嘉興市人民政府辦公室關于進一步加強住宅小區物業管理工作的實施意見(試行)

　　嘉政辦發〔20**〕25號

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　　各縣(市、區)人民政府，市政府各部門、直屬各單位：

　　《關于進一步加強住宅小區物業管理工作的實施意見(試行)》已經七屆市政府第66次常務會議同意，現印發給你們，請認真組織落實。

　　嘉興市人民政府辦公室

　　20**年4月12日

　　(此件公開發布)

　　關于進一步加強住宅小區物業管理工作的實施意見(試行)

　　為進一步貫徹落實《浙江省物業管理條例》，加強住宅小區物業服務規范化管理，切實提升服務水平，改善廣大業主的居住環境，特制定本實施意見。

　　一、總體目標

　　建立健全“統一領導、橫向到邊、縱向到底、綜合協調”的住宅小區物業管理工作體系，強化住宅小區物業管理各方主體責任，有序推進住宅小區規范化、長效化管理，著力解決群眾反映強烈、頻繁出現的難點和部門監管中的“短板”問題，進一步提升住宅小區物業管理水平。

　　二、基本原則

　　(一)條塊結合，齊抓共管。強化住宅小區建設、運行、管理等方面的行業監管和行政執法職責，健全屬地管理機制，充分發揮街道(鎮)、社區(村)和業主自治組織的作用，增強工作合力。

　　(二)多種模式，分類管理。根據新建商品房住宅小區、老舊住宅小區、拆遷安置小區及保障性住宅小區等運行管理的不同情況，實施多種模式的分類管理。

　　(三)市場主導，政策扶持。完善住宅小區物業服務市場化、社會化、專業化運作機制，提高物業服務標準化水平。對因環境條件限制，難以實行市場化運作的住宅小區，予以相應的政策扶持，保證物業服務的正常運轉。

　　三、主要措施

　　(一)加強住宅小區配套設施建設與維護管理。

　　1.落實住宅小區承接查驗制度。將住宅小區承接查驗管理納入商品房現售備案管理。承接查驗遵循誠實守信、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則，由物業服務企業和開發建設單位共同對物業共有部分、共有設施設備及相關場地進行檢查和驗收。鼓勵物業服務企業參與建設工程設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等環節，為實施物業承接查驗工作創造有利條件。

　　2.優化住宅小區前期物業服務。開發建設單位與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同后，雙方需嚴格履行合同約定和招投標承諾。開發建設單位提供前期物業服務開辦費，用于購買物業辦公、保潔、綠化、工程、秩序維護等設施設備及籌建人員經費。開發建設單位應強化售后服務，在保修期內承擔住宅小區的各項保修責任。

　　3.強化停車設施建設及管理。住宅小區內規劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業主停車需要。住宅小區竣工交付滿2年且尚未出售、附贈的車庫、車位，開發建設單位或委托的物業服務企業應當向業主招租，不得閑置。合理設定停車服務費，提高地下車庫、車位使用率，減輕地面停車壓力。積極推廣智能化停車設施在住宅小區的應用，并按相關要求加強管理。

　　4.建立維修資金應急使用工作機制。住宅小區共有部分、共有設施設備保修期滿后，發生電梯、消防設施設備故障及其他危及房屋使用、人身財產安全的緊急情況，經相關鑒定機構出具故障檢測報告或經屬地街道(鎮)等相關單位證明的，可申請使用應急物業專項維修資金，無需經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;建設(物業)主管部門在收到應急物業專項維修資金使用申請之日起3個工作日內完成資金撥付，及時消除安全隱患。

　　5.創新電梯安全管理方式。積極探索引入保險機制，對電梯運行和維保實施風險管理，構筑以市場力量為基礎的矛盾糾紛解決新機制，保障業主人身和財產安全。

　　(二)加強對物業服務的監督管理。

　　1.通過公開招投標方式選聘物業服務企業。進一步規范前期物業服務招投標行為。新建住宅小區項目規劃總建筑面積在2萬平方米以上的，應當按照建設(物業)主管部門制定的前期物業服務招投標管理辦法，通過招投標方式選聘前期物業服務企業。10萬平方米以上的住宅小區項目，應當通過公開招標方式選聘前期物業服務企業。鼓勵業主委員會在業主大會授權下，通過公開招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　2.嚴格物業服務企業履職行為。物業服務企業應當嚴格按照物業服務合同約定，切實履行職責。提供物業服務時，應當在客服中心公示服務內容和收費標準，劃分服務區域，明確服務責任人;向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項，制止住宅小區內違反治安、消防、環保、裝飾裝修和使用等有關法律、法規的行為，并及時向有關行政管理部門報告。

　　3.依法規范物業服務企業收費行為。物業服務收費實行質價相符的原則，依照服務等級標準，提高物業服務透明度。鼓勵規模較小的住宅小區推行酬金制物業服務收費。嚴格住宅小區公共收益管理，由物業服務企業代管的，物業服務企業應當單獨建賬，由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設公共收益賬戶，公共收益使用接受全體業主的監督，并在住宅小區顯著位置公示賬戶明細。

　　4.加強行業動態檢查。加強對物業服務企業的動態檢查，考核結果與扶持獎勵、項目承接等直接掛鉤，鼓勵物業服務企業做大做強。建立全市物業服務行業通報制度，對物業服務不到位、整改不到位等情況記入企業誠信檔案。

　　(三)加強老舊住宅小區、拆遷安置小區及保障性住宅小區管理。

　　建立老舊住宅小區、拆遷安置小區及保障性住宅小區長效管理機制，鼓勵根據業主意愿引入物業服務企業實施專業化物業服務，服務內容和收費標準應當征求業主意見并進行公示。各級人民政府落實各項政策性獎勵措施，鼓勵物業服務企業參與老舊住宅小區、拆遷安置小區及保障性住宅小區的服務。

　　(四)加強業主委員會建設。

　　1.明確業主委員會工作機制。大力推進社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業聯席會議機制，實現住宅小區物業管理工作的有效協調。不斷完善民主管理監督機制，業主委員會應當嚴格按照業主大會制定的議事規則和管理規約，實施小區重大事項公開公示制度，規范印章管理和財務管理，固定辦公場所及接待時間。

　　2.擴大業主委員會成員組成。業主委員會成員由委員和候補委員組成。業主委員會委員空缺時，可以由業主委員會候補委員按照得票高低依次遞補。業主委員會可以在小區業主范圍內聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。業主大會、業主委員會活動經費以及業主委員會成員津貼、執行秘書薪酬標準由業主大會決定。

　　3.嚴格業主委員會成員任職資格。業主委員會成員應當嚴格遵守住宅小區業主管理規約，熱心公益事業，責任心強，且具有一定組織能力。

　　四、保障機制

　　(一)加強組織領導。

　　成立全市住宅小區物業管理工作領導小組，由市長任組長，分管副市長任副組長，成員由市人民政府辦公室(法制辦)、市督考辦、市發展改革委、市公安局、市民政局、市司法局、市財政局、市國土資源局、市環保局、市市場監管局、市質監局、市綜合執法局、市人防辦、人行嘉興市中心支行、嘉興經濟技術開發區(國際商務區)、嘉興港區、市消防支隊、各縣(市、區)政府等部門(單位)負責人組成。領導小組下設辦公室(設在市建委)，負責研究制定全市住宅小區物業管理工作相關政策，部署重要活動，統籌協調重大問題。各縣(市、區)政府和嘉興經濟技術開發區(國際商務區)、嘉興港區也要成立相應的工作機構，強化組織領導，建立轄區范圍內的物業管理協調聯動機制。

　　(二)明確職責分工。

　　強化各級人民政府及相關部門住宅小區物業管理工作職責，相關職能部門和單位應當根據各自職責，建立相應的管理機制，共同推進住宅小區物業管理工作。

　　發展改革(物價)部門負責做好住宅小區前期物業服務收費政府指導價標準的制定和調整，依法查處物業項目擅自提高收費標準以及違規收費等行為。積極建立物業服務價格和物業服務成本、費用相聯系的價格動態調整機制。

　　公安(消防)部門負責對住宅小區治安、技防、車輛停放、群租、裝修擾民等進行監督檢查，依法查處各類違法違規行為;負責對住宅小區進行消防安全檢查，依法查處違反消防管理規定的行為。

　　民政部門負責社區配套用房的監督使用，定期監督檢查社區配套用房的使用情況，對社區配套用房挪作他用的行為進行查處。切實加強對社區居民委員會、業主委員會等基層群眾性自治組織的指導監督。

　　司法行政部門負責物業管理糾紛人民調解委員會的業務指導和人員培訓。

　　財政部門負責為推動嘉興市住宅小區物業管理良性發展，按規定提供必要的資金保障，做好老舊住宅小區、拆遷安置小區及保障性住宅小區長效管理、以獎代補資金的預算、安排、審核等工作。

　　國土部門負責對住宅小區內已移交業主委員會的公共物業服務用房、設施設備配套用房等依法辦理不動產登記。

　　環保部門負責對住宅小區內涉及企事業單位和其他生產經營者的排污等影響環境保護的相關工作進行監督檢查，依法查處環境違法行為。

　　建設部門應當設立專門的物業維修資金(保修金)管理機構，負責研究制定物業行業管理制度和服務標準，建設統一的信息管理平臺;負責指導監督物業專項維修資金(保修金)管理、首次業主大會成立及業主委員會換屆工作、前期招投標、項目承接查驗、項目退出、從業人員、物業服務企業日常監督管理等工作的開展;引導開發建設單位科學配置物業服務用房、停車位、各類管網、綠化、消防設施及各類智能化設施設備;負責對開發建設單位履行房屋工程質量保修責任進行監督檢查，調查認定和處理由于施工質量造成的后續問題;負責監督開發建設單位組織各方主體進行竣工驗收;負責對住宅小區供水、排水、燃氣、園林綠化移植等進行監督檢查，督促相關企業做好市政公用設施的管理維護及住宅小區內共有設施設備的移交工作。

　　綜合行政執法部門負責對住宅小區侵占公共綠地、亂搭建、飼養家畜等綜合行政執法范圍內的違法行為依法進行查處，對無證飼養犬類進行監督管理。

　　人防部門負責對住宅小區民防設施的建設使用及維護進行監督檢查，對未按規定使用及維護管理防空地下室、改變防空地下室主體結構、拆除人防設施設備及危害防空地下室安全和使用效能的行為依法進行查處，對違法出售人防車庫(位)的行為進行查處。

　　市場監督管理部門負責對住宅小區商業經營活動進行監督檢查，依法查處應當注冊登記但未取得營業執照擅自從事經營活動、發布虛假廣告等違法違規行為。

　　質監部門負責依法實施對涉及住宅小區電梯安裝、改造修理、維護保養、檢驗檢測及使用單位的安全監察，并負責對相關作業人員進行考核，嚴肅查處有關電梯的違法違規行為，組織電梯安全事故調查處理。

　　人民銀行負責將物業信用管理納入社會征信管理體系，逐步將經法院判決確認屬物業服務企業不履行物業服務合同、業主惡意拖欠物業服務費等失信行為按相關法律法規納入人民銀行征信系統。

　　按照屬地管理原則，各縣(市、區)政府和嘉興經濟技術開發區(國際商務區)、嘉興港區要加強對轄區內住宅小區物業管理工作的綜合協調。

　　屬地建設(物業)主管部門應當積極開展物業管理日常工作，建立日常檢查考核機制，對物業服務不到位、整改不到位等情況建立行業通報制度，通過優勝劣汰的機制，提升行業整體水平，并對轄區內街道(鎮)及社區(村)的物業管理工作進行指導;其它相關部門按照市有關部門的要求，做好轄區內住宅小區物業管理工作。

　　街道(鎮)要根據本轄區住宅小區物業管理工作實際，建立物業管理工作機構，落實物業管理專職人員，具體負責本轄區的住宅小區物業管理工作。組織協調業主大會的成立和業主委員會換屆工作，指導和監督業主大會、業主委員會開展工作;負責協調社區(村)管理服務與小區物業管理之間的關系，建立小區物業矛盾調處機制，處理好業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業服務中的矛盾糾紛;負責物業服務企業交接、提前解除物業服務合同和無物業服務住宅小區的日常管理工作。

　　社區(村)落實物業管理協管員，協助街道(鎮)指導、協調和監督業主大會的召開和規范運作。

　　(三)加強督查考核。

　　各地要將住宅小區物業管理工作作為重點工作，市住宅小區物業管理工作領導小組定期組織對市級相關部門及各縣(市、區)政府進行專項督查，并將督查結果進行通報。

　　五、附則

　　本實施意見自20**年6月1日起施行。

篇2：關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(2015)

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(20**)

　　各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，請照此執行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區工作的意見》（津政發〔20**〕30號）和我市社區物業管理工作相關規定，

　　進一步加強我市社區物業管理機制建設工作，現提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區治理工作的總體部署，進一步健全社區物業管理機制，扎實做好社區物業管理工作，

　　切實維護社區居民和物業服務企業的合法權益，保障社區物業管理在陽光下運行，全面提升我市社區治理工作水平。

　　二、主要任務

　　(一）落實新建居民住宅小區"三個提前"工作要求。

　　1. 在業主入住前，社區居民委員會提前開展工作。各區縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區的非經營性公建聯審聯驗機制，確保社區辦公服務設施在業主入住前到位。明確代管社區居民委員會或指導成立社區居民委員會籌備組，并提前進駐小區依法開展工作，為做好后續服務和管理奠定基礎。

　　2. 在業主委員會成立前，街道辦事處、鄉鎮人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，并指導和監督業主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區居民委員會成員應當積極參加業主委員會競選（已成立業主委員會的，應當鼓勵業主委員會成員參加社區居民委員會選舉），實現社區居民委員會成員與業主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業服務企業前，社區物業管理工作聯席會議提前開展工作。社區物業管理工作聯席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區業主委員會做好選聘（續聘）物業服務企業工作，監督物業服務合同或協議中約定內容的執行情況，及時建議業主委員會對管理能力差或服務不到位的物業服務企業督促整改或必要時解除合同。

　?。ǘ┙⒔∪?三個公開"工作制度。

　　1. 社區物業管理工作聯席會議制度公開。社區居民委員會每月要主持召開社區物業管理工作聯席會議，研究協調物業服務合同或協議履行情況、業主委員會履職和換屆、物業服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區物業管理中出現的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。

　　2. 社區物業服務和賬務公開。社區居民委員會要配合有關部門，指導監督物業服務企業按照市國土房管局關于建立物業服務事項公開公示制度有關規定及物業服務合同或協議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區縣兩級財政補貼的舊樓區，其所在街道辦事處、鄉鎮人民政府要組織相關社區居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。

　　3. 業主委員會工作公開。社區居民委員會應配合有關部門，指導督促業主委員會及時向廣大業主公開工作經費、業主委員會議定事項等內容。

　?。ㄈ嵭?三個上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區長效管理補貼上賬。各區縣人民政府要充分運用市和區縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區縣有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府嚴格實施舊樓區管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區長效管理補貼資金發放的重要依據。市和區縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監管，確保補貼資金?？顚Ｓ?。

　　2. 物業服務企業的經營行為"上賬"。市和區縣物業管理主管部門要建立和完善物業服務企業誠信信息系統，加強對物業服務企業誠信情況的動態監管，定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，指導社區居民委員會建立健全物業管理評議制度。市和區縣民政部門要定期組織社區居民開展滿意度調查，為物業管理主管部門考核物業服務企業提供依據。

　　3. 開發建設單位的質量保證金上賬。市和區縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監管機制，落實缺陷責任期內建設工程質量保證金制度，并規范開發建設單位對建設工程質量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發建設單位房屋質量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調查，并將調查結果作為對開發建設單位資質評定的重要參數。

　?。ㄋ模┙∪?五個到位"保障機制。

　　1. 社區物業管理隊伍到位。各區縣民政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府要落實社區物業管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區物業管理隊伍專人專崗。

　　2. 社區辦公服務設施到位。各區縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區辦公服務設施達標建設規劃方案，加快推進轄區內社區辦公服務設施建設全面達標。市和區縣財政要加大資金支持力度，發揮區縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區辦公服務設施，滿足社區服務管理的基本需求。

　　3. 社區物業管理政策到位。各區縣人民政府和有關部門要認真貫徹執行社區物業管理工作相關法規和政策，逐個小區制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區專項治理方案，推動我市社區物業管理水平全面提升。

　　4. 社區物業管理制度到位。各區縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理工作聯席會議制度和社區物業管理工作聯席會議制度，分級負責、協調解決本轄區內社區物業管理工作出現的問題。要進一步建立和完善區縣、街道（鄉鎮）和社區三級社區物業管理糾紛調解機制，確保一般問題不出社區、復雜問題不出街道（鄉鎮）、重大問題不出區縣。

　　5. 基層管理執法隊伍到位。市有關部門和各區縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉鎮）行政執法授權試點經驗，加強執法隊伍建設，縮短執法半徑、提高管理效率，將各項執法職能落實到社區，確保不留盲點。

　　三、工作要求

　?。ㄒ唬┘訌娊M織領導。各區縣人民政府要建立社區物業管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統籌協調推進，實施監督考核。市和區縣房管、民政、規劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執法、市政管理等有關部門要依據各自職責，制定工作方案，共同推進社區物業管理工作。

　?。ǘ﹪栏癖O督考核。各區縣人民政府要將社區物業管理工作納入對街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監督檢查，確保社區物業管理工作落到實處。

　?。ㄈ娀弑Ｕ?。各區縣人民政府和市有關部門要大力支持物業服務企業發展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業管理人員培訓，積極引導物業服務企業延伸服務鏈條，創新盈利模式，實現特色發展，培育壯大一批品牌物業服務企業，為我市物業服務企業健康成長提供良好的發展空間。

　?。ㄋ模﹦訂T社會參與。各區縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區物業管理工作相關法律法規和做好社區物業管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區物業管理，自覺維護社區環境，形成"社區是我家、建設靠大家"的良好氛圍。

篇3：北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（2004試行）

　　北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)

　　為正確審理物業管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務院《物業管理條例》的有關規定，結合審判實踐，就當前我市法院審理物業管理糾紛案件中的相關問題，提出如下意見。

　　一、關于適用范圍

　　1、本意見所稱物業管理糾紛是指居住物業管理區域內業主或業主委員會與物業管理企業之間因物業管理行為發生的民事糾紛。

　　現有居住物業管理區域內的公房使用人與物業管理企業之間形成物業服務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于前款中的業主。

　　2、不具有物業管理資質的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業服務與業主發生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

　　3、業主與業主之間、業主與房地產開發企業之間的民事糾紛，不適用本意見。

　　4、業主與業主團體(業主大會、業主委員會)之間因內部管理行為發生糾紛的，當事人應當向政府房地產行政主管部門申請處理。

　　5、商業物業管理區域或特種物業管理區域內因物業管理行為發生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規定的除外。

　　歡迎使用

　　二、關于管轄

　　6、當事人一方違反物業服務合同約定造成另一方損害，發生違約與侵權競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權之訴，由法院根據訴訟性質依法確定管轄。

　　三、關于訴訟主體

　　7、業主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的;(2)業主大會決定提前解除物業服務合同，物業管理企業拒絕退出的;(3)物業服務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的;(4)其它損害全體業主公共權益的情形。

　　業主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業主委員會的，由全體業主行使提起訴訟的權利。

　　8、業主委員會作為原告提起訴訟，業主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。

　　業主委員會起訴且法院已經受理后，業主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。

　　9、物業管理企業侵害的權益僅涉及單個業主或部分業主的，應當由單個業主或部分業主作為原告提起訴訟。

　　10、物業管理企業因業主違反物業服務合同的約定而起訴業主委員會或要求將業主委員會列為共同被告的，不予準許。

　　11、物業使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：(1)物業使用人與物業管理企業直接簽訂物業服務合同的;(2)物業使用人接受物業服務，已經與物業管理企業形成事實上的物業服務關系的;(3)業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的;(4)物業使用人違反《物業管理條例》和業主公約的規定的。

　　在上述(3)、(4)情形下，業主可以列為共同被告。

　　12、因前期物業服務發生糾紛的，業主應以物業管理企業為被告。沒有選聘物業管理企業的，應以實際提供物業服務的單位為被告。

　　四、關于物業服務合同的效力

　　13、物業管理企業雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規定的物業管理資質的，可以確認其所簽物業服務合同的效力。

　　14、物業管理企業與業主委員會簽訂物業服務合同后，違規將物業服務全部轉托給其他物業管理企業的，如果該轉托行為已經公告且業主接受了物業服務的，應依公平原則確定業主向實際提供物業服務的物業管理企業支付適當的物業服務費用。

　　15、物業服務合同期限內，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。物業服務合同到期后，雙方沒有解除合同并繼續履行合同的，視為合同自動延續。

　　16、業主委員會代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同后，單個業主或部分業主要求解除物業服務合同的，不予支持。

　　五、關于管理權糾紛

　　17、物業管理企業依據物業服務合同行使管理權。業主違反規定妨害物業管理秩序的，物業管理企業可予以制止，并要求其承擔民事責任。18、物業管理企業違約或違規利用物業共用部位、共用設施設備營利，損害業主公共權益的，業主委員會可以要求物業管理企業恢復原狀，賠償損失，并返還收益。19、業主在物業共用部位搭建自用設施，妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主排除妨礙，恢復原狀，并賠償相應損失。20、業主在小區內飼養動物，構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。21、業主違反物業服務合同或業主公約的規定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設施設備或構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求其承擔相應的民事責任。

　　六、關于管理費糾紛

　　22、有下列情形之一的，業主可以要求減收物業服務費用或要求返還多交的物業服務費用：

　　(1)物業管理企業提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的;(2)物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

　　23、業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業服務費用的，一般不

　　 予支持。 　　24、物業管理企業與業主委員會雖未簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，物業管理企業可以要求業主交納相應的物業服務費用。

　　雙方當事人沒有約定物業服務收費標準的，法院可參照政府規定收費標準或同類物業服務項目收費標準確定應交納的物業服務費用。

　　25、業主拖欠物業服務費用，物業管理企業依據約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數額過高的，可以依據欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。

　　26、審理追索物業服務費案件，應依照現行法律關于訴訟時效的規定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業管理企業明顯怠于行使權利的，可認定其在持續主張權利。

　　27、業主拖欠物業服務費用的，物業管理企業可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令。

　　七、關于代收代繳糾紛

　　28、業主拖欠公共性服務或特約服務等物業服務費用，物業管理企業應當通過合法途徑進行追索。

　　物業管理企業采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業服務費用給業主造成損失的，業主可以要求物業管理企業承擔賠償責任。

　　29、物業管理企業與電、水、氣、熱等供應部門因代收代繳發生爭議，致使供應部門停止電、水、氣、熱等供應給業主造成損失的，業主有權選擇要求物業管理企業履行合同義務，并賠償損失。物業管理企業承擔賠償責任后，認為自己沒有過錯的，有權向有關責任人追償。

　　30、物業管理區域實行整體供熱的，部分業主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。

　　八、關于管理責任糾紛

　　31、物業管理企業未按合同約定提供服務或者提供服務不符合約定標準，業主可以要求物業管理企業承擔違約責任。32、物業服務合同約定有財物保管服務，在發生財物丟失或毀損時，業主可以要求物業管理企業依保管義務承擔相應的賠償責任。

　　物業服務合同沒有約定財物保管服務，但物業管理企業在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業主可以要求物業管理企業承擔與其過錯相適應的賠償責任。

　　33、物業管理企業在其物業管理區域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務協議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理服務協議，物業管理企業有過錯的，可以根據其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業管理企業應當承擔的賠償責任。

　　34、物業管理企業或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規章制度，不設置明示標志或不采取其他安全措施，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　35、物業管理企業的受雇人員在履行職務中給業主人身或財產造成損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　36、因物業管理企業疏于管理，致使物業管理區域內的娛樂、運動器材等公共設施存在不安全因素，造成業主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　37、物業管理區域內發生電梯事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　38、物業管理企業怠于行使管理職責，致使物業管理區域內發生火災、水災、物業坍塌等事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　39、第三人侵權造成業主人身或財產損害，受害人起訴要求物業管理企業賠償損失的，可根據物業管理企業是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業管理企業應否承擔相應的賠償責任。

　　40、本意見自20**年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負責解釋。法律、司法解釋另有規定的，按法律和司法解釋的規定執行。