商業地產策劃與住宅地產策劃的三大差異

　　一、價值層面的差異

　　1．物業價值

　　商業物業的價值在于經營，通過經營創造高于價格的價值。一個商業項目必須要系統考慮項目的商業定位、招商、經營，才能實現高水平的商業物業開發，達到預期的贏利目標。

　　而住宅的價值在于居住，保值升值。其關鍵是準確的產品定位及目標消費群體定位，最后通過銷售實現開發價值。

　　從投資角度來看，住宅可以買來自用，是保值投資，風險性極小，而商業項目一旦沒做旺，其價值就極低，甚至一文不值，風險性極大。

　　2．利益關系

　　從主體上說，住宅地產的價值鏈顯然單一得多，即“開發商——終端消費者”。商業地產的利益參與者更為復雜，它的價值鏈是“投資者——開發商——營運商——經營者——終端消費者”。其中包含這四種權益關系，開發者的權益、所有者的權益、經營者的權益、管理者，的權益，它們與商業地產的開發模式密不可分。

　　開發者是商業地產開發商；所有者是商鋪真正的擁有者；第三是經營者，就是進入這個商業里面從事商品經營者；大型與中小型商場都需要有一個統一的管理者實施有效的管理。

　　開發者通過項目獲得利益；所有者通過出租商業物業獲取租金收入；經營者通過經營獲取經營效益；管理者通過管理獲取管理利益。

　　與住宅開發相比，住宅僅僅通過發展商和購買者兩個環節就可以構成單一價值鏈，而商業地產的價值鏈上除了開發商，還包括消費者、經營者和投資者，每個參與者都有自己的利益出發點，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發展商要求鋪位劃分要好賣而經營者要求好用，投資者要求高回報而經營者要求先培育市場，以及商鋪租與售的矛盾等。商業地產開發要權衡“四角戀愛”的利益關系。因此，為了平衡不同主體的利益，商業地產開發商不僅要考慮地段，更要考慮市場定位、業態組合、功能布局、管理模式、銷售策略、投資回報等因素。

　　3．市場風險

　　開發商在看好商業地產開發利潤的同時，也存在著一定的市場風險。除土地成本、土建費用及一些稅費管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業的人群相對較少，加之現今人們理智投資理念加強，所以為降低市場運作風險，商業地產開發必須具有有前瞻眼光的開發商、專業的商業地產顧問及經驗豐富的物業管理公司三大要素，以有場有市為開發目的，這樣才能增強投資者的信心，降低開發風險及提高開發價值。

　　而住宅相對來說開發風險較小，因為住宅消費群體較廣，住宅業態既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體。

　　二、開發層面的差異

　　1．產品屬性

　　住宅地產開發的住宅是終端消費品，主要功能是用來滿足消費者的居住要求。樓盤除了消極被動的隨市場供求關系變動而升值外，無法帶來額外的利潤，因此增值空間小。而商業地產開發的從嚴格意義上說不僅僅是產品，更是資本，它通過經營能不斷衍生出新的價值，增值空間很大。但應該同時看到，商業地產的風險也要更大，因此商業地產的成功需要具有前瞻眼光的開發商、專業的商業地產顧問及經驗豐富的物業管理公司。其次，商業地產的表現形式也更多，有shopping摩購物中心、主題商場、商業街、社區街鋪等。

　　商業地產的核心是要搞活商業，而住宅地產追求的是居住的舒適度，也有人說住宅地產開發的是“城”，商業地產開發的是“市”，這是兩者之間的本質區別。因此，商業地產的可持續性發展是項目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長期效益。而住宅地產相對要簡單的多，房子只要賣出，投資的價值就可以實現。

　　商業地產的核心決定了商業地產的運營模式要更復雜。正是因為商業地產更具復雜性和風險性，因此商業地產更注重項目的可行性調研、分析，更要充分運用SWOT分析法，發現商機，發揮優勢，彌補不足，降低風險。

　　2．開發技術

　　商業地產開發要考慮到不同業態的具體要求。在建筑設計方面，戶型、景觀不再是重點，配套設施會更多，規劃、設計、施工、交驗在每個階段的技術要求都高于住宅；在物業管理方面，商業物業的功能增加，管理成本增加，對人員提出更高的要求；在銷售方面，前者針對的目標群體的行為屬于典型的專業理財行為，而后者主要是一種消費行為，因此相應的銷售手法呈現多樣性，如委托經營、售后返租、整體轉讓、分割出售等；在資金回籠方面，住宅開發商通過預售融資來進行資金周轉和滾動開發，很快實現資金回籠，而商業地產收益很大部分來自租金。

　　商業地產根據項目開發的不同環節有不同的客戶群，如在招商階段的客戶是商家，而且特別重視主力店的作用；在銷售階段的客戶主要是有一定經濟實力投資者；在經營階段的客戶群則是終端消費群?？傊?，商業地產與傳統住宅地產的千差萬別，必然要求開發商進行理念和心態的調整。希望中國的商業地產業在機遇和挑戰中朝更理性、更專業、更合理、也更繁榮的方向發展，在贏得巨大財富同時為活躍商業、繁榮經濟作出貢獻。

　　3.規劃設計

　　規劃設計決定商業項目的存亡。多數商業地產的開發商在開發之初，根本就沒有考慮過“做什么”的問題，他們多數先把項目蓋起來，最后到了商業定位的時候問題就出現了，要么就是結構不合理，要么就是布局不規范，從而導致招商異常困難，往往出現“理想的商家不愿進，進駐的商家不理想”的結果。

　　商業地產由于各種業態對商鋪的要求具有特殊性，而大型商業地產項目業態和功能均比住宅復雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等諸多方面相當繁瑣，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家以及消費者的需求，這是關系到一個商業項目能否成功銷售、招商和做旺的關鍵。

　　4.開發流程

　　商業地產開發流程更為嚴謹、復雜。 商業地產的調研在住宅開發市場調研基礎上，增加了區域結構、城市商業發展規劃及政策、區域零售業結構、商鋪分布及經營狀況、未來供應量、地塊交通、自然、社會條件、商圈等方面的分析

　　商業地產的選址過程更嚴謹：通常情況下，無論是住宅開發還是商業地產開發，均要在投標拿地前進行初步的市場調研。但在商業地產開發中，發展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經營者、消費者的利益，所需平衡的地方很多，所以商業地產項目的選址過程比住宅開發更為嚴謹。

　　商業地產的定位更為復雜和系統化：商業地產的定位來自廣泛而細致的調研，包括城市商業發展規劃及政策、區域商業結構、未來供應量、消費力的需求、租售目標客戶細分、商鋪升值潛力等方面的分析。

　　商業地產推廣更具針對性：商鋪作為非生活必需品，與住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價值和投資潛力，側重于商鋪的回報率和回報周期，以及未來的經營管理，確保市場能夠持續經營。

　　5．招商與經營

　　商業地

產開發比住宅開發多出開業、運營、管理三個環節：在住宅開發中，開發商有機會當“甩手掌柜”，開盤、營銷、交樓后就結束。一個商業地產如果想持續盈利，必須在前期預留一部分商鋪用于旺場后自營，所以，開發商不能抱著當“甩手掌柜”的心態開發商業地產，而必須抓好運營、管理兩個后續環節，這樣才能減少糾紛，獲取最大化利潤。

　　招商是商業地產成功開發的關鍵所在。一個商業項目，如百貨、專業市場、區域商業中心等，一般都實行“招商先行”的營銷策略，以招商來帶動銷售?！坝兄髁Φ甑牡胤?，就有無窮的商業機會”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實主力店周邊商鋪的經營主要是“寄生”業態，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業價值，使商鋪作旺并不斷升值。

　　統一銷售，統一經營，統一管理，使擁有權、經營權、管理權三權分離。商業項目要充分發揮經營管理公司的作用，盡早介入項目整體開發，為招商及后期經營管理作好準備。

　　而住宅一般不存在招商問題，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經營戶，但一般前者居多，以品牌店來帶動住宅銷售，提升住宅價值。但底商需要科學合理的業態經營及規劃比例，這點也非常重要。

　　三、營銷層面的差異

　　1．營銷主題

　　消費者在購買任何一種商品的時候，購買的實際上都是一種夢想，這種夢想在某一個方面滿足了他們的需求，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對于住宅來說，消費者購買的是一種他們需要的“生活方式”，因為無論怎樣講，房子本身沒有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內涵，所以宣傳主題往往側重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真。

　　商業地產實際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言，回報率和回報周期才是消費者真正關心之所在。

　　2．推廣對象

　　住宅房地產面對的消費群體主要分兩種：用于自住的購房者和用于投資的購房者。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者，他們的心態是完全不同的。住宅地產純投資在目前的經濟水平下相對消費群不多，但有快速增長的趨勢，他們關心的是該區域長遠發展以及今后出租的前景問題。

　　在商業地產上，推廣對象是分階段來劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去，推廣的目標也分兩類：用于自己經營的業主和用于投資的業主。自營客戶關心的是商圈的成熟度、消費群基數和消費能力；投資客戶則更注重該地段的發展前景和投資回報的周期。

　　在整體交房、商場開始運作后，推廣對象將發生轉移，重點是怎樣吸引更多的消費者光顧商場，從而提升整個商場的人氣和形象，這是擺在商場經營管理面前一個迫切的問題。

　　3．營銷周期

　　營銷周期和市場供給量是密不可分的。目前的房地產市場上，住宅地產的提供量遠超過商業地產，所以消費者可選擇的機會就多，考慮的周期也長，加上住宅開發已經向規?；?、集約化發展，所以住宅地產的營銷周期相對就很長，在具體的作業方式上，通常分成幾個大階段來執行。

　　商業地產在這一點上與住宅地產完全不同，商業地產能永續存在的前提是需要足夠的市場支撐和足夠的人群消費，所以商業地產一般都是在一個相對成熟的區域進行開發，這樣投資總額相對很高，但是實際開發面積相對小，吸收的客戶也少，所以營銷周期要求盡可能短，否則戰線過長，市場冷卻后再積聚溫度那就困難得多。

　　4．消費者關心的問題

　　住宅消費者關心的幾個關鍵指標排序是：價格、地段、戶型、品質、開發商實力、服務、配套。

　　商業地產客戶關心的問題是：地段、價格、后續管理、開發商實力、主力店。因為商業地產必須有足夠的人氣才能支撐，所以一個商業地產項目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素決定的。

　　5．推廣節奏

　　房地產推廣的一個營銷周期一般由幾個遞進的階段構成：預熱期（市場引導/培育期）、內部認購期、開盤期、強銷期、持續期和清盤期。作為住宅地產來說，因為要分成幾個營銷階段推廣，所以它是由幾個營銷周期組合而成，每一個營銷周期基本上都要完整包括上述階段；否則市場引導不夠，項目優勢展示不全、消費者對今后生活的了解不夠，市場接受就有限。

　　在商業地產，可能只需包括上述部分階段，比如預熱期和內部認購期合并，或者直接從預熱期進入開盤并立即轉入強銷期；如果先天條件優越，不違背當地市場價格體系，可能開盤時就直接進入了清盤期。

篇2：地產策劃顧問機構公司理念

　　地產策劃顧問機構公司理念

　　透過表象看本質，決不要停止對習慣和傳統智慧的質疑和挑戰，總是尋求可供選擇的更好辦法。從目標出發，反向推演，步步鏈接。倒推資源配置，倒推時間分配，鏈接戰略戰術。不要問我的一雙手能干多少事，唯問移泰山需要多少雙手。不問我的一口鍋能煮多少米，唯問勞千軍需要多少口鍋。不問我的一盞燈能照亮多少里路，唯問亮天下需要多少盞燈。堅信公司最高領導層通過良性的主動工作，推動建立或是重塑一個良好的公司根本理念，這應是公司整體管理體系中的最為優先、壓倒一切的要素。我們在發展過程中非常重視企業文化建設。經常組織各種大型文體活動和比賽，既豐富了員工的業余生活，又增長了員工的各種知識，增強了團隊的凝聚力，成為公司的一道美麗的風景。

　　‘**宗旨’

　　專業地產、專業人才、專業服務--引領中國地產事業，打造世界頂級品牌。

　　‘**精神’

　　頂風傲雪的自強精神、永不放棄的拼搏精神、眾木成林的團結精神、百折不屈的進取精神、創新發展的開放精神、一心一意的奉獻精神。

　　‘**方針’

　　創新是企業生命，人才是企業保證，管理是企業基礎，效益是企業核心，品牌是企業價值。

　　‘**目標’

　　立足本地市場，勇創中國一流，獨領世界舞臺，實現企業文化先進、管理規范、人才領先、經營和諧的戰略目標。

　　‘**用人’

　　堅持"人才就是企業，人才就是上帝"的用人原則，人才資源是企業第一資源，人才資本是企業第一資本。

篇3：Z房地產策劃代理公司企業文化

　　Z房地產策劃代理公司的企業文化

　　翰野的核心理念 —— 專業創造價值實力構筑未來

　　翰野的服務理念——“以客戶為尊，以服務為本”

　　尊重客戶，理解客戶，與客戶順暢溝通，讓客戶滿意。

　　翰野的核心競爭力——“專業化、規范化、精細化”

　　我們有一支用思想服務房地產業的隊伍，營銷策劃是房地產產業鏈中最具智慧的一段；我們必須不斷學習，不斷創新，這樣才能使合作伙伴獲得更高的投資回報。創新和發展是學習過程中鍛造思想的結果，是我們工作的職業道德。

　　翰野的成功秘訣——“納賢，育才”

　　專業地產服務機構的核心資本是人才，或者說人才資本是我們最重要的戰略資源。

　　翰野的工作作風——注重細節，創新應變

　　專業化是顧問經紀公司的生命線，經驗豐富、團隊合作、操作規范、創新應變是我們的核心價值所在。企業管理規范化意味著簡潔、透明和高效率，意味著企業的成熟和堅強的執行力，意味著良好的溝通，是翰野發展和擴張的基礎。細節是天使也是魔鬼，“把細節做到位”是我們獲取成功的首善之道。

　　翰野的立身之本——信譽

　　我們深知“用心服務，誠信經營”才能永葆一流房地產顧問公司的品牌。