項目物業服務收費常見問題解答

　　1.什么是物業服務費，通常包括哪些收費項目?

　　答：物業服務費，是指業主通過選聘物業服務企業、專業管理機構或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主或物業使用人所收取的費用，包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。

　　2.物業公共服務費具體收費標準如何確定?

　　答：物業公共服務費是指物業服務企業按照合同約定提供具有公共性的物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

　　普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價，具體收費標準由建設單位在政府指導價規定范圍內，通過招投標等方式與選聘的物業服務企業合同約定;業主大會成立后，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，與物業服務企業合同約定。

　　各類別墅、高級公寓、裝修商品住房、容積率等于或低于1.0的住宅小區等非普通住宅和辦公用房、廠房、經營性用房等非住宅物業公共服務費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業合同約定。

　　3.何謂物業公共服務“菜單式”收費標準?

　　答：近日，蘇州市物價局、蘇州市住建局制定公布了《普通住宅物業公共服務分類分項分級標準及政府指導價標準》(簡稱《標準》)?！稑藴省穼⑽飿I公共服務分為綜合服務、物業共用部位和共用設施設備維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護服務等5項服務內容，根據服務標準不同將每項服務分為5個等級，等級越高服務越周到細致，收費標準也就相應越高。并按照小區收費面積的大小將每項服務分為8個收費檔次，同等級的服務項目，小區面積越大，平均單位收費標準越低。物業公共服務費等于各項服務收費之和。業主選擇物業服務時，各項服務可以選擇相同的服務等級進行組合，也可以選擇不同的服務等級自由組合，如同“點菜”，豐儉由人，任意搭配，因此，分類分項分級的物業公共服務收費標準也被形象化稱為“菜單式”收費標準。

　　4.“菜單式”收費標準如何使用，能否舉例說明?

　　答：在前期物業招投標或業主大會成立后選聘物業服務企業時，建設單位或業主大會、業主委員會可以結合小區的特點和實際情況，自主選擇服務項目、服務等級進行組合，最終確定本小區的物業公共服務費標準。例如，某普通住宅小區計費面積120000 m2，綜合服務選擇五級標準，政府指導價為0.45元/m2/月;共用部位和共用設施設備維護選擇三級標準，政府指導價為0.33元/m2/月;公共秩序維護選擇四級標準，政府指導價為0.68元/m2/月;保潔服務選擇四級標準，政府指導價為0.52元/m2/月;綠化養護服務選擇五級標準，政府指導價為0.06元/m2/月;物業公共服務收費的政府指導價為上述5項收費之和，即2.04元/m2/月。則該住宅小區前期物業公共服務費收費標準應當在不高于2.04元/m2/月的范圍內通過招投標等形式確定，招投標價格不得擅自超出政府指導價規定。同時，政府指導價也可以作為業主大會成立后服務雙方協商定價的參考，當然這時收費標準不再具有強制約束力。

　　5.為什么要出臺“菜單式”收費標準?標準的出臺會不會引起現有住宅小區物業收費漲價?

　　答：長期以來，在物業服務過程中，業主常常感到“服務不到位”、“收費不合理”，而物業服務企業也抱怨“收費難”，雙方沒有一個相對公正、具體可行的評價標準，由此積累的矛盾和引發的糾紛日益增多，對行業健康發展產生了消極影響。此次出臺的物業公共服務“菜單式”收費標準，通過“細化服務內容、量化服務標準、規范化服務收費”，使服務內容、服務標準與收費標準對應起來，為物業服務雙方提供統一規范的衡量尺度，較大程度地保障業主的費用支出與享受服務、物業企業的服務成本與收入水平相適應，從而促進物業服務質價相符和明明白白消費，有利于物業服務行業健康穩定發展。

　　對于現有的住宅小區，在《標準》實施之前已經依法通過協議、合同等形式約定物業公共服務費標準的，繼續按原約定執行;需要調整收費標準的，應當嚴格按照規定，經業主大會、業主大會授權的業主委員會或者“雙過半”的業主同意后方可實施。因此，這次出臺的政府指導價標準，落實到具體住宅小區的物業公共服務收費標準仍由業主“說了算”，所以不會引起現有住宅小區物業收費標準的普遍上漲。

　　6.住宅小區入住以后，如果物業公共服務費標準需要調整，應當履行什么程序?

　　答：住宅小區入住以后，業主大會、業主代表大會或物業管理委員會尚未成立，普通住宅物業公共服務費標準因服務成本變化需要調整，或因政府指導價標準變化需要提高的，物業服務企業應在街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的物業服務成本信息，向業主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上(簡稱“雙過半”)的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。

　　業主大會成立之后，普通住宅物業公共服務費標準根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，與物業服務企業合同約定實施調整。

　　7.在計算物業公共服務費時，計費面積以什么為準?

　　答：物業公共服務費以房屋所有權證登記的建筑面積(車庫除外)為計費面積;尚未登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計費。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

　　8.業主應當從何時起開始交納物業服務費用?

　　答：納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額承擔。完成交付手續的次月起，物業服務費用由業主或物業使用人交納。

　　9.房屋交由他人使用的，物業服務費用由誰承擔?

　　答：物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費用可以由物業使用人交納，業主負連帶交納責任。

　　10.房屋空置期間物業公共服務費有何優惠措施?

　　答：新建普通住宅前期物業管理期間，業主辦理入住手續后未入住或未使用，并事先書面告知物業服務企業的，在不超過24個月的時期內，物業公共服務費按70%交納，優惠期超過24個月的可由雙方協商確定。業主大會成立后，優惠措施由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。非普通住宅和非住宅物業公共服務費的優惠措施按照合同約定執行。

　　11.住宅小區汽車停放收費項目和對應服務內容有哪些?

　　答：住宅小區汽車停放收費通常包括收取汽車停放費和車位租金。其中，汽車停放費是指物業服務企業或專業管理機構接受業主委托，對公共、共用的車位、車庫及其配套設施設備和相關場地進行維護、管理所收取的費用，包括用于車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護保養、清潔衛生、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，汽車停放費還應當包括合理收益部分，用于對占用公共資源進行適當補償。車位租金是指車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

　　業主對汽車停放有保管或其他服務要求的，應當與物業服務企業另行簽訂服務合同，自主約定服務內容、服務標準和收費標準。

　　12.住宅小區汽車停放收費標準如何確定?需要調整的應當履行什么程序?

　　答：汽車停放費由物業服務企業根據物業服務合同約定收取，約定的收費標準應當符合政府指導價的規定。需要調整收費標準的，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，在政府指導價范圍內與物業服務企業合同約定執行。

　　車位租金由車位所有權人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業服務企業代收，約定的收費標準應當符合政府指導價的規定。需要調整租金標準的，由服務雙方在政府指導價范圍內合同約定執行。

　　13.新公布的住宅小區汽車停放收費政府指導價標準是如何規定的?

　　答：露天車位汽車停放費和車位租金為125元/車位·月，室內車位(庫)汽車停放費為50元/車位·月，車位租金為200元/車位·月，機械車位汽車停放費為100元/車位·月，車位租金為150元/車位·月，訪客等臨時停車收費為5元/次，人防車位按照同一車輛停放區域內的停放收費標準執行，省另有規定的從其規定。上述標準為基準價，具體執行價格在上浮不超過20%、下浮不限的范圍內確定。

　　在滿足業主停車需要的前提下，有條件的住宅小區可設立臨時停車位，供訪客等臨時停車使用。臨時停車實行收費的，應當提供不少于2小時的免費停車，業主大會成立后，免費停車時間由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。臨時停車實行計次收費，連續停車不超過12小時為1次，超過12小時的重新計收。對進入住宅小區內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝、搬家等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取任何費用。

　　14.住宅小區汽車停放收費政府指導價新標準出臺以后，現有住宅小區汽車停放收費是否調整?

　　答：此次住宅小區汽車停放收費政府指導價調整主要是針對住宅小區地面車位擁擠而地下車位閑置這個帶有普遍性的問題，通過政策引導逐步縮小地面與地下停車收費差距，緩解車位供需結構性矛盾，促進停車資源有效利用。但就具體小區而言，是否需要調整收費應根據小區具體情況而定，不搞一刀切，盡可能使價格政策發揮應有作用，避免無謂增加居民經濟負擔。為此，文件明確規定，新的政府指導價標準出臺后，現有住宅小區停車收費標準繼續按原合同約定執行，約定期滿后按新定指導價重新商定。其中，汽車停放費標準需要調整的，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，在政府指導價范圍內與物業服務企業合同約定執行;車位租金需要調整的，由服務雙方在政府指導價范圍內合同約定執行。

　　15.需要占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當如何辦理?所得收益如何使用?

　　答：占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業主大會成立前，應當在前期物業服務合同中約定;業主大會成立后，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定使用。

　　占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業主大會成立前，所得收益的70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。業主大會成立后，所得收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，按照前款規定使用。

　　16.住宅小區實行不固定車位、先到先停管理方式的，應當如何收費?

　　答：為提高車位使用效率，鼓勵探索對業主的車輛實行不固定車位、先到先停等其他有效的管理方式。采取其他管理方式的住宅小區，汽車停放費和車位租金月度累計收費金額應當執行政府指導價的規定。

　　17.公共照明、公共用水等公共能耗費用如何收取?

　　答：物業管理區域內由全體或部分業主承擔且費用不能直接計入單個業主的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設備運行電費及電梯年檢維保、公共照明、公共用水等產生的費用，由物業服務企業收取并集中支付給供水、供電等企業，稱為代收代交費用。

　　代收代交費用由物業服務企業單獨列賬，按實際支出和約定方式向業主或物業使用人合理分攤。分攤辦法應當通過物業服務合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。業主(含空置房屋的業主)應當按照分攤數額按時交納代收代交費用。

　　18.物業交付使用后新增共用設施設備的，費用如何處理?

　　答：物業交付使用后，物業管理區域內新建、改建、擴建共用設施設備的，建設及運行費用的承擔按照有關規定執行，沒有規定的按照約定執行。

　　19.房屋或車位交付使用時發放的出入證(卡)是否需要另行付費?

　　答：新建住宅小區實行門禁出入證(卡)管理的，建設單位(或物業服務企業)不得在房價和物業服務費之外向業主另行收取門禁系統建設費用和日常維護費用，并應當為每戶業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡等)。

　　物業管理區域內的停車場實行門禁出入證(卡)管理的，應當免費為車主配置1張出入證(卡)。

　　業主另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的，物業服務企業可按照補償成本的原則向申領人收取工本費。

　　20.對臨時來訪人員實行持證管理的，如何收費?

　　答：物業服務企業對臨時來訪人員實行持證管理的，可按照制作成本收取出入證(卡)押金，證件完好退還后，應如數退回押金，證件丟失、損壞的，可收取證(卡)制作工本費。

　　21.共有部分、共用設施收益如何分配?

　　答：利用業主共有部分、共用設施從事經營的，所得收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，70%納入專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業公共服務費。

　　22.業主對物業服務質量不滿意時，應該如何維護自身權益?

　　答：物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務的，業主可以請求業主委員會監督履行，或者向街道辦事處(鄉鎮人民政府)、有關主管部門投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　23.物業服務收費明碼標價和財務公開的內容有哪些?

　　答：物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據，以及企業、物業管理行政主管部門、價格主管部門的投訴舉報電話，接受業主或物業使用人的監督。

　　物業服務企業應當將汽車停放費、經營設施收益、代收代交費用等單獨列賬，獨立核算。在物業管理區域內顯著位置，每半年不少于一次公示汽車停放費、經營設施收益收支情況、代收代交費用分攤等情況，接受業主、物業使用人、街道辦事處(鄉鎮人民政府)的查詢和監督，每次公示時間不少于15天。

　　實行包干制計費方式的，物業服務企業應當對實施管理和服務的具體物業區域實行單獨建賬，按照物業服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監督。

　　實行酬金制計費方式的，物業服務企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務費的收支情況，并接受業主委員會的核查。

　　24.業主不按照約定履行交費義務怎么辦?

　　答：業主應當按照物業服務合同約定，履行按時交納物業服務費的義務。若業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以依據物業服務合同的約定，依法追繳。

　　物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務和代收代交等費用。

　　25.物業服務企業可否向業主收取裝修押金?

　　答：物業服務企業不得以任何名義、任何方式向業主、物業使用人收取裝修押金或保證金等費用。物業服務企業為業主、物業使用人的裝修活動提供基本服務以外的額外服務需要收費的，可根據實際成本向價格主管部門、物業管理行政主管部門申報，經核準后方可收費。

篇2：北京物業收費問題調查報告

　　北京市即將出臺物業管理最新規定。市發改委與國土資源和房屋管理局日前聯合制定《北京市物業服務收費管理辦法(征求意見稿)》和《北京市物業服務收費政府指導價收費標準(征求意見稿)》,廣泛的征求廣大市民的意見,中國社會調查所(SSIC)也借勢對北京市民進行民意調查了解公眾的看法。本次調查成功對北京市360位市民進行了調查。

　　調查結果顯示,在對目前物業的收費問題上,有92.9%的人認為目前社區物業的收費偏高;有7.1%的被訪者認為目前的社區物業收費是合適的,沒有一人認為目前的物業收費是偏低的。既然市民認為物業收費偏高,那么物業公司提供的服務如何呢?調查顯示,對于物業為廣大業主提供的服務,有78.6%的被訪者認為所繳的費用與受到的服務是物無所值的;有7.1%的人認為是物有所值得;而有14.3%的人表示說不清?？梢娔壳拔飿I的收費與物業的服務在廣大市民心中的差距是比較大的,往往是交費高而服務卻跟不上。

　　近期,市發改委與國土資源和房屋管理局日前聯合制定的《北京市物業服務收費管理辦法(征求意見稿)》和《北京市物業服務收費政府指導價收費標準(征求意見稿)》被炒得沸沸揚揚,公眾對此的關注度如何呢?調查顯示,有64.3%的被訪者表示對于此事關注過,而有35.7%的人表示沒有關注過?？梢妼τ趦蓚€征求意見稿,大多數人還是關注的,畢竟這與老百姓的生活息息相關。

　　而對于"您是否了解這一辦法的詳細內容?"的回答中,有57.1%的被訪者表示了解一點;有7.1%的人表示了解這一辦法的詳細內容,另外有35.7%的人表示對此不了解?？磥?多數百姓對此辦法還是一知半解。

　　那么,"您認為有關部門對該辦法的宣傳是否到位,是否真正讓老百姓了解了辦法的內容呢?"有28.6%的人回答了"是",而有35.7%的人回答了"否",另外35.7%的人表示說不清?？梢妼τ谡髑笠庖姼宓男麄鲬M一步加大力度,讓老百姓們充分了解并積極行動起來為此獻計獻策。

　　在調查中我們還注意到對于征求意見稿中的一些具體問題,被訪者也對我們做出了相應的回應。當我們問及"在辦法中規定,本市物業服務收費實行政府指導和市場調節價,不再統一價格,您是否贊同?"時92.9%的人表示贊同,有7.1%的人表示說不清?？梢妼τ谛碌氖召M辦法老百姓還是基本認同的。

　　"辦法中規定,業主大會可以解聘由開發商前期指定的物業公司,您認為是否合理?"被訪者一致表示這是合理的,這表達了廣大業主的心聲,是能夠得到市民們的支持的。不過,有些市民也表示他們希望業主委員會有了這項權利后能夠秉公辦事,不濫用職權,能給廣大業主更多的信任感,不讓業主失望。

　　"您認為這一辦法是站在誰的立場上制定的?"有78.6%的人認為這是站在業主立場的,有21.4%的人認為是站在政府立場的。

　　"您認為此辦法的制定和出臺有什么意義?",有85.7%的人認為這是有一定的進步性的,加大了業主的權利,有14.3%的人表示說不清?？梢钥闯鰪V大市民對新辦法還是給予了肯定。

　　當問及"你認為辦法中有哪些不合理的地方?"時,21.4%的人表示應加大對于物業公司的監管,并應明確對于物業公司責任處理條文;有7.1%的人提出對于保安問題有擔憂。

　　"您對此辦法有何意見和建議?"有42.9%的人表示要少收費; 28.6%的人表示辦法出臺后執行要得力;21.4%的人表示物業公司要多干實事;14.3%的人表示要對物業監管得力;有7.1%的人表示要貼近群眾;有7.1%的人表示賬目要清晰;另外有14.3%的人沒有發表看法。

　　中國社會調查所(SSIC)周洋

篇3：對物業管理收費問題研究

物業管理作為一個新興的行業,伴隨著我國社會經濟和房地產市場的快速發展,已逐漸成為房地產經營管理的重要組成部分。但是,其在發展的過程中遇到很多困難,其中最為突出的就是物業管理收費難的問題。

所謂“物業管理費”是指物業產權人或使用人為得到物業管理服務而支付的費用。它包括:(1)物業管理企業員工工資及福利費;(2)公用設備、設施的維修養護費;(3)清潔費;(4)保安費;(5)綠化費;(6)物業管理企業的辦公費;(7)物業管理企業固定資產折舊費;(8)稅金;(9)利潤。收費問題是消費者即業主所關注的熱點,更是物業管理企業工作的難點,同時也是政府主管部門立法和工作的重點。如何解決收費難的問題,真正做到既能保護業主的合法權益,又能促進物業管理服務行業的健康發展,需要通過政府、企業與業主三方面的努力來共同實現。

雖然多年努力,從國家到地方各級人民政府和物業管理企業,從不同層次和需要先后制定了一系列物業管理法規以及相關政策,各項管理制度與辦法,但僅僅是一個開頭,打下一個基礎,離完善的物業管理法規體系還相差很遠,還不適應當前蓬勃發展的物業管理行業的需要。例如,物業管理是一種有償的經營服務,在目前情況下,有關物業管理各項經費的來源、收繳標準、使用辦法應由國家和各級人民政府在已制定的各項基本原則的基礎上制定更為明確的實施標準和辦法。具體而言如是否應由開發企業交納物業管理啟動資金,各地物業管理服務費的具體標準,物業管理經費使用的監督辦法等。

近十年來,盡管國家制訂了一些相關政策,明確了城市建設要實行“全面規劃,合理布局,綜合開發,配套服務”的原則,但在實施中各方未能很好的協調,給物業管理工作帶來很多麻煩,例如,有些小區雖然已建成了很久,由于協調力量不足,及存在一些實際困難,使得周圍配套仍未跟上,如通往小區的主干道路還未弄好,建筑垃圾到處堆積,車輛或行人將污泥帶入了整潔的小區內,小區外圍噪音夜以繼日嚴重擾人,讓人感覺環境極差。這一系列的問題就會引起小區居民的不滿,不明理的業主常將這些原屬于開發商或有關部門的責任遷怒于物業管理公司。

現行物業管理費的收取標準大都采用政府定價或政府指導價。這樣來,一旦定得過高,則業主會交不起;相反定得過低,則物業管理企業無法維持日常的工作運營。

現行的物業管理費的計費單位通常以“元/平方米”為標準,即以每平方米(建筑面積)為單位核定綜合管理費用標準。但隨著物業管理行業的發展,這一標準已不能適應物業管理企業深化發展的需要。傳統的房產管理方針是以租養房,計租單位是“元/平方米月”物業管理行業在剛起步時延用了這一單位,從某種意義上而言,這是對由傳統房產管理,轉變為物業管理起到了一個平穩過渡的作用。而忽略了與物業管理服務相關的諸方面因素,如樓層、環境等而片面地注重建筑面積,使得一些方方面面居住條件,周邊環境較差,但房屋建筑面積又與其他房屋建筑面積相同的業主在交費時候會產生一種心理上的不平衡。

一份調查顯示,對物業管理公司服務表示不滿的不足50%,其中很滿意的20%;比較滿意的占25.6%;認為物業管理公司服務一般的占14.9%,那么造成業主不滿的主要原因