一、市場分析
1、項目背景分析:
A、項目宏觀背景:
●項目時代背景:中國政府實施西部大開發的劃時代戰略
●項目區位背景:產業別墅位于西安長安科技產業園,屬產業園中的北示范區。
長安科技產業園是國家級開發區——西安高新技術產業開發區的重要組成部分,是西安市西部開發戰略實施過程中的重點建設項目之一,建成后將成為中國西部最具科技創業潛力的產業基地。
B、項目立項背景:
●西安是西部大開發的橋頭堡,高新技術開發區長安科技產業園是城市動力型地產的集中板塊,產業別墅是其中的示范性地產項目,是新型辦公物業的大膽創新。
●市場需求:
產業別墅的誕生源于市場對傳統專業寫字樓的種種非人性化因素的揚棄,對全新商務辦公理念和方式的需求。
2、市場概況分析:
A、市場概況:
●國外高檔辦公產品形態豐富,其中商務別墅類產品在配套及人性化設計上有一定經驗積累,此類產品被稱為“office park”或“villa park”等。
●國內高檔辦公用房需求日趨增長。開發能滿足最新一代辦公客戶要求的人性化、生態化的寫字樓已迫在眉睫。
●西安市場及西北地區尚無辦公用別墅產品面市。
●北京、廣州、重慶、西安等地,已有企業開始搬進別墅辦公,但這些別墅建設時定位于居住,缺乏辦公所須的商務環境。
●在全國范圍內看,產業別墅仍為高端稀缺產品。僅北京有可比性項目剛剛面市。
.森根國際:位于北京北苑地區,是北京第一家具有TOWNHOUSE風格的寫字樓。項目分為四期,一期商務區具有濃郁的德國使館風格,為三棟矮層德式風格寫字樓。1#樓地上地下各1500M2,層高5.5米;2、3#寫字樓獨立分為六個單元,2#樓每單元約800M2,使用率為88%;3#樓每單元約600M2,使用率為96%。項目車位、寬帶上網等方面配套較完善。售價10000元/ M2,與北京一般高檔高層寫字樓售價差別不大。
B、西安寫字樓市場簡析:
●西安市高檔寫字樓集中在高新西區、南二環沿線和城內。
●高新西區是高檔次寫字樓集中地,此區域寫字樓以高層為主,多以智能化、高科技等服務配套吸引客戶,其平均價格多在6000元/?左右。
●南二環寫字樓多為新建項目。市場分為“商住”形式的寫字樓和純商務寫字樓兩種,其平均價格在5000元/?左右。市場銷售較好。
●城內的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場為主。此區的寫字樓最大特點是各種商業配套成熟而豐富,但商務辦公配套及相關支撐行業缺乏,平均價格在6000元/?,市場銷售情況不好。
●目前西安市的高檔寫字樓普遍追求科技化、商務氛圍,但對于辦公環境的人性化、生態化始終沒有突破。
二、項目分析
A、產品分析
產品類型:
產業別墅是一種升級型且具有填補市場空白功能的產品,其建筑形態是別墅,而實用功能是商務辦公。
B、產品差異化分析:
產業別墅既需要體現居住型別墅高貴、人性化、園林化的優點,同時又須具備比傳統寫字樓更高檔次的商務配套。
●傳統寫字樓的缺點:
a、長時間等電梯,公共交通不好,影響工作效率;
b、辦公室不自然通風,自然采光差,造成資源浪費,不利于身體健康;
c、有效層高低,造成空間狹小擁擠的感覺;
d、員工沒有休息間或休息間條件差;
e、停車位秩序差;
d、辦公區附近很少有令人賞心悅目的景觀;
f、工作空間死板、缺乏活力,缺少人與自然的對話、缺少人性化、缺少人本關懷,直接影響工作者的熱情、遏止人的創造欲望和創新精
神。●產業別墅有別于傳統寫字樓的優點:
a、優秀的園區生態氛圍;
b、建筑風格獨具個性;
c、有良好的自然通風和光照,有自由、富有變化的、靈活個性的生活空間;
d、更完善的商務辦公硬件配套和軟件配套;
e、更舒適高檔的休閑會談場所;
f、體現的是一種非常尊貴與人性化的高級辦公狀態,能更大程度的激發人的創新精神和創造欲望。
2、產品USP提煉:
三、專案宏觀背景賣點:
長安科技產業園主要優勢分析
●政策優勢
整體規劃優勢:西部大開發的劃時代戰略背景下,長安園作為國家級開發區——西安高新技術產業開發區的重要組成部分,將建成中國西部最具科技創業潛力的產業基地;西安市政府的重點項目支持政策以及西安市的南移亦將使產業園受益非淺。
稅收優惠措施、土地優惠政策、園區財政扶持
提供融資擔保:對易于形成產業效應、建設期短的企業,如果由于目前資金短缺影響建設速度的,由產業區提供相關擔保,向商業銀行申請貸款。
提供企業援助:對能迅速形成產業形象的項目,產業區可以政府形式無償資助一部分資金,以支持企業發展。另產業區針對一些有市場、發展前景看好、收益較高的項目進行直接投資,注入相應的資金,支持企業搞好建設。
●服務及配套優勢
“一站通”辦公:產業區將對入區企業的審批、注冊、登記、立項等一系列手續實行“一站式”辦公流程,以簡化企業入區程序、提高辦事效率,為企業尤其是外來企業提供最大的便利。
高質量人居配套:180萬平方米的超大規模國際化社區《紫薇田園都市》,規模居西北地區之首,營造完美人居環境,完全滿足社區生活居住需要。
完善市政設施:產業區為入區企業設置金融、電訊、電信、通訊、郵政、教育及公交等全套機構,提供便利高效的市政服務。
功能區域規劃:產業區統一劃分為三大區域,包括產業區、中心管理區和生活配套區。產業區內除依據不同產業類型劃分相應的園區外,還規劃建設有住宅、賓館、公寓、管理中心、商貿中心、會展中心、圖書中心、藝術中心及大學、國際中學、“雙語制”小學、幼兒園等設施,滿足入區企業全方位的功能需求。
●經營理念優勢
高起點:長安科技產業園的整體運營招商由國有大型企業擔綱,具有雄厚的政府背景和強勁的綜合實力。作為國家和地區政府關注的重點項目,長安園所蘊涵的潛力與前景成為入駐企業的信心保證。
長遠眼光:產業區運做伊始即著眼于國際市場,充分考慮從各個環節與國際接軌,為海內外企業入駐提供了得天獨厚的條件。園區統一劃分為三大區域,包括產業區、中心管理區和生活配套區。從整體上考慮園區建設方案,區域功能合理,體現人性化理念。
城市經營:長安園的開發商已經跳出傳統消費型地產開發商的范疇,上升至城市運營商的高度。籍由產業別墅及長安園這一動力型地產典型代表的開發與運作對整個西安市及西部中國產生深遠影響。
品牌經營:品牌是產品對于各類型客戶最直觀和具有吸引力的整體感受。高科集團、新西部與紫薇地產長期形成的品牌觀深植于長安產業園的經營中,開發商具備的品牌感召力與品牌承諾進一步確立了市場的投資信心。
B、產品本體賣點
●產業別墅是城市動力型地產,是城市建設的核心推進劑;
●產業別墅是長安科技產業園的示范性項目,是西安、西部甚至全國地產開發的范例;
●產業別墅是對傳統辦公模式的一場革命,開創全新生態辦公理念,是辦公物業的最高形態——國際新人文商務標準OFFICE的真正體現,;
●領先傳統業態的商務服務及硬件設施配套;
●更高檔次的休閑會所,前所未有的工作享受。
●激發創造力的辦公空間。
3、項目SWOT分析
A、項目優勢:
●國內領先商務物業模式,填補了市場空白。
●具有西部大開發的背景。
●開發商實力雄厚,信譽卓著。
●首創動力型地產引爆市場。
●作為長安園的示范部分,可借助長安園和高新開發區進行市場推廣。
●市場對人性化、生態化辦公模式的需求。
C、項目劣勢:
●整個產業園區政策環境、投資氛圍及相應配套較差,對外埠和國外企業進駐造成障礙。
●單體項目建筑面積大,每棟別墅面積約在1400—2600?之間,總房款很高,非普通企業所能承受。
●項目形態新穎,市場認知度低。
D、項目威脅:
●總房款很高,所以銷售難度大,非一般銷售手段能達到目的。
●短期內難以引起市場深度認知。
●全國各科技園區之間產生市場爭奪。
●項目經管高度不夠。
四、項目綜合定位
1、目標客戶定位:
A、 基于產業別墅產品的高端性與稀缺性,決定了其目標客戶群范圍較小。
B、目標客戶為綜合實力雄厚的企業。此類企業的領導人著眼于建立良好的企業文化和企業環境,有強烈的創新意識,對企業形象有較高要求。同時,這類企業家投資謹慎,對物業的性價比及升值潛力判斷有較豐富的經驗。
C、目標客戶按所有制機構和規模分為三類:
●大中型民營企業;(首推)
●大型國有企業;
●中型外資企業。
D、目標客戶行業細分在市場調研完成后進行。
2、產品市場性價比定位:
項目定位為高檔產品,價格定位在市場中高檔水平。
3、案名建議:
A、案名剖析:
產業別墅是一個優越而人性化的辦公環境,案名要能體現出:1、生態化、園林式;2、全新的、高檔次的商務模式;3、空前的、具有第一性的。
B、案名建議:
壹號公園、企業商務御花園、企業公園別墅、壹號官邸
第二章營銷推廣策略
一、核心營銷戰略
1、動力型地產解碼:
A、專案成功關鍵:
●動力型地產既是一個引爆市場的全新概念,又代表著實質性、前瞻性、建設性的地產開發形態。這一地產模式的推出是為本案成功的關鍵所在。
●圍繞動力型地產的特質:產業別墅與普通消費型地產在產品形態與目標客戶選擇上都有很大區別,需要利用非常規的重量級營銷手段來實現核心戰略:
動力型地產、運動戰消化。
B、動力型地產互動流程:
如下圖所示:動力型地產之精髓是由三大創新帶來三大收益的一個良性互動過程,由這一過程最終形成推動城市發展的巨大力量。
2、價格策略:
A、價格控制:
本案價格策略從一側面充分顯示了產品的強大競爭力,高品質商用新產品并未因追求超高利潤而選擇超高價位,而是結合市場需求設定中高價位;緩釋全新業態上市時的概念認知難度。
B、價格杠桿運用:
●本專案價格杠桿運用策略在一定意義上可理解為:高開高走。起點即為項目均價,利用強有力的市場推廣和項目本體逐步浮出水面帶來的強大沖擊穩步提升價格。
●計劃通過銷售杠桿的運用,最大限度促進銷售并最終實現平均15%-25%的超價收入。
二、傳播推廣策略
1、整合傳播策略
如下圖所示:在整合模式上的分眾傳播方法使得每一分營銷費用都用到實處,起到實效。全面結合本案產品實質高端性、稀缺性的特點,精確鎖定目標客
戶群體。2、媒介組合策略及預算分配圖
如下圖所示:在整體傳播費用中,以廣告攻勢為主體,有機配合事件公關和促銷攻勢。在主體的廣告攻勢環節,采取內外結合、環環相扣的戰術。在西安本地傳媒投放的基礎上輔以全國性媒介的高空轟炸,迅速深化市場對本案的認知。
3、傳播戰術組合圖
A、廣告新聞標題:
●產業別墅全球拍賣公告
●WTO新西部.動力地產(長安園/產業別墅)全面入世
●中國長安版塊.動力型地產的天驕[企業壹號公園]誕生宣言
●世界500強,西部50強
●中國地產第三次革命
●香港、倫敦、紐約,我們看那里的CBD西安高科集團打造西部中國的CBD
●中國地產的新大陸—[企業壹號公園]
●[企業壹號公園]新西部財富總部
●開創新人文國際商務標準------產業別墅/企業壹號公園
●[企業壹號公園]—永不謝幕的新財富特區
●西部中國的驕傲
B、公關活動促銷主題
●產業別墅國際拍賣會暨上市新聞發布會
●動力型地產與城市經營論壇
●“品牌企業”入駐壹號公園慶典
●“壹號公園”時代精英嘉年華會
●優秀民企企業家“壹號公園”觀摩團
●“壹號公園杯”新西部十大新銳企業家評選
三、銷售策略
1、銷售階段控制
在全案的銷售控制中,圍繞階段性的傳播推廣重點形成了本案的三次銷售浪潮。
2、銷售創新戰術
A、營銷戰略創新
●借勢營銷:借西部大開發,國家對西部重點城市的政策扶持之勢,借西安市城市經營對長安產業園整體推動之勢,實現本案的借勢而上,有勢可依。
●互動營銷:充分利用紫薇城市花園、已入駐長安園各企業和產業別墅的品牌鏈接,實現園區內產業區、住宅區、行政辦公區的互動、多贏。
B、本案的銷售創新戰術充分結合了動力型地產、運動戰消化這一核心戰略。揚棄了傳統的坐店式銷售,提倡與目標客戶的更多實效性溝通,講究走出去、請進來;以階段性重點事件營銷為引爆點。
C、五大營銷戰術創新
如下圖所示:五大營銷利器為核心戰術,輔以長久以來形成的系統銷售技巧,銷售力量抓住每次契機一錘定音。
●ONE TO ONE直銷營銷模式:
揚棄傳統銷售代表形式,由高素質經理級人員專項負責意向中客戶,專人服務,深度溝通。
●泛CLUB營銷模式:
除形成本案自有會所會員企業之間的口碑傳播的巨大力量外,同時針對性利用俱樂部的高端客戶集群性,對諸如高爾夫俱樂部、網球俱樂部、高級商業俱樂部等目標重點推廣。
●新空間賣場營銷模式:
傳統售樓處將以現代商用物業文明展覽館的形式面向市場和客戶。以高科技感、高時代感的氛圍給予每一個到訪者巨大的感官沖擊。銷售人員將扮演講解員的角色,系統的指導客戶如何最大程度的享用本案帶來的全新商務體驗與物業附加值。
●階段性主題營銷模式:
消費型地產常見的銷售方式明顯不適合本案,當以波浪式營銷事件和主題活動貫穿全案,形成三大熱銷階段的核心舉措。
●拍賣營銷模式:
本案強勢開盤方式,通過充分的前期籌備引進重量級企業拍賣會上造勢,使本案一炮而紅。同時拍賣會亦可落定部分客戶。
第三章項目提升建議
一、項目運營建議:
1、《長安園示范產業區——產業別墅》示范重點
●形象示范:
產業別
●規劃示范:
規劃設計具有超前性與先導性,體現新理念與新手法,使示范產業區同時具有環境景觀的示范作用;
創造一個布局合理、主題新穎、意想突出的現代示范產業區,建設新時期生態型、國際化科技產業園區形象。
●產業鏈示范:
長安園提供金融服務、政策支持,以及園區內物流、住宅、商業、辦公、文化休閑等全方面的配套,園內園外形成良性互動的產業鏈循環,而產業別墅是產業鏈上極具特色的一環。
●綜合效益示范:
產業別墅不僅為企業帶來經濟效益,亦體現社會效益與邊際效益協調關系的示范,并作為動力型地產的代表性作品創造綜合效益的示范。
2、管理創新
A、政策創新
●一站通關:
園區為入駐產業別墅企業的出口業務提供協助辦理海關手續,設立產品出口快速通道,使企業有效掌控國際商機,真正實現無壁壘貿易交流。
●“企業外交官”全程解決方案:
為避免“水土不服”現象,園區管委會免費負責為每家入駐企業量身聘配一名長期“企業外交官”,協助辦理企業入園一切手續及日后經營中相關法律、外聯事務,確保企業入園一站通、經營事事通!
●企業融資:
園區為入駐產業別墅的企業提供:憑土地證一次性的享受與購地款相應數額的貸款擔保服務,解決企業經營資金困難。
●稅收政策:
入駐產業別墅的企業可享受園區對外商投資企業之稅收減免優惠政策,還可享受國家鼓勵外商投資中國西部地區的所得稅延長三年減按15%的稅率征收及擴大投資領域和降低控股比例的有關政策規定。
B、觀念創新
●產業別墅是一種新型物業,它以及它所在的長安科技產業園的開發建設模式是中國高新科技產業園區、動力型地產開發模式的一大創新,是開發高科技園區的大膽嘗試,將成為西安市及全國城市“城市經營”的有益示范。
●新型物業項目的成功,作為開發商需要在項目的整體運營觀念上的實現創新,從傳統的物業管理職能深化成為入駐園區企業的事業伙伴,以多角度提升物業附加值、提高CS(客戶滿意度)的觀念出發,經營產業別墅。
C、服務創新
全新的物業模式,將形成企業全新的OFFICE辦公方式推動企業文化的發展。做為開發運營商在軟性服務方面要作好充分的準備,以配合專案的硬件形態和支撐產品的市場定位及高附加值。
二、產品力提升
1、基本配置(略)2、新人文國際商務標準OFFICE
通過產品力的提升,使產業別墅進一步成為國內首推“新人文國際商務標準”的寫字樓產品。
新人文國際商務標準OFFICE由三大考評標準:“生態化標準”、“智能化標準”、“人性化標準”構成。
篇2：商業地產全程營銷代理合作協議
商業地產全程營銷代理合作協議
甲方:(以下簡稱甲方)
法定代表人:
公司地址:
公司電話: 傳真:
乙方:(以下簡稱乙方)
法定代表人:
公司地址:
公司電話: 傳真:
經甲、乙雙方友好協商,依照我國《合同法》有關條款規定,就甲方開發項目之項目市場研究、整體營銷推廣策劃、廣告創意及設計、銷售代理、招商策劃及實施事宜,達成如下合約條款:
1、合約標的
1.1標的名稱:
1.2標的地址:
1.3標的范圍:本合同生效之日起未銷售部分商品房,含住宅、商業用房(甲方已簽定銷售合同及定金協議的住宅、商業用房外,土地轉讓除外)。
2、合作方式
甲方全權委托乙方為合約標的唯一全程營銷代理方。
2.1本合約范圍系指甲方委托乙方執行本項目各階段之項目市場研究、整體營銷推廣策劃、廣告創意、銷售代理及實施等工作。
2.2本項目自簽定合同之日起,任何商品房銷售成交所得均視為乙方業績(含甲方工程抵款,政府公關銷售等其它任何銷售),m.airporthotelslisboa.com乙方按本合約6.1條款規定之標準收取傭金,甲方須按本合約第5條、第6條規定向乙方支付傭金。
3、合作內容
3.1統籌協調項目整體營銷工作,并提出相應建設性意見。
3.2總體營銷推廣策略制定,經甲方同意后組織實施。
3.3具體營銷推廣活動的實施和監督(包括:推廣主題策劃、廣告創意、現場包裝策劃、促銷活動策劃執行、媒體宣傳組織及其他相關營銷推廣事宜)。
3.4媒體關系建立及維護。
4、物業定價
4.1本項目之價格體系由乙方在進行充分市場調研的基礎上,書面列出項目價格體系底價表和標準售價表,交由甲方審核,待雙方協商一致后,經雙方簽字蓋章后作為合約附件。
4.2項目價格體系標準售價表為對外銷售公布價格。
5、銷售執行條款
5.1銷售進度:
5.2成交確認方法:
在本合約有效期內,客戶與甲方一經簽定正式購房買賣合同并交付首付款后,即視為該客戶成交,計算入乙方當月銷售業績,并按本合約第6條結算傭金。
5.3退房處理
已成交并計提傭金的商品房發生退房,在發生當月扣回已提傭金的50%。該商品房以后又銷售當月計提傭金,若因甲方原因造成退房,乙方不承擔任何責任,且該房業績應足額計算,傭金按足額計提。
6、營銷管理傭金計取標準及支付方式
6.1甲方委托乙方進行的本合約內營銷推廣策劃代理費按本項目銷售總額提取,按月支付方式結算,按實際回款金額計提 %,具體提取方式與銷售目標掛鉤:
6.1.1完成當月銷售目標按 %預提;
未完成當月銷售目標按 %預提;
完成120%以上按 %提取。
6.1.2若乙方連續在一個季度內未完成銷售任務,則甲方有權解除本合同
6.1.3若乙方在每季度目標完成在90%以上時,甲方應補足總額2%的銷售提成。
6.1.4乙方銷售超出甲方雙方議定的項目價格體系底價表的溢價部分金額,乙方按溢價部分金額的30%提取傭金(傭金只能計算一次)。
6.1.5客戶退房未退定金甲乙雙方按5:5分成。
7、雙方責權
7.1甲方責權
7.1.1提供本項目合法、持續運作所需政府文件及相關資料,并負責項目整體開發管理工作。
7.1.2如期支付本合約規定之各項費用及傭金。
7.1.3指派專職人員配合乙方工作,所有派駐及售樓環境之甲方人員,均須無條件接受乙方項目經理在銷售上的指揮。
本文提要：就甲方開發項目之項目市場研究、整體營銷推廣策劃、廣告創意及設計、銷售代理、招商策劃及實施事宜,達成如下合約條款:具體營銷推廣活動的實施和監督(包括:推廣主題策劃、廣告創意、現場包裝策劃、促銷活動策劃執行、媒體宣傳組織及其他相關營銷推廣事宜)。
> 7.1.4指派專職人員駐售樓現場負責收取售樓款、辦理公證、銀行按揭、房產證等相關事宜。并相應承擔甲方派駐人員的工資、獎金、工作餐、統一著裝、通訊、交通、醫療、社會保險等一切費用,售樓環境內所發生的水、電、電話費、設施設備維護維修費用由甲方承擔。售樓環境所需保安、保潔員所產生的相關費用由甲方承擔。
7.1.5負責銷售合同等相關資料的提供和保管。
7.2乙方責權
7.2.1如期執行上述合約規定之全部服務內容。
7.2.2指派專職人員擔任本項目經理,全面負責項目操作過程中的銷售、推廣等工作的整體協調、組織。
7.2.3承擔乙方派駐人員的安全責任和工資、獎金、社會福利等一切費用。
7.2.4對甲方之客戶服務提供協助。
7.2.5本合約終止后,向甲方移交所有相關項目資料。
7.2.6保證金支付方式:開盤之日起,三個月每天在"天天房產"滾動播出項目宣傳廣告,播出時間每次不低于20秒,總費用折合人民幣30萬元。
7.2.7在市內不低于40個網點做銷售宣傳。
8、解除合約條款
8.1根據實際情況,甲、乙雙方可協商解除本合約,若因甲方廣告投放不到位等原因造成的銷售任務無法完成,則甲方無權解除本合同。
8.2雙方解除本合約,須于雙方確認解除合約之日起五日內,將已成交而未結算之物業按本合約第6條之規定一次性全額結算乙方應收傭金。
8.3雙方按本合約第8.2條之規定,結算完畢后合約即自行解除。
9、違約責任
9.1在本合同有效期內因法律法規規定的不可抗力因素導致合同無法履行的,不視為違約。
9.2本合同簽訂后,因甲方原因造成工程停工的,不能如期交房的或直接影響銷售行為的,不能完全履行本合同約定之甲方責任條款的均視為甲方違約,乙方有權單方終止本合同。
9.3乙方保證按經甲方批準后的銷售條件、政策、方案進行宣傳推廣及銷售代理。乙方違背上述行為的,視為乙方違約,甲方有權單方終止本合同。乙方在銷售過程中有故意損害甲方利益的視為乙方違約,甲方有權單方終止本合同,并要求乙方賠償損失。
9.4每月結算期為當月 日至 日若甲方不按協議約定支付該項目的代理傭金及其他約定由甲方承擔的費用的,每逾期壹日,甲方向乙方承擔應付款項5‰的滯納金。
10、合同的生效、變更和終止
10.1合同經雙方法定代表人(或委托代表人)簽字、蓋章后,本合約正式生效。
10.2本合同生效后,合同雙方不得擅自更改或解除本合同,如需對本合同進行更改或解除,須經合同甲乙雙方協商一致并簽定補充協議。補充條款若與合同有關條款發生抵觸,則以補充協議為準。若甲方單方變更或終止本合同,則需賠償乙方經濟損失10萬元。
10.3本合同有效期:本項目全部銷售結束時(銷售任務完成總目標的90%即認定為銷售結束,尾盤銷售不做任務考核),(來自:m.airporthotelslisboa.com)雙方的合同關系即告結束。
10.4本合約一式四份,甲、乙雙方各執二份,均具同等法律效力。
10.5任何未在本合約中專門列明的工作內容和未盡事宜,不視為乙方承擔,雙方可協商簽訂補充合約,該補充合約與本合約具同等法律效力。
10.6按照本合約相關條款,所有甲方支付該乙方的各項傭金均須用人民幣現金或轉帳形式支付。
10.7本合約執行過程中,雙方各類往來文本均需經雙方法定代表人或法定代表人書面授權代表人書面共同確認同意,所有此類文本視同本合約附件,與本合約具同等法律效力。
12、爭議解決
在本合約執行過程中,如雙方發生經濟或法律糾紛,可向當地人民法院提起訴訟。
甲方:(蓋章) 乙方:(蓋章)
代表: 代表:
簽約日期: 年 月 日
簽約地
篇3：全程營銷招商銷售總代理合同
房地產全程策劃及招商代理工作內容 href="http://m.airporthotelslisboa.com/ewxt/dy*/110226.html" target=_blank>甲方：江蘇z置業有限公司（以下簡稱甲方）
乙方：上海z房地產銷售有限公司（以下簡稱乙方）
甲、乙雙方就z國際廣場項目(暫定名)的全程營銷策劃、獨家招商總代理、獨家銷售總代理合作事宜，達成如下協議，以資甲、乙雙方共同信守。
第一部分：本協議有關的重要概念定義
1．甲方：系指江蘇z置業有限公司，甲方為z國際廣場房地產項目的合法發展商，具有組織項目開發及銷售、經營的全權。
2．乙方：系指上海z房地產銷售有限公司，為z國際廣場房地產項目提供全程營銷總代理服務。
3．本項目：系指位于江蘇省泗陽縣z國際廣場商業物業，項目四至范圍，項目占地面積平方米，規劃建筑面積約萬平方米的商業項目。若“z國際廣場”名稱發生變更，不改變本合同對此項目的實質描述。
4．甲方的協作單位：系指甲方委托的規劃設計和單位等
5．宣傳中對外稱謂：
發展商：江蘇z置業有限公司
全程營銷：上海z房地產銷售有限公司
6．招商率：實際完成招商面積/物業可招商面積。
7．銷售底均價：甲乙雙方共同確認的本項目可售商業物業平均銷售最低價。
8．銷售底價：乙方根據銷售底均價表所做出本項目整盤的一鋪一價表，經由甲方確認的一鋪一價表中的價格即為銷售底價。此價格作為合同附件為具體結算每套商鋪的銷售傭金及溢價的依據。
9．銷售率：已簽定商鋪銷售（預售）合同總銷金額（含已收取不可退大額定金部分物業）/物業底價總銷金額。
10．傭金：系指甲方應支付予乙方的營銷策劃費、銷售代理費、溢價分成費、招商代理費。
11．溢價：溢價=銷售（預售）合同價格—銷售底價（由甲乙雙方共同確認），本項目的溢價結算按照實際預售合同價格與銷售底價一鋪一價表對應單套結算。
第二部分：合作原則
1、平等、誠實、信用原則：
甲、乙雙方據此原則簽定本合同，并在本項目合作中嚴格遵守。
2、整合營銷原則：
乙方發揮其自身公司多個專業部門整合優勢，將對本項目的產品策劃、營銷策劃、公關活動與招商、銷售等多板塊服務加以整合，并貫穿本項目全程，進行全程營銷策劃、招商代理、銷售代理服務。
3、捆綁合作原則：
甲方向乙方支付的整合營銷策劃及銷售代理、招商代理服務費分為三部分：（I）營銷策劃費；（II）銷售代理傭金及溢價分成（Ⅲ）招商代理傭金。
4、書面作業原則：
在合作期間，甲乙雙方之間所有的方案及申請確認、批復、工作聯系均采用書面化形式，若任何一方對于對方所提交的任一書面計劃及申請在一周內不予書面簽字回復，則視為對于本計劃或申請的意思默認，提交方有權根據自身所提交的計劃及申請進行實質性的推進實施，確認方應予以充分配合履行。
第三部分：委托內容
A、全程營銷策劃
B、銷售代理
C、招商代理
以上內容具體參見附件1。
第四部分：本項目的合同期限
甲方聘乙方作為本項目的全案策劃以及獨家招商、銷售代理單位，期限為自合同簽約日起至本項目商業銷售及招商完成80%或以上為止。（下簡稱合同期）
第五部分：乙方責任
1、乙方全權獨家代理本項目的全程策劃、銷售代理及招商代理工作。
2、合同期內，乙方成立項目專案小組為甲方進行全程營銷策劃服務。
3、乙方項目專案小組在本合同生效后成立，具體的銷售隊伍及招商隊伍進駐現場時間則根據項目推進需要而定。乙方工作人員的招聘、培訓、管理、日常開支、費用全部由乙方自理。乙方的財產及人員的人身保險均由乙方自行負責。
4、為使項目的各項工作順利開展，雙方形成項目例會制度，乙方派項目專案小組相關成員參加例會，例會的召開原則上每兩周一次，至開盤前三個月為每周一次，例會地點在宿遷市泗陽縣。
5、乙方在合同期間為甲方提供前述“第三部分”所述的內容，實施完成甲方認可的工作內容。
6、乙方每階段工作的報告、計劃、設計方案內容須經甲方審核，并按雙方認同的審核意見進行修改，最終以雙方簽字認可為準。
7、項目產品定位、產品規劃建議 >、營銷策略、推廣策略、銷售策略、銷售價格體系、招商策略、招商價格體系由乙方編制完成，甲方書面簽字確認后執行，但在實際操作過程中，在本合同第七部分2.1條的底均價不變的情況下，在底均價之上乙方可視情況而定作相應的銷售或招商底價調整，以利于項目銷售及招商工作目標的順利達成。
8、乙方有權對于本項目的規劃方案、物業要求、裝修風格、后期商業經營管理、售樓處、招商處的建筑、選擇、質量、時間節點保證方面提出合理化要求及建議，甲方應充分予以配合。
9、除甲方同意公開發布的信息外，乙方有義務為甲方所提供的有關本項目的準確的銷售及招商數據及其他相關資料和文件嚴格保守秘密。
10、乙方應根據甲方工程進度的實際情況，及時向甲方提供相應的策劃方案，否則甲方有權力要求乙方改進服務或更換人員，直至終止合同。
11、乙方未經甲方正式書面授權，不得向客戶收取任何費用。
12、在代理銷售過程中，如因乙方未經甲方書面批準而實施工作中造成客戶對甲方提起的關于本項目銷售的索賠，造成的損失由乙方負責。
第六部分：甲方責任
本合同生效后，甲方須根據具體工作要求及時向乙方提供有關本項目的詳細資料。包括土地使用證、土地使用合同書、規劃許可證、施工許可證、施工合同、開工許可證、投資許可證、開發公司資質審查、工商營業執照、預售批文等全套法律文件。
甲方負責向乙方提供與本項目策劃、創意、設計、制作等有關的一切合法、真實、及時、清晰的資料，并在條件許可的前提下，組織乙方與甲方協作單位進行研討，以便乙方充分了解本項目的實質內涵，有利于乙方更好地規劃營銷戰略與策略。
甲方應尊重乙方的專業知識和能力，并給予乙方合理的作業時間。
甲方應按雙方商定的時間計劃對乙方提交的報告、計劃、設計方案等進行審核和認可，甲方應以書面形式明確表述其對乙方提交營銷推廣計劃、銷售計劃、招商計劃、策略方案的修改意見，并在雙方約定的時間內審批同意乙方提出的工作及策略計劃。
在合同期內，甲方授權負責本項目策劃與乙方接口相關工作,代表甲方對乙方提交的各部分工作方案進行審核和確認。甲方授權人員的簽字相當甲方公司認可。若授權人有變化，需提前一周書面通知乙方。
甲方負責按照本協議書的規定，按時向m.airporthotelslisboa.com乙方支付費用，以便乙方工作正常展開，否則乙方有權在一個星期后停止所有工作直至資金到帳，且乙方在此期間所產生的人員及案場管理費用支出由甲方承擔。
甲方有義務為乙方對本項目所進行的調研、策劃、創意、設計等方面的創作作品及乙方為甲方所提供的資料保守秘密。
甲方應充分配合乙方的銷售及招商工作，按照實際工作需要，對于售樓處、招商處的建設、交付、使用在時間節點及質量上予以保證，交付使用的時間節點應根據第六部分第12條甲方擬定的工程進度計劃和乙方做好的各階段相應的工作安排及第五部分第3條乙方擬定的進場時間，雙方商議確定，若甲方未能在約定的時間內交付使用，乙方的考核期相應的順延。
在雙方同意營銷宣傳計劃的基礎上，甲方在媒體宣傳的費用投入、銷售、招商宣傳道具的印刷、制作的時間節點、費用支付、質量控制上應給予充分的配合，以便于乙方工作的順利展開。
10、甲方在一期項目中應在工程、相關管理機構及政府職能部門的溝通協調上給予乙方支持。
11、配合銷售及招商工作，甲方需對本項目之工程進度、面積審定、建材說明、質量保證、交房標準、物業結構、配套實施等產品說明在不得晚于本項目第一次正式開盤前壹個月以書面形式交予乙方，以便乙方的終端銷售說辭組織，或因此部分內容引致的銷售爭議及連帶責任均由甲方承擔。
12、甲方應根據一期工程實際工程進度，擬定工程進度計劃表經蓋章確認后以書面形式遞交乙方，乙方應根據此計劃表做好各階段相應的工作安排。甲方蓋章確認的工程進度表應包含有重要意義的工程節點計劃，包括但不限于本項目開工日期、結構封頂日期、竣工日期、房屋交付日期等。如工程進度有所變更，甲方應提前兩周以書面形式通知乙方，以便乙方做好相應的調整。（工程進度表作為本合同之附件）。若甲方實際工程進度發生拖延影響銷售進度，甲方應及時通知乙方。若時間延誤超過2個月，則第三個月起，甲方應按每月人民幣2萬元賠償乙方的管銷等費用。
13、乙方作為一期項目的獨家營銷策劃、招商及銷售代理單位，享受獨家代理權，甲方不再委托任何第三方介入本項目的策劃、招商及銷售工作，亦不自行招商或銷售。
14、對于甲方關系客戶的所有銷售、招商手續及合約簽定，均應由甲方交由乙方辦理。所有有關本項目的招商及銷售成果，均歸乙方所有，視為乙方的工作業績。
第七部分：費用及支付方式
費用收取分三部分：
1、前期策劃服務費
本項目前期策劃服務費為人民幣陸拾萬元整（￥600,000.00元）。
2、銷售代理費用及溢價分成
2.1底均價：甲乙雙方確認本項目的銷售底均價在本項目產品定位及業態規劃、產品規劃全部完成后，于20**年1月15日前經雙方協商另行約定簽署備忘錄，本備忘錄將作為本合同之附件成立。
2.2銷售代理費用：
A、乙方按照實際總銷金額的1.8%收取銷售代理傭金；
2.3溢價分成：在實際銷售過程中，本項目的實際銷售價與一鋪一價底價表之間的差額稱之為溢價，此部分的溢價甲乙雙方將按照70%：30%的比例予以分成。
2.4銷售政策：由于本項目為商業用房，在實際的銷售過程中，部分物業將采用返租、帶租約出售等各種銷售政策配合銷售，甲乙雙方在本項目的最終結算底均價的認定，應按照本合同前述約定之底均價除去各項銷售政策折扣因素之后的實際底均價作為最后結算底均價，并以此價格作為傭金及其他相關費用的結算依據予以核算。
2.5一鋪一價底價表一經雙方確認，乙方銷售任何商鋪均不得低于該
表格約定的價格。2.6如有特殊客戶，經甲方要求必須低于一鋪一價底價表銷售的，仍視為按底價表售出，該部分仍計入乙方業績，但乙方的傭金提取按實際銷售價格計算。
3、招商代理費
3.1結算條件：乙方在招商過程中與商家簽定的招商合約期限達一年或一年以上，商家支付首期意向金即視為有效，乙方有權向甲方收取招商傭金；
3.2結算標準：乙方代理傭金的收取視具體商家引進后的合作方式而定
u與甲方（或甲方指定的商業經營管理公司）簽定商鋪租賃協議的商家，乙方收取該商鋪2個月的租金作為招商代理傭金；
u與甲方（或甲方指定的商業經營管理公司）簽定聯營合作協議的商家，乙方的招商代理傭金為：可實現月租金換算部分商業面積每平方米月租金×已簽約招商總面積×2個月；
3.3在實際操作過程中，若因為市場需要后期的招商政策需發生變化，不影響招商傭金的結算；
3.4以上費用含乙方終端招商處人員管理費用，不含招商媒體發布、終端宣傳物印刷（樓書、海報、房型圖冊、售樓處、招商處內部裝修、銷售、招商宣傳道具、招商處、活動、公關、禮品、房展會參展、模型制作、效果圖等費用）。
支付方式：
1、全程策劃服務費：
l第一部分：甲方應于本合同生效后的三日之內支付人民幣貳拾萬元整（￥200,000.00元）,作為前期的啟動費用。
l第二部分：金額為人民幣貳拾萬元整（￥200,000.00元），甲方應于乙方提交本合同之附件1中列出的全程營銷策劃A部分工作，并正式提交報告后三日內支付。
l第三部分：營銷策劃費余款人民幣貳拾萬元(￥200,000.00元)，甲方應于乙方提交本合同之附件1中所列出的全程營銷策劃B、C部分工作，并正式提交報告后三日內支付，此部分費用于乙方第一次結算招商代理費和銷售代理傭金時沖減扣除.。
2、銷售代理傭金、溢價獎勵費用支付方式：
l銷售代理傭金及溢價獎勵費用的支付按照實際銷售業績進行單套結算；
l傭金及溢價獎勵支付條件
A、揭購房客戶已正式簽訂購房（鋪）合同、繳足所購房（鋪）首期款、購房（鋪）客戶已提供甲方或按揭銀行確認的按揭資料；
B、一次性付款客戶按實際到款比例予以支付。
l根據項目的工程進度及市場狀況，本項目的推案分期分波次推出，甲乙雙方共同確認本項目的推案分期銷售計劃，推案房源各階段的銷售考核指標為：
A、第一階段：各波次推案房源正式開盤后3個月內，完成該波次銷售底價總銷金額的30%；
B、第二階段：各波次推案房源正式開盤后7個月內，完成銷售底價表總銷售金額的20%，累計完成該波次銷售底價總銷金額的50%；
C、第三階段：各波次推案房源正式開盤后10個月內，完成銷售底價總銷金額的20%，累計完成該波次銷售底價總銷金額的70%；
D、第四階段：各波次推案房源正式開盤后13個月內，完成銷售底價總銷金額的10%，累計完成該波次銷售底價總銷金額的80%；
E、階段性考核指標的考核標準為客戶繳足所購鋪的首付款并簽訂購鋪合同。
F、若乙方連續二次未完成該階段累計銷售目標的80%，有權解除合同，不承擔任何違約責任；
G、若甲方在乙方連續三次未完成該階段累計銷售目標后仍繼續與乙方覆行本合同，則自第四個階段按照各階段的階段性考核指標予以考核，不再進行階段性銷售指標累計考核。
l自開盤起，于每自然月底，乙方根據當月銷售業績，按照約定的比例進行傭金及溢價獎勵費用的結算，并于當月提交予甲方，經甲方審核無誤后于次月十日前支付予乙方。
l傭金及溢價結算，按照實際銷售一鋪一價與一鋪一價底價表對照后進行單套結算。
3、招商代理傭金支付：
自本合同生效之日始，于每自然月底，雙方根據當月招商達成業績，以首筆租金到達甲方帳戶即可進行代理費用結算，甲方應于次月十日前將該月的代理傭金全額支付給乙方。
4、營銷推廣費用：
l本項目總體營銷推廣費用比例控制在總銷金額的1.5%以內進行編列預算計劃，由甲方支付該筆費用。乙方提案由甲方審核后實施，甲乙雙方充分溝通并經雙方同意后實施；根據市場及項目銷售招商實際情況，甲方有權在此比例基礎上進行上下調整。
l乙方于每自然月20日之前提交次月的營銷推廣計劃、媒體發布計劃，方案預算報甲方審批。廣告費用的支付由甲方支付給乙方或相關媒體，若因m.airporthotelslisboa.com甲方或乙方的原因造成媒體發布不能如期正常進行，而造成的銷售、招商工作滯后，由雙方各自負責。甲方所支付的廣告費用應對乙方公開，以便于乙方控制媒體計劃及預算分配。
l營銷推廣費用包括本項目的廣告媒體發布費、各項關于本項目的公關活動及促銷活動費、銷售道具的印刷制作費、異地銷售及招商工作中非乙方公司員工的工資、獎金及餐飲的其他費用。
5、案場辦公經營費用：售樓處及外展處的建設、租賃、裝修裝飾、家具、電腦、復印機、打印機、傳真機、飲水機等固定資產的購置費用、水電費、通訊設置的設備購置及申請開通費用、合同購買、花木租賃、案場保安及保潔費用均由甲方承擔；案場及外展處的通訊（含電話、網絡）的使用費、辦公用品的耗材費、固定設備的維修費用由乙方承擔。
6、其它費用的支付：
為充分配合市場運動的需要，若甲方委托乙方代理終端制作物的印刷品制作、效果圖制
作、模型制作等，甲乙雙方將另行簽訂單項合同。
7、在銷售及招商過程中，若客戶或商家在簽署了《購房定金合同》、《租賃意向書》、《聯營意向書》并交付定金后悔約，且該定金被甲方依約沒收，則由甲乙雙方均分該定金，該定金部分于發生的次月結算。
8、甲方若延遲支付以上各項費用，需按千分之一點五的日息支付滯納金。
結算確認及付款，乙方有權暫停所有代理服務并不承擔違約責任，甲方應在收到乙方的服務
暫時停書面通知后的10日內，結清所有應付款項及相關滯納金。
10、根據上述第9條之約定，若甲方在收到乙方的服務暫停書面通知后30內，仍未結清所有應
付款項，本合同即行終止，甲方應于合同終止后10日內，將所有之前所發生的銷售、招商代理傭金及策劃費用進行結算并支付予乙方，并承擔違約責任
第八部分：違約責任
1、合同期內，除本合同第七部分第10條之約定外，甲、乙雙方任何一方如要提前終止合同，須提前一個月書面通知另一方，在結清所發生的款項外，支付人民幣伍拾萬元作為違約金。
2、在本合同期間及合同期滿后半年內，甲乙雙方不得錄用在本合同期間在合作方單位為己方工作的職員，否則是視為違約，每錄用一人，違約方應向守約方支付人民幣伍拾萬元作為違約金。
3、由于地震、臺風、水災、火災或其它不可預見并且其發生的后果不能防止或避免的不可抗力事故，致使合同不能夠履行時，遭遇不可抗力的一方，應立即將事故情況書面通知對方，根據不可抗力事故對履行合同的影響，由雙方協商是否解除合同或修改合同。
4、本合同簽定后，如發生爭議，雙方可進行友好協商，協商不能解決的，可向雙方項目所在地法院提請訴訟。訴訟期間，除與訴訟有關的部分外，雙方應繼續履行合同中規定的各自義務。
第九部分：其他約定
1、本合同為甲乙雙方最終意思確定，經雙方授權代表簽字，并加蓋雙方公章后生效。
2、本合同附雙方的營業執照正本復印件。
3、與本合同相關之附件與本合同具有同樣法律效力，甲乙雙方必須嚴格執行。
4、本合同履行期間所有的往來文件經甲乙雙方項目負責人簽字后即可作為公司的最終確認,與本合同具備同樣的法律效力。
5、本合同未盡事宜雙方協商解決，簽訂補充協議，補充協議為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
6、本合同一式肆份，甲、乙雙方各執貳份
甲方：江蘇z置業有限公司乙方：上海z房地產銷售有限公司
法定代表人或授權委托人：法定代表人或授權委托人：
公司地址：公司地址：
帳號：帳號
日期：日期
附件一：房地產全程策劃及招商代理工作內容