購物中心主力店招商前的建筑設計
我們曾經做過許多購物中心的設計,完全是按照發展商的思路進行。整個空間都很靈活,將來誰做商鋪都可以,但這樣的規劃沒有什么意義,屬于非常前期的東西。
對于大型商場,商家比較強調內部空間的可視性,加大可視性可以對公共購物產生引導作用。商場里面有很多店,如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到,出租或者出售起來就非常方便,否則就很難出租。因此加大可視性以便對公共購物產生引導作用是很重要的。整個空間可以通過天窗和中庭的變化,讓顧客產生空間安全感和舒適感,而不是像進了迷宮。中庭做得比較好的有 上海恒隆廣場,做的最極端的是上海正大廣場,由泰國設計師設計,中庭做得極其復雜,十幾層高,進去以后有游樂場的感覺。里邊天橋橫過來,繞過去,感覺很亂。
現在的大型綜合商業趨向于多種購物消費形式的大融合。比如我們做的深圳的一個項目,它融合了三家主力店,小的精品店品牌店,購物街,再加上室外露天咖啡茶座的商務餐飲部分。室外廣場不僅是商場的需要,也是城市空間的需要。[[我們經常會看到有些商場在門口臨時搭個臺子,或是時裝表演,或是抽獎促銷。跟原來的賣東西的方式不同的是,這些活動都是現代商業演化出來的形式。如今已經變成一種模式,我們設計的王府井富陽廣場就提供這樣一個表演的舞臺。
大型商場的交通組織非常復雜,因此還有兩個方面必須考慮:一是怎樣從一開始就應該把人流分開,讓人往樓上走,比如一進門就有通往二層的扶梯,或者可以直接上三、四層。我們經常會發現所有商場的電梯都很擠,商店入口處人流壓力非常大。另外是如何把人流往深處引的問題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產生效益。對大規模商業建筑來說這是最重要的。我們的處理方式是通過大中庭,天窗的引導作用,做到店鋪的均好性。
商業街的規劃設計
我們給珠江做了很多項目。珠江的項目大多都有商業街,他們把商業街作為一種聚集人氣的手段。住宅和商業是互相支撐的,以前的商業街可能是出于配套的考慮,因為住宅小區有這方面的需要。但廣東更注重人人皆商,小區下面一定要有底商,商鋪也很好出租。這種底商檔次一般不高,但一應俱全,商業非常普及。北京的高檔樓盤大都規定不讓餐飲業進去,實際上餐飲業也是小區配套需要的一部分。隨著北方的經濟發展,北京商鋪的發展現在基本可以標志著北方經濟水平的提高。
篇2：購物中心招商管理:招商前期組織工作
購物中心招商管理--招商前期組織工作
一、工作職位及負責內容
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1、全面負責購物中心招商工作，對集團公司分管領導負責；
2、全面負責招商的管理工作，根據公司年度目標制定總體招商計劃，完成商業公司下達的招商任務；
3、負責部門招商審核、監督及日常管理；
4、負責組織新項目前期市場調研，確定招商業態、規劃布局；
5、負責組織制定新項目商場開業前期的招商方案及招商政策和租金價格制定等工作；
6、負責組織制定新項目商場前期招商工作計劃的制定并監督實施；
7、負責組織建立新項目招商團隊，指導招商工作流程，監控招商工作執行；
8、負責全國連鎖發展重點品牌的洽談，包括談判條件的確定，并負責各地商場品牌資源的整合，建立品牌資源庫。
9、負責審核新項目商場前期的宣傳推廣方案及招商推廣費用計劃；
10、負責審核新項目商場招商宣傳工作方案；
11、負責組織新項目商場按集團VI導視系統標識落實和實施；
12、組建團結務實高效的招商團隊，并負責員工日常業務培訓；
13、開源節流，為公司創造效益，控制部門費用，為公司降低運營成本
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1.按照公司及上級的要求，執行招商工作計劃完成招商任務。
2.根據部門工作分工，負責分管項目和品類的招商工作。嚴格貫徹和落實招商政策，控制招商進度，檢驗招商情況，提升招商效果嚴把品牌質量關。
3.負責分管品類的品牌洽談和戰略聯盟工作，仔細全面的收集市場資源，按要求建立品牌資源數據庫并持續完善和更新。
4.協助上級工作，負責指導下屬工作和業務考核，積極配合新商業項目招商團隊開展招商；
5.負責跟進新項目按總體計劃和時間進度開展招商籌備工作，并及時向上級反映實施效果。
6.遵守公司和部門規章制度，對部門工作提出合理化建議。
7.完成上級交辦的其他工作。
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1.按照公司及上級的要求，執行招商工作計劃完成招商任務。
2.根據部門工作分工，負責分管項目和品類的招商工作。嚴格貫徹和落實招商政策，控制招商進度，檢驗招商情況，提升招商效果嚴把品牌質量關。
3.負責分管品類的品牌洽談和戰略聯盟工作，仔細全面的收集市場資源，按要求建立品牌資源數據庫并持續完善和更新。
4.協助上級工作，負責指導下屬工作和業務考核，積極配合新商業項目招商團隊開展招商；
5.負責跟進新項目按總體計劃和時間進度開展招商籌備工作，并及時向上級反映實施效果。
6.遵守公司和部門規章制度，對部門工作提出合理化建議。
7.完成上級交辦的其他工作。
二、招商人員考核制度依據
1.招商首問責任制
招商首問責任制中規定的首問責任人是第一位接受來訪、來電的招商人員，首問責任制是招商人員職、權、責明確的一項重要內容，為了避免在招商工作中出現推諉條理不清的現象，使招商部有良好的跟進服務制度，有必要貫徹首問責任制并進行考核。
2、招商日記制度
招商人員實行招商日記制度，對每日招商工作情況做詳盡記錄。招商部每星期進行一至兩次的抽查，每月進行一次考核。
3、外出招商匯報制度
招商人員外出招商期間，必須每天一次向招商部匯報招商動態。對信息實行記分考核，并設計明確的標準。
4.招商人員業績考核制度
所謂業績考核，就是指對招商人員的提成及獎金與招商業績相掛鉤。根據實際工作需要，對招商人員實行雙重考核，分別以月度、季度或年度為單位，對招商人員的硬指標和軟指標進行雙重考核。
招商人員業績考核硬指標
當月完成的招商項目和實際招商金額，已完成的招商項目總量和累計招商金額。
招商人員業績考核軟指標
招商人員月度工作重點完成質量。包括月度工作項目數量、工作難度，完成工作的及時性、準確性、完整性等軟性的工作指標，其中特別需要提出招商人員的創新工作精神。
5.招商現場管理制度
招商現場管理制度考核主要參照招商部日常工作要求及考勤管理規定細則等要求進行考核。
篇3：購物中心招商前商業規劃
如何通過招商前的商業規劃達成購物中心引入業種的合理搭配?首先,我想跟大家分享個題目里面的兩個基本的概念:第一個商業規劃;第二租戶的合理配搭。還有就是看看現在我們做這個事情,商業策劃面對什么環境。
什么叫商業規劃?我個人認為商業規劃,最起碼包括7個元素:
第一個是開發商的企業文化,這個包括,開發商企業承擔的責任,價值觀念,做事情的方法。一個企業一個項目跟這個人一樣,一個人如果沒有他的想法,那么你可以形,穿得很漂亮;態,做得很專業。但是沒有神,我個人認為,除了形態之外,最后也要有神,最核心的因素我覺得是開發商企業文化。
第二是項目開發的理念,每一個項目都不一樣,因為房產業本身就是本地化很強的行業。特別是商業行業,因為這是人生活的一部分,每一個市場都不一樣,因為市場不一樣,每一個項目不一樣,商業文化再進一步,你這個項目開發理念是什么樣,建筑師只能要求他的設計,但是你要明白你的要求是什么。
第三個,有了這個開發的理念。我們怎么設計,怎么演繹你的理念。大寧國際的設計理念,我們叫老城鄉的現代演繹,你去大寧老城走走,建筑是新,整個建筑形態是老的。
第四、這個項目的經營理念是什么?這個項目是賣還是租啊,第一個起點就是市場,市場是什么,市場不是你坐在這里就可以看得到的,我們通過對文案的統計調研和對市場現場的分析調研等,通常我們以分兩個部分一個消費者一個對象相加。
第五部分,我們整個開發招商團隊的溝通能力,我們這里說溝通能力不是推銷能力。我個人認為,最了解這個市場不是我們開發商,應該是我們招商的客戶也就是租戶。
這個商場好與不好。零售商,我們的租戶,心理有數,我們要怎么樣把我們的理念能夠有效的,說得明白就可以了。
我個人起碼的要求,在招商之前,起碼有三個工序,一個就是我做每一個項目之前我得寫一本招商書,這個書不是很偉大的著作,大概10-15分鐘可以看完的這種?；旧习涯沩椖康睦砟詈凸适轮v出來,比如大寧這個項目,大寧這個項目寫了一本書叫《大變樣》上海過去十幾年,三年大變樣,一年一個樣,我把上海從1984年作為開放城市,到20**年每一年,跟老百姓生活有關系的一些事情,把他寫出來,最后20**年是什么,就是大寧國際商業廣場開幕,就是把這個大寧國際廣場作為上海城市發展的一個里程碑。m.airporthotelslisboa.com大家感覺,知道大寧國際怎么一回事,上海城市發展的一個新的里程。第二,我通常會做一個錄像,文字表達不了的東西,我用錄像來表達。那么,第三個工序就是溝通的工序。就是我們的展示廳,我個人每做一個項目的展示廳,我自己來設計。因為在這個階段,這有一個背景,我們公司希望每一個項目都是新的嘗試,我們自己也沒做過的,所以在這個背景底下,你怎么把你的項目,跟你的租戶進行溝通呢?很難。舉一個例子,我以前做過一個項目,上海新天地,那個時候怎么把這些很破舊的石庫門房子,可以做成為一個時尚的商業設施。講得不明白,那么我們做一個展示廳,我們做一棟房子,就現在新天地夜上海的房子,我們設想當中將來新天地有的東西放進去,進去一看明白了,原來這是石庫門的老房子可以做商業用途,還有就是里面的氛圍是怎么樣的?大寧也是一樣,三個主要的工具作為提高我們團隊溝通的能力。
第六個元素就是團隊的成功案例。整個團隊做過什么,特別是在一些不是很成熟的商區,比如大寧國際。我們以前操作過新天地,而新天地之前也不是一個商區,我們對他進行了改造。這個也是整個商業開發很重要的元素。
第七個就是商業條款,比如租金多少,你的租期多少等等。
這是第一個概念。
第二個概念:
業主的合理配搭。我個人認為業主的搭配沒有絕對的合理性,我剛才講了,開發商這個企業的文化,這個項目開發的理念,還有營銷的理念,也看不同的市場,有不同的項目,不同的項目有不同的搭配;
另外所謂合理搭配要跟市場走,我看中國基本上商業市場都不是一個很清楚的情況,我的經驗總是在上海。上海目前商業的市場還不是很成熟。你的業態,你的經營,租戶的配搭也要跟市場的轉變走。
我們講了剛才兩個基本的概念,那么怎么做呢?在講怎么做之前,我們看看我們做這個事情,面對的是一個什么環境?
第一、商場競爭越來越激烈,以上海來說,目前上海大大小小的商業街是超過4千萬平方米。人均商業面積超過2.3平方米,一般的管理水平,你超過1.8已經是飽和了,在這個飽和點上面呢,目前在建的比較大型的5萬平方米以上的商業街,有400多萬平方米。還沒有建的地塊已經賣掉的,我估計遠遠超過這個數字了,特別過去1-2年,地皮有漲,過去幾年房地產發展比較快,很多中型地區發現沒地了,對于區政府來說,主要賣地掙收入,地賣掉了,以后收入哪里面來源呢?過去2-3年,基本上每一個區,特別中心城區,都不蓋住宅了,住宅蓋了以后房子賣掉,政府沒稅收?，F在過去1-2年批出來的地都是商業用地,所以競爭越來越激烈。在已經非常激烈的基礎上更激烈。
第二,另外開發成本高漲,過去三年開發成本,不管哪一個方面。地價的建材的人工的,起碼翻了一翻。
第三,我提到了社會不成熟,自己不知道自己該做什么。我們做大寧的時候,我們做一個市場調查,我們提出一個問題,你最向往的十個品牌是什么?統計出來,一般的品牌在國內還沒有。為什么呢?現在基礎發達,可能他網上看的品牌,可能出去旅游看的品牌,可能朋友出去旅游,大家發現這個好東西,但市場尚未成熟。
第四,這個是最致命的,人才短缺。營銷開發,商業房地產的人才,因為這個是一個新興的行業。以我們公司來說,我們的發展就看我們有多少人,如果人才這個因素不考慮,我們公司在過去5年,比我們現在規模多幾倍。但是為什么發展不起來?沒人。
第五,我們目前面對的情況就是,品牌經營模式的單一化和標準化。因為股權越來越統一,如果大家經營一線品牌都知道,基本上全世界一線品牌在4-5家公司手里面,還是每一個出租品牌的標準,規模越來越大,經營要標準化,那怎么辦呢?你的租戶要標準化,你也標準化,如果你也標準化,人家為什么來你的商場,不去其他的商場?我個人認為開發商業房產,我們要做成特殊的,第一靠環境,第二靠活動。你希望能夠在品牌,服務存在差異很難,還將越來越難,這是我們面對的形象環境。怎么做呢?
我們公司目前:
第一、集中開發多功能的綜合性項目,不是單一功能和單一購物中心,比如大寧我們號稱八大功能,有零售,餐飲,娛樂,辦公樓,酒店,教育,文化。期望通過多種功能提高我們的競爭能力,所以一般大型廣場我們不做。做多功能的開發商知道很困難,你怎么把不同的業態結合起來而不沖突的,實際上有些業態沖突的,你看大寧大賣場,跟我們中間的休閑,如果弄得不好兩敗俱傷。當然世界沒有免費午餐的。
第二、配合地區和城市發展趨勢,拓展新的商圈和新的領域。特別是過去幾年,地價升得這么厲害,怎么辦呢?所以我也要去拓展新的領域,大寧設施建設,你看我們現在做的每一個項目,都是吃螃蟹。根本不是在一個商區、地方,但是你要看這個地方有沒有潛力。
第三、與租戶建立長遠的合作感到,共同進步創新,力創多贏。多贏我個人認為起碼我們要做4樣:
1、消費者要贏。
消費者來你們商場,他覺得比別的商場要好。
2、我們租戶要贏,租戶要賺錢。
在座也有開發商和經營者,我個人也有經驗,我們租戶準時交租金肯定賺錢,如果租戶不賺錢,他不管大小不給你租金,這是很現實的問題,所以力創多贏。我們租戶要贏。
3、政府要贏。
政府要有稅收,稅收就是你的銷售。
4、租戶本地注冊。
有你多少個租戶在本區落地和注冊,你如果不在本區注冊,稅收就進不了本區。
第五、優化開發和營運團隊(人才培訓、重中之重)。
招商的商業規劃只是一個起點。構建一個成功的購物中心,