無錫市政府辦公室關于進一步加強住宅小區物業管理工作的實施意見

　　錫政辦發〔20**〕51號

　　各市(縣)和各區人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：

　　為貫徹落實《無錫市物業管理條例》，加強推進各類住宅小區物業管理全覆蓋工作，加強物業項目規范化、長效化管理，進一步提升服務水平，改善市民群眾居住環境，制定本實施意見。

　　一、總體目標

　　按照《無錫市物業管理條例》的要求，強化物業管理各方主體責任，推動物業管理重心下移，優化物業管理模式，加快建立“統一領導、分級負責、以塊為主、綜合協調”的物業管理工作體制。至20**年末，實現全市商品房住宅小區、舊住宅小區、拆遷安置及保障房小區物業管理服務全覆蓋，創建一批全國示范、省優物業服務項目，進一步優化提升我市物業管理服務質量。

　　二、基本原則

　　(一)條塊結合，齊抓共管。強化物業行業主管部門及相關職能部門在物業建設、運行管理等方面的行業監管和行政執法職責，建立健全物業項目屬地管理機制，充分發揮街道(鎮)、社區(村)和業主自治組織的作用，條塊結合，增強工作合力。

　　(二)分類管理，全面覆蓋。根據新建商品房住宅小區、舊住宅小區、拆遷安置及保障房小區物業設施運行管理的不同，進行統一規劃、分類管理，實現物業管理服務對全市各類住宅小區的全覆蓋。

　　(三)市場主導，政府扶持。推動物業服務專業化、市場化，完善物業服務市場化運作機制，提高物業服務標準化水平。對一些因環境條件限制，無法市場化運作的舊住宅小區、拆遷安置和保障房小區，予以相應的政策扶持，保證物業服務的正常運轉。

　　三、主要措施

　　(一)加快推進住宅小區物業管理全覆蓋

　　1.優化商品房住宅小區前期物業管理。新建物業的開發建設單位與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同后，雙方需嚴格履行合同約定和招投標承諾。開發建設單位按住宅建筑面積1元/每平方米標準，提供前期物業管理開辦費(最低不得低于5萬元，最高不得超過40萬元)，用于購買物業辦公設備等固定資產。開發建設單位要建立完善物業管理移交制度，確保前期物業管理落實到位，并強化售后服務，在保修期內承擔物業的保修責任。

　　2.加強舊住宅小區物業管理。舊住宅小區要以社區管轄范圍為依據，合理界定物業管理服務區域。舊住宅小區整治后，具備條件的，可參照舊住宅區物業服務標準，選聘專業物業服務企業，開展專業化的有償物業服務;也可由各街道(鎮)以社區(村)為基本單位成立物業管理服務站，開展站式物業服務。對于因環境條件限制，無法開展物業專業服務或站式服務的小區，由街道(鎮)組織實施以保潔、保綠、保安服務為主要內容的基礎性物業服務。舊住宅小區物業服務費用由小區全體業主共同承擔，可用小區地面停車位及公共部位的經營收益彌補物業費用不足。

　　3.提升拆遷安置和保障房小區物業管理。按照“以塊為主、屬地負責”的原則，在以多種方式落實物業管理服務的基礎上，逐步實現拆遷安置小區物業服務的市場化、專業化。拆遷安置小區，前期可以“先交后補”等方式提升居民繳納物業費的意識，逐步引導居民養成“享受服務、承擔費用、接受管理”的習慣。對于保障性住宅小區，積極推行市場化的物業管理方式，由建設單位通過招投標選聘物業服務企業進行前期物業管理。

　　(二)加強住宅小區配套設施建設與維護管理

　　1.規范物業服務用房建設管理。新建住宅小區按照規定標準配套建設物業服務用房等公用設施。物業服務用房一般規劃在小區中心區域或主要出入口，便于服務業主;其中用于業主委員會議事活動的物業服務用房，一般按照建筑面積20-40平方米配置。開發建設單位要嚴格按照住宅小區規劃設計方案建設物業用房等公建配套設施，對物業服務用房簡單裝修，使之具備辦公條件。住宅小區配套物業用房建設未落實到位的，住建部門不予核發交付使用通知書。新建住宅小區嚴格執行公建配套設施交付制度，由街道(鎮)、社區(村)、前期物業服務企業共同參加交接。

　　2.規范停車設施建設管理。各類新建住宅小區嚴格按照相應的建筑面積與停車位比例標準規定，配套建設停車設施。小區地下停車庫(位)應納入區域內物業并統一委托管理。舊住宅小區在整治時，要結合小區用地實際情況，增建小區停車設施。物業服務企業要按規定合理劃定停車位，推廣移車聯系卡制度。

　　3.完善應急維修機制。住宅小區物業管理區域內共用部位、共用設施設備保修期滿后，發生屋面或墻體滲漏、電梯故障存在安全隱患、墻體單側外立面等有脫落危險、消防設施損壞失效等嚴重影響住用和危及業主人身安全等緊急情況的，可按應急程序申請使用住宅專項維修資金。市物業主管部門要加強對物業專項維修資金的管理，完善相關制度。建立緊急情況支用維修資金的快速通道，簡化手續。

　　(三)依法規范物業服務企業行為

　　1.規范物業企業的服務行為。物業服務企業參照物業行業主管部門制定的合同示范文本，與物業單位簽訂物業服務合同，并按合同約定和投標承諾，切實履行職責，提高服務質量。物業企業作為自行招用保安員的單位，要按規定向屬地公安機關辦理備案手續。物業服務企業要在小區客服中心公示服務內容和標準，劃分服務區域，明確服務責任人;及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項，對物業管理區域內違反治安、環保、物業裝飾裝修和使用等有關法律、法規的行為進行制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　2.規范物業服務收費行為。物業服務收費實行質價相符的原則，依照服務等級標準，實行不同的基準價及浮動幅度。物業服務企業要嚴格落實物業服務收費及明碼標價規定，健全企業財務賬目，嚴格按標準收費，自覺接受物價、物業主管部門及業主的監督。物業服務企業要定期公布物業服務費用支出、小區公共部位經營性收益和電梯運行費、公共水電費等分攤情況。

　　3.規范入住管理。物業服務企業在業主辦理入住手續期間，不得強制業主選擇指定的裝修、運輸、安裝等隊伍及電器、建材等供應商，向裝修單位和裝修業主收取的押金、保證金應符合規定，嚴禁以押金、保證金等形式變相收費。物業服務企業存在上述行為的，由所在地的物價和物業主管部門責令其立即改正;對拒不改正的物業服務企業，交由相關執法部門查處。業主或物業服務企業發現住宅區內有“搬霸”方式強買強賣的，應當立即向公安機關報告，交由公安機關依法查處;物業服務企業對損壞房屋安全的裝飾裝修行為應予以制止，并及時向相關部門匯報。

　　(四)加強對物業服務企業的監督管理

　　1.嚴格執行物業管理招投標制度。各級物業管理主管部門要嚴格執行前期物業管理招投標制度，支持優質物業服務企業擴大市場份額，全力打造公開、公平、公正、優勝劣汰的物業管理市場。業主大會決定重新選聘物業服務企業的，選聘標準、服務內容和服務價格等均應由業主大會確定。提倡業主委員會在業主大會授權下組織公開招投標，逐步建立既有住宅小區選聘物業企業實行公開招投標制度。

　　2.建立前期物業管理履約保證制度。市物業管理主管部門要按《無錫市物業管理條例》規定，建立前期物業管理履約保證制度。各級物業管理主管部門要監督好前期物業管理中建設單位和物業服務企業的履約行為。對不按前期物業管理招投標和前期物業服務合同履約的，要責令整改;對擅自撤出小區管理或因管理不善導致設施設備無法正常運行且經提出整改仍未糾正的，按照前期物業管理履約制度的有關規定，采取有效措施，以確保小區的正常物業管理運行。

　　3.監督落實好前期物業管理項目承接查驗制度。市、區兩級物業主管部門要對前期物業管理項目承接查驗情況加強檢查，督促物業服務企業與開發建設單位簽訂承接查驗協議，對發現的問題，責令開發建設單位限期整改到位，杜絕不經查驗就接管、不移交資料就管理的現象。大力推行物業管理保險制度，物業服務企業可購買共用部位、共用設施設備及公眾責任等項保險，以市場化手段降低管理風險。

　　4.加強行業動態檢查。市、區兩級物業主管部門要加強對物業服務企業資質的動態檢查，將企業信用、招投標、評優等與資質證書審驗掛鉤。會同街道(鎮)、社區(村)開展經常性物業管理專項檢查活動，對存在問題的，約談物業服務企業法定代表人或負責人，下發書面整改通知書，責令限期改正。完善物業企業信用信息系統，建立第三方評價測評制度;建立項目經理執業資格制度，未取得執業資格證書者不得擔任項目經理職務。至20**年底前，物業項目全部實行項目經理責任制。

　　(五)規范已有物業管理區域的劃分調整

　　對已投入使用的物業管理區域的劃分確需重新調整的，以有利于社區管理和物業管理相結合為原則，綜合考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素，由所在地物業主管部門會同街道(鎮)，征求相關業主意見后進行劃分，同時明確設施設備維護責任和費用分攤。

　　(六)加強業主委員會和物業管理委員會建設

　　引導規范業主自治組織建設，充分發揮社區自治組織在物業管理和社區建設上的功能作用。對符合成立業主大會、業主委員會條件的住宅小區，屬地街道(鎮)、社區(村)要指導成立業主委員會和召開業主大會，指導監督業主大會、業主委員會印章管理和財務管理;大力推進社區居委會、業主委員會、物業服務企業“三位一體”工作機制，通過聯席會議等方式，協調處理小區居民自治與物業管理中的矛盾。業主委員會要按照業主大會制定的議事規則和管理規約，實施小區重大事項公開公示制度，不斷完善民主管理監督機制。對不具備條件成立業主大會、業主委員會的住宅小區，屬地街道(鎮)要組織成立由街道(鎮)、公安派出所、社區(村)、建設單位、業主代表等組成的物業管理委員會，根據規定代行有關職責。

　　四、職責分工

　　強化市、區兩級政府及相關部門在住宅小區物業管理上的職責，建立健全“條塊結合、屬地管理、行業監管”的物業管理工作體系，形成市、區齊抓共管的大物業管理工作格局。

　　(一)市相關部門按照各自管理職責，加強對小區物業建設及管理運行的監督檢查，對投訴舉報的違法違規行為依法查處。

　　市住建部門作為全市物業管理行政主管部門和建設行政主管部門，負責研究制定物業行業管理制度和行業服務標準，對全市物業服務行業進行監督管理;負責全市物業管理招投標活動的監督管理工作;負責物業服務企業資質管理和從業人員的資格管理，負責全市物業服務企業信用檔案的建立和管理;負責全市物業專項維修資金的歸集、使用和管理;負責新建住宅小區公建配套設施的建設管理;負責對建設單位履行房屋工程質量保修責任進行監督檢查;負責對各區物業管理工作的日常監督和檢查考核;負責制定舊住宅小區長效管理工作市級考核辦法，牽頭做好資金預算申報、執行及工作考核。

　　市規劃部門負責對小區物業管理服務用房的規劃進行審查，在規劃方案中明確公共配套設施的建筑面積和使用功能。

　　市國土部門負責將出讓地塊建設條件相關意見書作為土地出讓合同的要件之一，從源頭上解決公共設施產權糾紛的問題。

　　市財政部門負責做好舊住宅小區長效管理市級以獎代補資金的預算安排審核、績效論證及績效評價工作，配合市住建部門，根據市級舊住宅小區長效管理考核結果，將獎補資金撥付至各區。

　　市市政園林部門負責對小區物業管理區域內供水、排水、功能照明、燃氣、園林綠化移植等進行監督檢查，督促相關企業做好市政公用設施的管理維護。

　　市民防部門負責對小區物業管理區域內民防設施的建設使用及維護進行監督檢查，對未按規定使用及維護管理防空地下室、改變防空地下室主體結構、拆除人防設施設備及危害防空地下室安全和使用效能的行為依法進行查處，對違法出售人防車庫(位)行為進行查處。

　　市質量監督管理部門負責小區電梯安全運行等的監督檢查，依法查處違法違規使用電梯行為。

　　市城管部門負責對小區物業管理區域內違法搭建、破墻開門窗、亂設戶外廣告、亂設攤點、損壞綠地、社會生活噪聲超標等行為進行監督檢查，并對違法建筑依法拆除。

　　市環保部門和具有環保職能的有關部門負責對小區物業管理區域內環境保護工作進行監督檢查，依法查處環境違法行為。

　　市工商部門負責對小區物業管理區域內商業經營活動進行監督檢查，依法查處未取得營業執照擅自從事經營活動、發布虛假廣告等違法違規行為。

　　市公安部門負責對小區物業管理區域內治安、技防、養犬、車輛停放等進行監督檢查，依法查處違反治安管理條例的各種行為。

　　市消防部門負責對小區物業管理區域進行消防安全檢查，依法查處違反消防管理規定的各種行為。

　　市物價部門負責做好普通住宅小區前期物業服務收費政府指導價標準的制定和調整，依法查處物業項目收支情況不公開不建帳、收費項目不公示、擅自提高收費標準以及違規收費等行為。

　　市信用管理部門負責將物業信用管理納入社會誠信管理體系，對經法院判決確認屬物業企業不履行物業服務合同、業主惡意拖欠物業費等失信行為錄入社會征信系統。

　　(二)按照屬地管理原則，各區政府要加強對轄區內住宅小區物業管理工作的綜合協調，組織本區物業管理相關部門、街道(鎮)及社區(村)協同做好物業管理工作，落實舊住宅小區長效管理制度。

　　區級物業管理部門負責指導監督本轄區內街道(鎮)及社區(村)的物業管理工作;其他相關部門按照市有關部門的要求，做好轄區內住宅小區物業管理的相關工作。

　　街道(鎮)在區物業管理部門指導下，具體負責本轄區的物業管理工作：組織協調轄區業主大會的成立和業主委員會換屆工作，指導和監督業主大會、業主委員會開展工作;負責協調社區管理服務與小區物業管理之間關系，建立小區物業矛盾調處機制，處理好業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理服務中的矛盾糾紛;負責轄區范圍內物業服務企業交接、提前解除物業服務合同和無物業管理小區的日常管理工作。

　　社區(村)協助街道(鎮)指導、協調和監督業主大會的召開和規范運作;指定專人作為小區物業管理工作協調員，協助處理業主委員會、物業使用人和物業服務企業之間的矛盾糾紛;協調解決物業服務企業退出和交接過程中出現的問題;發現本區域內有違反物業管理規定的違法違規行為，應立即制止，并及時向有關部門報告。

　　五、組織保障

　　(一)加強組織領導。市級成立由市住建、規劃、國土、市政園林、民防、質監、城管、環保、財政、經信、公安、消防、物價、工商、民政等部門及各區政府組成的市住宅小區物業管理工作領導小組，統籌協調全市住宅小區物業管理的重大問題。各區政府成立相應的組織機構，建立轄區物業管理協調聯動機制。街道(鎮)建立轄區物業管理聯席會議制度，協調處理轄區內物業管理工作。

　　(二)加大政策扶持。新建保障性住房項目，應當按照不低于總建筑面積千分之三的標準配置物業服務經營性用房，收益用于彌補物業費不足。拆遷安置房小區公建配套設施收益，首先用于彌補小區物業服務費的不足;街道(鎮)應當建立拆遷安置房小區管理服務經費的保障機制，對小區管理服務經費進行適當補貼，并多渠道落實小區管理服務資金。建立舊住宅小區長效管理考核獎勵機制，經整治的小區要成立業主委員會或物業管理委員會，推行專業化物業管理或站式管理模式，業主繳納相應的物業服務費，小區公共部位收益應彌補管理費不足。為扶持建立舊住宅小區長效管理機制，并確保長效管理有效落實，設立三年過渡性以獎代補資金。在過渡期內，通過區級長效管理考核的舊住宅小區，由區財政按0.2元/平方米/月給予該小區以獎代補資金;各區落實長效管理工作通過市級考核的，由市財政按0.1元/平方米/月給予各區以獎代補資金。舊住宅小區長效管理工作市級考核辦法另行制定。對于享受政府實物配租的廉租住房保障對象，確有特殊困難不能全額交納物業費的，經市住房保障管理部門按規定審核確認后，所需資金從住房保障專項資金中列支。

　　(三)加強檢查考核。市、區兩級政府將住宅小區物業管理工作作為重點工作，納入目標管理考核。市住宅小區物業管理工作領導小組定期對各區政府、市各相關部門的履職情況進行檢查考核，并將檢查考核結果進行通報。區住宅小區物業管理工作領導小組對屬地街道組織及相關部門的物業管理工作情況進行檢查考核。

　　(四)加強輿論引導。大力宣傳物業管理法律法規以及發展物業服務業的重大意義，推選出一批管理創新、質優價廉的物業服務品牌企業和優秀業主委員會，發揮示范作用。積極引導物業服務企業誠信經營，引導業主樹立主人翁意識，依法有序參與物業管理活動，促進物業服務行業可持續發展。

　　本意見自下發之日起實施，江陰市、宜興市可參照執行。

　　無錫市人民政府辦公室

　　20**年4月6日

篇2：關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(2015)

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(20**)

　　各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，請照此執行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區工作的意見》（津政發〔20**〕30號）和我市社區物業管理工作相關規定，

　　進一步加強我市社區物業管理機制建設工作，現提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區治理工作的總體部署，進一步健全社區物業管理機制，扎實做好社區物業管理工作，

　　切實維護社區居民和物業服務企業的合法權益，保障社區物業管理在陽光下運行，全面提升我市社區治理工作水平。

　　二、主要任務

　　(一）落實新建居民住宅小區"三個提前"工作要求。

　　1. 在業主入住前，社區居民委員會提前開展工作。各區縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區的非經營性公建聯審聯驗機制，確保社區辦公服務設施在業主入住前到位。明確代管社區居民委員會或指導成立社區居民委員會籌備組，并提前進駐小區依法開展工作，為做好后續服務和管理奠定基礎。

　　2. 在業主委員會成立前，街道辦事處、鄉鎮人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，并指導和監督業主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區居民委員會成員應當積極參加業主委員會競選（已成立業主委員會的，應當鼓勵業主委員會成員參加社區居民委員會選舉），實現社區居民委員會成員與業主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業服務企業前，社區物業管理工作聯席會議提前開展工作。社區物業管理工作聯席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區業主委員會做好選聘（續聘）物業服務企業工作，監督物業服務合同或協議中約定內容的執行情況，及時建議業主委員會對管理能力差或服務不到位的物業服務企業督促整改或必要時解除合同。

　?。ǘ┙⒔∪?三個公開"工作制度。

　　1. 社區物業管理工作聯席會議制度公開。社區居民委員會每月要主持召開社區物業管理工作聯席會議，研究協調物業服務合同或協議履行情況、業主委員會履職和換屆、物業服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區物業管理中出現的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。

　　2. 社區物業服務和賬務公開。社區居民委員會要配合有關部門，指導監督物業服務企業按照市國土房管局關于建立物業服務事項公開公示制度有關規定及物業服務合同或協議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區縣兩級財政補貼的舊樓區，其所在街道辦事處、鄉鎮人民政府要組織相關社區居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。

　　3. 業主委員會工作公開。社區居民委員會應配合有關部門，指導督促業主委員會及時向廣大業主公開工作經費、業主委員會議定事項等內容。

　?。ㄈ嵭?三個上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區長效管理補貼上賬。各區縣人民政府要充分運用市和區縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區縣有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府嚴格實施舊樓區管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區長效管理補貼資金發放的重要依據。市和區縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監管，確保補貼資金?？顚Ｓ?。

　　2. 物業服務企業的經營行為"上賬"。市和區縣物業管理主管部門要建立和完善物業服務企業誠信信息系統，加強對物業服務企業誠信情況的動態監管，定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，指導社區居民委員會建立健全物業管理評議制度。市和區縣民政部門要定期組織社區居民開展滿意度調查，為物業管理主管部門考核物業服務企業提供依據。

　　3. 開發建設單位的質量保證金上賬。市和區縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監管機制，落實缺陷責任期內建設工程質量保證金制度，并規范開發建設單位對建設工程質量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發建設單位房屋質量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調查，并將調查結果作為對開發建設單位資質評定的重要參數。

　?。ㄋ模┙∪?五個到位"保障機制。

　　1. 社區物業管理隊伍到位。各區縣民政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府要落實社區物業管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區物業管理隊伍專人專崗。

　　2. 社區辦公服務設施到位。各區縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區辦公服務設施達標建設規劃方案，加快推進轄區內社區辦公服務設施建設全面達標。市和區縣財政要加大資金支持力度，發揮區縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區辦公服務設施，滿足社區服務管理的基本需求。

　　3. 社區物業管理政策到位。各區縣人民政府和有關部門要認真貫徹執行社區物業管理工作相關法規和政策，逐個小區制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區專項治理方案，推動我市社區物業管理水平全面提升。

　　4. 社區物業管理制度到位。各區縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理工作聯席會議制度和社區物業管理工作聯席會議制度，分級負責、協調解決本轄區內社區物業管理工作出現的問題。要進一步建立和完善區縣、街道（鄉鎮）和社區三級社區物業管理糾紛調解機制，確保一般問題不出社區、復雜問題不出街道（鄉鎮）、重大問題不出區縣。

　　5. 基層管理執法隊伍到位。市有關部門和各區縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉鎮）行政執法授權試點經驗，加強執法隊伍建設，縮短執法半徑、提高管理效率，將各項執法職能落實到社區，確保不留盲點。

　　三、工作要求

　?。ㄒ唬┘訌娊M織領導。各區縣人民政府要建立社區物業管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統籌協調推進，實施監督考核。市和區縣房管、民政、規劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執法、市政管理等有關部門要依據各自職責，制定工作方案，共同推進社區物業管理工作。

　?。ǘ﹪栏癖O督考核。各區縣人民政府要將社區物業管理工作納入對街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監督檢查，確保社區物業管理工作落到實處。

　?。ㄈ娀弑Ｕ?。各區縣人民政府和市有關部門要大力支持物業服務企業發展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業管理人員培訓，積極引導物業服務企業延伸服務鏈條，創新盈利模式，實現特色發展，培育壯大一批品牌物業服務企業，為我市物業服務企業健康成長提供良好的發展空間。

　?。ㄋ模﹦訂T社會參與。各區縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區物業管理工作相關法律法規和做好社區物業管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區物業管理，自覺維護社區環境，形成"社區是我家、建設靠大家"的良好氛圍。

篇3：北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（2004試行）

　　北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)

　　為正確審理物業管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務院《物業管理條例》的有關規定，結合審判實踐，就當前我市法院審理物業管理糾紛案件中的相關問題，提出如下意見。

　　一、關于適用范圍

　　1、本意見所稱物業管理糾紛是指居住物業管理區域內業主或業主委員會與物業管理企業之間因物業管理行為發生的民事糾紛。

　　現有居住物業管理區域內的公房使用人與物業管理企業之間形成物業服務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于前款中的業主。

　　2、不具有物業管理資質的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業服務與業主發生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

　　3、業主與業主之間、業主與房地產開發企業之間的民事糾紛，不適用本意見。

　　4、業主與業主團體(業主大會、業主委員會)之間因內部管理行為發生糾紛的，當事人應當向政府房地產行政主管部門申請處理。

　　5、商業物業管理區域或特種物業管理區域內因物業管理行為發生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規定的除外。

　　歡迎使用

　　二、關于管轄

　　6、當事人一方違反物業服務合同約定造成另一方損害，發生違約與侵權競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權之訴，由法院根據訴訟性質依法確定管轄。

　　三、關于訴訟主體

　　7、業主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的;(2)業主大會決定提前解除物業服務合同，物業管理企業拒絕退出的;(3)物業服務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的;(4)其它損害全體業主公共權益的情形。

　　業主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業主委員會的，由全體業主行使提起訴訟的權利。

　　8、業主委員會作為原告提起訴訟，業主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。

　　業主委員會起訴且法院已經受理后，業主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。

　　9、物業管理企業侵害的權益僅涉及單個業主或部分業主的，應當由單個業主或部分業主作為原告提起訴訟。

　　10、物業管理企業因業主違反物業服務合同的約定而起訴業主委員會或要求將業主委員會列為共同被告的，不予準許。

　　11、物業使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：(1)物業使用人與物業管理企業直接簽訂物業服務合同的;(2)物業使用人接受物業服務，已經與物業管理企業形成事實上的物業服務關系的;(3)業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的;(4)物業使用人違反《物業管理條例》和業主公約的規定的。

　　在上述(3)、(4)情形下，業主可以列為共同被告。

　　12、因前期物業服務發生糾紛的，業主應以物業管理企業為被告。沒有選聘物業管理企業的，應以實際提供物業服務的單位為被告。

　　四、關于物業服務合同的效力

　　13、物業管理企業雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規定的物業管理資質的，可以確認其所簽物業服務合同的效力。

　　14、物業管理企業與業主委員會簽訂物業服務合同后，違規將物業服務全部轉托給其他物業管理企業的，如果該轉托行為已經公告且業主接受了物業服務的，應依公平原則確定業主向實際提供物業服務的物業管理企業支付適當的物業服務費用。

　　15、物業服務合同期限內，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。物業服務合同到期后，雙方沒有解除合同并繼續履行合同的，視為合同自動延續。

　　16、業主委員會代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同后，單個業主或部分業主要求解除物業服務合同的，不予支持。

　　五、關于管理權糾紛

　　17、物業管理企業依據物業服務合同行使管理權。業主違反規定妨害物業管理秩序的，物業管理企業可予以制止，并要求其承擔民事責任。18、物業管理企業違約或違規利用物業共用部位、共用設施設備營利，損害業主公共權益的，業主委員會可以要求物業管理企業恢復原狀，賠償損失，并返還收益。19、業主在物業共用部位搭建自用設施，妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主排除妨礙，恢復原狀，并賠償相應損失。20、業主在小區內飼養動物，構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。21、業主違反物業服務合同或業主公約的規定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設施設備或構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求其承擔相應的民事責任。

　　六、關于管理費糾紛

　　22、有下列情形之一的，業主可以要求減收物業服務費用或要求返還多交的物業服務費用：

　　(1)物業管理企業提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的;(2)物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

　　23、業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業服務費用的，一般不

　　 予支持。 　　24、物業管理企業與業主委員會雖未簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，物業管理企業可以要求業主交納相應的物業服務費用。

　　雙方當事人沒有約定物業服務收費標準的，法院可參照政府規定收費標準或同類物業服務項目收費標準確定應交納的物業服務費用。

　　25、業主拖欠物業服務費用，物業管理企業依據約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數額過高的，可以依據欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。

　　26、審理追索物業服務費案件，應依照現行法律關于訴訟時效的規定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業管理企業明顯怠于行使權利的，可認定其在持續主張權利。

　　27、業主拖欠物業服務費用的，物業管理企業可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令。

　　七、關于代收代繳糾紛

　　28、業主拖欠公共性服務或特約服務等物業服務費用，物業管理企業應當通過合法途徑進行追索。

　　物業管理企業采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業服務費用給業主造成損失的，業主可以要求物業管理企業承擔賠償責任。

　　29、物業管理企業與電、水、氣、熱等供應部門因代收代繳發生爭議，致使供應部門停止電、水、氣、熱等供應給業主造成損失的，業主有權選擇要求物業管理企業履行合同義務，并賠償損失。物業管理企業承擔賠償責任后，認為自己沒有過錯的，有權向有關責任人追償。

　　30、物業管理區域實行整體供熱的，部分業主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。

　　八、關于管理責任糾紛

　　31、物業管理企業未按合同約定提供服務或者提供服務不符合約定標準，業主可以要求物業管理企業承擔違約責任。32、物業服務合同約定有財物保管服務，在發生財物丟失或毀損時，業主可以要求物業管理企業依保管義務承擔相應的賠償責任。

　　物業服務合同沒有約定財物保管服務，但物業管理企業在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業主可以要求物業管理企業承擔與其過錯相適應的賠償責任。

　　33、物業管理企業在其物業管理區域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務協議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理服務協議，物業管理企業有過錯的，可以根據其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業管理企業應當承擔的賠償責任。

　　34、物業管理企業或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規章制度，不設置明示標志或不采取其他安全措施，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　35、物業管理企業的受雇人員在履行職務中給業主人身或財產造成損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　36、因物業管理企業疏于管理，致使物業管理區域內的娛樂、運動器材等公共設施存在不安全因素，造成業主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　37、物業管理區域內發生電梯事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　38、物業管理企業怠于行使管理職責，致使物業管理區域內發生火災、水災、物業坍塌等事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　39、第三人侵權造成業主人身或財產損害，受害人起訴要求物業管理企業賠償損失的，可根據物業管理企業是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業管理企業應否承擔相應的賠償責任。

　　40、本意見自20**年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負責解釋。法律、司法解釋另有規定的，按法律和司法解釋的規定執行。