住宅產品策劃內容及與規劃立項和建筑設計的關系
前面我們已經論述了住宅產品策劃的領域。由第一領域到第二領域，住宅產品策劃受規劃立項的指導，接受總體規劃的思想，并為達成項目既定的目標整理準備條件，確定設計內涵，構想建筑的具體模式，進而對其實現的手段進行策略上的判定和探討。歸納起來可以有以下五個內容：（1）對開發目標的明確；（2）對開發項目外部條件的把握；（3）對開發項目內部條件的把握；（4）開發項目具體的構想和表現；（5）開發項目運作方法和程序的研究。
在這里"目標設定"一點，如前所述與第一領域建立信息反饋關系，它原本屬于規劃立項范疇，而具體的建筑造型等又是屬于設計的范疇。這種再三地將住宅產品策劃如此劃分，也正體現了其研究領域的雙向滲透性和與開發程序的前后階段的因果反饋關系。
一般來講，對開發項目的目標確定，規劃立項是決定性的、指導性的，但對目標的規模、性質等內在因素的研究，住宅產品策劃則很關鍵。實際上，這種規劃立項和住宅產品策劃對項目目標的研究其分界卻不是截然的，并不是總是由規劃立項開始再到住宅產品策劃的單向流程。通過住宅產品策劃的實現條件和手段，依據預測評價的定性和定量的結果，不斷反饋修正總體規劃的情況并不少見。
住宅產品策劃和設計的關系似乎也是如此，對于住宅產品策劃來說要決定住宅產品的性質、性格、規模、利用方式、開發周期、開發程序、預算從而擬定建筑設計任務書，如果沒有具體的建筑構想和方案決定上述條件是困難的。這種探討性的方案設計也就是我們通常所說的"概念設計"。但同時我們也要清楚，住宅產品策劃的概念設計應屬于住宅產品策劃的范疇而不是建設項目的正式設計，它只是住宅產品策劃的一部分，策劃者只是依據這種探討性的設計方案來為住宅產品策劃的其他內容提供參考。但畢竟這一環節具有了建筑設計的某些特性，因此，我們認為住宅產品策劃與建筑設計的分界也非截然。
既然如此，住宅產品策劃與前期的規劃立項立項和后期的建筑設計階段之間建立信息反饋程序就變得異常重要，而且住宅產品策劃的內容中也應包含這些環節。
1、開發目標的確定
如前所述，這個問題本屬于規劃立項范疇，但在住宅產品策劃階段對其進行檢驗、修正和明確化是必要的。為便于理解，我們舉一個例子。某開發商擬建造一個住宅小區，規劃立項只是確定了建設目標是"住宅小區"，可這是一個多目的、多功能的建筑綜合體，是以普通住宅為主，還是以高級公寓為主？是主要面向高層次的文化知識界人士，還是高收入的白領人士？其規模大小、使用者和經營管理者的構成以及位置朝向等問題是規劃立項所回答不了的，但這些問題恰恰要在設計任務書中加以說明。也就是說，開發目標的具體確定和修正也應是住宅產品策劃課題的一部分。
在開發目標的具體確定中，首先要確定的是住宅的主要用途和規模，然后是地域的社會狀況及相互關系、使用的內容和建筑物的功能以及做出對未來使用的預測，同時對建筑造價、建筑施工做出明確的設想。
2、開發項目外部條件的把握
住宅產品策劃應同時考慮建設項目內、外兩方面的條件。
外部條件主要指圍繞建筑的社會、人文和地域條件。一般說來，住宅存在在于社會環境中，在社會中充當何種角色其基本情況是由相關的社會因素決定的。亦即，社會因素是決定住宅基本性格的基礎。社會要求來自各個方面，住宅是和社會地域分不開的。這正如公共設施要考慮使用者分布的范圍，其規模和性格也應與使用者的特征相適應；醫院要考察地域內居民的生活方式以及與該地域內其他醫院的關系；而學校則要對地域內兒童的數量、分布情況等進行動態預則，并進行校區劃分。
不單是直接使用的問題，住宅在其所處地域中有形無形地受各種各樣的因素的影響。例如，要研究項目所在地域內的居住習慣及變化趨勢，也要研究項目在周邊社區中的價值、與周圍道路廣場等公共空間的關系。建筑的外形也應考慮建筑在城市景觀中所充當的角色，以及所在地區的建筑風格特色、建筑限高與體量大小等等。
此外，住宅產品策劃還應研究建筑物與其相關的廣義環境間相互關系。例如，要注意住宅在區域中所處的角色，它的開發對全局、對建筑經濟和技術方面有無影響和貢獻，即必須對環境進行全方位的考慮和研究。這里提及的環境應是一個廣義的概念，它不僅包括地理、地質、水源、能源、日照、朝向等自然物質環境概念，還包括經濟構成、社會習俗、人口構成、文化圈、生活方式等人文環境概念。這些外部條件的綜合協調是做好住宅產品策劃的關鍵。
3、開發項目內部條件的把握
開發項目內部的條件是對建筑自身最直接的功能上的要求。把握建設項目內部條件，首要一點就是研究開發項目中的活動主體，即建筑的未來使用者，從市場學角度可以將使用者按照職業、文化特點、收入水平、居住地等因素進行劃分，即市場細分。不同的使用者，其活動方式和特征以及對住宅的要求也就各有不同。把握這個主體，其他條件可由這個主體通過對建筑空間的使用來實現。這種對使用主體的研究是把握開發項目內部條件的關鍵。
其次是對建筑功能要求的把握。通常的方法是將以往同類建筑的使用經驗作為基礎，住宅產品策劃的核心是通過對同類項目使用和生活狀態的實態調查，來統計和推斷建設項目的功能要求。由于時代的變遷，生活方式的改變，建筑功能不是一成不變的，調查統計現狀，分析推測未來，尋求時代的變化，并對未來住宅功能變化趨向加以論證，以科學的發展的觀點指導設計也是住宅產品策劃的重要內容之一。通過住宅產品策劃對其住宅產品需求形態進行預測，研究新的建筑模式，這對建筑設計的創新與變革是具有深刻影響的。
近年來，對人類生活方式和與之對應的居住空間的環境研究的方法論有了很大進展。歐美、日本盛行的"以市場立場研究建筑"的運動，使市民在社會這個大建筑市場中參與和聽詢城市的總體規劃和建筑設計，于是各種觀點和要求如潮水般涌來。建筑師要想在這個紛繁的世界里，滿足全社會各種各樣的要求，恐怕只是烏托邦式的幻想，而充分協調以求得一個理性的、完善的提案則是住宅產品策劃所要達到的目的之一，這一提案的謀求過程，不是簡單地算術平均，而是與近代數學原理和計算機技術相結合產生出來的。
把握內部條件，還不只是簡單地將生活與空間相對應。住宅建筑空間自身也有其規范和自律的一面，如空間形態如何與用途和性格相適應，構造方式如何與設備系統相適應，組團劃分、建筑規模、結構選形如何考慮開發商的資金運作情況、建設周期和工程的投資概算等等。
內部條件的把握是為設計提供依據的關鍵，同時對外部條件和目標的設定也起到反饋修正作用。
4、開發項目的動態構想----抽象空間模式及構想表現
開發項目具體的形態構想是住宅產品策劃程序的中心工作。形態構想的基礎基于外部和內部的條件要求，由這些條件直接自動地生成一個具體的建筑形象是不可能的，離開理論的邏輯的分析，這個生成過程便難以實現。
開發項目具體建筑空間的構想，是住宅產品策劃對下一步設計工作的建筑化準備過程。設計條件的建筑語言化、文件化為建筑設計制定出設計依據，建筑形態構想這一環節是不可或缺的。
形態的構想基于對開發項目內外部條件的把握。首先從中找出決定建筑形態的條件，以空間的形式加以表現，而后對另外一些非建筑形態的條件進行建筑化的轉化，而構成一個完整的建筑形態條件。
為使這種轉化進行得順利，通常將項目條件中的空間關系抽象化，進行圖式化的操作和變化，得到一種空間模式。"模式"的概念具有"表象學"的優點，它能進行高水準的機能分析。從"表象學"的觀點看，"模式"就是自然物體內部及內部與外部的關系在幾種行動"傾向"（tendency）和"外力"（force）作用的影響下，彼此不發生沖突而能在空間*存的方式。
為了便于發現和研究人類活動中的問題，引入"傾向"和"沖突"的概念是必要的。所謂"傾向"，就是滿足人們要求的外顯的行動，這個要求（need）就是人類群體的文化背景對自然環境的關系和群體生命延續的必要條件與相關系統。與"傾向"相類似，反作用力、非人類的力、風雨等自然力、張力或壓力等構造力以及供需的經濟力，即各種群體因其所特有的傾向而產生的對系統的影響力就是"沖突"，就是傾向的明確表示。"發現沖突，解決沖突就是'模式' 概念的中心問題。如果沒有了沖突，模式就是標準。"（G·T·莫阿《新建筑都市環境的設計方法》）。這個求得模式的抽象變換過程可以是多側面、多方位的。例如，可以從建筑空間內所進行的各種活動之間的聯系進行抽象，也可以從各種空間的功能的聯系進行抽象，還可以從人和物在空間中動線的聯系上進行抽象等等。從各個動態角度出發加以抽象，繪制出功能圖、關系圖、組織圖、動線圖等等。這些圖沒有一個固定的形式，建筑師可用多種方式表達，它們是空間關系抽象化的表述，可以稱其為抽象空間和空間模式。
圖5按生活事象相關性劃分的住宅空間模式
對于建筑空間模式及關系的表示，除框圖的抽象表示之外，還有其他表現形式。例如取建筑的一個斷面，將與斷面中各場點相對應的事件發生的頻率值圖線描繪出來，在平面坐標系內標出個點位置（建筑中各場點）的可能性頻率，以獲得分布圖或等值等高線。如果建筑各部分可以圖式表達，那么建筑整體亦可以圖式表達，其圖式的形式選擇可與住宅產品策劃所要表達的意圖和對象的性格相對應地加以考慮。反過來說，如果一個項目做了住宅產品策劃，那么一般可以從各個側面得到多種圖式描繪。
這些圖式之間不可避免是會有相互矛盾的，這是因制圖的出發點不同而產生的，所以住宅產品策劃的任務之一也就是要分析和綜合這些圖式。在動態構想階段對實態空間及相關非空間形態抽象化，這一抽象化的操作過程是本階段的主線?？臻g形態及相關條件抽象得越精煉就越具有指導性，越不易受到傳統經驗的誤引，也就越容易產生全新建筑構想。這也是住宅產品策劃高于傳統經驗創作的原因。
但是也應看到，這一抽象和圖式化過程對開發項目的全體來講往往是不大可能的，而且有些情形不可能進行抽象化和圖式化。由于操作者的思想方法的差異，同樣的事物可能產生不同的抽象結果，這也就是建筑盡管功能要求相同但仍展現出千姿百態的原因。影響抽象思想方法的因素可以是歷史、風土、環境、民族和社會制度等等，建筑形態抽象過程的這種多元性就決定了住宅產品策劃中單一的模式是不切合實際的。
抽象圖式的具象化是住宅產品策劃為下一步建筑設計提供依據的準備。這一建筑化過程通?？梢酝ㄟ^圖面、模型來實現。圖面和模型不僅是向他人傳達構思的道具，更是建筑師自己考察、檢驗、發展其構想的手段。模型由于其直觀性已被人所理解，而且建筑師又很容易對自己的構想通過模型進行三維立體空間的多方面探討，以修正最初的構想，所以這種構想的模型表達方式近年來越來越受建筑師和業主們的青睞。
5、開發項目運作方法和程序的研究
開發項目的運作方法和程序的研究是住宅產品策劃中的一項重要內容。這里所說的項目運作的方法和程序主要是指由立項到策劃再到設計的運作過程，它關系到各個方面，不能簡單劃一，它涉及法規、行政管理的方法、設計者和施工者的選擇、結構方式和設備系統的選定等因素。例如居住區的建設項目的運作，首先要考慮和接受地域內有關法規性的指令，在法規的限定范圍內以爭取最大的自由度和可能性，才能充分利用土地，最大限度地爭取建筑面積，達到一定的經濟效益和社會效益。因此法規和制度也是住宅產品策劃的一條基本依據。
設計者的選定一般是業主的職權范圍，可以通過委托或公開招標來選定建筑師，但住宅產品策劃應對設計者能否滿足住宅產品策劃所提出的要求，來審查各預選方案的可行性。結構方式和設備系統的選型，與工業化、標準化生產有很大關系，它直接影響到設計階段的具體設計環節。
住宅產品策劃向上以"立項計劃書"與規劃立項相聯系，向下以"住宅產品策劃報告書（設計任務書）"與建筑設計相聯系。它的目的是要將規劃立項的思想科學地貫徹到設計中去，以達到預期的目標，并為實現其目標，綜合平衡各階段的各個因素與條件，積極協調各專業的關系。雖然住宅產品策劃的結論對設計來講是指導性的，但在設計階段對住宅產品策劃的反饋修正也不少見。住宅產品策劃如同樂隊的指揮和電影導演的工作，把作曲者和編劇的思想，通過自身巧妙、科學、邏輯的處理手法傳達給演奏者和演員，最終使作品得到實現。超出以往樸素的功能，創造更新的設計理論，開發更高的建筑技術，住宅產品策劃的范圍在不斷擴大，不但研究功能和技術的發展，同時還擔當起創造豐富新文化的職責。
要研究建設項目運作的方法和程序，應如我們上面所說的需全面了解與項目運作有關的因素，即住宅產品策劃的相關因素，并將它們系統化地聯系起來加以研究，這是住宅產品策劃得以進行的必要條件。
圖6住宅產品策劃相關因素
篇2：房地產公司產品實用策劃控制程序
1.目的
通過對項目開發的過程進行策劃,明確產品實現過程中的有關職責、程序、方法和應達到的目標,確保項目的整體運作水平。
2.范圍
本程序適用于公司開發建設項目的策劃。
3.職責
3.1 策劃與營銷中心負責組織有關部門對項目的整體運作進行策劃,編制"項目運作方案",并監督檢查各部門的實施情況。
3.2總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部按照各部門的職責分工對項目運作進行策劃,編寫有關的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。
4.控制程序
4.1項目運作方案的策劃
4.1.1策劃與營銷中心負責組織項目運作方案的策劃,召集總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部的有關人員,依據項目的《可行性研究報告》和項目開發建設的實際要求,對項目整體運作流程的各個環節進行策劃。
4.1.2 各部門根據以下職責分工,進行運作方案的策劃:
a)策劃與營銷中心負責對項目的立項、可行性研究、市場調查、規劃設計、拆遷安置補償等相關前期工作以及項目的市場營銷、交付、前期物業管理和物業管理的移交等工作進行策劃;
b)工程部負責組織項目部對項目建設的報建手續辦理、工程施工和監理的管理、工程的質量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃;
c)財務與資產經營部負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃;
d)策劃與營銷中心負責對項目開發建設中的合同管理、計劃統計、工程概預算、項目開發運作過程中的招標等工作的策劃;
e)總經理工作部負責對項目開發的文件資料和檔案管理方面的策劃。
4.1.3 項目運作策劃的主要內容包括:
a)項目整體運作和各個環節運作應達到的目標、措施和檢驗的標準要求;
b)針對開發項目自身的具體情況和特定要求,應配置的有關職責、權限和資源;
c)采用的具體程序和作業文件,當現有的質量體系文件無法滿足時,應制定新的程序或作業文件。
4.2 項目運作方案的編制
4.2.1 各部門根據策劃的結果,編制本部門分管職責內的項目運作方案,按規定的時間報策劃與營銷中心,由策劃與營銷中心收集匯總,編制開發項目的整體運作方案。
4.2.2 項目運作方案的編制要求:
a)工作步驟明確,有嚴格的工作規劃;
b)明確各項工作的負責人員及工作要求;
c)項目建設的各個環節銜接有序。
項目運作方案編制的具體要求,見Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》。
4.2.3 項目運作方案經各部門責任人簽字后,報分管副總經理審核、總經理批準。
4.2.4 批準后的"項目運作方案"由策劃與營銷中心下發各部門執行。
4.3 項目運作方案的實施和驗證
4.3.1 各部門在工程項目的開發建設中,應嚴格按"項目運作方案"的規定要求實施。
4.3.2策劃與營銷中心負責對將"項目運作方案"的執行情況納入公司的計劃管理當中,及時在周例會和月度經營計劃會上進行調度。
4.3.2 對執行"項目運作方案"中,需要制定的新的程序和作業文件,由編制部門依據《文件控制程序》的規定進行制訂下發。
4.3.3 公司的稽查小組對各部門實施《項目運作方案》的工作情況進行監督檢查,項目移交或銷售完成后,由策劃與營銷中心召集有關部門對項目運作方案的執行情況和實施效果進行驗證,全面總結項目開發建設的整體運作情況,執行Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》。
5.支持性文件
5.1 Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》
5.2 Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》
篇3：房地產公司質量手冊:產品實現策劃
房地產公司質量手冊：產品實現的策劃
1.目的
通過對項目開發的過程進行策劃，明確產品實現過程中的有關職責、程序、方法和應達到的目標，確保項目的整體運作水平。
2.范圍
本程序適用于公司開發建設項目的策劃。
3.職責
3.1策劃與營銷中心負責組織有關部門對項目的整體運作進行策劃，編制“項目運作方案”，并監督檢查各部門的實施情況。
3.2總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部按照各部門的職責分工對項目運作進行策劃，編寫有關的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。
4.控制程序
4.1項目運作方案的策劃
4.1.1策劃與營銷中心負責組織項目運作方案的策劃，召集總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部的有關人員，依據項目的《可行性研究報告》和項目開發建設的實際要求，對項目整體運作流程的各個環節進行策劃。
4.1.2各部門根據以下職責分工，進行運作方案的策劃：
a)策劃與營銷中心負責對項目的立項、可行性研究、市場調查、規劃設計、拆遷安置補償等相關前期工作以及項目的市場營銷、交付、前期物業管理和物業管理的移交等工作進行策劃；
b)工程部負責組織項目部對項目建設的報建手續辦理、工程施工和監理的管理、工程的質量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃；
c)財務與資產經營部負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃；
d)策劃與營銷中心負責對項目開發建設中的合同管理、計劃統計、工程概預算、項目開發運作過程中的招標等工作的策劃；
e)總經理工作部負責對項目開發的文件資料和檔案管理方面的策劃。
4.1.3項目運作策劃的主要內容包括：
a)項目整體運作和各個環節運作應達到的目標、措施和檢驗的標準要求；
b)針對開發項目自身的具體情況和特定要求，應配置的有關職責、權限和資源；
c)采用的具體程序和作業文件，當現有的質量體系文件無法滿足時，應制定新的程序或作業文件。
4.2項目運作方案的編制
4.2.1各部門根據策劃的結果，編制本部門分管職責內的項目運作方案，按規定的時間報策劃與營銷中心，由策劃與營銷中心收集匯總，編制開發項目的整體運作方案。
4.2.2項目運作方案的編制要求:
a)工作步驟明確，有嚴格的工作規劃；
b)明確各項工作的負責人員及工作要求；
c)項目建設的各個環節銜接有序。
項目運作方案編制的具體要求，見Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》。
4.2.3項目運作方案經各部門責任人簽字后，報分管副總經理審核、總經理批準。
4.2.4批準后的“項目運作方案”由策劃與營銷中心下發各部門執行。
4.3項目運作方案的實施和驗證
4.3.1各部門在工程項目的開發建設中，應嚴格按“項目運作方案”的規定要求實施。
4.3.2策劃與營銷中心負責對將“項目運作方案”的執行情況納入公司的計劃管理當中，及時在周例會和月度經營計劃會上進行調度。
4.3.2對執行“項目運作方案”中，需要制定的新的程序和作業文件，由編制部門依據《文件控制程序》的規定進行制訂下發。
4.3.3公司的稽查小組對各部門實施《項目運作方案》的工作情況進行監督檢查，項目移交或銷售完成后，由策劃與營銷中心召集有關部門對項目運作方案的執行情況和實施效果進行驗證，全面總結項目開發建設的整體運作情況，執行Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》。
5.支持性文件
5.1Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》
5.2Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》