第一部分市場篇
一、太倉城市概況
1、城市發展宏觀環境概況
太倉地處我國東海之濱。東枕長江,南鄰上海,西瀕蘇州,是長江經濟帶和沿海開發交匯處的一座新興港口城市。全市區域面積823平方公里,戶籍人口45萬。太倉在全國率先進入了小康市,在全國百強縣(市)中名列前茅,據國家統計局公布20**年太倉市排名第九,人均國內生產總值、人均財政收入、城鄉居民人均儲蓄都處于江蘇乃至全國領先位置。
20**年太倉市全年實現國內生產總值180.07億元,人均國內生產總值40262元(折合約4863美元),完成財政收入16.18億元。全年完成全社會固定資產投資總額60.03億元,比上年猛增37.1%,增速比上年提高29.6個百分點。
工業生產增長加快,企業效益進一步改善。外資、民營經濟發展較快,出口型產品、高技術產品產量保持較快增長,工業產銷銜接良好,運行質量穩步提高。20**年末,市屬以上從業人員5.71萬人,比上年末略有增加。其中,在崗職工5.48萬人,個私企業從業人員5.89萬人。城鄉居民收入穩定增長,全市職工平均工資12194元,其中在崗職工平均工資13334元。社會保障體系進一步完善,養老金社會發放率達100%,城鎮職工基本醫療保險覆蓋迅速擴大。
全年金融機構現金各項貸款余額增幅明顯高于存款增幅。至20**年末,全市金融機構人民幣各項存款余額129.95億元,城鄉居民儲蓄余額80.69億元,人均儲蓄17966元。
全市消費品市場銷售持續穩定增長,20**全年社會銷售品零售額32.07億元,其中城區零售額15.58億元。至20**年末,全市各類市場68個,市場成交額達49.29億元。
房地產保持穩定發展。20**全年商品房施工面積44.25萬平方米,其中住宅面積39.11萬平方米,竣工面積30.79萬平方米,其中住宅面積26.98萬平方米。隨著住房制度改革繼續深化,各項房改政策效應顯現,房產市場日趨活躍。商品房銷售量明顯上升。全年商品房銷售面積35.53萬平方米,比上年增長53.4%,其中商品住宅銷售面積30.69 萬平方米,比上年增長46.4%,占商品銷售總量的86.3%。
2、區域發展規劃概況
太倉市區城廂鎮是太倉市市府所在地,轄區面積126.79平方公里,總人口30萬,其中市區人口7萬,是太倉市政治交通文化貿易金融科技和人才的中心。城廂鎮南距上海市中心40公里,西鄰蘇州50公里,東鄰太倉港20多公里。鎮域內有204國道,昆太路、滬嘉瀏高速公路、瀏太路等高等級公路通往上海、蘇州等大中城市。鎮域內有新瀏河、楊林河等主要河道,水陸交通十分方便。美麗富饒的古城城廂,同時也是一個具有兩千多年文明史的古城,歷史上經濟富庶,民豐物阜在素有“人間天堂”,在江南享有“金太倉”的美譽,悠久的歷史為城廂留下了豐富的優秀歷史文化遺產。而今,城廂鎮小橋流水,綠樹如蔭,經濟貿易繁榮,科教文衛發達,人民安居樂業,擁有了國家衛生城市和國家環保模范城市稱號。20**年城廂鎮實現GDP29.66億元,財政收入2.55億元。是全市行政、經濟、文化的中心,發展面積居全市之首,發展潛力巨大。
太倉市區分老城區與經濟技術開發區。老城區是太倉市行政、文化、商業以及生活的中心,老城區的主體區域范圍東到東倉路,南抵新瀏河,西至204國道,北到鄭和路。經濟開發區總體面積55平方公里,位于老城區的東側和北側。開發區以外向工業為主,第三產業日益繁榮。全區逐步成為太倉經濟增長的先導區、外向發展的示范區、城市建設的新城區。
3、城區總體規劃
根據太倉市總體規劃,要拓展市區原有規模,增加市區人口,按照加快建成20萬人口、23平方公里的中等城市目標,老區和新區統一規劃,增強城市發展活力,把市區建設成為功能鮮明、布局合理、運作高效、生態優美的政治、貿易、科教、文化、信息、商住中心。
市區主要以向東、向北兩個方向發展,兼顧向南、向西方向拓展。整個城市進行東擴,市政府東遷,在市區東部建設高新產業區與生態住宅生活區,并且在基礎設施和生活服務設施配套方面有相當大的改進。市區的北向發展主要立足于加工制造業,城市南郊發展側重于休閑商住區,西向尤其是204國道以西重點建成商貿物流區及其商業生活配套區。
總結:作為江蘇經濟發展比較快的縣級市之一,太倉的各項經濟發展指標都在全省乃至全國都是名列前茅,城市化水平、人民生活水平和消費能力也排在全國靠前的位置。房地產行業的興起,房地產發展勢頭強勁,在房地產開發投資和消費方面發展速度比較快。隨著經濟的發展,城市化發展將還有很大的空間。
二、太倉市房地產市場簡述
1、開發投資情況
隨著住房制度改革繼續深化,各項房改
政策效應顯現,房產市場日趨活躍。太倉市房地產保持穩定發展,房地產開發企業迅速成長,房地產投資、交易、項目代理等相關行業應運而生。20**實現全年商品房施工面積44.25萬平方米,其中住宅面積39.11萬平方米,竣工面積30.79萬平方米,其中住宅面積26.98萬平方米。商品房銷售量明顯上升。全年商品房銷售面積35.53萬平方米,比上年增長53.4%,其中商品住宅銷售面積30.69 萬平方米,比上年增長46.4%,占商品銷售總量的86.3%。20**年,在太倉市區又有大量的房地產項目開工建設,除了傳統的多層住宅以外,更多小高層、高層住宅寫字樓拔地而起,市區的房產物業可供選擇余地也越來越大,大量置業者從鄉鎮甚至外地涌入太倉市區購買商品房用于居住和投資。2、銷售價格情況
總的來看,太倉目前樓盤售價在2800—3500元/m2,其中市區內商品房價格多層多在3500元/m2左右,高層、小高層由于供應量小,價格較高,在3500元/m2以上,別墅價格多在4000元/m2以上。太倉由于市區面積較少,市區樓盤的差價不大,市中心樓盤的價格比市郊同類樓盤高出300—500元/m2。
太倉市區內的門面房價格一般在6000—8000元/m2,距離市中心越近的門面房售價和租金都要相對越高;市區邊緣的特別是204國道沿線的門面房價格也是漲勢明顯,目前包括五洋商城等一些綜合性或專業性市場以及臨接門面的價格在6000元/m2左右。
太倉市區商住、商務、寫字樓市場起步較晚,高層寫字樓還剛剛起步,東倉路、市中心高層寫字樓的售價已經超過5500元/m2,其他一些多層商務樓的售價多在3000元/m2左右。
另外,太倉市的房屋租賃價格也是持續高漲,市區門面房的租金基本都在0.5—1.5元/天·m2,市區全裝修住房的租金也達到了0.8—0.9元/天·m2。租金高也因此吸引了比較多的投資客戶群體到太倉市區來購買房子。
3、發展趨勢
太倉作為江蘇省沿江沿滬的新興城市,未來必將在整個長三角大發展的過程中表現出獨特的優勢。城市化的發展,特別是市區民營經濟的巨大發展,外資企業的大量進駐,進城流、商貿流、工作流群體的大量涌現,以及改善住房條件的要求,客觀上對商品房的需求量也不斷增多。隨著經濟的發展,太倉市區房地產開發將繼續保持平穩的發展勢頭,房地產市場潛力巨大,前景遠大,不管是老城區的改造擴建還是新城區的加緊建設,不管是住宅項目還是商業項目,總體規模上勢必還會有一定的發展空間。
太倉城區目前主要的城市發展方向是向東部拓展,預計未來的新城區建設規模還會繼續拉大,房地產的建設開工項目也會繼續增多,而且房地產項目的物業檔次也會不斷提升。
太倉市老城區及其周邊地區的發展潛力也是巨大的,由于目前太倉傳統意義上的市中心靠西,與市中心的距離教近,商業、醫療、教育配套設施的完備,使得老城區將在未來相當長的時間之內還將繼續成為消費者心目中的比較適合的生活場所。而靠老城區最近的周邊地區,也將是未來房地產發展的主要方向。
總結:太倉房產市場日趨活躍,大量的房地產項目在投入開工建設,大量置業者購買商品房用于居住和投資,太倉市的房屋銷售及租賃價格也是持續高漲,上升速度比較快。房地產的發展也打破原先僅僅在老城區小范圍區域,以東為主,兼顧向南、向西、向北,城市在不斷發展壯大。
三、區域市場分析
1、老城區
范圍:東倉路以西
簡介:老城區是太倉行政、商貿、文化、衛生的中心,就住宅和商業房地產項目而言,交通便利、生活配套設施完備,城市生活氛圍濃,成為它很大的賣點。
典型項目:君悅豪庭、蘇創·上?；▓@、香榭麗景、五洋商城等
①君悅豪庭:
位于204國道與縣府西街交界處,物業類型為高層高檔住宅項目,其中一二層為商鋪。20**年底交付,總建面10萬平方米,其中住宅面積8萬平方米,共有住宅700套,商業部分2萬平方米。樓間距70米,視線開闊,綠化率高,小區景觀設計超前,主力戶型在110—138m2。距離市中心步行需10分鐘左右時間。高層住宅項目3550元/m2起,高層價格在4000元/m2左右,最高層復式住宅4800元/m2,商業項目20000元/m2左右。為太倉市西大門標志性工程,10月2號正式開盤,目前預售情況情況較好,客戶除太倉本地客戶以外,外地投資客戶也占一定比例。
②蘇創·上?；▓@:
是蘇創集團歷經多年發展之后的又一力作,開建的上?；▓@高級住宅位于城區西南角長春路與南園西路交界處,將導入“以人為本”現代居住理念,創建一個天人合一的生態社區環境。小高層酒店式公寓以及為此度身定制功能齊全的公建配套凸現出濃郁的現代城市風格小區。整個小區內以大面積綠色、曲線型道路、起伏的地形營造出寬敞幽靜的居住空間,尤其是充分運用外河道天然景觀,營造出水岸住宅風光,這對很多處于
喧囂繁華大都市中崇尚“5+2”生活方式一族具有較強的吸引力,這項工程也將成為太倉市第三產業接軌上海的精心之作。目前項目即將開盤。③香榭麗景:
位于長春路與新華西路之間,西臨西城河,南銜康樂小區?？偨?萬平方米,一梯3戶歐式建筑,小高層建筑。20**年9月交付,均價3500元/m2,臨街商鋪8000元/m2,香榭麗景是蘇州盛邦房地產開發公司打造的新概念樓盤,小區帶狀設計的生態園林,配環行主題公園,點綴景觀細節小品,建成太倉老城區中心高檔物業居住的典范。銷售情況良好。
④五洋商城:
204國道與昆太路的交界處,建成集汽車摩托、五金機電、家電家具、裝飾材料、文化禮品、休閑娛樂為一體的大型現代商城,是太倉市的政府重點工程。沿街門面商鋪價格6000元/m2以上,內部商鋪價格5800、5900元/m2,商鋪均為2層。商鋪三樓以上商住樓的價格為3000元/m2左右。五洋商城商鋪與商住樓都不帶產權。目前,商鋪銷售較好,商住樓即將開盤。
區域市場解析:
作為老城區及其周邊鄰近地區的房地產開發建設都是在原有老城的基礎上不斷進行舊城改造的結果。新開的項目對美化太倉城市環境、增強城市品位的作用是巨大的。很多房地產工程項目都會有政府行為的影子在其中。老城區及其邊緣鄰近地區由于靠市中心的距離較近,商業、醫療、教育、交通等與消費者生活息息相關的配套設施比較齊全,相對于新城區的生活要更加便捷。
2、新城區
范圍:東倉路以東
簡介:新城區是太倉市未來發展的目標地區,該地區的發展規模和發展潛力較大。
典型樓盤:高爾夫湖濱花苑、世紀苑、華僑花園、華源·上海城、錦園
①錦園·濱河花園:
位于新瀏河北岸、濱河路、錦州路一帶。錦園是藝術與園林的城市盛宴。運用大量的歐洲園林符號,諸如水景、植栽、雕塑等方面,開發商要將這座屬于藝術的宅邸建成全太倉第一座主題鮮明的景觀園林小區。錦園·濱河花園所有的建筑均采用一梯兩戶的設計,戶戶朝南,克服了一梯多戶房型立面凹凸不平,采光效果參差不齊的弱點,最大限度地滿足日照的需要。目前錦園已經銷售一傾。
②高爾夫湖濱花苑:
位于濱河路與東亭路的交界處。為別墅與高層物業,在售項目為聯排疊加別墅,低密度、帶電梯、直飲水、大片綠地、水景、空中花園使得其在銷售過程中具有一定的優勢。別墅開盤于20**年5月30日,銷售均價4600元/m2左右,銷售良好。
③世紀苑:
位于東倉路、濱河路、半涇河之間。世紀苑經過四年相繼開發,已經建成成熟社區,建有配套農貿市場。小區南臨濱河路景觀路帶與高爾夫球場,內部還擁有大面積的湖泊水景?，F在開盤的四期,銷售價格3500—3600元/m2,銷售態勢良好,業主除了太倉本地客戶以外,還有外企員工、投資客戶,也有部分外籍人士。
④華源·上海城:
位于婁江路與濱河路交界,是上海華源集團投資太倉的重大項目,注重生態、舒適度、生活性,是距離市中心較遠的多層住宅項目。10月1日開盤,銷售均價3200—3500元/m2。
區域市場解析:
該區域為太倉房地產開發建設的新興板塊,在建的大部分房地產項目定位高檔,包括別墅項目、高層小高層項目,銷售價格較高。同時,太倉市政府耗巨資進行了大規模的新瀏河整治改造,啟動近200萬平方米的濱河公園生態工程,以期塑造美麗的新瀏河的根骨,也為這片土地描繪了生態居住的燦爛前景。這里將是太倉市少有的熱鬧與寧靜交織的凈土。大多數住宅小區擁有較高的綠化率,在景觀細節方面,做得比較好,達到大城市房地產建設水平。目前該地區發展前景較廣,市政府東遷,開發區的發展,帶來的比較多的客源。目前,該地區的不足之處在于生活氛圍比較淡,很多配套設施沒有跟上,距離市區傳統商業中心距離較遠,而這一切,都將有待于未來一段時間內整個區域的發展成熟。
四、太倉客戶群特征描述
目前,太倉市區樓盤的購買者大致分為太倉本地需要改善居住條件客戶群體的與高收入作為投資的客戶群體兩類。前者還包括原先居住在太倉城區需要改善居住條件的客戶以及原先居住在太倉鄉鎮農村希望成為城市戶籍并且有一定經濟實力的客戶。
在城區置業的客戶群體中,普遍年收入較高。據了解,多數太倉消費者愿意承擔的住房單價在3500元/ m2以內,總價在40萬元以內。相對于過去的幾年,消費者在購買總價段的承受能力在不斷增強,同時對大面積以及別墅類的潛在購買比例也在逐漸上升。
大多數消費者愿意把房子買在距離市中心比較近的區域范圍內,對于消費者來說,區位、價格、(商業、教育
、醫療等方面)配套、戶型、甚至是綠化率、樓間距等方面都是考慮的因素,很多消費者也已經從原先的僅僅有房住的基本需求到現在講究住得舒適,住得講究品位。消費者的消費觀念隨著經濟生活的不斷提高也出現了向高級躍進的局面。隨著現在投資客戶群體的不斷增多,太倉房地產市場的投資客戶消費群體的比例也在日益增大,他們中包括本地,更有來自蘇州、上海以及其他外地的客戶。投資客戶普遍看好市場升值潛力,預見性較其他客戶要強,在選擇投資樓盤時會比較慎重。由于太倉市區房屋租賃情況較好,部分投資客戶偏好于將房產出租以取得回報,這多見于商業部分,而對于住宅項目而言,投資客戶將所購物業等待升值以后再轉手以求得回報。一般而言,投資客戶群體會對地塊及其未來的發展有一定的評估,分析未來發展變化的趨勢,這部分群體相對而言更加注重樓盤的區位,所以在未來一定時間之內有較大發展區域將是他們投資的重點。
總結:消費能力的提升,消費觀念的變化,使得太倉房地產市場的客戶群體從數量和規模上都在不斷地翻新,一次置業、二次置業、多次置業的數量也在不斷攀升新高;投資客戶作為客戶群體中一支不可小視的群體,越來越占據消費群體的比例。
五、市場篇總結
整個市場在發展,給項目的發展提供經驗與教訓,也提供了機遇與挑戰,總的發展形勢對于我們來說是有利的。房地產行業的發展進步,居民消費水平的提高,對房地產產品的內在需求,使得多數房地產項目都成為市場追捧的熱點,而特色項目在市場上將更加受到青睞,在競爭過程當中會比較有利。
第二部分產品篇
一、項目概述
1、地理位置
項目位于太倉市城區西南,東靠204國道,北依新瀏河,距離市中心距離約2公里。項目東西南三面地塊為待開發用地,隔新瀏河以北為倉儲、物流用地,接傳統意義上的太倉市區。(具體區位見下圖)
2、基本經濟技術指標
基地用地面積:14229.4m2
總建筑面積:22298 m2
其中住宅12038 m2;綜合樓10260 m2
建筑密度:30%
容積率:1.56
綠化率:47.7%
總戶數:120戶
3、周邊路網
從地塊經204國道,向北可直達五洋商城、長途汽車站,并可到達常熟、張家港;向南可到達上海。
從地塊到市中心可以向北經204國道再經南園西路、上海西路、新華西路、縣府街到達城區各個地方;也可以向南,經桔園路、城南路向北進入市區。
4、周邊環境
項目周邊尚缺乏居住氛圍,這一帶地區已經出了傳統意義上的太倉市區,消費者的認同感不高;周邊環境也并不太理想,204國道車流量比較大,噪音大,空氣質量不佳;周邊住房以農村居民自建房為主。公建配套距離市中心實際距離不遠,農貿市場向北到市區和向南到南郊到有,其他生活服務配套進入市區樣樣具全?，F在地理上已經不存在實際的距離,心理上的距離才是距離。
5、其他說明
大自然住宅小區以及綜合樓也是太倉糧油批發交易市場的配套項目,太倉糧油批發交易市場作為太倉市人代會確定的20**年太倉市政府實事工程之一,也是蘇州市政府20**年十二項實事工程的重要組成部分,建成后將會成為長三角地區重要的糧油商品集散地。這一地區的改造也必將列入太倉市政府的工作中去,建成后環境面貌會大大改觀,同時也給這一地區帶來一個發展的空間。
二、項目的SWOT分析
優勢
1、本案地處太倉市中心的邊緣地帶,距離城市商業中心距離近,周邊交通便捷,具備良好的地利優勢。
2、本案地塊改造完成以后,大大改變原有地塊的不良環境,促進了城市面貌的更新,可以在政府與廣大市民心目中樹立起良好的形象。
3、商住樓的商業配套為提高居住生活質量提供保證。
4、作為太倉糧油交易市場的生活配套項目,交易市場為本項目聚集起比較旺的人氣。
5、作為太倉西南門戶的重點項目,隨著太倉西郊的逐漸發展,周邊地區環境的改觀,項目本身對當地的消費者尤其是地塊附近的消費者、交易市場的營業主以及投資客戶都將有一定的吸引力。
6、價格的優勢是周邊其他樓盤所不可
比擬的,以合理的價格贏來更多客戶。劣勢
1、本案地處204國道與新瀏河交界,東側的204國道車流量較大,并且與北側新瀏河的較大船流量同樣會帶來一定的噪音問題。
2、由于項目地塊東北面市新瀏河大橋,因此南側引橋部分東側204國道路基較高,相對而言,本案處于較低的位置,而消費者則更加偏好地勢較高的位置。而且造成在新瀏河以北(市區)地區可視性差,看不到項目實體。
3、傳統意義上的太倉市區是新瀏河以北地區,項目地塊處的位置處在河南片區,周邊尚待開發,周圍環境較差,西側與南側靠著農民自建住宅,容易讓消費者認產生住在鄉下的感覺,對地塊的認同感較低,比老城區與開發區相對要弱。
機會
1、太倉作為新興發展的城市,擁有沿江沿滬的雙重優勢,越來越受到青睞,工業經濟及商貿的高速發展,引來很多投資客戶,同時也帶動了房地產行業的發展。
2、太倉市房地產市場整體形勢較好,總體走勢正處于上升通道中。
3、太倉市消費群體的消費能力較高,并且對住宅及商住樓產品的需求也在不斷增長和提升。當地以及外地居民對于商品房的投資意識也在不斷增強。
4、204國道拓寬改造,太倉西郊將日益發展成一個以物流、商貿、交通為主的地區,生活配套也會相應而生。太倉西郊地區的發展后勁足,潛力大。
威脅
1、太倉房地產開發的新盤越來越多,規模也越來越大,但是當地的市場容量有限,市場供求關系漸漸趨于飽和。其他樓盤在競爭方面也有比較多的優勢,會分散一定比例的客源。
2、消費者對于西郊區域市場的認同還需要一定的時間。
項目SWOT分析總結
作為太倉西南門戶的少有樓盤,一定程度上彌補了市場一定的空缺,與市中心之間不遠的路程,使得其依舊還在城市的覆蓋范圍,但是消費者的認同感的轉變依然還需要一定的時間。噪音比較大、周邊環境差,是需要以后加強改造的方面。太倉城市房地產的發展總體發展趨好,房地產發展的內外環境正朝著有利的一面改變,這些都是項目自身發展所面對的良好機遇。
三、產品建議
1、建議住宅樓與商住樓采用雙重玻璃或者隔音玻璃,以降低小區內的噪音程度,增強居住功能。
2、由于204國道車流量較大,又處在上下大橋處,交通安全隱患比較大,建議在路邊設立警示標語,讓來往車輛減速慢行。此項建議可同交管部門協商。
3、建議小區內增加綠化覆蓋,尤其是增加大樹入園,美化環境,讓大自然小區名副其實,同時也降低小區內的噪音程度。
四、項目定位
產品帶給消費者的利益點
一)區位
1、距離市中心(人民路、縣府街、新華路商業中心)路程近;
2、進出交通,包括市內交通、對外交通方便快捷;
3、學校、醫院、公園綠地等就在不遠之處。
二)規劃
1、集現代化商業、辦公、住宅綜合小區,不同功能作了合理安排、組織優化功能動線;
2、人車交通及停車問題合理組織;
3、綜合樓沿204國道展開,最好得利用市口,人流量大,并有較大的后退。
三)小區
1、多層住宅小區采用半圍合式的建筑布置形式,各組建筑群體高低錯落,立面起伏有致,形成富有層次的景致;
2、綜合樓采用古典主義手法,突出商業氛圍追求時代特色;
3、新型外立面,用材好,觀賞性強,顯得有檔次;功能布局合理、建筑造型豐富,體現太倉的時代特色;創造獨特的建筑標志性,以多變的建筑體形與高品質的建筑細部,提供了一個令人愉悅的城市空間與形象;
4、有限范圍內功能最優化,景觀設計注重人性化,回歸自然;
5、園林化商鋪,吸引客戶前來參觀購物;
6、自然水系的改造形成較好的水網與綠洲,三面環水,景致較好;
7、小區周圍沒有高層建筑圍擋,接受陽光程度好。
四)套型
1、住宅小區主力戶型以適宜的面積大小滿足
最廣大消費者特別是中等收入家庭的所需;2、綜合樓面積套型多樣,可供選擇的余地比較大;
3、套型內部動靜、潔污、干濕分開設計,強調舒適性與私密性;
4、套型內部給排水、電氣進出戶設計充分考慮人性化,加強生活的便利性。
五)質量
1、一流的建筑設計、有實力的建筑隊伍,帶來優質的精品工程;
2、注重工程的細節方面,讓業主買得放心、住得安心。
六)配套
1、小區擁有自行車庫、汽車庫等設施,方便小區居民生活;
2、綜合樓、住宅小區相互成配套,糧油交易市場提供倉儲、物流平臺。
總結:通過以上我們對產品優缺點的各項分析,我們認為,大自然住宅小區是太倉西郊生態住宅小區,并要建成太倉西郊舒適主義住宅典范。然而要實現這一個目標,就必須從生態性角度出發,注重人性化設計,加強綠化建設,讓消費者感覺到家住大自然小區,享受現代舒適生活。綜合性商住樓是集餐飲、商業、經貿、辦公、居住為一體的綜合性多功能商住樓,同時又是在園林中的商住樓,又是在周邊范圍內比較突出的現代化一流商住樓。
七)產品定位
大自然住宅小區——太倉市西郊的生態住宅小區,太倉市西郊的舒適主義生活小區。
綜合樓——集餐飲、商業、經貿、辦公、居住為一體的綜合性多功能商住樓。
項目產品目標:成為太倉西南門戶的一大亮點,帶動周邊環境加快改善步伐,成為城市新的亮點,受關注程度提高。
五、目標客戶群鎖定
1、大自然住宅小區及綜合樓目標客戶群體鎖定
太倉市區具有中等收入水平的家庭,太倉城郊結合部以及鄉鎮希望能夠進入太倉市區生活的居民,太倉糧油交易市場的承租商,部分投資客戶。
2、綜合樓經營戶目標群體的鎖定
項目周邊的商鋪多為經營五金、建材類,而購物、餐飲等其他項目較少,所以商鋪經營項目會與周邊地區形成一定的反差,預計經營戶中有部分是承租客戶,而綜合樓將會有一部分投資客戶購買,太倉市及外地高收入群體投資商業用房并從中獲利。
六、產品篇總結
通過項目本身帶給消費者實實在在的利益點,我們可以把大自然住宅小區建設成為太倉市西郊的生態住宅小區以及太倉市西郊的舒適主義生活小區。把綜合樓建成集餐飲、商業、經貿、辦公、居住為一體的綜合性多功能商住樓。并且,我們將目標客戶群體重點鎖定在城區中等收入家庭的這部分消費群體中,并且吸引更多鄉鎮居民來城區置業,將這一個居住、商住兼有的太倉西南門戶的亮點更加閃耀光芒。
第三部分推廣篇
一、項目形象識別系統(待定)
二、形象策劃
案名提議
1、綜合樓
特別推薦一:泰昌大廈
特別推薦二:新瀏樓
說明:(1)、利用文字諧音“太倉”——“泰昌”,名字易記、大氣,“泰昌”寓意強大、昌盛,暗合了本樓一、二兩層作為商鋪作為其所有者的心理暗示。
(2)、利用其特定的地理位置,新瀏河畔,在人的記憶中有明確的具象位置感,名字實用、簡潔。
備案:新富城、新紀元中心、抱金樓、陽光城、福泰城市島
2、住宅樓
特別推薦一:阿拉斯家
特別推薦二:臨水雅居
說明:(1)、利用了文字的特殊諧音,“阿拉斯加”——“阿拉斯家”。又,靠近上海,所以上海話講“我是自己人”——“阿拉斯家寧”。記憶性強、現代感強、不失幽默、輕松活潑的同時又不忘其功能性——“家”,在樓盤案名中獨樹一幟。
(2)、利用其特定的地理位置,樓盤三面環水,傳承了美麗的江南水城蘇州的特有韻味,以“水”字為名,是為妥。
三、形象定位與推廣
形象定位
以特有的自然環境為依托,三面臨水,四周滿眼綠色,空氣清新,適合于在繁忙而污濁的氛圍中工作的人群居住。交通的便利,離市中心又如此之近,給在市區工作的人們帶來了新的感官生活,從而能夠享受健康生活;以極具競爭力的價格為雙翼,給潛在購房者以實現的契機,從而創造了人們的驚喜。
廣告口號
驚喜總意外城市新生活
理念定位
人文:吳地文化特有的水鄉情結
生態:河流、綠野構成一幅天然的水鄉畫卷
現代:現代生活不能沒有的生態小區
景觀:融于自然的感覺,處處皆景,小區內外綠色蔓延的自然風光
健康:人和自然的和諧造就了“天人合一”的說法
四、媒體與廣告計劃
太倉的傳統媒體分析
1、報紙(太倉受眾相對較多的報紙)
(1)、《揚子晚報》
市場成熟性:《揚子晚報》是一份很成熟的晚報,就全國的發行量而言,其已經達到200萬份。受眾面廣、內容豐富。
報刊發行式:《揚子晚報》是以日報形式,每天下午2點半鐘,全國衛星同步印刷,到達太倉市民手中時間大約是下午4點鐘左右
地方發行量:據保守估計,《揚子晚報》在太倉的發行量達到20000份左右。受眾人次將達到28000人左右。
到達受眾方式:市民自愿購買或訂閱
受眾群體:普通市民、個體工商戶、上班族、企事單位、政府官員
廣告投放可行性:★★★
(2)、《蘇州日報》
市場成熟性:《蘇州日報》是蘇州日報社的主體官方報紙,政令性強,其在蘇州的發行量達到30萬左右。
報刊發行式:《蘇州日報》是以早報形式,凌晨四點全部印刷完畢,周邊區縣同步印刷,到達太倉市民手中時間大約是上午9點左右。
地方發行量:據保守估計,《蘇州日報》在太倉的發行量達到30000份左右,受眾人次將達到33000人左右。
到達受眾方式:政府強制訂閱,和少量的零購。
受眾群體:政府官員、工商戶、企事業單位
廣告投放可行性:★★
(3)、《太倉日報》
市場成熟性:《太倉日報》是太倉地方政府及新聞機構自辦的官方報紙,其在太倉發行量達到20000份,地方局限增強了報紙局限。
報刊發行式:《太倉日報》以日報形式,上午發送
到達受眾方式:政府強制訂閱,和極少量零購。
受眾群體:政府官員、工商戶、企事業單位
廣告投放可行性:★★★
(4)、《姑蘇晚報》
市場成熟性:《姑蘇晚報》是蘇州日報社發行的一份綜合性報紙,其在蘇州的發行量已達到20萬份
報刊發行式:《姑蘇晚報》是以晚報形式,各縣市同步印刷,下午四點鐘左右到達各個零售點,到達太倉市民手中時間大約是下午四點。
地方發行量:據保守估計,《姑蘇晚報》在太倉的實際發行量,大概是20000份左右,受眾人次將達到30000人左右
到達受眾方式:市民自愿購買或訂閱
受眾群體:普通市民、個體工商戶、上班族、企事單位、政府官員
廣告投放可行性:★★
(5)、《城市商報》
市場成熟性:《城市商報》前身是《吳縣日報》,20**年被蘇州日報社合并,改版為現在的《城市商報》,其內容豐富多彩,以娛樂、體育為主,其在蘇州的發行量已經達到15萬。市區發行量為8萬份。
報刊發行式:《城市商報》以早報形式,各縣市同步印刷,凌晨四點印刷完畢,到達太倉市民手中時間大約是上午9點左右
地方發行量:據保守估計,《城市商報》在太倉實際發行量大概是15000份
左右,受眾人次將達到20000人左右。
到達受眾方式:市民自愿購買或訂閱
受眾群體:普通市民、個體工商戶、上班族、企事單位、政府官員
廣告投放可行性:★★★★
2、電視頻道(由于本案活動策劃未考慮電視媒體)
3、廣播電臺(由于本案活動策劃未考慮電臺媒體)
4、太倉戶外媒體分析
A、市中心區域戶外媒體選擇
(1)、墻體廣告、樓頂廣告牌、落地大牌
優勢:此類戶外媒體往往設置于鬧市區顯著位置,宣傳效果好,主題明確,記憶停留性比較好,加之得天獨厚的人流量讓其廣告到達率十分可觀。
直接面對太倉市民。
劣勢:費用較高、其留存性差,地理性強導致直觀感不強、覆蓋面相對較窄。
(2)、道旗、道路公用設施燈箱
優勢:此類戶外媒體往往設置于城市主干道及輻射區道路,覆蓋面廣受眾多,項目現場引導性強、氣氛較好,直接面對太倉市民。
劣勢:其面積較小,內容表達不夠全面,易損壞。
B、市區周邊區域戶外媒體選擇
城外道路,即204國道設置戶外高炮
優勢:其受眾往往是來自各地的投資者,而且204國道通往上海及周邊地區,可以吸引外地投資者,同時也是城東的一塊宣傳陣地。
劣勢:造價較高、佇足性不強。
C、其它戶外媒體選擇
公交車身、報亭、電話亭等。
5、DM以及樓書
優勢:介紹樓盤項目比較全面、直觀,覆蓋面廣,設計精美、創意性強。
劣勢:傳達過程中比較繁雜、易丟失。
具體廣告及活動安排
表單:(根據預算的可選表)
媒體(活動)項投放時期投放頻率投放次數投放地點規格其它
報 紙
揚子晚報 開盤前一個禮拜1次10.5通欄或半版 彩色,建議選擇C版及之后
蘇州日報 開盤前三天 1次 蘇州通欄或半版彩色
太倉日報 開盤前15天期間首尾各一次2次太倉整版彩色(附軟文)
姑蘇晚報 開盤前兩天 1次蘇州整版或夾報彩色,建議選擇B、C版
城市商報 開盤當天1次蘇州整版彩色
電視
廣播、電臺戶外廣告牌
策劃方案確定之日至樓盤銷售結束
太倉
6M*8M位置在人民路市中心 道旗、小燈箱
策劃方案確定之日至樓盤銷售結束
太倉
道旗500左右(雙側)小燈箱視具體情況而定位置待選(人民路、人民南路、南園東、西路、新華西路、204國道沿西城河段……)
高炮
策劃方案確定之日至樓盤銷售結束
太倉高10M項目現場靠204國道
車身、電話亭
DM及樓書發放 自設計方案確定以及印刷成品之日起
每個禮拜發放1-3天,大型發放定于雙休日未知
太倉待定20000份左右 于太倉鬧市區以及各個鄉鎮中心
一個禮拜到10天
太倉
10M拱門一只,彩旗若干、氣球兩只、橫幅
于現場售樓處門口
五、推廣篇總結
將自然與生活完美地結合到一起,在太倉當地樹立起一種全新的樓盤形象,再通過借助多種媒介組合式發布廣告,宣傳出我們樓盤的理念,突出我們是太倉西郊人與自然和諧融合的生態小區,是太倉舒適主義住宅典范。并且以“城市新生活”的口號去吸引廣大消費者的注意力。
第四部分銷售篇
一、售價建議
根據樓盤自身情況以及周邊樓盤的價格情況,大自然住宅小區與綜合樓的售價設定如下:
大自然住宅小區住房售價:起價2800元/ m2;
自行車庫售價:起價1500元/ m2;
汽車車庫售價:起價80000元/個;
綜合樓1、2層商鋪價格:起價5500元/ m2;
綜合樓3層以上(辦公、住宅)價格:起價2900元/ m2;
二、銷售控制建議
開盤前一到兩個星期時間內進入蓄水期,建立售樓處,發布廣告,接受消費者咨詢與預訂,積累一定數量的客戶群。
考慮整個區域的氛圍,建議將住宅小區先走,在進行銷售住宅的同時進行商住綜合樓的宣傳與推介。建議進行兩次開盤,吸引人氣。
從項目運作的高度出發,售價低開高走,銷售區位由難入易,也是房產銷售過程中的潛規則。在銷售過程中控制好房源,特別是將一些位置相對較差一點的房源先以低價開走,保留一部分較好房源留以后面發售,這樣降低銷售難度。銷售過程中要做好記錄,絕不能出現一房兩賣嚴重有損消費者利益的事情。
三、重點節點及說明
銷售中,可以考慮“啞鈴式”投放房源,主要考慮到銷售初期由于各種宣傳到位勢必會引起市場轟動,形成關注點,房源投放比例較高;在經過一段時間的銷售過程以后銷售熱度勢必會慢慢減退,主要推介重點落在一些相對要偏一點的房源;在整個項目已經基本深入人心,消費者認同感增加了以后,準備后一輪的宣傳工作,再造一個熱點,將剩余下來相對位置好一點的典藏房源推出來。
項目預熱期
時間:20**年10月中旬——20**年10月底(待定)
主要工作:通過媒體發布廣告,告知項目信息;
工作建議:宣傳工作的同時銷售培訓工作展開,并開始接受客戶的咨詢、預定。
開盤銷售期
時間:20**年11月(待定)
主要工作:項目接待中心準備完畢,銷售人員、銷售道具全部到位
工作建議:開盤當日進行適當的銷售促進工作,利用折扣、贈禮吸引客戶,開盤期銷售房源控制在50%以內。
開盤持續期
時間:20**年12月(待定)
主要工作:銷售工作繼續進行。
工作建議:這一時期銷售工作也進入一種緩慢發展的階段,各式房源均衡投放,暗示房價上調的趨勢,促進購買。
余房熱銷期
時間:20**年1月
主要工作:隨著工程進度的進展,項目形象也開始深入人心。繼續新一輪的配合宣傳,銷售工作繼續開展。將重心轉移到綜合樓的銷售上來。
工作建議:適當進行銷售促進配合銷售工作,并且在價格上適當地進行一定的調整,比前面提升50—100元,同時又給出一定的優惠幅度,促進消費者購買。
四、銷售篇總結
銷售并不是獨立的過程,銷售需要有前期的廣告宣傳作為配合,開盤前期做好客戶積累,銷售也需要統一的銷售說辭,在銷售過程中展現出樓盤獨有的特色和帶給消費者實實在在的利益。銷售低開高走,注意銷售的策略和方法,只有這樣,才能夠將利益真正帶給客戶。
篇2：樓盤策劃銷售代理合同
樓盤策劃及銷售代理合同
甲方： （以下簡稱甲方）
乙方： （以下簡稱乙方）
甲方為位于之合法發展商。經甲乙雙方友好協商，本著合法、平等互利、協商一致的原則，就甲方委托乙方為“ 項目”策劃及銷售代理商事宜，訂立下列條款：
一、委托事項
甲方現委托乙方為“ 項目”全盤（總建面： 平方米）獨家策劃及銷售代理商。
委任期暫定為自二零零六年 月 日起至“ 項目”一期（總建面： 平方米）銷售率實現80%以上。
“ 項目”一期后該項目的委托事項，雙方將另行商討訂立合同。
二、合同標的
1、本合同的名稱：策劃及銷售代理合同
2、本合同標的金額：
本合同標的金額按照項目一期總銷售金額的2.2%（百分之貳點貳）計算，具體銷售均價參照市場行情并結合項目實際情況，由雙方商議確認。
3、有關銷售均價確定后，所產生的溢價部分的分成，雙方另行約定。
4、雙方約定的合同標的生效以乙方與客戶預（銷）售合同簽約為準。
三、服務內容與要求
雙方簽訂合同日起，乙方立即成立專案工作小組。在合同期間將完成下述服務內容：
市場基礎調研
項目市場定位
項目投資分析
項目方案設計優化
項目案名、推廣、VI系統
項目總體營銷思路
項目媒體廣告計劃
開盤方案及相關SP活動方案
項目銷售價格的制定與控制
銷售資料設計、建議及審核
接待中心與銷售道具布置建議
樣板房裝飾方案建議
戶外廣告計劃制訂、設計建議及審核
銷售策略及案場銷售模式
銷售培訓及督導
銷售代理
?。ㄒ陨瞎ぷ魍瓿傻木唧w時間由甲、乙雙方根據項目實際進度商定。）
四、費用支付
合同簽署之日起，甲方在五個工作日內先向乙方支付前期啟動費人民幣30萬元（人民幣伍拾萬元整）直至開盤銷售；若甲方無法在合同約定日期內開盤銷售，則甲方在以后每月5日支付策劃顧問費5萬元（人民幣捌萬元整），直至項目正式開盤。
項目正式開盤銷售后第二個月起，甲方在每月的前5個工作日內按前一個月的成交合同金額的2.2%（百分之貳點貳）結算,向乙方支付傭金。
溢價提成：以一房一價價表為基礎，實際成交價超出價格表以上的部分視做溢價，溢價部分甲、乙雙方各得50%（百分之伍拾）。
結算方式：傭金結算方式為月結，結付標準以客戶正式簽定購房合同并已支付首期款，其中首付款的金額不得低于該房總房款的20%，每月最后一天為結算日，每月成交單位有關之代理傭金、溢價提成款甲方須于次月5
5日前付清予乙方，收到款項后乙方應開具有效發票。
若甲方于委托期內自行銷售給買家，則該甲方自行銷售之單位計算在乙方業績之內，并按正常方式結算代理傭金。
如遇認購者簽署認購書后違約，認購者所付定金歸乙方所有。
銷售執行計劃根據項目實際進度、市場狀況，由甲乙雙方協商決定后另附。
本合同所指涉及到的款項均為稅后款項。
五、甲方責任
甲方按合同約定準時向乙方支付應付的傭金。
甲方承諾用于該項目的銷售推廣費用不得低于總銷售金額的1.5%(百分之壹點五)。
甲方自合同簽署日起應按合同約定向乙方提供工作所需的配合（如提供必要項目技術數據資料與企業背景資料等）。
甲方應于 月
日前確保乙方進入裝修完畢的現場接待處，幫助開通現場電話及相應的辦公場地與設備，并提供乙方工作人員住宿場所及生活必需品，使乙方能夠開展必要的工作。
甲方應于 月 日左右提供乙方所要求制作的銷售道具（如模型等）。
甲方確保項目能夠于 月 日前具備開盤條件。
對乙方提供的方案或提出的要求，甲方必須及時回復。
甲方負責辦理已簽約客戶的按揭與產權證等事宜。
甲方承擔項目銷售推廣費及案場發生的水電煤及通訊費等日常營運費用。
甲方負責收取客戶房款，并向乙方提供收取客戶定金所需的發票或收據。
甲方負責協助乙方辦理案場銷售人員的福利保險統籌等。
甲方應對乙方提供的報告等嚴格保密，不得泄露給第三方或變相在其它項目運用。
六、乙方責任
乙方應按期完成合同約定的服務項目，保證工作質量。
乙方高層領導及時跟蹤本項目操作進程，并參與市調思路、總體調整、擴初設計、
>營銷策劃方案幾個關鍵控制點的工作研討論證和總體把握，共同確定整體思路。
乙方成立一定人數的常駐婁底專案組
乙方負責招聘與培訓案場業務人員，并承擔他們工資、獎金、福利與保險統籌。
在委任期限內，乙方應主動與甲方定期召開例會，匯報工作執行情況，商討最新工作進程與服務內容。
任何有關項目的廣告須經甲方指定負責人簽字確認后，方可發布。
乙方負責收取客戶定金。
乙方負責安排與承擔駐婁底專案組人員的食宿等費用。
乙方若調換駐婁底專案組負責人，則事先通知甲方。
在項目實際操作中，乙方將盡力維護甲方的市場形象。
乙方發現甲方所提供的有關資料或工作條件不符合合同約定的，應及時通知甲方。
乙方對在雙方合作期間所掌握的甲方商業情況負責保密。
合同終止后，乙方應歸還甲方相關的資料。
七、合同的生效
本合同一式二份，由甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力；
本合同自雙方合法代表人簽署蓋章后，即時生效；
本合同未盡事宜，甲、乙雙方另行協商。
甲方：乙方：
地址：地址：
電話：電話：
簽定日期： 年 月 日
篇3：樓盤策劃釋義目
樓盤策劃釋義與目的
策劃就是"策謀及計劃"，策劃樓盤的好與壞，在于能否給予銷售業績的提升與目標之達成。
策劃主要分為：產品策劃，廣告策劃，銷售策劃。
策劃是將樓盤的獨特理念貫穿于整個樓盤銷售過程，從開始市場調研、產品定位、形象定位，直至銷售完結為止。策劃人員必須要有前瞻性及果斷、具備創作力、具有統籌能力及策略能力。無論樓盤大大小小的事項，例如文案、廣告內容、客戶背景、戶型圖、競爭對手狀態等等，都必須透徹掌握及親力親為，才不會出現與樓盤、與市場脫節。
策劃樓盤必須對樓盤及市場有全面掌握，開盤前已對整個銷售有全面的計劃，并須于銷售過程中及時做出調整(前瞻性及果斷)。
策劃創作
創作是沖擊客戶的潛意識，讓客戶的需求和渴望在意識的層面浮現出來。
目的：
----為樓盤達到最理想的銷售業績；
----令發展商用最小的資金達到最大的效益；
----塑造樓盤品牌知名度；
----塑造樓盤與眾不同的品牌個性、賣點。