糾紛人民調解工作領導小組，并按要求組建覆蓋物業管理區域的物業管理矛盾糾紛人民調解委員會，發揮人民調解的作用。

　　本意見自印發之日起施行。

篇2：關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(2015)

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(20**)

　　各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，請照此執行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區工作的意見》（津政發〔20**〕30號）和我市社區物業管理工作相關規定，

　　進一步加強我市社區物業管理機制建設工作，現提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區治理工作的總體部署，進一步健全社區物業管理機制，扎實做好社區物業管理工作，

　　切實維護社區居民和物業服務企業的合法權益，保障社區物業管理在陽光下運行，全面提升我市社區治理工作水平。

　　二、主要任務

　　(一）落實新建居民住宅小區"三個提前"工作要求。

　　1. 在業主入住前，社區居民委員會提前開展工作。各區縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區的非經營性公建聯審聯驗機制，確保社區辦公服務設施在業主入住前到位。明確代管社區居民委員會或指導成立社區居民委員會籌備組，并提前進駐小區依法開展工作，為做好后續服務和管理奠定基礎。

　　2. 在業主委員會成立前，街道辦事處、鄉鎮人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，并指導和監督業主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區居民委員會成員應當積極參加業主委員會競選（已成立業主委員會的，應當鼓勵業主委員會成員參加社區居民委員會選舉），實現社區居民委員會成員與業主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業服務企業前，社區物業管理工作聯席會議提前開展工作。社區物業管理工作聯席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區業主委員會做好選聘（續聘）物業服務企業工作，監督物業服務合同或協議中約定內容的執行情況，及時建議業主委員會對管理能力差或服務不到位的物業服務企業督促整改或必要時解除合同。

　?。ǘ┙⒔∪?三個公開"工作制度。

　　1. 社區物業管理工作聯席會議制度公開。社區居民委員會每月要主持召開社區物業管理工作聯席會議，研究協調物業服務合同或協議履行情況、業主委員會履職和換屆、物業服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區物業管理中出現的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。

　　2. 社區物業服務和賬務公開。社區居民委員會要配合有關部門，指導監督物業服務企業按照市國土房管局關于建立物業服務事項公開公示制度有關規定及物業服務合同或協議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區縣兩級財政補貼的舊樓區，其所在街道辦事處、鄉鎮人民政府要組織相關社區居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。

　　3. 業主委員會工作公開。社區居民委員會應配合有關部門，指導督促業主委員會及時向廣大業主公開工作經費、業主委員會議定事項等內容。

　?。ㄈ嵭?三個上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區長效管理補貼上賬。各區縣人民政府要充分運用市和區縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區縣有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府嚴格實施舊樓區管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區長效管理補貼資金發放的重要依據。市和區縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監管，確保補貼資金?？顚Ｓ?。

　　2. 物業服務企業的經營行為"上賬"。市和區縣物業管理主管部門要建立和完善物業服務企業誠信信息系統，加強對物業服務企業誠信情況的動態監管，定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，指導社區居民委員會建立健全物業管理評議制度。市和區縣民政部門要定期組織社區居民開展滿意度調查，為物業管理主管部門考核物業服務企業提供依據。

　　3. 開發建設單位的質量保證金上賬。市和區縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監管機制，落實缺陷責任期內建設工程質量保證金制度，并規范開發建設單位對建設工程質量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發建設單位房屋質量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調查，并將調查結果作為對開發建設單位資質評定的重要參數。

　?。ㄋ模┙∪?五個到位"保障機制。

　　1. 社區物業管理隊伍到位。各區縣民政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府要落實社區物業管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區物業管理隊伍專人專崗。

　　2. 社區辦公服務設施到位。各區縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區辦公服務設施達標建設規劃方案，加快推進轄區內社區辦公服務設施建設全面達標。市和區縣財政要加大資金支持力度，發揮區縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區辦公服務設施，滿足社區服務管理的基本需求。

　　3. 社區物業管理政策到位。各區縣人民政府和有關部門要認真貫徹執行社區物業管理工作相關法規和政策，逐個小區制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區專項治理方案，推動我市社區物業管理水平全面提升。

　　4. 社區物業管理制度到位。各區縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理工作聯席會議制度和社區物業管理工作聯席會議制度，分級負責、協調解決本轄區內社區物業管理工作出現的問題。要進一步建立和完善區縣、街道（鄉鎮）和社區三級社區物業管理糾紛調解機制，確保一般問題不出社區、復雜問題不出街道（鄉鎮）、重大問題不出區縣。

　　5. 基層管理執法隊伍到位。市有關部門和各區縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉鎮）行政執法授權試點經驗，加強執法隊伍建設，縮短執法半徑、提高管理效率，將各項執法職能落實到社區，確保不留盲點。

　　三、工作要求

　?。ㄒ唬┘訌娊M織領導。各區縣人民政府要建立社區物業管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統籌協調推進，實施監督考核。市和區縣房管、民政、規劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執法、市政管理等有關部門要依據各自職責，制定工作方案，共同推進社區物業管理工作。

　?。ǘ﹪栏癖O督考核。各區縣人民政府要將社區物業管理工作納入對街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監督檢查，確保社區物業管理工作落到實處。

　?。ㄈ娀弑Ｕ?。各區縣人民政府和市有關部門要大力支持物業服務企業發展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業管理人員培訓，積極引導物業服務企業延伸服務鏈條，創新盈利模式，實現特色發展，培育壯大一批品牌物業服務企業，為我市物業服務企業健康成長提供良好的發展空間。

　?。ㄋ模﹦訂T社會參與。各區縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區物業管理工作相關法律法規和做好社區物業管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區物業管理，自覺維護社區環境，形成"社區是我家、建設靠大家"的良好氛圍。

篇3：北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（2004試行）

　　北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)

　　為正確審理物業管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務院《物業管理條例》的有關規定，結合審判實踐，就當前我市法院審理物業管理糾紛案件中的相關問題，提出如下意見。

　　一、關于適用范圍

　　1、本意見所稱物業管理糾紛是指居住物業管理區域內業主或業主委員會與物業管理企業之間因物業管理行為發生的民事糾紛。

　　現有居住物業管理區域內的公房使用人與物業管理企業之間形成物業服務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于前款中的業主。

　　2、不具有物業管理資質的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業服務與業主發生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

　　3、業主與業主之間、業主與房地產開發企業之間的民事糾紛，不適用本意見。

　　4、業主與業主團體(業主大會、業主委員會)之間因內部管理行為發生糾紛的，當事人應當向政府房地產行政主管部門申請處理。

　　5、商業物業管理區域或特種物業管理區域內因物業管理行為發生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規定的除外。

　　歡迎使用

　　二、關于管轄

　　6、當事人一方違反物業服務合同約定造成另一方損害，發生違約與侵權競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權之訴，由法院根據訴訟性質依法確定管轄。

　　三、關于訴訟主體

　　7、業主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的;(2)業主大會決定提前解除物業服務合同，物業管理企業拒絕退出的;(3)物業服務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的;(4)其它損害全體業主公共權益的情形。

　　業主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業主委員會的，由全體業主行使提起訴訟的權利。

　　8、業主委員會作為原告提起訴訟，業主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。

　　業主委員會起訴且法院已經受理后，業主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。

　　9、物業管理企業侵害的權益僅涉及單個業主或部分業主的，應當由單個業主或部分業主作為原告提起訴訟。

　　10、物業管理企業因業主違反物業服務合同的約定而起訴業主委員會或要求將業主委員會列為共同被告的，不予準許。

　　11、物業使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：(1)物業使用人與物業管理企業直接簽訂物業服務合同的;(2)物業使用人接受物業服務，已經與物業管理企業形成事實上的物業服務關系的;(3)業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的;(4)物業使用人違反《物業管理條例》和業主公約的規定的。

　　在上述(3)、(4)情形下，業主可以列為共同被告。

　　12、因前期物業服務發生糾紛的，業主應以物業管理企業為被告。沒有選聘物業管理企業的，應以實際提供物業服務的單位為被告。

　　四、關于物業服務合同的效力

　　13、物業管理企業雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規定的物業管理資質的，可以確認其所簽物業服務合同的效力。

　　14、物業管理企業與業主委員會簽訂物業服務合同后，違規將物業服務全部轉托給其他物業管理企業的，如果該轉托行為已經公告且業主接受了物業服務的，應依公平原則確定業主向實際提供物業服務的物業管理企業支付適當的物業服務費用。

　　15、物業服務合同期限內，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。物業服務合同到期后，雙方沒有解除合同并繼續履行合同的，視為合同自動延續。

　　16、業主委員會代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同后，單個業主或部分業主要求解除物業服務合同的，不予支持。

　　五、關于管理權糾紛

　　17、物業管理企業依據物業服務合同行使管理權。業主違反規定妨害物業管理秩序的，物業管理企業可予以制止，并要求其承擔民事責任。18、物業管理企業違約或違規利用物業共用部位、共用設施設備營利，損害業主公共權益的，業主委員會可以要求物業管理企業恢復原狀，賠償損失，并返還收益。19、業主在物業共用部位搭建自用設施，妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主排除妨礙，恢復原狀，并賠償相應損失。20、業主在小區內飼養動物，構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。21、業主違反物業服務合同或業主公約的規定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設施設備或構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求其承擔相應的民事責任。

　　六、關于管理費糾紛

　　22、有下列情形之一的，業主可以要求減收物業服務費用或要求返還多交的物業服務費用：

　　(1)物業管理企業提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的;(2)物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

　　23、業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業服務費用的，一般不

　　 予支持。 　　24、物業管理企業與業主委員會雖未簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，物業管理企業可以要求業主交納相應的物業服務費用。

　　雙方當事人沒有約定物業服務收費標準的，法院可參照政府規定收費標準或同類物業服務項目收費標準確定應交納的物業服務費用。

　　25、業主拖欠物業服務費用，物業管理企業依據約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數額過高的，可以依據欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。

　　26、審理追索物業服務費案件，應依照現行法律關于訴訟時效的規定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業管理企業明顯怠于行使權利的，可認定其在持續主張權利。

　　27、業主拖欠物業服務費用的，物業管理企業可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令。

　　七、關于代收代繳糾紛

　　28、業主拖欠公共性服務或特約服務等物業服務費用，物業管理企業應當通過合法途徑進行追索。

　　物業管理企業采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業服務費用給業主造成損失的，業主可以要求物業管理企業承擔賠償責任。

　　29、物業管理企業與電、水、氣、熱等供應部門因代收代繳發生爭議，致使供應部門停止電、水、氣、熱等供應給業主造成損失的，業主有權選擇要求物業管理企業履行合同義務，并賠償損失。物業管理企業承擔賠償責任后，認為自己沒有過錯的，有權向有關責任人追償。

　　30、物業管理區域實行整體供熱的，部分業主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。

　　八、關于管理責任糾紛

　　31、物業管理企業未按合同約定提供服務或者提供服務不符合約定標準，業主可以要求物業管理企業承擔違約責任。32、物業服務合同約定有財物保管服務，在發生財物丟失或毀損時，業主可以要求物業管理企業依保管義務承擔相應的賠償責任。

　　物業服務合同沒有約定財物保管服務，但物業管理企業在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業主可以要求物業管理企業承擔與其過錯相適應的賠償責任。

　　33、物業管理企業在其物業管理區域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務協議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理服務協議，物業管理企業有過錯的，可以根據其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業管理企業應當承擔的賠償責任。

　　34、物業管理企業或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規章制度，不設置明示標志或不采取其他安全措施，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　35、物業管理企業的受雇人員在履行職務中給業主人身或財產造成損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　36、因物業管理企業疏于管理，致使物業管理區域內的娛樂、運動器材等公共設施存在不安全因素，造成業主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　37、物業管理區域內發生電梯事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　38、物業管理企業怠于行使管理職責，致使物業管理區域內發生火災、水災、物業坍塌等事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　39、第三人侵權造成業主人身或財產損害，受害人起訴要求物業管理企業賠償損失的，可根據物業管理企業是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業管理企業應否承擔相應的賠償責任。

　　40、本意見自20**年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負責解釋。法律、司法解釋另有規定的，按法律和司法解釋的規定執行。