序言:中國房地產業的宏觀分析
1.房地產業發展的幾個階段。
2.“全面營銷時代”的房地產市場帶給我們的思考。
3.房地產品牌策略是發展商決勝市場的關鍵因素之一。
第一部分品牌策略
一、品牌資產價值效力分析
1. 品牌資產組成要素分析
(1)品牌包含以下幾方面的內容
① 品牌包括商品的名稱和標志,消費者在選購商品時,因為認準了某一品牌而節省大量寶貴的時間;
② 品牌包括商品對顧客的質量的承諾,是商品質量和服務信譽的保證,可以增強顧客購買的信心;
③ 品牌是無形資產,品牌可以輸出;
④ 沒有消費者的認可,商品就不可能擁有品牌,品牌的建立和提升離不開消費者。
(2)品牌資產的五大組成要素是
① 品牌知名度
② 品牌忠誠度
③ 品牌聯想度
④ 心目中的品質(認知質量)
⑤ 其他特有的資產(競爭優勢)
2.品牌資產價值創造方式剖析
(1)對資訊加以處理
(2)增強顧客決定購買時的信心
(3)提高顧客的滿足感
(4)提高行銷計劃的效率
(5)創造品牌忠誠度,使顧客成為?？?BR>(6)提高售價及邊際效用
(7)子品牌多樣化,共享資源,節約推廣成本
(8)創造交易優勢
(9)創造競爭優勢
(10)品牌可以輸出
3.案例說明
(1)世界及中國最有價值品牌
(2)深圳萬科的品牌效力
第二部分房地產品牌策略
一、房地產品牌因素分析
1.公司品牌和項目品牌的區別與聯系
2.公司品牌與項目品牌共同構筑房地產品牌
3.房地產品牌的多重內涵及功能細分
第一層:品牌名稱、識別標志等
第二層:對消費者的承諾、與消費者建立的關系、發展商的信譽
第三層:品牌競爭力、品牌形象、發展商企業文化
第四層:品牌資產、發展商優勢積累、品牌延伸、抵制低價競爭、消費者對發展商品牌忠誠度、品牌輸出
4.房地產區域品牌如何成長為全國性品牌
區域品牌-->行業內較高知名度-->社會上較高知名度-->資本擴張-->跨地區開發
二、房地產品牌塑造策略
1.把握房地產的產業環境,確認自身的強弱勢,培養自身的核心競爭力
四個方面:優勢、劣勢、機會、威脅
2.確定本企業的長遠發展目標及可操作的企業價值觀
3.擁有一套完整合理高水準的企業識別系統
高水準的企業識別系統的作用有:
(1)識別系統是企業的標志,可增強品牌的可視性
(2)賦于品牌以個性或其他形象
(3)固定品牌
(4)建立品牌之間的互相聯系
(5)能使消費者聯想到品牌的精華
(6)設計人人皆知的傳奇故事
(8)傳達共同的聲音,具有屬性風格
4.確定品牌檔次與目標客戶群的關系
房地產品牌可分為高檔物業如高級商品房、中檔物業如普通商品房和低檔物業如經濟適用房和低檔商品房。物業檔次不同,其目標客戶群也不同。
(1)低檔物業的市場需求量最大,高檔物業的市場需求量相對最小
(2)檔次不同的物業,針對的目標客戶群不同
(3)物業銷售渠道不同
(4)促銷手法和促銷力度不同
5.如何進行品牌深度管理
(1)完成品牌評估
(2)制定品牌承諾
(3)構建品牌規劃
(4)培植品牌文化
(5)提升品牌優勢
三、房地產品牌定位:確認自身的忠誠的目標客戶
1.房地產品牌定位的含義
房地產品牌定位,是指建立或重新塑造一個與目標市場有關的房地產品牌形象的過程與結果,定位的意義在于使品牌鶴立雞群。
2.項目定位的實施過程
(1)探查(Probing)
(2)分割(Partitioning)
(3)排序(Prioritizing)
(4)定位(Positioning)
3.項目定位策略的種類
(1)大眾化市場定位
(2)利基市場定位
(3)區別化定位
4.品牌策略的重要作用
品牌策略是有關品牌真正競爭優勢的特殊陳述,通常包括對目標消費群及他們能從品牌得到的好處的說明。
(1)在形成品牌策略的過程中找出焦點
(2)對消費者而言,有非常清楚并且提供真正的附加價值
(3)基于企業能力所反映出來的真正品牌力量
(4)與競爭品牌的地位有顯著區別
(5)可以清楚地將品牌定位傳達給市場
四、房地產品牌營運:房地產企業的成長的最終選擇
1.品牌營運的系統構成
(1)品牌創造
(2)品牌推廣
(3)品牌發展
(4)品牌保護
(5)品牌更新
(6)品牌撤退
2.品牌營運戰略
品牌營運戰略就是體現品牌全局性和全面性競爭的戰略,它包括質量戰略、營銷戰略、人力資源戰略、企業管理戰略等。
(1)全局性和綜合性
(2)系統性和開放性
(3)資產積累性和效益裂變性
(4)原理共同性和主體多元性
五、房地產品牌傳播管理
1.塑造強勢品牌的過程是一個不斷強化和深化品牌與消費者關系的過程
2.房地產品牌組合傳播的方式和手段
(1)房地產廣告
(2)直效營銷(DM)
(3)銷售促進
(4)公關與宣傳
(5)人員推銷
3.品牌傳播的背后是優秀的發展商素質
4.讓入住的業主成為品牌傳播的使者
六、房地產品牌創新管理
1.不斷創新是品牌的生命之源2.引領時代潮流的創新住宅概念形式
(1)高科技住宅
(2)智能化概念住宅
(3)生態與健康概念住宅
(4)老齡人社區
(5)旅游房地產
3.房地產企業的創新
(1)產品創新
(2)商業模式創新
(3)政策制度創新
七、品牌策略在房地產全程營銷中的應用
1.準確到位的投資營銷策劃
2.適度超前的建筑規劃概念設計
3.鑄造精品的質量工期營銷
4.個性突出的項目形象營銷
5.創新實效的營銷推廣策劃
6.卓有成效的銷售代理體系
7.貼心細致的服務營銷
8.塑造品牌的二次營銷
篇2：商業地產全程營銷代理合作協議
商業地產全程營銷代理合作協議
甲方:(以下簡稱甲方)
法定代表人:
公司地址:
公司電話: 傳真:
乙方:(以下簡稱乙方)
法定代表人:
公司地址:
公司電話: 傳真:
經甲、乙雙方友好協商,依照我國《合同法》有關條款規定,就甲方開發項目之項目市場研究、整體營銷推廣策劃、廣告創意及設計、銷售代理、招商策劃及實施事宜,達成如下合約條款:
1、合約標的
1.1標的名稱:
1.2標的地址:
1.3標的范圍:本合同生效之日起未銷售部分商品房,含住宅、商業用房(甲方已簽定銷售合同及定金協議的住宅、商業用房外,土地轉讓除外)。
2、合作方式
甲方全權委托乙方為合約標的唯一全程營銷代理方。
2.1本合約范圍系指甲方委托乙方執行本項目各階段之項目市場研究、整體營銷推廣策劃、廣告創意、銷售代理及實施等工作。
2.2本項目自簽定合同之日起,任何商品房銷售成交所得均視為乙方業績(含甲方工程抵款,政府公關銷售等其它任何銷售),m.airporthotelslisboa.com乙方按本合約6.1條款規定之標準收取傭金,甲方須按本合約第5條、第6條規定向乙方支付傭金。
3、合作內容
3.1統籌協調項目整體營銷工作,并提出相應建設性意見。
3.2總體營銷推廣策略制定,經甲方同意后組織實施。
3.3具體營銷推廣活動的實施和監督(包括:推廣主題策劃、廣告創意、現場包裝策劃、促銷活動策劃執行、媒體宣傳組織及其他相關營銷推廣事宜)。
3.4媒體關系建立及維護。
4、物業定價
4.1本項目之價格體系由乙方在進行充分市場調研的基礎上,書面列出項目價格體系底價表和標準售價表,交由甲方審核,待雙方協商一致后,經雙方簽字蓋章后作為合約附件。
4.2項目價格體系標準售價表為對外銷售公布價格。
5、銷售執行條款
5.1銷售進度:
5.2成交確認方法:
在本合約有效期內,客戶與甲方一經簽定正式購房買賣合同并交付首付款后,即視為該客戶成交,計算入乙方當月銷售業績,并按本合約第6條結算傭金。
5.3退房處理
已成交并計提傭金的商品房發生退房,在發生當月扣回已提傭金的50%。該商品房以后又銷售當月計提傭金,若因甲方原因造成退房,乙方不承擔任何責任,且該房業績應足額計算,傭金按足額計提。
6、營銷管理傭金計取標準及支付方式
6.1甲方委托乙方進行的本合約內營銷推廣策劃代理費按本項目銷售總額提取,按月支付方式結算,按實際回款金額計提 %,具體提取方式與銷售目標掛鉤:
6.1.1完成當月銷售目標按 %預提;
未完成當月銷售目標按 %預提;
完成120%以上按 %提取。
6.1.2若乙方連續在一個季度內未完成銷售任務,則甲方有權解除本合同
6.1.3若乙方在每季度目標完成在90%以上時,甲方應補足總額2%的銷售提成。
6.1.4乙方銷售超出甲方雙方議定的項目價格體系底價表的溢價部分金額,乙方按溢價部分金額的30%提取傭金(傭金只能計算一次)。
6.1.5客戶退房未退定金甲乙雙方按5:5分成。
7、雙方責權
7.1甲方責權
7.1.1提供本項目合法、持續運作所需政府文件及相關資料,并負責項目整體開發管理工作。
7.1.2如期支付本合約規定之各項費用及傭金。
7.1.3指派專職人員配合乙方工作,所有派駐及售樓環境之甲方人員,均須無條件接受乙方項目經理在銷售上的指揮。
本文提要：就甲方開發項目之項目市場研究、整體營銷推廣策劃、廣告創意及設計、銷售代理、招商策劃及實施事宜,達成如下合約條款:具體營銷推廣活動的實施和監督(包括:推廣主題策劃、廣告創意、現場包裝策劃、促銷活動策劃執行、媒體宣傳組織及其他相關營銷推廣事宜)。
> 7.1.4指派專職人員駐售樓現場負責收取售樓款、辦理公證、銀行按揭、房產證等相關事宜。并相應承擔甲方派駐人員的工資、獎金、工作餐、統一著裝、通訊、交通、醫療、社會保險等一切費用,售樓環境內所發生的水、電、電話費、設施設備維護維修費用由甲方承擔。售樓環境所需保安、保潔員所產生的相關費用由甲方承擔。
7.1.5負責銷售合同等相關資料的提供和保管。
7.2乙方責權
7.2.1如期執行上述合約規定之全部服務內容。
7.2.2指派專職人員擔任本項目經理,全面負責項目操作過程中的銷售、推廣等工作的整體協調、組織。
7.2.3承擔乙方派駐人員的安全責任和工資、獎金、社會福利等一切費用。
7.2.4對甲方之客戶服務提供協助。
7.2.5本合約終止后,向甲方移交所有相關項目資料。
7.2.6保證金支付方式:開盤之日起,三個月每天在"天天房產"滾動播出項目宣傳廣告,播出時間每次不低于20秒,總費用折合人民幣30萬元。
7.2.7在市內不低于40個網點做銷售宣傳。
8、解除合約條款
8.1根據實際情況,甲、乙雙方可協商解除本合約,若因甲方廣告投放不到位等原因造成的銷售任務無法完成,則甲方無權解除本合同。
8.2雙方解除本合約,須于雙方確認解除合約之日起五日內,將已成交而未結算之物業按本合約第6條之規定一次性全額結算乙方應收傭金。
8.3雙方按本合約第8.2條之規定,結算完畢后合約即自行解除。
9、違約責任
9.1在本合同有效期內因法律法規規定的不可抗力因素導致合同無法履行的,不視為違約。
9.2本合同簽訂后,因甲方原因造成工程停工的,不能如期交房的或直接影響銷售行為的,不能完全履行本合同約定之甲方責任條款的均視為甲方違約,乙方有權單方終止本合同。
9.3乙方保證按經甲方批準后的銷售條件、政策、方案進行宣傳推廣及銷售代理。乙方違背上述行為的,視為乙方違約,甲方有權單方終止本合同。乙方在銷售過程中有故意損害甲方利益的視為乙方違約,甲方有權單方終止本合同,并要求乙方賠償損失。
9.4每月結算期為當月 日至 日若甲方不按協議約定支付該項目的代理傭金及其他約定由甲方承擔的費用的,每逾期壹日,甲方向乙方承擔應付款項5‰的滯納金。
10、合同的生效、變更和終止
10.1合同經雙方法定代表人(或委托代表人)簽字、蓋章后,本合約正式生效。
10.2本合同生效后,合同雙方不得擅自更改或解除本合同,如需對本合同進行更改或解除,須經合同甲乙雙方協商一致并簽定補充協議。補充條款若與合同有關條款發生抵觸,則以補充協議為準。若甲方單方變更或終止本合同,則需賠償乙方經濟損失10萬元。
10.3本合同有效期:本項目全部銷售結束時(銷售任務完成總目標的90%即認定為銷售結束,尾盤銷售不做任務考核),(來自:m.airporthotelslisboa.com)雙方的合同關系即告結束。
10.4本合約一式四份,甲、乙雙方各執二份,均具同等法律效力。
10.5任何未在本合約中專門列明的工作內容和未盡事宜,不視為乙方承擔,雙方可協商簽訂補充合約,該補充合約與本合約具同等法律效力。
10.6按照本合約相關條款,所有甲方支付該乙方的各項傭金均須用人民幣現金或轉帳形式支付。
10.7本合約執行過程中,雙方各類往來文本均需經雙方法定代表人或法定代表人書面授權代表人書面共同確認同意,所有此類文本視同本合約附件,與本合約具同等法律效力。
12、爭議解決
在本合約執行過程中,如雙方發生經濟或法律糾紛,可向當地人民法院提起訴訟。
甲方:(蓋章) 乙方:(蓋章)
代表: 代表:
簽約日期: 年 月 日
簽約地
篇3：全程營銷招商銷售總代理合同
房地產全程策劃及招商代理工作內容 href="http://m.airporthotelslisboa.com/ewxt/dy*/110226.html" target=_blank>甲方：江蘇z置業有限公司（以下簡稱甲方）
乙方：上海z房地產銷售有限公司（以下簡稱乙方）
甲、乙雙方就z國際廣場項目(暫定名)的全程營銷策劃、獨家招商總代理、獨家銷售總代理合作事宜，達成如下協議，以資甲、乙雙方共同信守。
第一部分：本協議有關的重要概念定義
1．甲方：系指江蘇z置業有限公司，甲方為z國際廣場房地產項目的合法發展商，具有組織項目開發及銷售、經營的全權。
2．乙方：系指上海z房地產銷售有限公司，為z國際廣場房地產項目提供全程營銷總代理服務。
3．本項目：系指位于江蘇省泗陽縣z國際廣場商業物業，項目四至范圍，項目占地面積平方米，規劃建筑面積約萬平方米的商業項目。若“z國際廣場”名稱發生變更，不改變本合同對此項目的實質描述。
4．甲方的協作單位：系指甲方委托的規劃設計和單位等
5．宣傳中對外稱謂：
發展商：江蘇z置業有限公司
全程營銷：上海z房地產銷售有限公司
6．招商率：實際完成招商面積/物業可招商面積。
7．銷售底均價：甲乙雙方共同確認的本項目可售商業物業平均銷售最低價。
8．銷售底價：乙方根據銷售底均價表所做出本項目整盤的一鋪一價表，經由甲方確認的一鋪一價表中的價格即為銷售底價。此價格作為合同附件為具體結算每套商鋪的銷售傭金及溢價的依據。
9．銷售率：已簽定商鋪銷售（預售）合同總銷金額（含已收取不可退大額定金部分物業）/物業底價總銷金額。
10．傭金：系指甲方應支付予乙方的營銷策劃費、銷售代理費、溢價分成費、招商代理費。
11．溢價：溢價=銷售（預售）合同價格—銷售底價（由甲乙雙方共同確認），本項目的溢價結算按照實際預售合同價格與銷售底價一鋪一價表對應單套結算。
第二部分：合作原則
1、平等、誠實、信用原則：
甲、乙雙方據此原則簽定本合同，并在本項目合作中嚴格遵守。
2、整合營銷原則：
乙方發揮其自身公司多個專業部門整合優勢，將對本項目的產品策劃、營銷策劃、公關活動與招商、銷售等多板塊服務加以整合，并貫穿本項目全程，進行全程營銷策劃、招商代理、銷售代理服務。
3、捆綁合作原則：
甲方向乙方支付的整合營銷策劃及銷售代理、招商代理服務費分為三部分：（I）營銷策劃費；（II）銷售代理傭金及溢價分成（Ⅲ）招商代理傭金。
4、書面作業原則：
在合作期間，甲乙雙方之間所有的方案及申請確認、批復、工作聯系均采用書面化形式，若任何一方對于對方所提交的任一書面計劃及申請在一周內不予書面簽字回復，則視為對于本計劃或申請的意思默認，提交方有權根據自身所提交的計劃及申請進行實質性的推進實施，確認方應予以充分配合履行。
第三部分：委托內容
A、全程營銷策劃
B、銷售代理
C、招商代理
以上內容具體參見附件1。
第四部分：本項目的合同期限
甲方聘乙方作為本項目的全案策劃以及獨家招商、銷售代理單位，期限為自合同簽約日起至本項目商業銷售及招商完成80%或以上為止。（下簡稱合同期）
第五部分：乙方責任
1、乙方全權獨家代理本項目的全程策劃、銷售代理及招商代理工作。
2、合同期內，乙方成立項目專案小組為甲方進行全程營銷策劃服務。
3、乙方項目專案小組在本合同生效后成立，具體的銷售隊伍及招商隊伍進駐現場時間則根據項目推進需要而定。乙方工作人員的招聘、培訓、管理、日常開支、費用全部由乙方自理。乙方的財產及人員的人身保險均由乙方自行負責。
4、為使項目的各項工作順利開展，雙方形成項目例會制度，乙方派項目專案小組相關成員參加例會，例會的召開原則上每兩周一次，至開盤前三個月為每周一次，例會地點在宿遷市泗陽縣。
5、乙方在合同期間為甲方提供前述“第三部分”所述的內容，實施完成甲方認可的工作內容。
6、乙方每階段工作的報告、計劃、設計方案內容須經甲方審核，并按雙方認同的審核意見進行修改，最終以雙方簽字認可為準。
7、項目產品定位、產品規劃建議 >、營銷策略、推廣策略、銷售策略、銷售價格體系、招商策略、招商價格體系由乙方編制完成，甲方書面簽字確認后執行，但在實際操作過程中，在本合同第七部分2.1條的底均價不變的情況下，在底均價之上乙方可視情況而定作相應的銷售或招商底價調整，以利于項目銷售及招商工作目標的順利達成。
8、乙方有權對于本項目的規劃方案、物業要求、裝修風格、后期商業經營管理、售樓處、招商處的建筑、選擇、質量、時間節點保證方面提出合理化要求及建議，甲方應充分予以配合。
9、除甲方同意公開發布的信息外，乙方有義務為甲方所提供的有關本項目的準確的銷售及招商數據及其他相關資料和文件嚴格保守秘密。
10、乙方應根據甲方工程進度的實際情況，及時向甲方提供相應的策劃方案，否則甲方有權力要求乙方改進服務或更換人員，直至終止合同。
11、乙方未經甲方正式書面授權，不得向客戶收取任何費用。
12、在代理銷售過程中，如因乙方未經甲方書面批準而實施工作中造成客戶對甲方提起的關于本項目銷售的索賠，造成的損失由乙方負責。
第六部分：甲方責任
本合同生效后，甲方須根據具體工作要求及時向乙方提供有關本項目的詳細資料。包括土地使用證、土地使用合同書、規劃許可證、施工許可證、施工合同、開工許可證、投資許可證、開發公司資質審查、工商營業執照、預售批文等全套法律文件。
甲方負責向乙方提供與本項目策劃、創意、設計、制作等有關的一切合法、真實、及時、清晰的資料，并在條件許可的前提下，組織乙方與甲方協作單位進行研討，以便乙方充分了解本項目的實質內涵，有利于乙方更好地規劃營銷戰略與策略。
甲方應尊重乙方的專業知識和能力，并給予乙方合理的作業時間。
甲方應按雙方商定的時間計劃對乙方提交的報告、計劃、設計方案等進行審核和認可，甲方應以書面形式明確表述其對乙方提交營銷推廣計劃、銷售計劃、招商計劃、策略方案的修改意見，并在雙方約定的時間內審批同意乙方提出的工作及策略計劃。
在合同期內，甲方授權負責本項目策劃與乙方接口相關工作,代表甲方對乙方提交的各部分工作方案進行審核和確認。甲方授權人員的簽字相當甲方公司認可。若授權人有變化，需提前一周書面通知乙方。
甲方負責按照本協議書的規定，按時向m.airporthotelslisboa.com乙方支付費用，以便乙方工作正常展開，否則乙方有權在一個星期后停止所有工作直至資金到帳，且乙方在此期間所產生的人員及案場管理費用支出由甲方承擔。
甲方有義務為乙方對本項目所進行的調研、策劃、創意、設計等方面的創作作品及乙方為甲方所提供的資料保守秘密。
甲方應充分配合乙方的銷售及招商工作，按照實際工作需要，對于售樓處、招商處的建設、交付、使用在時間節點及質量上予以保證，交付使用的時間節點應根據第六部分第12條甲方擬定的工程進度計劃和乙方做好的各階段相應的工作安排及第五部分第3條乙方擬定的進場時間，雙方商議確定，若甲方未能在約定的時間內交付使用，乙方的考核期相應的順延。
在雙方同意營銷宣傳計劃的基礎上，甲方在媒體宣傳的費用投入、銷售、招商宣傳道具的印刷、制作的時間節點、費用支付、質量控制上應給予充分的配合，以便于乙方工作的順利展開。
10、甲方在一期項目中應在工程、相關管理機構及政府職能部門的溝通協調上給予乙方支持。
11、配合銷售及招商工作，甲方需對本項目之工程進度、面積審定、建材說明、質量保證、交房標準、物業結構、配套實施等產品說明在不得晚于本項目第一次正式開盤前壹個月以書面形式交予乙方，以便乙方的終端銷售說辭組織，或因此部分內容引致的銷售爭議及連帶責任均由甲方承擔。
12、甲方應根據一期工程實際工程進度，擬定工程進度計劃表經蓋章確認后以書面形式遞交乙方，乙方應根據此計劃表做好各階段相應的工作安排。甲方蓋章確認的工程進度表應包含有重要意義的工程節點計劃，包括但不限于本項目開工日期、結構封頂日期、竣工日期、房屋交付日期等。如工程進度有所變更，甲方應提前兩周以書面形式通知乙方，以便乙方做好相應的調整。（工程進度表作為本合同之附件）。若甲方實際工程進度發生拖延影響銷售進度，甲方應及時通知乙方。若時間延誤超過2個月，則第三個月起，甲方應按每月人民幣2萬元賠償乙方的管銷等費用。
13、乙方作為一期項目的獨家營銷策劃、招商及銷售代理單位，享受獨家代理權，甲方不再委托任何第三方介入本項目的策劃、招商及銷售工作，亦不自行招商或銷售。
14、對于甲方關系客戶的所有銷售、招商手續及合約簽定，均應由甲方交由乙方辦理。所有有關本項目的招商及銷售成果，均歸乙方所有，視為乙方的工作業績。
第七部分：費用及支付方式
費用收取分三部分：
1、前期策劃服務費
本項目前期策劃服務費為人民幣陸拾萬元整（￥600,000.00元）。
2、銷售代理費用及溢價分成
2.1底均價：甲乙雙方確認本項目的銷售底均價在本項目產品定位及業態規劃、產品規劃全部完成后，于20**年1月15日前經雙方協商另行約定簽署備忘錄，本備忘錄將作為本合同之附件成立。
2.2銷售代理費用：
A、乙方按照實際總銷金額的1.8%收取銷售代理傭金；
2.3溢價分成：在實際銷售過程中，本項目的實際銷售價與一鋪一價底價表之間的差額稱之為溢價，此部分的溢價甲乙雙方將按照70%：30%的比例予以分成。
2.4銷售政策：由于本項目為商業用房，在實際的銷售過程中，部分物業將采用返租、帶租約出售等各種銷售政策配合銷售，甲乙雙方在本項目的最終結算底均價的認定，應按照本合同前述約定之底均價除去各項銷售政策折扣因素之后的實際底均價作為最后結算底均價，并以此價格作為傭金及其他相關費用的結算依據予以核算。
2.5一鋪一價底價表一經雙方確認，乙方銷售任何商鋪均不得低于該
表格約定的價格。2.6如有特殊客戶，經甲方要求必須低于一鋪一價底價表銷售的，仍視為按底價表售出，該部分仍計入乙方業績，但乙方的傭金提取按實際銷售價格計算。
3、招商代理費
3.1結算條件：乙方在招商過程中與商家簽定的招商合約期限達一年或一年以上，商家支付首期意向金即視為有效，乙方有權向甲方收取招商傭金；
3.2結算標準：乙方代理傭金的收取視具體商家引進后的合作方式而定
u與甲方（或甲方指定的商業經營管理公司）簽定商鋪租賃協議的商家，乙方收取該商鋪2個月的租金作為招商代理傭金；
u與甲方（或甲方指定的商業經營管理公司）簽定聯營合作協議的商家，乙方的招商代理傭金為：可實現月租金換算部分商業面積每平方米月租金×已簽約招商總面積×2個月；
3.3在實際操作過程中，若因為市場需要后期的招商政策需發生變化，不影響招商傭金的結算；
3.4以上費用含乙方終端招商處人員管理費用，不含招商媒體發布、終端宣傳物印刷（樓書、海報、房型圖冊、售樓處、招商處內部裝修、銷售、招商宣傳道具、招商處、活動、公關、禮品、房展會參展、模型制作、效果圖等費用）。
支付方式：
1、全程策劃服務費：
l第一部分：甲方應于本合同生效后的三日之內支付人民幣貳拾萬元整（￥200,000.00元）,作為前期的啟動費用。
l第二部分：金額為人民幣貳拾萬元整（￥200,000.00元），甲方應于乙方提交本合同之附件1中列出的全程營銷策劃A部分工作，并正式提交報告后三日內支付。
l第三部分：營銷策劃費余款人民幣貳拾萬元(￥200,000.00元)，甲方應于乙方提交本合同之附件1中所列出的全程營銷策劃B、C部分工作，并正式提交報告后三日內支付，此部分費用于乙方第一次結算招商代理費和銷售代理傭金時沖減扣除.。
2、銷售代理傭金、溢價獎勵費用支付方式：
l銷售代理傭金及溢價獎勵費用的支付按照實際銷售業績進行單套結算；
l傭金及溢價獎勵支付條件
A、揭購房客戶已正式簽訂購房（鋪）合同、繳足所購房（鋪）首期款、購房（鋪）客戶已提供甲方或按揭銀行確認的按揭資料；
B、一次性付款客戶按實際到款比例予以支付。
l根據項目的工程進度及市場狀況，本項目的推案分期分波次推出，甲乙雙方共同確認本項目的推案分期銷售計劃，推案房源各階段的銷售考核指標為：
A、第一階段：各波次推案房源正式開盤后3個月內，完成該波次銷售底價總銷金額的30%；
B、第二階段：各波次推案房源正式開盤后7個月內，完成銷售底價表總銷售金額的20%，累計完成該波次銷售底價總銷金額的50%；
C、第三階段：各波次推案房源正式開盤后10個月內，完成銷售底價總銷金額的20%，累計完成該波次銷售底價總銷金額的70%；
D、第四階段：各波次推案房源正式開盤后13個月內，完成銷售底價總銷金額的10%，累計完成該波次銷售底價總銷金額的80%；
E、階段性考核指標的考核標準為客戶繳足所購鋪的首付款并簽訂購鋪合同。
F、若乙方連續二次未完成該階段累計銷售目標的80%，有權解除合同，不承擔任何違約責任；
G、若甲方在乙方連續三次未完成該階段累計銷售目標后仍繼續與乙方覆行本合同，則自第四個階段按照各階段的階段性考核指標予以考核，不再進行階段性銷售指標累計考核。
l自開盤起，于每自然月底，乙方根據當月銷售業績，按照約定的比例進行傭金及溢價獎勵費用的結算，并于當月提交予甲方，經甲方審核無誤后于次月十日前支付予乙方。
l傭金及溢價結算，按照實際銷售一鋪一價與一鋪一價底價表對照后進行單套結算。
3、招商代理傭金支付：
自本合同生效之日始，于每自然月底，雙方根據當月招商達成業績，以首筆租金到達甲方帳戶即可進行代理費用結算，甲方應于次月十日前將該月的代理傭金全額支付給乙方。
4、營銷推廣費用：
l本項目總體營銷推廣費用比例控制在總銷金額的1.5%以內進行編列預算計劃，由甲方支付該筆費用。乙方提案由甲方審核后實施，甲乙雙方充分溝通并經雙方同意后實施；根據市場及項目銷售招商實際情況，甲方有權在此比例基礎上進行上下調整。
l乙方于每自然月20日之前提交次月的營銷推廣計劃、媒體發布計劃，方案預算報甲方審批。廣告費用的支付由甲方支付給乙方或相關媒體，若因m.airporthotelslisboa.com甲方或乙方的原因造成媒體發布不能如期正常進行，而造成的銷售、招商工作滯后，由雙方各自負責。甲方所支付的廣告費用應對乙方公開，以便于乙方控制媒體計劃及預算分配。
l營銷推廣費用包括本項目的廣告媒體發布費、各項關于本項目的公關活動及促銷活動費、銷售道具的印刷制作費、異地銷售及招商工作中非乙方公司員工的工資、獎金及餐飲的其他費用。
5、案場辦公經營費用：售樓處及外展處的建設、租賃、裝修裝飾、家具、電腦、復印機、打印機、傳真機、飲水機等固定資產的購置費用、水電費、通訊設置的設備購置及申請開通費用、合同購買、花木租賃、案場保安及保潔費用均由甲方承擔；案場及外展處的通訊（含電話、網絡）的使用費、辦公用品的耗材費、固定設備的維修費用由乙方承擔。
6、其它費用的支付：
為充分配合市場運動的需要，若甲方委托乙方代理終端制作物的印刷品制作、效果圖制
作、模型制作等，甲乙雙方將另行簽訂單項合同。
7、在銷售及招商過程中，若客戶或商家在簽署了《購房定金合同》、《租賃意向書》、《聯營意向書》并交付定金后悔約，且該定金被甲方依約沒收，則由甲乙雙方均分該定金，該定金部分于發生的次月結算。
8、甲方若延遲支付以上各項費用，需按千分之一點五的日息支付滯納金。
結算確認及付款，乙方有權暫停所有代理服務并不承擔違約責任，甲方應在收到乙方的服務
暫時停書面通知后的10日內，結清所有應付款項及相關滯納金。
10、根據上述第9條之約定，若甲方在收到乙方的服務暫停書面通知后30內，仍未結清所有應
付款項，本合同即行終止，甲方應于合同終止后10日內，將所有之前所發生的銷售、招商代理傭金及策劃費用進行結算并支付予乙方，并承擔違約責任
第八部分：違約責任
1、合同期內，除本合同第七部分第10條之約定外，甲、乙雙方任何一方如要提前終止合同，須提前一個月書面通知另一方，在結清所發生的款項外，支付人民幣伍拾萬元作為違約金。
2、在本合同期間及合同期滿后半年內，甲乙雙方不得錄用在本合同期間在合作方單位為己方工作的職員，否則是視為違約，每錄用一人，違約方應向守約方支付人民幣伍拾萬元作為違約金。
3、由于地震、臺風、水災、火災或其它不可預見并且其發生的后果不能防止或避免的不可抗力事故，致使合同不能夠履行時，遭遇不可抗力的一方，應立即將事故情況書面通知對方，根據不可抗力事故對履行合同的影響，由雙方協商是否解除合同或修改合同。
4、本合同簽定后，如發生爭議，雙方可進行友好協商，協商不能解決的，可向雙方項目所在地法院提請訴訟。訴訟期間，除與訴訟有關的部分外，雙方應繼續履行合同中規定的各自義務。
第九部分：其他約定
1、本合同為甲乙雙方最終意思確定，經雙方授權代表簽字，并加蓋雙方公章后生效。
2、本合同附雙方的營業執照正本復印件。
3、與本合同相關之附件與本合同具有同樣法律效力，甲乙雙方必須嚴格執行。
4、本合同履行期間所有的往來文件經甲乙雙方項目負責人簽字后即可作為公司的最終確認,與本合同具備同樣的法律效力。
5、本合同未盡事宜雙方協商解決，簽訂補充協議，補充協議為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
6、本合同一式肆份，甲、乙雙方各執貳份
甲方：江蘇z置業有限公司乙方：上海z房地產銷售有限公司
法定代表人或授權委托人：法定代表人或授權委托人：
公司地址：公司地址：
帳號：帳號
日期：日期
附件一：房地產全程策劃及招商代理工作內容