隨著房地產業的發展,市場日趨規范化、理性,個人消費的成熟,鍛造精品住宅是消費者、開發商乃至城市與社會發展的共同需要,是開發商樹立品牌,贏得市場的必然手段,精品住宅是文化歷史、建筑藝術、經濟效益和社會效益的完美結合,如何鍛造精品住宅,下面從房地產全程營銷角度說說打造精品住宅。

1、房地產投資營銷:

房地產投資分析是全程營銷的起點,是房地產開發的關鍵,透過細致的市場調查,認真分析用地周邊環境、區域市場現狀及其發展趨勢,進行科學的SWOT分析,歸納總結出房地產價值,模擬出最有實現可能的價格方案,并進行投資風險分析,對價格方案進行調整,風險最低的價格方案與最高的價格方案同時列出,并提出規避的方法,通過拍賣、招投標進行最有把握的競爭,取得土地是最關鍵的一步,土地成本決定了房地產開發的形式,這是供給給房地產開發提出的條件。當然,在我國特別是在北方,土地出讓方式仍處于暗箱操作階段。

2、房地產定位營銷:

營銷精品住宅的關鍵在于把握市場脈搏,進行準確的市場定位。

細致的市場調查數據,是房地產定位的基石,這只是定量分析的開始,市場數據因中國的房地產業的高速發展而出現“即時”的落后,或者說是中國房地產業水平低給市場數據帶來的偏差,所以進行必要的定性分析是相當關鍵的,這有悖于現代經濟理論,但正是中國的房地產業的環境、人文環境和跳躍性的思維方式,決定了中國房地產業市場定位的經驗大于定量的特殊方式。

開發的房地產,只有符合市場規律、引導市場,方才會得到較高的利潤,甚至超額利潤,只是迎合市場未必會取得市場,占領市場的往往就是那些有明確的目標消費群,并能準確把握引導市場的開發商。只有站在市場的前沿、引導市場、具有戰略發展的眼光,才能鍛造出精品住宅。

3、房地產規劃設計營銷:

房地產規劃設計是房地產營銷的第三個流程,經過準確的市場定位,根據目標客戶群設計相應的房地產。

“以人為本”是任何房地產設計所必需的,以人為房地產的主要的出發點和最終目標,這是創造精品房地產的最基本的條件。從項目的人文歷史、地理地貌入手,進行總體規劃布局和建筑風格定位,進行園林設計,進行配套設計,外觀色彩、外立面設計。

在開發過程中,戶型的開發相當重要,要根據目標客戶群進行定位,使戶型配比相對合理,室內空間布局、裝修美化、項目環境設計及文化內涵與藝術風格具有一定的前瞻性,是完成營銷品牌設計的重要一環。對小區未來生活方式的引導是我們近期為全面提升小區精品意識,喚起消費者的潛在需求及創造消費市場全新的營銷手段。

精品住宅社區,園林的設計相當重要,不同的客戶群對園林有著不同的要求,一般的,知識水平比較高的年齡在35歲以上的消費者,對中式園林有著比較高的趨向性,講究石、水、橋、亭、徑的協調與統一,面積不大,但內容極其豐富,一步一景,步移景換,古樸與回歸自然之感;而前衛人士對外國景觀有著較大的喜好。高檔住宅的消費者對園林的變化與中檔消費者有著很大的差別,準確的市場定位,符合目標客戶群的園林設計,是小區走精品之路的第一步。

精品住宅設計還包括住宅面積、品質、功能等正是目前極為迫切的一種需要,強調室內動靜空間合理劃分的同時,注重室外環境質量;完善的配套設施、方便的交通系統、宜人的空間設計,以及健身、娛樂、社區公共交流場所的設置,有助于提高業主們生活品質。注重人性化的會所生活場所塑造,以增加客戶消費群的歸屬認同感和自豪感;努力將新理念、新技術、新材料與傳統的居住生活要求有機的結合起來,從而提高住宅功能質量和住宅環境水平,為居民提供舒適、安全、經濟、科學、超前的現代居住空間,無疑為打造精品住宅提供了可靠的保障。

4、房地產形象營銷:

通過項目的整體包裝,以所實到位的形象營銷向消費者傳達良好的企業形象、品牌形象。

形象設計包括:周邊環境包裝、施工及小區內部環境包裝、物業管理中心包裝、營銷中心包裝、營銷廣告策劃以及企業形象包裝等。通過以上的形象設計及包裝,通過良好的企業聲譽、過硬的工程質量、完善的物業管理形象,從而確立市場一流的項目形象、打好品牌塑造的基礎。

5、房地產建筑質量:

房地產建筑的過程是房地產質量的實現過程,建立健全的監理機制,嚴格控制生產過程,對建筑質量進行全方位的監控,是對客戶最有效的保障,是鍛造房地產精品的最基礎的工作之一。

房地產的生產過程,對建筑材料采購管理、施工工藝流程指引、質量控制、工期控制、成本造價控制、安全管理、環境管理提出了較高的要求,是打造房地產精品的必要的條件。

對項目本區域的競爭市場及需求市場進行可行性分析

,確立本項目的優劣勢,進一步確定項目強弱勢要點,進一步明確目標客戶群的定位。根據市場確立廣告宣傳策略及入市時機,確立一系列的公關活動,并制定一系列的廣告監控計劃。

6、房地產銷售顧問、銷售代理:

根據本項目的具體情況,進行一系列的銷售的準備工作。合理劃分銷售的周期及銷售策略,制定可行的銷售控制計劃,并時刻對廣告宣傳效果進行監控,調整銷售價格及銷售策略。在銷售之前,售樓處的包裝、銷售資料的準備、銷售培訓、組織與管理以及市場調查工作。專業化的銷售是策劃理念實現的重要條件,是精品住宅實現有效供給的最后一擊。

7、房地產售后服務--物業管理:

“買房,買物業”這才應該是消費者最成熟的消費觀念,房地產具有相當長的壽命周期,不是簡單的一個概念、一個廣告就會買下的,而現在不成熟的消費者“創造”了不成熟的開發商,使人們對物業管理的程度處于購房的次要地位,而精品住宅是離不開后期的物業管理的塑造。高品質的物業管理是精品住宅必然的要求,除傳統的服務以外,更重要的是如何提高住宅的“環境”、社區文化建設及如何使物業管理升級,使小區能創造后續的市場升值潛力。

總之,房地產的全程營銷有效地支持了品牌戰略、塑造、維護,提升項目形象,達到人力資源的科學配置,使開發房地產直截走向產業化、標準化,實現房地產業的換代升級。

篇2：房地產項目全程營銷策劃合同書

　　房地產項目全程營銷策劃合同書

　　甲方：

　　地址：

　　法定代表人：

　　電話：

　　傳真：

　　郵編：

　　乙方：深圳z商務咨詢有限公司

　　地址：深圳z區華僑城光僑街13號新僑大廈4樓401-410#

　　法定代表人：z

　　電話：（0755）z

　　傳真：（0755）z

　　郵編：z

　　甲、乙雙方經友好協商，就甲方委托乙方對房地產項目（以下簡稱該項目）進行全程營銷策劃事宜，達成如下協議：

　　一、乙方承諾秉持“共同甲方”心態，為該項目提供全程策劃服務，協助甲方進行項目開發的組織實施，合作期限為----年----月----日至----年----月----日。

　　委托內容如下：

　　1.乙方負責提供該項目可行性研究報告，包括本市房地產市場動態分析與趨勢分析，并提供項目投資分析建議，(詳見附件一)。

　　2.乙方為甲方提供整套的建筑規劃概念設計方案進行提示,包括總體規劃、建筑單體方案與園林設計方案(詳見附件二)。

　　3.乙方負責提供項目LOGO設計,工地形象包裝設計,營銷中心設計,樣板房裝修提示等形象營銷內容(詳見附件三)。

　　4.乙方負責提供該項目的目標客戶定位、價格策略、廣告及媒體策劃等整體營銷推廣方案(詳見附件四)。

　　5.乙方負責提供該項目銷售輔導服務，并為甲方提供銷售相關培訓及管理服務（詳見附件五）。

　　6.乙方提供項目物業管理建議書及相關操作方案（詳見附件六）。

　　7.乙方提供項目品牌戰略及管理等二次營銷的內容（詳見附件七）。

　　8.乙方負責對與市場推廣有關的印刷品的設計制作和把關，如售樓書、POP、海報、直郵卡、宣傳單頁、手袋、促銷小禮品等。

　　9.乙方負責提供項目的廣告創意、設計及促銷等方案，并指導實施。

　　10.乙方針對市場狀況及甲方企業自身狀況，制定甲方經營開發理念和實施綱要，塑造良好的發展商品牌。

　　11.乙方為甲方理順項目開m.airporthotelslisboa.com發流程，提出專業性指導意見。

　　12.乙方將整合社會資源，協助甲方策劃、承辦項目推廣的主要活動。

　　二、收費標準及付款方式

　?。ㄒ唬┦召M標準

　　本項目全程營銷策劃費及企業管理顧問費共計人民幣----萬元整（￥----元）。

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　　1.本項目全程營銷策劃費用在雙方合作協議簽署后3日內，甲方向乙方支付合同總額的----%即人民幣----萬元整（----元），作為項目全程營銷策劃準備金。

　　2.剩余----%款項自----年----月起至----年----月分----次結算，即甲方在此期間，每月1日均向乙方帳戶匯入人民幣----元整（----元）。

　　三、甲方責任

　　1.甲方委托乙方按委托工作范圍進行該項目之策劃，此項工作不再委托給任何第三方。

　　2.甲方指派專人或工作小組與乙方對接，該專人或工作小組能代表甲方的正式意見。且在市場調研及銷售策略、廣告策略制作過程中，甲方予以全力配合。

　　3.甲方應按雙方商定的時間計劃對乙方策劃內容進行確認，以便乙方對方案進行修正和實施。對已確定的方案，甲方應在規定的時間內嚴格執行。原則上，甲方應安排每兩月一次到乙方公司所在地深圳溝通工作，并適時考察深圳的優秀項目。

　　4.甲方應充分聽取乙方在項目開發組織實施方面的專業意見,并且充分尊重乙方所推薦的規劃設計、建筑設計、環藝設計、物業管理、材料供應、沙盤模型等方面的合作伙伴，以確保項目開發的每一個環節實行強強合作。

　　5.甲方應按照合同條款按時向乙方支付費用，以便保證乙方工作正常開展。

　　6.乙方完成本合同“委托工作范圍”之外的涉及第三方費用，包括銷售資料和促銷產品的制作及菲林費用經甲方認可后均由甲方承擔。

　　7.甲方同意在項目的各宣傳媒體及資料上印上乙方全程營銷策劃字樣，并包括有關名稱、電話及地址。

　　8.甲方應在項目所在地選擇一家戶外廣告制作公司，以配合乙方的策劃設計工作。

　　9.鑒于深圳

在印刷方面設備、技術的優勢及乙方在平面設計、廣告制作方面的經驗，甲方承諾在同等條件下，由乙方承制甲方項目的所有宣傳印刷品。

　　10.為方便乙方與甲方全面深入開展工作，甲方同意為乙方在甲方的辦公地點內提供一處辦公場所作為乙方工作之用，并為乙方工作人員提供一處離公司較近的單元套間作住宿之用。在策劃期內甲方為乙方提供公司與項目地之間的交通用車。

　　四、乙方責任

　　1.乙方組成項目專門工作小組，并進行實地市場調研,并開展策劃工作。

　　2.乙方項目專門工作小組成員，按相關工作進度每月至少召開一次工作會議。

　　3.乙方應協助甲方搞好項目開發的組織實施工作，并協調配合好各專業種的項目合作伙伴。

　　4.乙方每階段設計內容須經甲方審核，并按甲方審核意見進行修改，最終以甲方簽字認可為準。

　　5.乙方在為甲方工作期間須嚴格保守甲方經營機密。

　　6.乙方嚴格按照雙方共同制定的工作進度計劃進行工作。

　　7.乙方有義務對所提交的文件、方案根據執行情況的變化作相應的調整和修正。

　　8.乙方承諾在服務期間，努力調動相關資源為甲方的項目進行規劃設計、環境景觀設計、物業管理顧問服務，委托費用由甲方承擔。

　　9.乙方承諾可根據項目具體進展情況延長三個月以內的服務期,無需甲方增加服務費用,但乙方的服務內容不變。

　　五、違約責任

　　1.如甲方未能履行責任，所造成的時間延誤和損失由甲方承擔。

　　2.如乙方未能履行責任，由此所造成的甲方損失由乙方承擔。

　　3.在甲方付清合同全款后，乙方提供的所有設計版權歸甲方，在甲方未付清合同全款的情況下，乙方提供的設計版權仍屬乙方。

　　4.項目合作期間，雙方應認真執行合同條款，不能擅自中止合同，如因某方無故中止合同，造成雙方無法合作，應賠償對方合同總款的未付金額50%的款項違約金。

　　5．甲方應按合同規定的時間向乙方支付各期策劃費用，如果延付超過七 日需按每日千分之三的比例向乙方支付滯納金。

　　六、其它事宜

　　1.如經雙方協商同意，本合同附件中具體工作內容可作進一步的完善和補充。

　　2.其它未盡事宜，雙方協商解決，以補充協議形式確定，補充協議與本合同具備同等法律效力。

　　3.本合同一式二份，雙方各執一份，簽字蓋章即可生效。

　　4.雙方責任在履行完畢之后，本合同自動失效。

　　甲方：乙方：

　　簽章：簽章：

　　日期：日期：

　　附件一

　　項目投資營銷

　　序號 內容 工作深度 備注

　　1 土地周邊狀況調研及分析 調研報告 雙方參與由瑞爾特撰寫報告

　　2 區域市場現狀及其趨勢分析

　　3 競爭市場分析

　　4 項目市場定位 分析報告 同上

　　5 項目SWOT分析

　　6 項目經營方式模擬 初步可行性分析 同上

　　7 投資估算及財務效益指標分析

　　8 項目不確定性因素分析及風險規避方式提示

　　注：項目投資營銷包括三份專業報告：

　　1．市場調研報告

　　2．項目定位分析報告

　　3．項目可行性分析報告

　　附件二

　　建筑規劃設計概念內容

　　序號 內容 工作深度 備注

　　1 項目總體規劃、景觀設計提示 方案提示

　　2 建筑風格確定（含建筑立面、建筑材料及色彩計劃提示） 方案提示及實物展示

　　3 主力戶型選擇及組合提示 方案提示

　　4 項目配套設施及功能提示 方案提示

　　5 公共裝飾材料選擇指導 圖紙提示，

　　實物展示

　　注：建設規劃設計提示包括：

　　1. 總體規劃設計提示：總平面圖、道路交通分析圖、景觀分析圖、綠化環藝圖。

　　2. 單體設計提示，主力戶型平面圖與戶型配比，建筑立面風格提示；建筑燈光建議。

　　3. 項目環藝設計提示。

　　4. 其他設計提示，營銷中心設計提示、大門、會所功能提示。

　　附件三

　　項目形象營銷

　　序號 內容 工作深度 備注

　　1 VI視覺形象系統設計

　　項目ＬＯＧＯ的設計（中英文名字）

　　應用延展（VI手冊）

　　設計稿

　　設計稿

　　2 工地形象包裝設計

　　工地形象圍墻

　　施工過程中建筑主體的形象包裝

　　主入口形象包裝

　　設計稿

　　設計稿

　　設計稿

　　3 營銷中心設計

　　營銷中心大門橫眉設計

　　營銷中心形象墻設計

　　臺面標牌

　　展板設計

　　樣板房參觀路線包裝及導示

　　樣板房布局形象設計

　　展銷會場形象設計

　　銷售人員工作卡、

服裝設計提示

　　設計稿

　　設計稿

　　設計稿

　　設計稿

　　設計稿

　　設計稿

　　設計稿 提供方案，并協同甲方對施工制作單位進行監督指導

　　4 物業管理導視包裝設計

　　物管功能導視設計

　　物管設備、設施用品包裝設計

　　物業管理服務提示設計

　　設計稿

　　設計稿

　　提示稿

　　5 對印刷品、制作品的設計和制作把關

　　樓書

　　折頁

　　服務手冊

　　影視制品

　　電子樓書

　　沙盤、模型

　　方案設計

　　方案設計

　　方案設計

　　制作把關

　　制作把關

　　制作把關 其中，影視制品由專業影視公司完成；電子樓書由三維動畫公司完成；沙盤、模型由專業制作公司完成，乙方協同甲方把關。

　　附件四：

　　推廣策劃內容

　　序號 內容 工作深度 備注

　　1 市場實態分析 精要提示

　　2 目標客戶群定位分析 報告

　　3 價格定位及策略 策劃方案

　　4 入市時機規劃及控制 精要提示

　　5 廣告策略

　　1.廣告的總體策略及階段性劃分

　　2.階段性的廣告主題

　　3.階段性的廣告創意表現

　　4.廣告效果監控、評估及修正

　　策劃方案

　　策劃方案

　　設計稿

　　評估方案 乙方負責合作期間項目廣告創意表現的方案設計，出菲林之后，由甲方與當地媒體銜接分布

　　6 媒體策略

　　1.媒體總體策略及媒介選擇

　　2.軟性新聞主題

　　3.媒體組合

　　4.投放頻率及規模

　　5.費用估算 策劃方案

　　7 推廣費用預算

　　1.現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）

　　2.印刷品（銷售文件、售樓書等）

　　3.媒介投放 策劃方案

　　8 活動策劃（奠基典禮、產品說明會、開盤活動、展銷會等） 策劃方案 并配合甲方執行

　　附件五：

　　銷售管理

　　序號 內容 工作深度

　　1 銷售前準備

　　銷售資料

　　1．樓宇說明書

　　2．價格體系

　　3．合同文本 方案提示

　　2 銷售策略

　　項目預售登記銷售策略

　　項目銷售蓄勢調整期策略

　　項目開盤試銷期策略

　　項目強勢銷售期策略

　　項目掃尾清盤期策略 提供階段性的策劃報告

　　3 銷售培訓及管理

　　銷售人員必備的素質及銷售技能培訓

　　銷售手冊的內容設置提示

　　客戶管理系統

　　銷售作業指導書

　　方案及實地培訓 培訓內容

　　1、房地產基礎知識

　　2、樓盤銷售知識

　　4、銷售人員銷售禮儀指導

　　5、銷售技巧指導

　　附件六：

　　物業管理與房地產服務營銷

　　序號 內容 工作深度 備注

　　1 房地產服務營銷策略 策劃報告

　　2 物業管理與項目營銷互動關系 策劃報告

　　3 社區文化組織與設計 策劃報告

　　附件七：

　　項目二次營銷

　　序號 內容 工作深度 備注

　　1 項目品牌戰略及管理 報告

　　2 項目開發中的人力資源管理 報告

　　3 項目開發組織設計 方案

　　4 房地產專業資源整合策略 方案