住宅產品策劃的特性

　　住宅產品策劃的特性是由其研究對象的特殊性所決定的。大致可歸納為以下幾點：（1）住宅產品策劃的物質性；（2）住宅產品策劃的個別性；（3）住宅產品策劃的綜合性；（4）住宅產品策劃價值觀的多樣性。

　　住宅產品策劃的實質是對"住宅"這個物質實體及相關因素的研究，因而其物質性是住宅產品策劃的一大特色。B·賽維在20世紀中期的"建筑----空間"論可以說并不古老，它擺脫了樣式主義的桎梏，把建筑的核心視為生活的物質空間，使建筑在物質空間方面的美學觀念得到了很大的發展。這對于追求最大效益的商品住宅開發來說，具有極大的指導意義。

　　社會、地域一經確定，人們的活動一經進行，作為空間、時間積累物和人類活動載體的建筑就完全是一個活生生的客觀存在了。如前所述，住宅產品策劃總是以合理性、客觀性為軸心，以住宅的空間和實體的創作過程為首要點，其任務之一就是對未來目標的空間環境與建筑形象進行構想，以各種圖式、表格和文字的形式表現出來。這些圖式、表格和文字在現實中或在以后目標的實現中與既存的真實建筑空間相對照，它們是對建筑空間的抽象。抽象模式是對實態空間的一種邏輯的描述方式，建筑的全部層面可由若干個抽象模式來組合表示，通過對這些模式的推敲和分析，最終可以綜合出建筑實體空間的全息模型。這一過程是由開發目標這一物質實體開始，以住宅產品策劃結論---設計任務書的具體空間要求這一最終所要實現的物質空間為結束，全過程始終離不開空間、形體這一物質概念。

　　圖7住宅產品策劃的物質性

　　住宅產品策劃的另一個特征是個別性。這是由建筑生產及產品的性質所決定的。由于地域、開發商和使用者的不同，即使是由國家投資統一興建的居住區，業主和建筑師以及使用者們也費盡心機地使它們各自顯出不同的面貌。很顯然，不同于汽車、電視，建筑是不希望產生別無二致的雷同作品的。因此住宅產品策劃也就非做不可，而不可借用。這種建筑創作行為的單一性也就決定了住宅產品策劃的個別性。

　　但我們同時要看到，住宅生產又是一種大規模的社會化生產。同類住宅的生產又可以從個性中總結出共性。住宅產品策劃的抽象將住宅中的共性抽出加以綜合，使其具有普遍的指導意義。

　　住宅產品策劃的最大特征就是它的綜合性。住宅產品策劃是以達成目標為軸心，而現實中目標單一性的場合是很少的。與一個建筑相關的人，其立場各有不同，對這個建筑的期待也就各異。此外，建筑的社會環境、時代要求、物質條件及人文因素的影響都單獨構成對建筑的制約條件。住宅產品策劃就是要將這制約條件集合在一起，揚主抑次，加以綜合，以求達到一個新的平衡。這里所謂的綜合是要求建筑師通過住宅產品策劃使各相關因素在整體構成中各自占有正確的位置，也就是對于各個要素進行個別的評價，評價的方法不同，則綜合的方法也就有可能不同。

　　西方社會二次大戰前建筑的行為一多半是投資的行為，投資者的立場即為建筑設計的立場（當時還沒有提出建筑策劃的概念）。那時的設計者即建筑師是站在業主的立場上的，無疑是業主的代言人，那時的建設思想多是反映業主個人的價值觀。50年代末以來，建筑界開始了一場市民參與設計的革命。以居住者、使用者的立場為理論出發點，住宅產品策劃的價值觀某種程度上反映了民眾的價值觀。隨著西方市場經濟的膨脹，資本成為社會中的主角。而在現代高技術發展下所進行的住宅產品策劃研究，其新技術新裝備的引進以及與新興學科融匯，則使住宅產品策劃價值觀帶有更濃的資本和商品的氣息。

　　70年代以后，經歷了建筑界思想變動和混亂時期，伴隨著價值觀的多樣化和復雜化，以單一圖式來描述社會價值觀已屬不可能。即便是站在民眾的立場上，那么民眾對何為好、何為壞的觀點也是各異的。因此對建筑策劃的形體構想結果也會大相徑庭，趨于多樣化。

　　在如此立場分岐、價值觀迥異的今天，住宅產品策劃則應更重視本地區社會經濟文化中住宅發展的共性，立足國情展望未來，這也是現代住宅產品策劃論所應持有的立場。

　　針對住宅產品策劃的特點以及其面臨的現狀，當今國際上對住宅產品策劃的發展有以下三個指向。

　　第一，住宅產品策劃決策根據客觀化、合理化的指向。住宅產品策劃越來越擺脫了對業主和設計者個人經驗的依賴，通過實態調查對現象加以認識，把握問題重點。這種基于實態調查的設計方法論，完全都是以客觀化、合理化的立意為出發點的。并且對構想的評價、預測也是圍繞這一主導思想進行的。

　　第二、繼續強調人是策劃主體的指向。實態調查是源于居住環境中使用者的活動與建筑空間的對應關系的，從家庭生活到社會生活，全部的生活方式與空間環境的關系都是住宅產品策劃的內容，離開任何人類活動，住宅產品策劃也就失去了真實的內容。這是強調在策劃中對環境----行為的理論與研究方法的運用。

　　第三，以求獲得社會性、公眾性的指向。建設目標的實現越來越不只是一個單純孤立的事件了。住宅產品策劃要求建設目標在社會實踐中，強調該目標的實現對社會的影響與效益、社會的意義以及在社會中的角色。另一方面住宅產品策劃也更重視地域、規模、文化對建設目標的影響。項目主體----使用者對住宅產品策劃的介入越來越普遍。那種憑借投資資本的大小各唱各的調的時代已被"尊重市場、用戶至上"和社區居民運動的趨勢所取代。

　　同是針對紛繁的公眾意識，策劃者也愈發重視對使用者的意愿進行系統的分析研究。力求多樣性的價值觀為公共性和理性所概括和包含。但是，哲學原理告訴我們，存在即是差異，偏愛多樣性是人類的天性，解決矛盾這是住宅產品策劃永恒的使命。

篇2：房地產公司產品實用策劃控制程序

　　1.目的

　　通過對項目開發的過程進行策劃,明確產品實現過程中的有關職責、程序、方法和應達到的目標,確保項目的整體運作水平。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發建設項目的策劃。

　　3.職責

　　3.1 策劃與營銷中心負責組織有關部門對項目的整體運作進行策劃,編制"項目運作方案",并監督檢查各部門的實施情況。

　　3.2總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部按照各部門的職責分工對項目運作進行策劃,編寫有關的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。

　　4.控制程序

　　4.1項目運作方案的策劃

　　4.1.1策劃與營銷中心負責組織項目運作方案的策劃,召集總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部的有關人員,依據項目的《可行性研究報告》和項目開發建設的實際要求,對項目整體運作流程的各個環節進行策劃。

　　4.1.2 各部門根據以下職責分工,進行運作方案的策劃:

　　a)策劃與營銷中心負責對項目的立項、可行性研究、市場調查、規劃設計、拆遷安置補償等相關前期工作以及項目的市場營銷、交付、前期物業管理和物業管理的移交等工作進行策劃;

　　b)工程部負責組織項目部對項目建設的報建手續辦理、工程施工和監理的管理、工程的質量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃;

　　c)財務與資產經營部負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃;

　　d)策劃與營銷中心負責對項目開發建設中的合同管理、計劃統計、工程概預算、項目開發運作過程中的招標等工作的策劃;

　　e)總經理工作部負責對項目開發的文件資料和檔案管理方面的策劃。

　　4.1.3 項目運作策劃的主要內容包括:

　　a)項目整體運作和各個環節運作應達到的目標、措施和檢驗的標準要求;

　　b)針對開發項目自身的具體情況和特定要求,應配置的有關職責、權限和資源;

　　c)采用的具體程序和作業文件,當現有的質量體系文件無法滿足時,應制定新的程序或作業文件。

　　4.2 項目運作方案的編制

　　4.2.1 各部門根據策劃的結果,編制本部門分管職責內的項目運作方案,按規定的時間報策劃與營銷中心,由策劃與營銷中心收集匯總,編制開發項目的整體運作方案。

　　4.2.2 項目運作方案的編制要求:

　　a)工作步驟明確,有嚴格的工作規劃;

　　b)明確各項工作的負責人員及工作要求;

　　c)項目建設的各個環節銜接有序。

　　項目運作方案編制的具體要求,見Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》。

　　4.2.3 項目運作方案經各部門責任人簽字后,報分管副總經理審核、總經理批準。

　　4.2.4 批準后的"項目運作方案"由策劃與營銷中心下發各部門執行。

　　4.3 項目運作方案的實施和驗證

　　4.3.1 各部門在工程項目的開發建設中,應嚴格按"項目運作方案"的規定要求實施。

　　4.3.2策劃與營銷中心負責對將"項目運作方案"的執行情況納入公司的計劃管理當中,及時在周例會和月度經營計劃會上進行調度。

　　4.3.2 對執行"項目運作方案"中,需要制定的新的程序和作業文件,由編制部門依據《文件控制程序》的規定進行制訂下發。

　　4.3.3 公司的稽查小組對各部門實施《項目運作方案》的工作情況進行監督檢查,項目移交或銷售完成后,由策劃與營銷中心召集有關部門對項目運作方案的執行情況和實施效果進行驗證,全面總結項目開發建設的整體運作情況,執行Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》。

　　5.支持性文件

　　5.1 Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》

　　5.2 Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》

篇3：房地產公司質量手冊:產品實現策劃

　　房地產公司質量手冊：產品實現的策劃

　　1.目的

　　通過對項目開發的過程進行策劃，明確產品實現過程中的有關職責、程序、方法和應達到的目標，確保項目的整體運作水平。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發建設項目的策劃。

　　3.職責

　　3.1策劃與營銷中心負責組織有關部門對項目的整體運作進行策劃，編制“項目運作方案”，并監督檢查各部門的實施情況。

　　3.2總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部按照各部門的職責分工對項目運作進行策劃，編寫有關的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。

　　4.控制程序

　　4.1項目運作方案的策劃

　　4.1.1策劃與營銷中心負責組織項目運作方案的策劃，召集總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部的有關人員，依據項目的《可行性研究報告》和項目開發建設的實際要求，對項目整體運作流程的各個環節進行策劃。

　　4.1.2各部門根據以下職責分工，進行運作方案的策劃：

　　a)策劃與營銷中心負責對項目的立項、可行性研究、市場調查、規劃設計、拆遷安置補償等相關前期工作以及項目的市場營銷、交付、前期物業管理和物業管理的移交等工作進行策劃；

　　b)工程部負責組織項目部對項目建設的報建手續辦理、工程施工和監理的管理、工程的質量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃；

　　c)財務與資產經營部負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃；

　　d)策劃與營銷中心負責對項目開發建設中的合同管理、計劃統計、工程概預算、項目開發運作過程中的招標等工作的策劃；

　　e)總經理工作部負責對項目開發的文件資料和檔案管理方面的策劃。

　　4.1.3項目運作策劃的主要內容包括：

　　a)項目整體運作和各個環節運作應達到的目標、措施和檢驗的標準要求；

　　b)針對開發項目自身的具體情況和特定要求，應配置的有關職責、權限和資源；

　　c)采用的具體程序和作業文件，當現有的質量體系文件無法滿足時，應制定新的程序或作業文件。

　　4.2項目運作方案的編制

　　4.2.1各部門根據策劃的結果，編制本部門分管職責內的項目運作方案，按規定的時間報策劃與營銷中心，由策劃與營銷中心收集匯總，編制開發項目的整體運作方案。

　　4.2.2項目運作方案的編制要求:

　　a)工作步驟明確，有嚴格的工作規劃；

　　b)明確各項工作的負責人員及工作要求；

　　c)項目建設的各個環節銜接有序。

　　項目運作方案編制的具體要求，見Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》。

　　4.2.3項目運作方案經各部門責任人簽字后，報分管副總經理審核、總經理批準。

　　4.2.4批準后的“項目運作方案”由策劃與營銷中心下發各部門執行。

　　4.3項目運作方案的實施和驗證

　　4.3.1各部門在工程項目的開發建設中，應嚴格按“項目運作方案”的規定要求實施。

　　4.3.2策劃與營銷中心負責對將“項目運作方案”的執行情況納入公司的計劃管理當中，及時在周例會和月度經營計劃會上進行調度。

　　4.3.2對執行“項目運作方案”中，需要制定的新的程序和作業文件，由編制部門依據《文件控制程序》的規定進行制訂下發。

　　4.3.3公司的稽查小組對各部門實施《項目運作方案》的工作情況進行監督檢查，項目移交或銷售完成后，由策劃與營銷中心召集有關部門對項目運作方案的執行情況和實施效果進行驗證，全面總結項目開發建設的整體運作情況，執行Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》。

　　5.支持性文件

　　5.1Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》

　　5.2Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》